Здания, освободившиеся после переезда мэрии Москвы в ММДЦ "Москва-сити", могут приспособить под жилые апартаменты, офисы и бутик-отели, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

Потенциал для редевелопмента

В четверг стало известно, что здания, в которых в настоящий момент располагаются московские городские структуры, в ближайшее время будут выставлены на торги после их переезда в "Москва-сити". Стартовая стоимость зданий достигает 15,74 миллиарда рублей. Всего планируется продать на аукционах 51 объект общей площадью 79,8 тысячи квадратных метров.

По мнению руководителя отдела исследований компании JLL Олеси Дзюбы, объекты в центре города очень привлекательны для дальнейшего редевелопмента.

"Площадок на продажу в центре города мало, что станет дополнительным конкурентным преимуществом для продаваемых объектов. Реализации зданий могут помешать особенности земельного участка или здания: неправильная форма участка, наличие ограничений (статус объекта культурного наследия), которые не позволят воплотить полноценный редевелопмент объекта", – считает Дзюба.

Здания могут быть использованы под офисы, апартаменты или гостиницу, продолжает эксперт. Так, под офисное использование могут быть интересны, например, объекты на Кузнецком Мосту, Большой Ордынке, Петровке, под апартаменты или гостиницу – здания в Газетном переулке и на Тверской.

Управляющий партнёр Colliers International Николай Казанский добавляет, что конечная стоимость зданий будет зависеть от их текущего физического состояния, а также от состояния коммуникаций, инженерии и так далее.

"Часть из этих зданий может быть интересна девелоперам жилой недвижимости для реализации проектов редевелопмента под апартаменты. Другая часть зданий может быть интересна именно как офисная недвижимость, особенно учитывая сложившийся дефицит офисных площадей в качественных локациях на фоне минимального ввода объектов в этом сегменте за последние несколько лет", — говорит эксперт.

Старший директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова добавляет, что здания площадью менее двух тысяч квадратных метров будут интересны среднему инвестору, который будет использовать его под бутик-отели или под апартаменты с стрит-ритейлом.

Дьявол кроется в деталях

По мнению Ушаковой, средняя цена выставленных на торги объектов — около 250 тысяч рублей за квадратный метр. "Это очень разумная цена, но, как говорят – дьявол кроется в деталях. Очень важно понимать, насколько эффективно это здание, и сколько придется вложить инвестору, чтобы переоборудовать его под конкретное использование. Безусловно, в эти здания придется много вкладывать, вопрос – в каком объеме. Также у объекта могут быть ограничения в использовании, если это исторический памятник. Ведь планировки исторических зданий не всегда бывают эффективными", — рассуждает эксперт.

Руководитель департамента рынков капитала Cushman & Wakefield Алан Балоев не исключает, что некоторые наиболее привлекательные по местоположению активы могут вырасти в цене на 20-30%.

"Но все зависит от локации. Традиционно объекты, расположенные в восточной части Москвы, пользуются меньшим спросом, даже если речь идет о центре", — добавляет Балоев.

Как отмечает управляющий партнер компании Praedium Александр Ошурко, около 75% выставленных на продажу зданий – интересные для рынка объекты и локации, где возможен ажиотажный спрос, а оставшиеся 25%, вероятнее всего, могут быть проданы с понижением цены.

"Наиболее интересны здания внутри ТТК, капитальные строения, не являющиеся памятниками архитектуры, где возможен эффективный и не очень дорогостоящий редевелопмент или капитальный ремонт с приспособлением под новые функции", — говорит Ошурко.

По данным газеты «Коммерсант», 29 мая 2018 года Арбитражный суд Пермского края ввел процедуру наблюдения в отношении ООО «Урал Моторс Премиум», бывшего дилера Land Rover и Jaguar в холдинге «УралАвтоИмпорт» (УАИ).

С заявлением в суд обратилось пермское ООО «Бизнес Инвес­тиции», один из учредителей компаний УАИ. Сейчас дилером брендов Land Rover и Jaguar в холдинге является другое ООО — «Урал Моторс-Премиум», у которого название с первым дилером отличается наличием дефиса.

