Международная консалтинговая компания Knight Frankподвела итоги 2018 года на рынке складской недвижимости Московского региона.

За год было введено в эксплуатацию 805 тыс. кв. м складских площадей, что на 41% больше аналогичного показателя 2017 года. Общий объем складовв регионе к концу года достиг 14,18 млн кв. м.

В структуре введенных объектов наибольшую долю занимают объекты, построенные в формате built-to-suit – порядка 365 тыс. кв. м.

Аналитики отмечают крупнейшие объекты, реализованными по схеме built-to-suit в 2018 году: распределительный центр "АшанРитейл Россия" площадью около 140 тыс. кв. м, построенный рядом с индустриальным парком "Южные Врата", распределительный центр "Утконос" площадью около 70 тыс. кв. м, на территории логопарка"Ориентир Север 3", а также распределительный центр "Детский Мир" площадью более 60 тыс. кв. м на территории "PNK Парка Бекасово".

Порядка 248 тыс. кв. м спекулятивных складских площадей были введены в эксплуатацию на рынке складской недвижимости Московского региона в 2018 года, отмечают эксперты.

Крупнейшими в данной категории стали корпус 1 в "PNK Парке Коледино" площадью около 53 тыс. кв. м, фаза 2 складского комплексаGreenstore площадью около 37 тыс. кв. м, фаза 2 терминала "Борисовский" площадью около 33 тыс. кв. м.

Как отмечает директора департамента складской и индустриальной недвижимости Knight FrankСергей Кузичев, в 2018 году на рынке складской недвижимости Московского региона наблюдались позитивные тенденции. Речь идет о увеличении общего объема введенных в эксплуатацию складских площадей и росте запрашиваемых ставок аренды.

Компания прогнозирует, что в 2019 году объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит около 900 тыс. кв. м, при этом около 60% из которых будут построены под заказ, остальные 40% – для дальнейшей сдачи в аренду.

Темпы роста рынка складской недвижимости продолжают показывать негативные рекорды, отмечают аналитики IPG.Estate. По их данным, на начало 2019 года зафиксирован минимальный объем качественного спекулятивного ввода с 2011 года.

В целом объем ввода качественных складских площадей по итогам 2018 года составил 77 300 кв.м. На начало 2019 года общий объем складского рынка Петербурга находится на уровне 2,8 млн кв. м.

Общая структура рынка качественной складской недвижимости Петербурга незначительно изменилась: увеличилась доля спекулятивных складских комплексов. На начало 2019 года склады для собственных нужд занимают долю в 52%, доля спекулятивных проектов составляет 48%

Исходя из планов некоторых девелоперов, на перспективу 3-5 лет ожидается существенный прирост нового качественного предложения. Однако, по прогнозам IPG.Estate, прирост рынка складской недвижимости в 2019 году составит около 100 тыс. кв. м.

Конкурсный управляющий объявил о продаже имущества обанкротившегося ООО «Афипский ЭнергоПарк». На торги одним лотом выставили недостроенные складские помещения в Северском районе, сообщается в материалах Единого реестра сведений о банкротстве.

С прошлых торгов лот подешевел вдвое – с 27,5 млн руб. до 13,7 млн рублей. С аукциона в очередной раз попытаются продать четыре объекта незавершенного строительства и трансформаторную подстанцию в границах СПК «Аврора».

Как РБК Краснодар сообщал ранее, в 2014 году ООО «Афипский ЭнергоПарк» заявляло о планах построить в Северском районе логистический комплекс стоимостью 500 млн руб. в Северском районе. Ввод в эксплуатацию был запланирован на 2016 год.

Отмечалось, что склад расположен вдоль трассы Краснодар-Новороссийск. На тот момент была реализована первая очередь комплекса общей площадью 12 тыс. кв. метров производственно-складских помещений. Также на площадке были размещены объекты энергоснабжения, водозаборный узел, очистные сооружения, низкотемпературный склад-холодильник, система видеонаблюдения и пожаробезопасности.

