Стать резидентом Ульяновской портовой особой экономической зоны хотят не только компании из Германии, Швеции и других стран, но и бизнесмены из России. И некоторым это удается. Кому – читайте в материале ulpravda.ru

В числе тех, кто попал в число счастливчиков, - ульяновская компания «Мегапак  73».

- На протяжении нескольких лет наша компания предпринимала попытки стать резидентом ПОЭЗ «Ульяновск», - рассказал ulpravda.ru руководитель ООО «Мегапак 73» Василий Болкунов. – Но раньше рассматривали проекты стоимостью не менее 50 миллионов рублей. Сейчас этот проходной рубеж понизился, в итоге мой проект стоимостью 24 миллиона рублей прошел все стадии отбора, одобрен руководством ПОЭЗ «Ульяновск». Таким образом, недавно наша компания стала резидентом Ульяновской портовой особой экономической зоны.

- Чем будет заниматься ООО «Мегапак 73» на территории ПОЭЗ «Ульяновск»?

- Здесь мы создадим производство упаковочных материалов. Производить будем различные полиэтиленовые пакеты (фасовочные, для мусора, пакеты типа «майка»), а также полиэтиленовую пленку, стрейчи, скотчи. Всего около 40 наименований продукции.

Также мы откроем оптовую торговлю непродовольственными потребительскими товарами: в продаже будет одноразовая посуда, стрепп-лента, салфетки, хозяйственные товары, подарочная упаковка, электротовары, хозяйственные сумки, скатерти, товары для пикника, спецодежда… Всего в продаже будет около 350 видов продукции.

- Но ведь Ваша компания уже более 15 лет занимается таким бизнесом в Ульяновске. Зачем ООО «Мегапак 73» потребовалась территория ПОЭЗ «Ульяновск»?

- Да, действительно, наша компания занимается в Ульяновске таким бизнесом: с 2003 года – оптовой торговлей упаковочными материалами, а с 2016 года – производством полиэтиленовых пакетов. Продажи идут как по прямым договорам с ИП, так и через собственную сеть оптово-розничных магазинов «Пикник» и «Мегапак». Но небольшие площади нашего производственного цеха (около 180 квадратных метров) и складов (около 200 «квадратов»), располагающихся сейчас на 9-м проезде Инженерном, серьезно ограничивают нам возможности роста производства. Благодаря переезду в ПОЭЗ «Ульяновск» у нас появится возможность в течение 5-6 лет увеличить объемы производства в 2-3 раза. Ведь бизнес не должен топтаться на месте, он должен развиваться.

Кроме того, переезд в ПОЭЗ «Ульяновск» позволит нашей компании получить ряд льгот, к примеру налоговые, по транспортному налогу и налогу на имущество.

- Подо что вам нужны такие площади?

- Для начала мы построим производственно-складские помещения общей площадью 1296 квадратных метров. Из них производственный цех будет иметь площадь около 360 квадратных метров, двухэтажное здание, которое будет отдано под складские помещения - 686 «квадратов», офисное помещение - 100 квадратных метров, технические помещения - 150 «квадратов».

В перспективе возможно строительство дополнительного здания складского назначения площадью 864 квадратных метра. Но это пока только в планах и по другому бизнес-проекту.

- Представляя свой проект, Вы обозначили, что готовы вложить в его реализацию 24 миллиона рублей. Это сумма окончательная?

- Так как свою бизнес-деятельность в ПОЭЗ «Ульяновск» мы планируем начать в конце 2022 года или чуть пораньше, то за оставшиеся до часа Х  2,5-3 года вполне возможно, что в реализацию проекта придется вложить другую сумму финансовых средств. Ведь в представленном проекте просчитана, к примеру, стоимость современных станков. А через два с половиной года, скорее всего, потребуются другие, более современные станки. Сейчас трудно предугадать, сколько они будут стоить.

- А почему ваша компания, уже став резидентом ПОЭЗ «Ульяновск», планирует начать производственную деятельность лишь через 2,5–3 года?

- Потому что нужно время на то, чтобы начать производственный процесс. Пока руководство ПОЭЗ «Ульяновск» выделило нам лишь земельный участок под производство, но не определило точки подключения коммуникаций. Когда этот вопрос решится, мы сможем заняться составлением проекта на коммуникации. Следом будет составлен проект на здание, которое будет построено. Затем начнется этап строительства, который продлится около года. Но я уверен, что за 2–2,5 года мы все сделаем и затем запустим производство.

- Жителям Ульяновской области стоит ждать новые рабочие места на вашем предприятии?

- Да, но их будет немного. Сейчас на проезде Инженерном в моей компании трудятся 7 человек, после переезда на территорию ПОЭЗ «Ульяновск» штат может увеличиться до 20 человек. А может быть, и меньше. Ведь не исключено, что на современных станках многие процессы будут проводиться в автоматическом режиме.

Но ульяновцам наше предприятие, несомненно, принесет пользу. Ведь реализовывать продукцию мы будем через сеть собственных магазинов или торговые точки наших партнеров. Это значит, что на пути к покупателю товар не будет доставаться посреднику, поэтому реализовываться он будет без накруток, по низким ценам.

Не так давно логистическое сообщество Ростова-на-Дону обсуждало известие о закрытии крупного складского комплекса класса А в Батайске на ул. Производственной, 4а. Событие было очень резонансным, так как объект, расположенный на пересечении основных транспортных магистралей, позволяет обслуживать не только местных клиентов. Это плацдарм для перемещения грузов в соседние регионы, например в Краснодарский край.

Неужели рынок складской недвижимости демонстрирует нисходящий тренд? Неужели такие привлекательные объекты не востребованы?

Жизнь все расставила на свои места. Новым 3PL-оператором удачно расположенного склада класса А стала группа компаний «МаксиПост» — один из лидеров логистического рынка России и ближнего зарубежья.

Перезапуском складского комплекса руководит молодой, но хорошо известный в логистических кругах московского региона топ-менеджер Евгений Мищенко.

— При выборе объекта для выхода на рынок Юга России учитывались такие параметры, как местоположение, возможность предоставлять самые современные, основанные на перспективных IT-технологиях решения для бизнеса, безупречная система безопасности объекта, — перечисляет г-н Мищенко причины приобретения батайского комплекса. —Этим высоким требованиям полностью отвечает только склад класса А, расположенный в Батайске на ул. Производственной, 4а. Здесь будут реализованы самые современные перспективные технологии и услуги (фулфилмент, копакинг, пикинг, биллинг и др.). У нас есть якорные клиенты, однако мы готовы активно сотрудничать и с другими участниками рынка, заинтересованными в получении высококачественных логистических услуг.

О 3PL-логистике. Аббревиатурой 3PL обозначается так называемая «логистика третьей стороны» или «третьего участника» (от англ. third party logistics). Речь идет о том, что часть процессов, связанных с транспортно-логистическими операциями, передается на аутсорсинг. Аутсорсер — это и есть третья сторона, и именно она передает груз отправителя получателю.