У первого и второго дилеров схожая структура собственников: 51% долей контролируется топ-менеджментом УАИ, 49% — физлицами, близкими к группе «Ермак».

Собеседник в УАИ подтвердил, что вошедшее в процедуру наблюдения юрлицо сейчас не относится к холдингу и операционную деятельность не ведет. По его сведениям, банкротство дилера является управляемым.

Однако, банкротство бывшего дилера может создать проблемы миноритариям автохолдинга. Дело в том, что в числе кредиторов ООО «Урал Моторс Премиум» значится ПАО «КБ „Урал ФД“».

Согласно материалам Ленинского райсуда Перми, дилер получил в течение 2014–2015 годов несколькими траншами кредит в банке на 107 млн. руб. Кредит был обеспечен залогом — автосалоном УАИ, а также гостиницей «Полет», принадлежащей ИК «Ермак».

Банк свои обязательства по договорам кредитной линии исполнил, однако со стороны заемщика условия договоров были нарушены. Общая сумма задолженности составила 84 млн. руб.

В 2017 году «Урал ФД» в Ленинском райсуде, а затем и в Пермском краевом добился обращения взыскания на объекты залога: здание гос­тиницы «Полет» площадью 2,8 тыс. кв. м и земельный участок под ней (5,7 тыс. кв. м.), здание автосалона (2 тыс. кв. м) и участок под ним. Для гостиницы была установлена начальная продажная цена в 68,9 млн. руб., для автосалона — 24,1 млн. руб.

ЗАО «Гостиница „Полет“» на 100% акций принадлежит ПАО «ИК „Ермак“», расположено вблизи старого терминала аэропорта Большое Савино. Выручка в 2016 году — 33 млн. руб., чистый убыток — 21 млн. руб. ИК «Ермак» владеет одноименной гостиницей с 2004 года, выкупив бывший актив пермского авиапредприятия на торгах за 14 млн. руб.

Структуры, близкие к ИК «Ермак», стали совладельцами автохолдинга «УралАвтоИмпорт» в конце 2012 года. Тогда холдинг был крупнейшим дилером в Пермском крае, в его портфеле было свыше десяти брендов.

Новый партнер кредитовал дилера, а также предоставил ему в залог недвижимость, чтобы УАИ смог взять кредиты в банках на пополнение оборотных средств. Помимо «Урал ФД», дилер работал со Сбербанком. После нового финансового кризиса у компаний холдинга появились сложности с облуживанием кредитов.

О том, что ИК «Ермак» не планирует добровольно расставаться с предметом залога, может свидетельствовать прошедшее 31 мая заседание совета директоров ПАО. На нем был  заслушан отчет гендиректора ПАО Рината Вагизова о совершенных сделках в пользу автокомпаний «УралАвтоИмпорта». Отметим, что совет директоров «Ермака» контро­лируется, как считается, командой, близкой к экс-депутату заксобрания Андрею Агишеву.

Кроме того, в мае в Арбитражный суд Пермского края поступил иск гендиректора ООО «Фос-Групп» Михаила Злых к ИК «Ермак», ЗАО «Гостиница „Полет“» и «Урал ФД» о признании недействительными сделок по предоставлению в залог недвижимости: здания гостиницы и участка. В 2004 году господин Злых возглавлял ООО «Модный бар», владельцем которого являлось ПАО «ИК „Ермак“».

Отметим, что сама ИК «Ермак» указывает на падающую привлекательность гостиницы «Полет» в связи с недавним открытием нового терминала, расположенного на значительном удалении от отеля.

В отчете ИК за первый квартал года говорится: «базовым сценарием, который можно ожидать в отношении гостиницы, является появление при новом терминале современного гостиничного комплекса».

«Бизнес гостиницы „Полет“, расположенной при старом терминале, неизбежно пострадает при таком развитии событий, и, скорее всего, встанет вопрос изменения профиля деятельности гостиницы (предположительно, на офисный центр)», — пишут авторы отчета.