Однако летом 2016 года Арбитражный суд Кубани по заявлению банка «Открытие» признал предприятие банкротом и ввел в его отношении конкурсное производство.

По данным СПАРК, ООО «Афипский ЭнергоПарк» занималось покупкой и продажей недвижимого имущества. Владеет компанией физлицо — Наталья Савченко.

Сервис Skladium компании ILM на эксклюзивной основе займется сдачей в аренду складских помещений в городе Видное. Объект представляет собой современное здание класса В+ площадью 10 000 кв. м, в котором на сегодняшний день свободны 5 000 кв. м. Расположен склад в 2 км от МКАД, вблизи трассы М-4 Дон. "Сейчас наблюдается высокий спрос на качественные помещения вблизи МКАД и внутри Москвы, - отмечает руководитель отдела складской недвижимости Skladium Андрей Селезнев. – Что касается данного склада, то помимо удачного расположения, здесь можно отметить хорошие функциональные характеристики, наличие большого количества доков и рабочую высоту, позволяющую использовать площадь максимально эффективно. Склад отвечает ключевым требованиям дистрибьюторов, представителей e-commerce, логистических компаний и ритейлеров". Объект оснащен спринклерной системой пожаротушения. Бетонный пол с антипылевым покрытием рассчитан на нагрузку до 5 тонн на 1 кв. м. Рабочая высота потолков (до фермы) – 12 м.

Транспортно-экспедиционная компания «Мейджик Транс» арендовала склад площадью 1300 кв.м на территории многофункционального логистического комплекса «RAUM Парнас». Брокером сделки выступила компания Knight Frank St Petersburg.

«Мейджик Транс» работает на территории России с 2006 года и специализируется на автомобильной доставке грузов любых размеров. Сегодня компания осуществляет доставку в более чем 350 городов, более 40 филиалов работают по всей России. Кроме доставки, «Мейджик Транс» оказывает услуги автоэкспедирования, упаковки, ответственного хранения, доставки в сетевые магазины, доставки с некоторых рынков Москвы и т.д. В Санкт-Петербурге действуют два терминала – на юге и на севере города. Переезд компании в новый комплекс был вызван необходимостью расширения: в новом терминале на севере города «Мейджик Транс» арендовала как складские, так и офисные площади.

Многофункциональный логистический комплекс «RAUM Парнас» общей площадью 85 000 кв.м является оптимальным местом дислокации для компаний, занятых в сфере логистики, отмечают Knight Frank St Petersburg. Комплекс расположен в черте Санкт-Петербурга, вблизи городской застройки, в промзоне «Парнас». Рядом с комплексом – автомобильная развязка КАД и проспект Культуры, что обеспечивает удобную транспортную доступность как для доставки грузов, так и для работников компаний-арендаторов. Кроме того, комплекс предлагает регулярную развозку сотрудников от метро.

Илья Князев, заместитель руководителя отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank St Petersburg, комментирует: «Количество заявок на размещение в северных районах Санкт-Петербурга продолжает расти. Большинство арендаторов отдают предпочтение объектам с хорошей транспортной доступностью: удобным выездом на КАД или другие значимые магистрали. МЛК «RAUM Парнас» – хороший пример такого комплекса. Брокеры Knight Frank St Petersburg привели туда уже вторую логистическую компанию – в III квартале 2018 «ЖелДорЭкспедиция» арендовала здесь площадку. Что примечательно, «Мейджик Транс» расположился совсем рядом».

Добавим, что, по данным Knight Frank St Petersburg, доля логистических компаний в сделках по предварительным итогам 2018 года в целом составила 24%, незначительно снизившись по сравнению с итогом 2017. Однако в абсолютных значениях объём сделок с логистическими компаниями превысил результат 2017 года на 12% площадей.

PNK Group и ритейлер «Лента» договорились о строительстве двух логистических комплексов общей площадью 100 000 кв. м.