Предложение. · По предварительным данным, в 1 полугодии 2019 г. свыше 370 тыс. кв. м качественных площадей пополнило рынок складской недвижимости Московского региона. Данный показатель превышает значение аналогичного периода 2018 г. (118 тыс. кв. м) более чем в 3 раза. · На конец 1 полугодия 2019 г. совокупный объем качественных складов в регионе достиг величины в 13 млн кв. м. · Ввод всего объема практически равнозначно распределен между 1 и 2 кварталами 2019 г. – 196 и 178 тыс. кв. м соответственно. · Несмотря на более высокую активность девелоперов по сравнению с прошлым годом, показатель не достиг рекордных величин 2014-2015 гг. · Строительство порядка 60% всех введенных в эксплуатацию складских корпусов велось спекулятивно. Лишь 40% площадей было реализовано под конечного пользователя. · Тем не менее, величина прироста по-прежнему остается относительно малой, а большая часть введенных площадей уже сдана в аренду или продана еще до ввода в эксплуатацию. · В 1 полугодии 2019 г. завершилось строительство таких знаковых проектов BTS, как 1-я очередь распределительного центра компании Wildberries (49 тыс. кв. м), а также 3 этапа строительства дистрибьюторского центра IKEA (80 тыс. кв. м). · Оживление в части ввода в эксплуатацию, а также некоторый перекос в сторону спекулятивного строительства объясняется достаточно малым объемом вакантных площадей на рынке. Однако девелоперы по-прежнему не нацелены на пополнение рынка большими объемами складских объектов. Причины все те же: высокая стоимость строительства и кредитования, необходимость заполнения арендаторами строящихся блоков до момента их ввода в эксплуатацию, низкая ставка аренды.

· На высокой стадии готовности на текущий момент находится еще ряд объектов, которые могут получить разрешающие документы в последних числах 2 квартала (около 150 тыс. кв. м), однако ввод в эксплуатацию большей части из них, вероятнее всего, будет перенесен на 2 полугодие. · Всего до конца года к вводу планируется еще свыше 1 млн кв. м складов, в том числе должно завершиться строительство распределительных центров для компаний Wildberries, "Лента", Leroy Merlin и "Мираторг". Кроме того, ведется строительство спекулятивных проектов, которые расширят предложение на рынке.

· Несмотря на более высокую долю спекулятивного строительства, на рынке по-прежнему прослеживается недостаток свободных к реализации складских площадей. В условиях остающегося активным спроса, по итогам 1 полугодия вакансия сохраняется на достигнутом уровне (порядка 5%) и даже имеет предпосылки к снижению. · Напомним, что по итогам 1 квартала 2019 г. средние арендные ставки повысились до 4 100 руб./кв. м/год и 3 800 руб./кв. м/год для классов А и В соответственно (triple net). По нашим оценкам, в 1 полугодии 2019 г. показатели сохранятся на достигнутом уровне. 

PNK Group продала 7,8 тыс. кв. м в подмосковном «PNK Парке Северное Шереметьево», сообщили в компании.

Там уточнили, что речь идет о площадях, расположенных в готовом корпусе парка.

В здании уже произведены работы по выделению блока для клиента, здесь расположится распределительный центр компании. Начало операций намечено на сентябрь 2019 года.

laquo;Локация в 25 км к северу от Москвы и хорошая транспортная доступность делают индустриальный парк «PNK Парк Северное Шереметьево» привлекательным для арендаторов и покупателей, - отмечает управляющий инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» Дмитрий Пилевин. – В данном индустриальном парке есть готовый корпус, в котором остаются вакантными порядка 5 200 кв. м на продажу, также здесь свободно 19,5 га под застройку».

Имени покупателя не называют. Уточняют лишь, что головной офис компании расположен в Санкт-Петербурге.

K Group – российский девелопер промышленных объектов. Группа компаний основана в 2004 году. В портфеле PNK Group 29 индустриальных парков. Введены в эксплуатацию и находятся на разных стадиях строительства объекты общей площадью более 5 млн кв. м в России, Европе и США.

laquo;PNK Парк Северное Шереметьево» расположен в 25 км к северу от Москвы по Рогачевскому шоссе. Среди резидентов индустриального парка Mercedes-Benz, Karcher, HILTI, «Дикси», «Верный» и др.

В Подмосковье PNK Group развивает восемь проектов — «PNK Парк Белый Раст» на Дмитровском шоссе, «PNK Парк Северное Шереметьево» на Рогачевском шоссе, «PNK Парк Валищево» на Симферопольском шоссе, «PNK Парк Софьино» и «PNK Парк Жуковский» на Новорязанском шоссе, «PNK Парк Новая Рига» на Новорижском шоссе, «PNK Парк Пушкино» на Ярославском шоссе и «PNK Парк Ступино» вблизи федеральной трассы М-4 «Дон».

У PNK Group четыре собственных завода по производству основных конструктивных элементов здания, мощности которых позволяют строить более 1 млн кв. м индустриальной недвижимости в год.

Производственно-складское здание площадью более 2,6 тыс. кв. м возводится на Вашутинском шоссе в Химках – об этом сообщили в Главгосстройнадзоре Московской области. Здание будет предназначено для разгрузки и хранения промышленных товаров в заводской упаковке. Застройщиком объекта выступает компания «Макс».

Одновременно на складе может быть размещено 2 тыс. паллет. Предполагается, что в смену здесь будут работать 50 человек. Завершение строительства намечено на IV квартал 2019 года.

Ранее в Knight Frank рассказали об итогах 1-го полугодия 2019 года на рынке складской недвижимости. За первые 6 месяцев в столичном регионе было введено 413 тыс. кв. м, что превысило показатели аналогичного периода в прошлом году почти вдвое.

Также эксперты назвали и крупнейшие объекты, построенные для нужд компаний в этот период. Ими стали дистрибуторский центр IKEA, а также 1-я очередь распределительного центра Wildberries. Оба комплекса реализованы компанией «А Плюс Девелопмент».

Рассказывая о ситуации на рынке, в CBRE отмечают усиление активности спроса, в котором преобладают запросы на аренду помещений. Кроме этого, в 2018 году было заключено несколько масштабных сделок по покупке в формате built-to-suit.

Поговорим об инвестиционных возможностях и путях использования многоэтажных складских комплексов.