Комментарий

Пермский отельер Александр Полев считает, что установленная судом начальная цена в 68 млн. руб. за «Полет» — недорого для объекта недвижимости.

«Но что там делать? Кого селить? Гостиница находится на удалении от нового терминала, шаговой доступности там нет. Ее можно перепрофилировать, скажем, в общежитие для летного состава», — полагает эксперт.

E3 Group получила разрешение на строительство многофункционального комплекса «Все включено» с отелем на 1605 мест в микрорайоне Аэродром в Гатчине – будущей столице Ленобласти, об этом объявила глава Гатчинского района Елена Любушкина.

В составе проекта – отель уровня 4 «звезды», рестораны, спортивный клуб, офисные помещения, конференц-залы, апартаменты, подземный паркинг, отделение банка, супермаркет, детский центр, спа-центр и т.д.

Проект «Все включено» - это новая философия строительства, которая позволяет при минимальной стоимости недвижимости получить полный пакет сервисов и услуг, указано на сайте компании.

Общая площадь комплекса составит 54 тыс. кв. м.

Завершить проект планируется в 2020 году.

Объем инвестиций оценивается в 3 млрд рублей. Эти средства застройщик рассчитывает получить от частных инвесторов – открыты продажи номеров для последующей сдачи в аренду. Стоимость – от 850 тыс. рублей, включая меблировку и бытовую технику.

Согласно официальной информации, сегодня в Гатчине работают девять гостиниц не самого высокого уровня, а также несколько хостелов, в том числе капсульного типа. Средняя стоимость проживания в отелях – 1,5 тыс. рублей в сутки на человека.

Инвестор, судя по всему, рассчитывает на разрастание нанопарка в Гатчине, на переезд сюда правительства региона. Руководство района – на увеличение турпотока.

Однако эксперты скептически относятся к масштабам проекта. В том числе из-за сезонной заполняемости гостиниц на Северо-Западе – климат имеет значение.

Инвестиционная компания Venture Investments & Yield Management Андрея Якунина, сына бывшего президента РЖД Владимира Якунина, рассматривает возможность развития в России сети гостиниц Hard Rock Hotel.

Сейчас VIYM сотрудничает с брендом в Швейцарии. В 2017 г. американская компания Hard Rock International подписала договор франчайзинга с International Hospitality Service, владеющей отелем Spenglers Hotel и комплексом давосских резиденций Holsboer. Spenglers Hotel входит в гостиничный портфель VIYM.+

VIYM была основана в 2006 г. Компания инвестирует в объекты недвижимости. Ее головной офис находится в Лондоне.

Андрей Якунин является сооснователем и одним из партнеров компании. Два других партнера компании - Яив Зир и Дмитрий Шицле, сообщает Ведомости.

На сайте бесплатных объявлений засилье объявлений о продаже гостиниц.

Тенденция была замечена порталом "АстраханьФМ". Уж не знаем, праздный ли интерес, поиск интересных новостей или личная заинтересованность помогла нашим коллегам обнаружить объявления. Впрочем, если последнее, то поздравляем их и завидуем белой завистью, наши сотрудники тоже и рады бы прикупить недвижимость, да пока не могут себе этого позволить. На этом минутка намеков редактору закончена.

Перейдем ближе к делу.

Корреспондент "ПУНКТ-А", действительно, обнаружил, что за последнюю неделю  в Сети появилось четыре подобных предложения. Не то, чтобы мы не доверяем информации коллег, просто, согласитесь, лучше все увидеть своими глазами, пусть и теми, о которых офтальмолог сказал "а вы не думали, что давно уже стоит начать носить очки".

Итак, первой ласточкой, взлетевшей 5 июня, стало объявление о продаже действующего мини-отеля с земельным участком площадью 10 соток. Четырехэтажное здание площадью 440 кв.м можно приобрести за 17 миллионов рублей. В качестве причины указывается переезд собственника.