Инвестиционные перспективы и риски Концепция многоуровневых складов только начинает покорять рынки западных стран. Вопросы инвестиционной привлекательности и ассоциированных рисков таких проектов требуют тщательной проработки в каждом рассматриваемом случае. К основным рискам девелопмента многоуровневых складов относятся: • Сложность проектирования и значительные расходы на строительство. Достижение экономической эффективности проекта зависит от правильной оценки потенциального спроса, достижимых ставок аренды и прогнозируемых арендных потоков. • Высокая стоимость земли, из-за которой возникает «конкуренция» с другими видами недвижимости. • Сложность оценки многоуровневого склада как инвестиционного продукта в силу отсутствия на рынке наработанной практики и понимания специфики такого объекта. Помимо перечисленных причин, распространению многоуровневого строительства препятствуют и иные соображения девелоперов: • Многоэтажность объекта снижает его «гибкость» и увеличивает риски владельца в случае, если единственный арендатор покидает объект. • Инвестируя значительные средства в проектирование и строительство таких дорогостоящих зданий, девелопер лишает себя возможности дальнейшего редевелопмента объекта в случае, когда рыночные условия и highest and best use analysis свидетельствуют о необходимости поменять вид использования участка. Высокие капитальные затраты в многоэтажный объект «связывают» девелопера, снижают возможности для дальнейшей работы и увеличивают риски. Почему надо строить? • Дефицит площадей. Очевидно, что, несмотря на опасения большинства участников рынка, наиболее опытные девелоперы складской недвижимости готовы вкладываться в развитие сегмента. Одним из мотивов для таких инвестиций является острая нехватка площадей промышленного назначения в мегаполисах. • Значительная часть имеющегося на рынке предложения уже считается устаревшей и не отвечающей запросу главного потребителя - рынка интернет-торговли. Онлайн-торговля создала спрос на новый тип складской недвижимости – с другими объемно-планировочными решениями, местоположением и мощностями. Таких объектов в складской недвижимости очень не много. Земли промышленного назначения на границе и в границах крупных городов с высокой плотностью населения дорожают, в силу чего появляется необходимость строить более компактные и эффективные складские объекты. При этом высокая стоимость земли в крупных мегаполисах компенсируется и более высокими ставками аренды. Аренда и оценка. По оценкам операторов, управляющих большими портфелями складской недвижимости, в крупных мегаполисах компании готовы платить «премию» на аренду, чтобы быть ближе к своим клиентам. Владельцы многоэтажных логистических комплексов, расположенных на границе или на территории крупных городов, могут рассчитывать на более высокие ставки аренды по сравнению со среднерыночными. По мере того, как многоэтажные логистические объекты станут более распространенным решением на рынке, подход к расчету арендной платы для таких объектов изменится. Вполне вероятно, что расчет аренды будет исчисляться не в кв. м площади, а в куб. м занимаемого объема, как в отделах холодного хранения и морозильниках. Отличаться должен также и подход к оценке многоэтажных складов и складов с многоярусным хранением. В последних стеллажи и другое оборудование, как правило, устанавливает арендатор. При оценке такого объекта расчет арендной платы основывается на площади занимаемого этажа, а потенциал многоярусного хранения в расчетах не учитывается. Оценка многоэтажных объектов зависит от того, является ли верхний этаж неотъемлемой частью строения и принадлежит ли он владельцу объекта. В полноценных многоэтажных складах такой вопрос не возникает, однако встречаются варианты, когда компания-арендатор сама устанавливает мезонинный этаж в занимаемом складе и не платит за него аренду. В тех случаях, когда мезонинный этаж установлен девелопером/владельцем склада, арендная ставка за него обычно ниже ставки аренды первого этажа, иногда даже вдвое, что объясняется значительно более низкой несущей способностью и невозможностью его использования наравне с первым этажом. Оценка объекта на основе арендной ставки, рассчитываемой за занимаемый объем хранения, увеличит арендный поток и превратит вертикальную составляющую объекта в характеристику, повышающую его инвестиционную привлекательность. В настоящее время единого подхода к оценке подобных объектов нет, в силу чего они часто остаются недооцененными и не рассматриваются рынком как продукт инвестиционного уровня. Гибридные объекты. Для повышения экономической эффективности проекта возможно создание т.н. «гибридных» объектов, совмещающих различные функции – например, сортировки и фулфилмента для доставки «последней мили» - на разных этажах. Компаниям, работающим в сфере интернет-торговли, требуются не стандартные логистические решения, а возможность организации дополнительных опций, например, небольшого дата-центра, для хранения данных своих клиентов, или фото-студии - для размещения профессиональных фотографий своего товара в онлайн-магазине. «Гибридные» проекты могут совмещать функции склада и магазина, куда клиенты могут заехать и забрать свой сделанный онлайн заказ. На азиатском рынке бывают самые разные комбинации вариантов – например, на первых этажах складские площади, а на верхних: офис логистической компании, свадебный салон, где делают фотосъемку, музыкальная студия, офис дизайнерской фирмы и т.д. Очень часто встречается комбинация складского пространства с офисными помещениями. Например, в здании, где размещается крупный перевозчик или транспортная компания, первые 8 этажей занимают склады с грузами для морских и авиаперевозок, а офисная часть с лифтами и привычными атрибутами располагается на 9-м этаже и выше. Еще один новый тренд, отмеченный в этом сегменте – совмещение функций склада и небольшого производства или типографии. Самый «визионерский» подход к управлению многоуровневым складом предполагает его использование в формате складского «отеля», позволяющего компаниям-арендаторам гибко бронировать и освобождать площади в зависимости от текущих потребностей. Для понимания такой концепции можно привести аналогию с работой коворкинга, сдающего готовые офисные места независимым индивидуальным предпринимателям или начинающим стартапам. Финансовое моделирование. Перспективность и финансово-экономическая целесообразность проекта строительства многоуровневого логистического центра зависит от множества факторов – страновых, демографических, экономических, а также от потенциала конкретного земельного участка. Дополнительные возможности использования. Нивелировать риски девелопера, связанные, например, со снижением экономической активности в отрасли при таких значительных объемах инвестиционных вложений, которые требует строительство многоэтажного склада, возможно, предусмотрев варианты потенциального «перепрофилирования» объекта под иные типы использования. Складские объекты рассматриваются девелоперами во всем мире как отличная база для запуска амбициозных технологических проектов – без дорогостоящих капитальных вложений, которых требует строительство объекта недвижимости «с нуля». Один из возможных вариантов использования многоэтажного складского здания - размещение дата-центра. Помимо услуг облачного хостинга, резервного копирования в облако и восстановления утерянных данных, дата-центр также может оказывать услуги по предоставлению резервного офиса для компаний. Здания многоэтажного складского комплекса также можно перепрофилировать под размещение фабрик по производству еды – food fabric. Инфраструктуру и оборудование фабрики можно использовать для тестирования, доработки и запуска новых продуктов или целого меню, а также для проведения различных мероприятий, мастер-классов, соревнований, тренингов, съемки ТВ-шоу и т.д. Многоэтажный склад с рамповым доступом на каждый этаж может совмещать в себе несколько различных предприятий пищевой сферы, и обеспечивать доставку приготовленной еды в максимально быстрые сроки – за счет расположения на территории города вблизи клиентов и за счет быстрой отгрузки и доставки еды транспортом.

Альтернативным вариантом использования многоэтажного складского здания может стать и новый набирающий обороты бизнес по устройству «технологичных вертикальных ферм». Идея заключается в выращивании зелени с помощью гидропоники внутри промышленного здания. Отсутствие необходимости в натуральном освещении (искусственное освещение, влажность, питательные элементы и орошение регулируются автоматизированными системами) и возможность размещать целые «поля» растений на высоких стеллажах обеспечивают круглогодичное производство. Такие высокотехнологичные городские «фермы» позволяют организовать производство практически в любом регионе (включая те, что испытывают нехватку солнечного света), требуют небольшое число персонала и позволяют организовать поставки продукции «с грядки на стол» практически в тот же день.

Заключение По мнению аналитиков Skladman USG, многоэтажные складские комплексы – это новый, пока еще только формирующийся сегмент логистической недвижимости. Несмотря на множество вопросов, которые стоят перед девелоперами подобных объектов, колоссальный потенциал развития сегмента становится очевиден по мере развития индустрии онлайн-торговли, диктующей миру новую парадигму бизнеса и скорость взаимодействия всех его участников. Спекулятивный характер объектов, возводимых сегодня в крупных городах по всему миру, свидетельствует о том, что девелоперы с «визионерским» подходом поверили в концепцию многоэтажных складов. Отвечая запросу сегодняшнего дня, многоэтажные логистические комплексы обладают гибкостью и многофункциональностью, чтобы стать универсальным решением для потребностей рынка в будущем. Вполне вероятно, что многоэтажные складские комплексы в скором времени станут таким же привлекательным инвестиционным продуктом, как и привычные нам офисные и торговые объекты.

Отдел исследований и консалтинга компании IPG.Estate подготовил обзор рынка индустриальной и складской недвижимости по итогам первого полугодия 2019 года. Предложение На конец первого полугодия 2019 года общий объем складского рынка Санкт-Петербурга находится на уровне 2,98 млн. кв.м. Прирост рынка в первом полугодии обусловлен вводом двух ключевых складских комплексов. Объем ввода качественных складских площадей по итогам первого полугодия 2019 года составил 74 500 кв.м. По нашим прогнозам, до конца 2019 года будет введено еще порядка 50 000 кв.м качественных складских площадей. Общая структура рынка качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга незначительно изменилась: увеличилась доля спекулятивных складских комплексов. На начало второго полугодия 2019 года склады для собственных нужд занимают долю в 52%, доля спекулятивных проектов составляет 48%. Исходя из планов некоторых девелоперов на перспективу 3-5 лет, ожидается существенный прирост нового качественного предложения. В 2019 году могут быть закрыты несколько сделок купли-продажи. ГК NordEst выставила на продажу ряд непрофильных для игрока активов: складской комплекс в Металлострое, производственную площадку в Пикалево, складскую базу в Сланцах, а также два участка в Кингисеппе. ГК "УНИСТО Петросталь" выставила на продажу производственно-складской комплекс площадью 11,2 тыс. кв.м, куда входят три земельных участка общей площадью 2 га. 120 000 кв.м – ожидаемый прирост спекулятивного предложения по итогам 2019 года. Спрос По итогам первого полугодия заключено несколько крупных сделок, суммарной площадью порядка 35 000 кв.м. Сохраняется спрос на build-to-suit. На фоне низких темпов прироста продолжает укрепление тренд на заключение договоров аренды на строящиеся проекты. В структуре спроса на складские и производственные помещения преобладают блоки от 1 000 до 3 000 кв.м. В географической структуре спроса на складские помещения, расположенные за чертой города, лидирующие позиции удерживают южные районы города с удобным доступом к Московскому и Пулковскому шоссе. На складские помещения, расположенные в черте города, максимальный спрос сосредоточен в Красногвардейском, Московском и Приморском районах. Вакансия и ставки аренды Суммарный уровень вакантных площадей демонстрирует умеренное снижение. На конец первого квартала 2019 года 3,5% от общего объема качественных производственно-складских помещений остаются свободными. Уровень вакансии в качественных ПСК продолжит тренд на снижение. На уровне низких объемов ввода и отсутствия больших объемов свободных складских блоков ставки аренды растут. По итогам 2018 года рост арендных ставок составил 3,4%. Складские комплексы класса А номинируют ставки аренды в диапазоне 490 – 600 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг. Складские комплексы класса В номинируют ставки аренды в диапазоне 400 – 480 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг. Уровень запрашиваемых ставок аренды на качественные производственные помещения находится в диапазоне 420 – 500 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг. Тенденции и прогнозы Логистический сектор Санкт-Петербурга по факту обслуживает весь СЗФО, поэтому потребность в строительстве качественных складских комплексов будет расти, учитывая увеличение грузооборота. Соотношение строительства новых спекулятивных объектов и build-to-suit будет равным. Самыми активными игроками останутся представители Интернет-торговли, среди которых максимально востребованы складские комплексы в черте города, закрывающие "последнюю милю". Частотность сделок по покупке участков в индустриальных парках сохранится на низком уровне. Это связано, в том числе, с длительным процессом переговоров и заключения договора. В течение года в одном парке проходит 1-3 сделки.

Разрешение на строительство и ввод объектов в эксплуатацию не оформлялисьФото: Александр Кожохин, «Вечерняя Москва»

Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости столицы устранила незаконные склады. Они располагались на северо-западе города. 

— Ранее Госинспекция по недвижимости в результате мониторинга выявила самострой площадью 370 квадратных метров на земельном участке по адресу: улица Центральная, владение 13, — заявили представители ведомства.

Так, на территории, где произведен демонтаж, разрешалась эксплуатация здания склада. Запрещалось возводить временные и капитальные здания, сооружения.

Как передает агентство городских городских «Москва», несмотря на запрет, там появились два складских строения.

— Территория освобождена от незаконных складских построек, — уточнили в пресс-службе Госинспекции по недвижимости.

Площадь парка составит 20 га, пишет «Коммерсантъ» со сылкой на управляющего директора ГК «Терра» Марию Косареву. Он будет рассчитан на объекты IV-V классов опасности (по российской классификации самым опасным является I класс). На территории парка смогут разместиться 30–50 резидентов. Проектирование компания рассчитывает завершить в 2020 году, ввести объект в эксплуатацию – в 2021-м. Инвестиции оцениваются примерно в 1 млрд рублей. 

ГК «Терра» основана в 2005 году. В портфеле группы проекты загородной недвижимости во Всеволожском и Выборгском районах, а также производственно-складской комплекс в Тосненском районе Ленобласти.

Напомним, что в прошлом году ИК «Пантикапей» заявила проект индустриального парка в составе создаваемого города-спутника Евроград в Буграх. Под Европарк отведено 240 га. Там запланировано 970 000 кв.м промышленной и складской недвижимости. Земля принадлежит ИК «Пантикапей» (27 га), компании «ИПС» бывшего вице-губернатора Петербурга Виктора Локтионова (60 га), московской ГК «АЙТАКС» (47 га) и «РАУМ Бугры» (54 га). Логопарк площадью 92 000 «квадратов» на участке «РАУМ Бугры» уже готов. На землях «Пантикапея» появится производственный комплекс «Покровский» площадью 150 000 кв.м: три башни высотой до 40 этажей каждая, где разместятся IT-компании и высокотехнологичные производства. На участке ИПС запланирован оптово-агропромышленный распределительный центр площадью 100 000 кв.м. Потенциальный партнёр – компания «Норд Овощ», которая ранее заявила о планах построить оптово-распределительный центр в районе деревни Порошкино. Инвестиции в этот проект оцениваются в 60 млрд рублей.

Новый резидент — «Терминал 1» — зашел на территорию Промышленно-логистического парка региона. Он планирует реализовать проект в две очереди в 2019-2022 гг.

Вложения в логистический комплекс класса А с общей площадью складских помещений 10 тыс. кв. м составят, по подсчетам инвесторов, 150 млн руб.

Проект будет выполнен с учетом современных тенденций и технологий в логистике.  В том числе будет использована концепция кросс-докинга*, что позволит увеличить эффективность работы логистических операторов и скорость товародвижения внутри склада.

Мы рассматривали несколько предложений по размещению нашего бизнеса, однако по совокупности факторов сделали выбор в пользу ПЛП. Среди преимуществ ПЛП — развитая инженерно-транспортная инфраструктура и удобство подключения к ней, что позволяет приступить к строительству объекта в максимально короткие сроки. Конечно, для нас принципиально важно примыкание к федеральной автотрассы, железнодорожных путей и сортировочной станции, близость международного аэропорта», — отметил директор ООО «Терминал 1» Владимир Скляров.