Причина продажи трех других пристанищ для туристов не сообщается. Так, уже не мини, а целый гостиничный комплекс с общей площадью 1769 кв.м. предлагается купить за 40 миллионов рублей, а гостиницу на 15 номеров, размещающихся на 566 кв. м, - за 28 миллионов рублей. На один миллион дороже продают гостиницу площадью 365.4 кв. м в самом центре Астрахани. Продавец сообщает о срочности сделки, а также о том, что здание можно использовать под медицинский центр или салон красоты

По словам владельца, бизнес готов к работе. Трехзвездочный “Премьер-отель”, расположенный в Бакунинском переулке, оценили в 86 млн рублей. Именно такая сумма указана на торговой площадке "Юла", где появилась соответствующее объявление от Павла К. В описании говорится, что пятиэтажная гостиница с подвалом полностью готова к работе, а также перечислены географические преимущества. – В непосредственной близости от Центра Галереи Чижова и основных магистралей города. Объект находится в 5 минутах езды от ж/д вокзала ”Воронеж-1” и городской администрации, он находится на второй линии, что обеспечивает тихую атмосферу, – указано в информации. А вот причина продажи готового бизнеса не указана. Можно было бы предположить, что он пришел в упадок, но достаточно взглянуть на один из самых популярных сервисов бронирования Booking.com, чтобы понять, что дело вряд ли в этом. У "Премьер-отеля" почти 750 отзывов, а оценка составляет 8,3 балла (Очень хорошо). Там же указано, что гостиница "пользуется спросом". 

«Газпром» снизил стоимость гостиничного комплекса «Пик Отель» в Красной Поляне до 900 млн рублей, сообщает «Интерфакс». Ранее актив выставлялся на торги четыре раза, однако аукционы не заинтересовали потенциальных инвесторов. Тогда стоимость отеля составляла 1,1 млрд рублей.

Напомним, что четырехзвездочный гостиничный комплекс «Пик отель» у подножия Кавказского хребта включает в себя два корпуса совокупной площадью 8280 кв.м, мини-отель площадью 356 кв.м, пять вилл общей площадью 1625 кв.м и семь коттеджей на 1117 кв.м. В инфраструктуру «Пик Отеля» входят теннисный корт, фитнес-центр, банный комплекс, детский клуб и конференц-зал на 300 мест. Земельные участки площадью 4,65 га, на которых расположены строения, принадлежат ПАО «Газпром» на правах долгосрочной аренды до 1 января 2047 года.

Как уточняется, повторный аукцион пройдет 17 июля текущего года, заявки на участие в торгах принимаются до 16 июля. Сделка может стать крупнейшей за всю историю продаж «Газпромом» объектов гостиничной недвижимости.

АФК "Система" нашла покупателя на отель Marriott Courtyard, расположенный рядом с Павелецким вокзалом в Москве, сообщила в четверг газета "Ведомости".

По словам источников издания, покупателем выступит структура, связанная с топ-менеджерами гостиничного бизнеса казахстанской инвесткомпании "Верный капитал". Ее основным владельцем считается бывшим управделами Казахстана Булат Утемуратов.

В портфеле компании уже есть гостиницы Ritz-Carlton на Тверской улице в Москве, в Астане и Вене, а также Rixos Borovoe на Щучьем озере в Казахстане.

По данным издания, сделку планируют закрыть в июле, добавляют собеседники "Ведомостей".

Marriott Courtyard имеет 170 номеров. Стоимость отеля специалисты, опрошенные изданием, оценили в 1,7-1,9 миллиарда рублей.

ГК «Пионер» построит в Москве еще один апарт-отель под брендом YE’S. Об этом сообщает пресс-служба компании. Новый отель будет возведен в 45 метрах от станции метро Технопарк, рядом с бизнес-комплексом Nagatino i-Land и строящимся парком развлечений «Остров мечты».