Генеральный директор Агентства инвестиционного развития Новосибирской области Александр Зырянов заявил, что АИР считает этот проект важным как для развития ПЛП, так и для развития региональной логистики, «поскольку недостаток качественных предложений по складам класса А в Новосибирске очевиден».

Существующие предложения сконцентрированы в разных локациях и не могут удовлетворить потенциально крупного инвестора, который готов арендовать большие площади только в границах одного объекта, — сказал он.

*Кросс-докинг — сквозное складирование, то есть приёмка, распределение и отгрузка продукции без размещения в зоне долговременного хранения.

Одним из основных драйверов роста и развития логистической индустрии в мире является демография. Социально-демографические тренды, а именно: численность населения и темпы его воспроизводства, уровень занятости и уровень дохода, – напрямую определяют объемы потребительского спроса. Изменение портрета потребителя влияет на изменения в логистической отрасли.

Глобальный тренд на переселение сельского населения в города, растущая плотность населения определяют, где будут производиться и потребляться товары и услуги. Так, если на сегодняшний день городское население мира составляет 4,13 млрд человек, то к 2045 г. его численность, как ожидается, превысит отметку в 6 млрд. По прогнозам ООН, к 2030 г. в мире будет уже 43 мегаполиса с численностью населения более 10 млн человек. Распространение e-commerce происходит взрывными темпами, параллельная «виртуальная» торговля дополняет торговлю в обычных магазинах, что требует формирования «омниканальной» системы движения товаров и существенно усложняет логистику. Она претерпевает трансформацию, дополняя, а в некоторых случаях и замещая функции торговли. Логистические системы все интенсивнее вытесняют и занимают место традиционных каналов сбыта, таких как торговые центры и магазины. Вбирая в себя функционал торговли, логистика естественным образом расширяет и свою клиентскую базу. С приходом эры интернет-торговли стремительными темпами стало развиваться направление поставок от бизнеса напрямую покупателю (B2C). А сегодня активно набирает оборот такое направление логистики, как доставка напрямую от клиента к клиенту (C2C). Такая высокая концентрация потребителей с новым уровнем запросов ставит перед логистической индустрией ряд сложных вызовов, ограничений и задач. Рынок становится более конкурентным, игрокам нужна большая эффективность логистики. Сегодня скорость доставки становится ключевым фактором успеха. При этом задачи организации процессов постоянно усложняются за счет ограничений, вводимых местными властями, – например, по высотности зданий или по доступу грузовых автомобилей на территорию поселений, по запрету на автомобили на дизельном топливе и т.д.

Дефицит объектов недвижимости, соответствующих требованиям современной логистики, в свою очередь, серьезно ограничивает развитие отрасли. Многолетняя конкуренция складской недвижимости с другими типами строительства – жильем, офисами и торговлей, «выдавливание» индустриальной недвижимости с территорий ближайшего прилегания привели к нехватке необходимых объектов и к дефициту земли под строительство современных складских объектов. Отвечая на вызовы времени, логистическая отрасль адаптируется, становится более разнообразной, предлагает различные по форме и содержанию решения: от простой доставки посылок к кросс-докинговым распределительным центрам и фулфилмент-центрам. Меняется архитектура логистики – один крупный оптовый склад заменяется сетью небольших складских объектов, расположенных ближе к потребителю, усиливается значимость складов «последней мили», складские комплексы растут в высоту и становятся многоэтажными. Логистические объекты усложняются, становятся более технологичными, требуют более квалифицированных кадров для управления и выполнения операционной деятельности. Происходит расширение функционала. Эволюция отрасли совершается не только в части функциональных решений, но и в операционной деятельности. Происходит цифровая трансформация отрасли, связывание систем учета, контроля и управления товарными и транспортными потоками. Идет активная диджитализация процессов и автоматизация процесса сборки отправления. Все больше внутрискладских операций выполняется роботами и «беспилотными» автоматизированными манипуляторами. В целом же формирование логистических кластеров, эволюция, адаптация и трансформация логистической системы под текущую экономическую ситуацию, изменяющиеся потребности игроков рынка – это одни из драйверов экономического роста как на локальном, региональном, так и на глобальном уровне.

Логистика «последней мили» (last mile) Несмотря на довольно частое использование, понятие «логистика последней мили» не имеет четкого определения. Для каждого типа торговых операторов понимание будет свое – как по формату недвижимости, так и по скорости доставки. Логистика «последней мили» представляет собой заключительный этап поставки товаров потребителю, из последнего центра сортировки или дистрибуции до дома или работы клиента. Условно городскую систему логистики можно разделить на 3 зоны: 1) Зона большой городской агломерации. Логистическая платформа, включающая крупные логистические центры («точки входа»), расположенные на удалении 5–10 км от границ города. 2) Зона со средней плотностью застройки. Центры консолидации товаров, расположенные на границе города. Возможны различные форматы. 3) Зона высокой плотности застройки. Городские пункты выдачи заказов в помещениях магазинов или небольших отделениях, часто - через автоматизированные постаматы. Склады «последней мили» располагаются в зоне 1 и зоне 2. Они представлены множеством форматов в зависимости от целого ряда факторов: - Деятельность компании – оператора склада. Потребности компаний, занятых в e-commerce, и потребности 3PL-операторов разнятся. Так, например, для интернет-ретейлера Amazon, который в настоящее время строит в Европе сеть собственных складских центров с фокусом на доставку «последней мили», ключевыми требованиями к девелопменту будут большие площади для хранения товара и скорость доставки. Для компаний, которые не осуществляют хранение посылок, а занимаются только их доставкой (DHL, UPS и др.), фокус будет сделан на функции сортировки и оптимизации погрузочно-разгрузочных работ, а значит, требования к складскому комплексу будут иными, например, более длинная и узкая форма здания со множеством доков. - Стоимость земли. Определяется соотношением предложения и спроса. Объемы предложения земельных участков под девелопмент и редевелопмент сильно варьируются в зависимости от выбранной страны и городской агломерации. Спрос на землю формируется со стороны всех типов коммерческой и жилой недвижимости, и проекты с более высокой доходностью «вымывают» с рынка возможности для складского девелопмента. В периоды активного экономического роста предпочтение отдается недвижимости с большей рыночной стоимостью – жилой, торговой, офисной и развлекательной, – что ведет к дефициту и росту цен на землю. Это, в свою очередь, становится еще одним препятствием для строительства логистических объектов. - Экологические требования. Ужесточение экологических требований может касаться даже не самих объектов индустриального использования, а, например, размеров грузовых фур, обслуживающих объект, или используемого ими типа топлива. В частности, власти Парижа, Мадрида и Афин планируют запретить въезд в центр города автомобилей на дизельном топливе. Лондон обещает к 2040 г. полностью запретить использование машин на бензине и на дизельном топливе.