Как уточняют в пресс-службе ГК «Пионер», в зданииобщей площадью 54000 кв.м запроектировано 988 апартаментов пяти различных форматов: от небольших студий площадью от 18,5 кв.м до просторных юнитов площадью 70-90 кв.м. На первых двух этажах апарт-отеля «YE’S Технопарк» откроется торговая галерея с магазинами для детей и взрослых, супермаркетом, кафе и ресторанами. На третьем этаже разместятся лобби, коворкинг, фитнес-центр, а также офис управляющей компании комплекса. Для удобства постояльцев на -1 этаже будет функционировать круглосуточный паркинг.

Известно, что на текущий момент разработан архитектурный проект апарт-отеля, выход на строительную площадку произойдет до конца года.

Сеть YE’S – первая в России сеть апарт-отелей, сочетающая гостиничную, жилую и инвестиционную оставляющие. Первый проект сети был успешно реализован в 2013 году в Санкт-Петербурге. В ноябре 2015 года в Москве был введен в эксплуатацию второй апарт-отель сети YE’S. Действующий номерной фонд в двух столицах насчитывает порядка 1500 апартаментов, проектируемый – 3500.

Группа компаний «Пионер» – инвестиционная строительная структура, основанная в 2001 году. Приоритетным направлением деятельности ГК «Пионер» является реализация проектов по строительству объектов жилого и коммерческого назначения на территории Москвы и Санкт-Петербурга.

Сейчас в Прикамье на продажу выставлено несколько гостиниц и баз отдыха, большинство объектов — продаются не первый год. В мае 2018 года опубликованы объявления сразу трех объектов, расположенных близ курорта Усть-Качка, на территории поселка. Это отель «Резиденция» — за 67 млн рублей, гостевой дом на пять номеров в первой береговой линии Камы — за 4,95 млн рублей и база отдыха «Луговая» для размещения 20 гостей — за 5,7 млн рублей. Покупателям объектов предлагается торг, объекты продают как сами собственники, так и агентства недвижимости.

Как сообщили в разговоре с РБК Пермь владельцы выставленных на торги бизнесов и их агенты, все объекты сейчас работают и могут быть рентабельными — если ими заниматься и вкладывать деньги.

Причиной продаж гостиниц называется перепрофилирование вида деятельности и переезд владельцев в другие регионы.

Реклама

Как  отмечают эксперты на рынке недвижимости, подобные объекты сейчас продаются достаточно длительный период — не менее года. Так, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Перспектива» Наталья Ищук, покупатели интересуются подобными объектами, но реальные сделки совершаются не часто.

«Недвижимость такого характера служила не столько бизнесом, а создавались для себя, для компании, для «своих» клиентов», — заяалял ранее РБК Пермь эксперт ассоциации «Пермские строители» Игорь Юфарев. По мнению риелторов, когда ситуация в экономике изменилась. собственники стали активно продавать «бизнес для отдыха». «Сейчас бизнес «средней руки» избавляется от неопределяющей в экономике индустрии отдыха», — высказывала свою точку зрения директор компании «Р-Консалтинг» Ольга Козырева.

Ранее аналитики рынка заявляли, что средние ставки на аренду загородного дома в Прикамья упали на 17,3%. Опрошенные ранее РБК Пермь агентства недвижимости и продавцы индивидуальных домов отмечали, что срок экспонирования объектов вырос вдвое-втрое. Раньше оптимальным сроком продажи загородной недвижимости назывались полгода. Сейчас продажи могут длиться до двух и более лет. Оптимальным и выгодным сроком срок экспонирования загородного дома продавцы сегодня называют 10−12 месяцев.

Петербургский предприниматель Александр Шестаков приступает к строительству гостиницы для группы Rezidor на Петроградской набережной

Гостиница Radisson Blu будет рассчитана на 135 номеров. На первом этаже разместятся лобби-бар, ресепшн и конференц-зал на 150 мест. В подземном уровне – автоматизированная парковка на десять автомобилей. Двухэтажное здание заводоуправления Первой мебельной фабрики, расположенное на участке, реконструируют под ресторан сети «Гинза». Объект будет связан с новым корпусом отеля крытым переходом.