- Ограничение трафика. Применяется в определенные промежутки времени наряду с ограничениями по парковке грузовых автомобилей в общественных зонах. Это, в свою очередь, может влиять на проектное количество погрузочно-разгрузочных доков объекта, а также на наличие предусмотренных под парковку площадок. - Требования потребителей. Перемены в ожиданиях, привычках и требованиях клиентов относительно удобства и скорости доставки товара диктуют изменения в настройках всей отрасли. Так, еще недавно средний срок доставки товара потребителю составлял 5–7 дней. Сегодня конкуренция за лояльность покупателя заставляет продавцов уменьшать сроки до «поставки на следующий день», «поставки в тот же день» или даже до «доставки в течение выбранного часа». По данным аналитиков, доля затрат на последний, «городской этап» доставки товара покупателю составляет 50% или более от общих затрат на всю цепочку поставки. Типы last mile В 2016 г. в Великобритании было доставлено 2,8 млрд пакетов и посылок, в Германии в тот же период – почти 3,2 млрд. Такое увеличение объемов поставок создает дополнительные возможности роста для европейской логистики. В частности, компании по доставке посылок будут увеличивать свои запросы на площади как в крупных дистрибуционных центрах, так и на складские центры «последней мили». Складские центры «последней мили» можно условно разделить на три вида: • склады для хранения товаров; • центры кросс-докинга (crossdocking); • фулфилмент (fulfillment) центры. В отличие от традиционного складского комплекса, где подразумевается наличие товарных запасов, которые дистрибьютор может отправить клиентам, функции кросс-докингового центра заключаются в сквозном складировании, то есть в приемке, сортировке и отгрузке посылок без размещения в зоне долговременного хранения. Особенностью этих объектов недвижимости является низкий коэффициент использования земли, поскольку они должны обеспечить необходимое свободное пространство для проезда и маневрирования. Более дорогой и сложный этап логистики на «последней миле» обуславливает рост числа кросс-докинговых центров дистрибуции, расположенных вдоль границ городов. Они являются связующим звеном между региональными и панрегиональными логистическими комплексами и конечными получателями товаров. Общая площадь таких центров может составлять от 2000 до 10 000 кв. м. Компании, занимающиеся фулфилментом, предоставляют целый комплекс услуг: • хранение товара или его компонентов; • упаковка и адресация товара; • пересылка товара; • информирование клиента о местонахождении его товара; • прием и обработка платежей; • прием и обработка возвратов. Фулфилмент-центры «последней мили» особенно выиграют от размещения в многоэтажных складских центрах, поскольку они занимаются доставкой небольших, но сложных сборных грузов по множеству близко расположенных адресов, что определяет высокую нагрузку сборочного процесса и высокую интенсивность транспортных потоков на объекте.

Размер логистических объектов на этапе «последней мили» определяется не только дефицитом земли в границах или на границах городов. Операторы таких складов могут позволить большую компактность за счет автоматизации и роботизации процессов. Ручной труд активно заменяется автоматизированными решениями. Все операции по размещению и извлечению товаров управляются автоматизированной системой хранения и извлечения товара (Automated Storage and Retrieval Systems – ASRS). Для управления запасами, сортировки, отгрузки, отслеживания товаров и формирования отчетности операторы используют новейшие технологии, в том числе радиочастотную идентификацию (RFID), сенсорные технологии, Big Data, облачные решения и проч. Тренд на внедрение современных технологических решений и автоматизацию процессов будет способствовать появлению более высоких складских объектов. Это применимо как к логистическим объектам, управляемым ASRS, так и к центрам дистрибуции, в которых товары могут располагаться на нескольких этажах.

Сколько просят за имущественный комплекс и кому интересны такие активы.

В Челябинске выставили на продажу производственное и административное здания на Копейском шоссе, принадлежащие холдингу «Сейхо-моторс». Раньше они использовались под автоцентр и склад для хранения машин, но сейчас пустуют. Три года назад практически за те же активы просили 700 миллионов рублей, сейчас стоимость имущества снизилась в два с лишним раза. Ждать ли в Ленинском районе новых продавцов автомобилей и кому еще интересна площадка в районе второй дилерской деревни, разбирался 74.ru.

Два автоцентра и производственный корпус, где хранились автомобили, на Копейском шоссе, 88 холдинг «Сейхо-Моторс» начал продавать ещё три года назад. Тогда за всё имущество просили 700 миллионов рублей. Ранее в автоцентрах продавались автомобили Citroen и Mitsubishi, но в середине мая 2015 года дилерский центр приостановил работу. Продажи и обслуживание машин перенесли в дилерский центр на проспекте Ленина. Представители холдинга называли это вынужденной мерой, вызванной снижением продаж новых автомобилей в нашей стране. Оптимизацию продолжили в апреле 2016 года. Тогда владелец холдинга «Сейхо-Моторс» Сергей Ерёменко объяснил 74.ru, что реализуют избыточные коммерческие и непрофильные площади.

Сейчас имущественный комплекс из двух зданий общей площадью около 30 тысяч квадратных метров продаётся за 304 миллиона рублей.

— Производственный корпус МСКТД-2 (бывший механосборочный корпус тракторных двигателей. — Прим. ред.) расположен на земельном участке, прилегающем к крупной автодорожной развязке Ленинского района. Площадь всех помещений составляет 23 015 квадратных метров. Второе здание — административно-бытовой корпус площадью 6681,4 кв. м, его фасад обращен к ТРК, — говорится в объявлении. — Комплекс оснащён пятью встроенными подстанциями. В непосредственной близости — ТРК «Алмаз», дилерские центры по продаже авто, остановки общественного транспорта. Есть большая парковка.

Производственный корпус подойдёт для многоуровневого логистического центра по приёму, обработке и хранению новых автомобилей, сообщили 74.ru в агентстве «А-1 недвижимость», сопровождающем сделку. Также здесь можно организовать склады запчастей, разместить оборудование или запустить какое-либо производство. Благодаря большой высоте можно разделить помещение на два-три этажа.

— Здание административно-бытового корпуса подойдёт для офисного центра, гостиницы или общежития, — добавили риелторы. — Также тут можно разместить цех лёгкой промышленности, типографию, пекарню или кондитерскую.

В холдинге «Сейхо-моторс» отказались от комментариев.

Автомобильные дилеры вряд ли заинтересуются площадкой на Копейском шоссе, говорят эксперты. И тому есть объективные причины.

— С 2007 по 2014 годы, даже несмотря на кризис 2008 года, в Челябинске была выстроена дилерская инфраструктура, превышающая потребности регионального рынка. В областном центре продажи достигали 45 тысяч автомобилей в год, сейчас в два раза меньше. Например, два дилера «Тойоты» продают в месяц в разы меньше, чем когда-то реализовал один автоцентр. И так практически по всем маркам, — говорит президент Ассоциации челябинских автомобильных дилеров Александр Рулевский. — Излишки инфраструктуры давят на экономику дилерских компаний, снижают рентабельность бизнеса. Остаётся два варианта развития событий — терпеливо ждать, когда вновь будет бум продаж, или избавляться от лишних активов.

По словам автоэксперта, российский авторынок достиг первичного насыщения — в среднем каждая семья имеет машину. При этом считается, что оптимальная степень автомобилизации — от 520 до 550 автомобилей на 1000 семей, проще говоря, пол-автомобиля на семью.

— Поэтому вряд ли в обозримом будущем мы выйдем на тот уровень продаж, который был, — добавляет Александр Рулевский. — Реализация излишков автомобильной инфраструктуры — правильный путь. Но проблема заключается в том, что дилерский центр с сервисным помещением, шоу-румом очень сложно трансформировать во что-то другое. Тем более что у каждого бренда свои требования — по месту расположения, логистике подъезда, архитектурной группе и оформлению здания. Просто покупкой помещения чужого бренда не всегда удастся решить вопрос: на переделку потратишь столько денег, что проще построить новый. Бренду может место не подойти. В общем, избавиться от инфраструктуры столь же тяжело и дорого, как и зайти на сам рынок. И это не проблема отдельно взятой компании, это объективная проблема авторынка.

Директор компании «IBC Недвижимость» Станислав Ахмедзянов обращает внимание на то, что здания надо продавать отдельно.

— Если техническое состояние помещений производственного корпуса — полов, ферм, покрытий, кровли — адекватное, то объект достоин рассмотрения. Проблема в том, что у него нет своей свободной территории рядом. Производственникам нужен хороший подъезд с возможностью разворота большегрузов, парковка и так далее. А вокруг все застроено, в основном автосалонами, — объясняет Станислав Ахмедзянов. — Кроме того, сейчас в городе большой выбор производственных площадей, продающихся по крайне привлекательным ценам. И очередь за ними не выстраивается. Потому что бизнес, который может их приобретать, за последние годы существенно сократился.

По административному корпусу также возможны разные решения. Например, сделать очень много офисов и сдавать покабинетно, указывает эксперт.

— Это приносило бы хоть какие-то деньги, хотя бы отбили налоги на имущество. Очень давно мы предлагали владельцам такой вариант, но они пошли свои путём, — добавляет Станислав Ахмедзянов. — Или организовать коворкинг (офисный центр, где можно арендовать рабочее место на короткое время. — Прим. ред.) с очень доступными ценами и дополнительными услугами. Но федеральные операторы в такие здания точно не пойдут, а региональные инвесторы предпочитают вкладывать деньги в объекты с гарантированной доходностью.

Само по себе месторасположение имущественного комплекса эксперты оценили высоко. Но, по их словам, это сегодня не главное.

— Локация объекта просто отличная. Относительно недалеко от центра города и в месте сосредоточения дилерских автоцентров и нескольких торговых центров. Прекрасная транспортная доступность, хорошая возможность совмещать несколько видов шопинга и прочее. То есть объект весьма ликвиден с точки зрения локации и проходимости, — отмечает аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. — Трудно сказать, кто станет покупателем объекта и как будет его использовать. Скорее всего компания, занимающаяся реализацией какой-либо продукции. Расположение объекта вполне этому благоволит. Если не помешают внешние обстоятельства, например, в виде резко ухудшившейся внешней конъюнктуры.

Воронежская компания "Оператор" планирует построить в Курской области распределительный центр для хранения продуктов питания, сообщила пресс-служба курской администрации.

Соглашение о реализации инвестпроекта подписали накануне губернатор Курской области Роман Старовойт и руководство "Оператора".

Инвестор намерен вложить в проект более 1,7 млрд рублей. Площадь объекта составит 40 тыс. кв.м, что сделает его одним из крупнейших распределительных центров в ЦФО. Иные параметры проекта не раскрываются.

Согласно аналитической системе "СПАРК-Интерфакс", ООО "Оператор" зарегистрировано в Воронеже в 2017 году, занимается предоставлением прочих вспомогательных услуг для бизнеса. Гендиректор компании — Алексей Фионов, он же выступает владельцем 90% УК предприятия. Еще 10% УК принадлежат московскому ООО "Капитал", работающему в сфере управления недвижимостью.

Согласно информации на сайте предприятия, ООО "Оператор" выступает управляющей компанией в ГК "Оператор", которая занимается строительством производственных зданий, складов, торговой и офисной недвижимости "под ключ". Среди проектов ГК — распределительный центр площадью 37 тыс. кв.м для Х5 Retail Group, логистический комплекс площадью 13 тыс. кв.м для компании ЭТМ "Электрика", а также логистические комплексы для холдинга "КДВ групп" и ритейлера Kari.

Производственно-складской комплекс южнокорейской компании LG возведут в подмосковной Рузе в августе 2019 года, сообщает пресс-служба министерства инвестиций и инноваций Московской области.

"В августе этого года будет введен новый производственно-складской комплекс LG с объемом инвестиций 30 млн долларов. Будет дополнительно создано свыше 100 новых рабочих мест" - приводятся в сообщении слова зампреда областного правительства Вадима Хромова.

По данным министерства, начало строительства производственно-складского комплекса состоялось в Рузе в 2018 году.

"На первом этапе корпус будет использоваться как склад готовой продукции, а также как цех сервисного ремонта продукции LG (на данный момент компания арендует площади для размещения склада)", - говорится в сообщении.

Отмечается, что конструктив здания и все остальные инженерные системы спроектированы таким образом, чтобы при необходимости увеличения производственных мощностей при минимальной реконструкции можно было установить производственное оборудование.

LG Electronics Inc. - южнокорейская компания, один из крупнейших мировых производителей электроники и бытовой техники. Главный офис компании LG Electronics находится в Сеуле (Республика Корея).

Складская инфраструктура Новосибирска активно прирастает новыми объектами. Эксперты рынка логистической недвижимости считают, что возводимые склады все чаще учитывают индивидуальные потребности клиентов, и отмечают рост востребованности складов в черте города среди арендаторов и транспортных компаний.

Объемы площадей

По данным консалтинговой компании Nazarov & Partners, строительство в Новосибирске и ближайших пригородах складов класса А и В, начавшееся в 2008 году, обеспечивало среднегодовой прирост площадей на 120 тыс. кв. м. Однако в 2018 году этот показатель был превышен — было введено 145 тыс. кв. м складских помещений, почти треть которых (45 тыс. кв. м) составили площади складского комплекса класса А «Сибирский» (строит казахстанская компания ТОО «Волвер кампани»). В итоге к началу 2019 года новосибирский рынок индустриальной недвижимости насчитывал 1690 тыс. кв. м качественных складов класса А и В и 4150 тыс. кв. м складских помещений старого фонда — класса С и D.

В 2019 году в Новосибирской области ожидается ввод рекордного объема складских площадей за последние 10 лет — около 260 тыс. кв. м. «Ранее мы прогнозировали объем ввода 289 тыс. кв. м, это в два раза больше, чем в 2018-м, — сейчас уже можно внести небольшие корректировки в расчеты»,— говорит руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании Nazarov & Partners Рустам Сатышев. По его словам, проект распределительного центра Почты России на 48 тыс. кв. м, который ранее планировалось ввести до конца 2019 года, будет сдан только в 2020-м. Однако появились новые, не учтенные в прошлом году объекты: проект «Алтайтара» площадью 12 тыс. кв. м, проект склада на ул. Толмачевской площадью 8,1 тыс. кв. м под аренду плюс ряд более мелких проектов.

Топ-менеджер ПСК «Южный» Игорь Добровольский отметил, что один из строящихся объектов в бизнес-парке «Южный» площадью 6,6 тыс. кв. м уже закончен и сегодня проходит оформление документации и подготовка склада к запуску.

«Важное событие этого года — ввод в эксплуатацию оптово-распределительного центра X5 Retail Group в Промышленно-логистическом парке Новосибирской области (ПЛП). Объект находится в высокой степени готовности, ввод планируется в августе. Площадь ОРЦ составит порядка 37 тыс. кв. м. Проект реализуется в формате built-to-suit компанией „Распределительный центр „Новосибирск“, учредители которой уже имеют опыт взаимодействия с Х5 Retail Group»,— говорит генеральный директор Агентства инвестиционного развития (АИР) Новосибирской области Александр Зырянов.