Участок застройки расположен за домом 24 по Петроградской набережной, в котором работает (или уже работал) шоу-рум по продаже мебели от «Первой мебельной фабрики». Инвестиции в строительство 10 этажного здания составят более 1 млрд рублей. В настоящее время группа Rezidor запускает в России сразу две гостиницы под брендом Radisson Blu, который относится к категории upper upscale (верхний предел верхнего сегмента). Отель в Москве на 379 номеров откроется до конца года, а гостиница в Петербурге — к 2020 году.

Первый пятизвездочный гостиничный комплекс Ростова-на-Дону Radisson Blu был открыт компанией «Агроком» сегодня. Он находится на набережной Дона в центре города, сообщает «РИА Недвижимость» со ссылкой на главного менеджера отеля Мартина Гурбана.

Площадь отеля — 6,76 тыс. кв. метров. Он насчитывает 81 номер, четыре конференц-зала, президентский люкс, фитнес-центр, спа-зону.

Гендиректор компании Сергей Сапотницкий уточнил, что прилегающая территория была благоустроена собственником. Окупаемость составит предположительно 10 лет, сумма вложений не раскрывается.

По мнению Дмитрия Таганова, руководителя Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в будущем около 90% коливингов, которые, по сути, представляют собой доходные дома, могут быть перепрофилированы. На их месте откроются гостиницы, апарт-отели и многофункциональные центры. В тех же объектах, которые возводились в соответствии с нормами жилищного строительства, можно создать квартиры. Преимуществом таких комплексов станет увеличенное количество объектов инфраструктуры.

Коливинги – это формат апартаментов в арендных домах с общим пространством, в которое включены зоны для работы, спорта и досуга. Основная идея состоит в том, что людей объединяют взгляды на жизнь, интересы и виды занятий. Дмитрий Таганов отметил, что для отечественных девелоперов понятие коливинга остается довольно размытым, и его рентабельность неочевидна. Формат выступает альтернативой общежитию или хостелу, однако при этом позиционируются как комфортабельные апартаменты.

Эксперт назвал идею объединения людей с приличными доходами, которые имеют потребность находиться в обществе единомышленников и делить с ними общее пространство с кухней, столовой и прачечной – утопической. В то же время инвестиции в строительство коливингов сравнимо с возведением малогабаритных апартаментов под ключ, а с учетом общественных зон – со стоимостью строительства гостиниц.

Темпы и объемы строительства гостиниц в Москве в ближайшие годы сокращаться не будут, считает заместитель мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.

"С момента объявления о проведении Чемпионата мира в России на территории столицы было построено 27 гостиниц более чем на 5 тысяч номеров. Москва в целом преобразилась, и мы ожидаем, что в ближайшие годы город ждет настоящий туристический бум", — заявил журналистам М.Хуснуллин в среду.

По его мнению, несмотря на открытие большого количества отелей за последние годы в Москве, снижения активности на этом рынке не стоит ожидать.

"Мы прогнозируем взрывной рост потока туристов не только в период Чемпионата мира по футболу, но и в последующие периоды", — заявил заммэра.

Ранее сообщалось, что в настоящее время гостиничный фонд Москвы насчитывает около 63 тыс. номеров, прошедших классификацию согласно требованиям российского законодательства.

Гостиницу с наклоненными внутрь фасадами построят в Тверском районе столицы по адресу: ул. Долгоруковская, вл. 25, стр. 1-6, сообщили в пресс-службе Мосгосстройнадзора.

"Здание возведут за счет средств инвестора. Срок действия разрешения на строительство – до июня 2020 года", – рассказал председатель комитета Олег Антосенко.

Застройщиком выступает ООО "Русские отели".

Гостиница состоит из двух независимых 5-этажных блоков общей площадью свыше 7 тыс. кв.м. В отеле будет 42 номера. Корпуса развернуты относительно друг друга на 90 градусов и имеют общее дворовое пространство.

Силуэт комплекса будет вписан в окружающую историческую застройку — колокольню и трапезную Николая Чудотворца (1903-1905 годов постройки). Для смягчения объемов пятые этажи корпусов имеют наклонные внутрь (на 15 градусов) фасадные стены.