Знаковым событием на региональном рынке логистики гендиректор АИР считает и начало строительства в ПЛП объекта нового резидента парка — ООО «Терминал 1». «Компания намерена построить два современных логистических комплекса класса А с общей площадью складских помещений 10 тыс. кв. м. Кроме того, есть перспектива дальнейшего развития резидента на площадке»,— сообщил собеседник.

Тенденции и новации

Проект PNK Group, который сейчас реализуется в «PNK Парк Толмачево» для ритейлера «Лента», управляющий инвестиционным фондом «ПНК девелопмент» Дмитрий Пилевин считает примером нового подхода крупных торговых сетей: размещение в одном здании распределительного центра и собственного производства. «Соответственно, объект должен подходить и под хранение/сортировку товара, и под пищевое производство — у каждого клиента свои индивидуальные запросы, которые становятся все более специфичными»,— говорит собеседник, отмечая увеличение числа проектов по схеме built-to-suit (предполагает проведение работ в соответствии с нуждами арендатора).

Схожие тенденции на примере ПЛП наблюдает и Александр Зырянов: инициируя строительство собственного объекта, большинство производственных предприятий закладывают в проект строительство собственных логистических площадей. «Группа компаний IEK, компании „Росспак“ и ЗТИ уже построили первые очереди своих объектов — корпуса, где в данный момент запущено или в скором времени начнется производство. Следующий шаг — строительство складских помещений. Компания „Алютех“ (производство рольставен и автоматических гаражных секционных ворот), с которой мы подписали соглашение в рамках Петербургского международного экономического форума, также намерена пойти по такому пути развития инвестиционного проекта»,— рассказал о новых тенденциях на примерах глава АИР.

При этом сегодня склады должны быть многофункциональными — с внутренним комплексом услуг, а не просто с помещениями в виде пустых коробок, убежден директор ООО «СЭИК» Владимир Лях на основе собственного опыта. По его словам, на складах компании установлено оборудование для фасовки сыпучих продуктов, погрузки зерновозов и загрузки лайнер-бэгов, пропиленовых вкладышей для перевозок сыпучих продуктов универсальным транспортом — контейнерами, фурами и пр. «Это перспективное направление, позволяющее диверсифицировать форматы отгрузки и снизить риски дефицита железнодорожных вагонов в период активной перевозки зерновых»,— говорит руководитель компании. По его мнению, оборудование для подработки и загрузки складируемой продукции в любой транспортный формат становится неотъемлемой частью современного склада, обеспечивая необходимую адаптацию под интересы клиента.

«Конечный потребитель диктует основные тренды и параметры склада. Мы двигаемся к персонализированным складам, которые позволяют снизить издержки арендатора и бизнеса»,— резюмирует Рустам Сатышев.

Локация спроса

«Складские помещения жмутся поближе к городу, на трассы на Запад и Восток с хорошей транспортной развязкой (Северный объезд) и возможностью доставить товар в основные районы города с меньшими затратами, как материальными так и временными»,— рассказал Игорь Добровольский. Эксперт считает, что в дальнейшем будет расти спрос на небольшие склады площадью 200–300 кв. м в городской черте для максимальной оперативности доставки товара до клиентов.

Дмитрий Пилевин в то же время проводит аналогии с зарубежными тенденциями спроса: «Если говорить о локации, то, как и в Европе, здесь прослеживаются два типа наиболее встречающихся запросов. Максимально близко или в черте города, что подходит для складов „последней мили“. И второй вариант — возможность построить объект внутри уже действующего индустриального парка с развитой инфраструктурой и рядом с трассами федерального значения».

Отмечает востребованность у арендаторов складов в черте города и Рустам Сатышев. По его словам, растут запросы на такие склады со стороны транспортных компаний — обычно им необходим класс «В» с большим количеством доков (1 на 500 кв. м). Также виден активный спрос ритейловых сетей и дистрибьюторов на специализированные склады — алкогольные, низкотемпературные холодильники и морозильники.

А директор по аренде и маркетингу Raven Russia Property Advisors Limited Вячеслав Холопов объясняет большой интерес арендаторов к складу, расположенному внутри городской черты, прежде всего удобством этой локации для городской логистики, отмечая, однако, кадровые и социальные преимущества — возможность подбора персонала требуемой квалификации и транспортную доступность склада для сотрудников.

При этом существующая локация складской инфраструктуры далека от идеала: по мнению Александра Зырянова, ощущается острая нехватка складских помещений на правом берегу Оби. «Налицо дисбаланс: на левом берегу расположено почти 80% складских мощностей, вместе с тем потребители продукции в основном сосредоточены на правом берегу. Все это накладывает отпечаток как на доставку грузов, так и на ситуацию с движением транспорта: возникают пробки, многократно возрастает нагрузка на дорожное покрытие»,— описывает комплекс проблем генеральный директор Агентства инвестиционного развития (АИР) Новосибирской области.

Растущий прогноз

Росстат в своей оценке ВВП за первый квартал 2019-го отметил рост показателей в сфере транспортировки и хранении продукции (увеличение индекса валовой добавленной стоимости на 3,1% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года). По мнению Александра Зырянова, строительство складских помещений для ритейла в Новосибирске будет развиваться в ближайшие годы активными темпами. «Во-первых, этот тренд характерен для рынка логистики нестоличных регионов России: розничная торговля формирует наибольшую долю в структуре спроса на качественную складскую недвижимость. Во-вторых, Новосибирская область как крупнейший транспортно-логистический узел России, опорная точка, где концентрируются и распределяются грузы для аудитории в 12–14 млн человек, притягивает внимание федеральных игроков»,— аргументирует гендиректор АИР перспективы развития новосибирской складской инфраструктуры.

В регионе индустриальная недвижимость активно развивается уже много лет: логистическим компаниям важно открыть в области свои хабы для сокращения времени доставки, ритейлерам выгодно строить здесь распределительные центры. «Основными драйверами рынка остаются ритейлеры и логистические компании, однако активно проявляет себя и сегмент e-commerce»,— замечает Дмитрий Пилевин.

Основным барьером для роста рынка сегодня является ограниченность финансовых инструментов, позволяющих привлекать средства в строящиеся проекты, считает Рустам Сатышев. «Такие инструменты могут себе позволить только крупные инвесторы и девелоперы, которые могут обеспечить кредит имеющимися активами или оборотными средствами. В связи с этим небольшие инвесторы строят очень медленно и в малых объемах, причем не всегда качественно и не централизованно»,— сетует эксперт.

Заместитель генерального директора производственного складского комплекса «Южный» Игорь Добровольский полагает, что про динамику развития складской логистики Новосибирска сложно говорить, потому что она тесно завязана на экономическую ситуацию в стране, взаимоотношения с центром, на отношения с Китаем и Средней Азией. «Но в любом случае Новосибирск останется крупным логистическим центром Сибири и будет продолжать развивать транспортную и складскую инфраструктуру, что позволит ему оставаться привлекательным для партнеров как с Запада, так и с Востока»,— убежден топ-менеджер ПСК «Южный».