Девелопер складской недвижимости PNK Group и ритейлер «Лента» договорились о строительстве двух логистических комплексов общей площадью 100 000 кв. м, сообщают пресс-службы компании PNK Group и компании Cushman & Wakefield, выступившей консультантом сделки. Сделку компании закрыли в конце 2018 года, добавляют «Ведомости». Строительство уже началось. Сделка прошла по схеме build-to-suit, т. е. PNK Group возведет объекты, а затем передаст их в собственность ритейлера.  Здание в «PNK Парке Валищево» (Московская область, 32 км от МКАД) площадью 70 000 кв. м с офисными помещениями общей площадью более 3000 кв. м будет разделено на несколько зон: помимо зон сухого хранения предусмотрена организация помещений с поддержанием температурных режимов в диапазоне от -22С до +19С. Более 10 000 кв. м отведено под производство кулинарной продукции и рыбное производство.   В индустриальном здании в «PNK Парке Толмачево» (13 км от Новосибирска) площадью 30 000 кв. м с административно-бытовыми помещениями площадью порядка 1300 кв. м будет организован как сухой склад, так и зоны с поддержанием температурных режимов от -22С до +19С. Под кулинарное и рыбное производство отведено 8 500 кв. м. Продовольственный ритейлер «Лента» на конец сентября 2018 года управляла 233 гипермаркетами и 115 супермаркетами в Санкт-Петербурге, Москве и регионах. 

Эксперты единодушно отмечают дефицит качественного складского предложения в черте «старой» Москвы и в непосредственной близости от МКАД на фоне высокого спроса. К настоящему моменту основной объем предложения сосредоточен в отдаленных точках столичного региона, однако компании все острее нуждаются в складах для внутригородской логистики в связи с повышением роли оперативности доставки товара до клиента. Вместе с тем, специалисты расходятся в оценках перспектив создания новых объектов в Москве: ценовые и бюрократические издержки могут оказаться слишком большими.   

В ближайшие 5-10 лет складской рынок ждет ускорение развития в черте Москвы и рядом с МКАД, в результате чего совокупный объем городских складоввозрастет на 20-30%. Сейчас в пределах кольцевой автодороги общий объем площадей достигает примерно 1 млн кв. м, причем некоторые объекты являются устаревшими постройками производственного назначения, зачастую имеющими низкие потолки и недостаточно прочные полы при отсутствии современных систем пожарной безопасности. Об этом говорится в информационном сообщении компании Knight Frank. Тем не менее аналитики заявляют, что даже такие объекты являются востребованными со стороны арендаторов, причем по ставкам, зачастую равным ставкам в комплексах класса А за пределами МКАД. Как отмечается в исследовании, такое положение вещей связано с возможностью максимально быстро доставлять заказ до конечного пользователя.

Рынок качественного складского предложения в пределах МКАД значительно отстает в своем развитии по сравнению с Московским регионом в целом, комментируетдиректор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский. Все крупные современные комплексы возводились преимущественно в области, а основа предложения в черте столицы сформирована объектами советского периода. «В пределах «старой» Москвы и в непосредственной близости от МКАД сконцентрировано до 7-10% всего объема качественных проектов», – отметил эксперт. По информации руководителя отдела складских и индустриальных помещений компании JLLЕвгения Бумагина, в Москве и области суммарно расположено более 17 млн кв. м качественных складских объектов, из них внутри МКАД – всего 1,1 млн кв. м, из которых только порядка 300 тыс. кв. м являются объектами класса А. При этом сегменты складов«последней мили» и городского формата в Москве практически отсутствуют: по сути, это единичные проекты, и, как правило, реконструированные объекты. Как рассказалдиректор отдела индустриальной и складской недвижимости СBRE Антон Алябьев,в 2018 году складов, находящихся в черте города и на удалении до 5 км от МКАД, введено не было. По его прогнозу, в 2019 году в заданном диапазоне ожидается строительство приблизительно 70 тыс. кв. м, что составит около 8% от общего объема нового строительства.

Тем не менее, складыдля внутригородской логистики крайне востребованы у транспортных компаний, фирм сегмента e-commerce, курьерских и почтовых сервисных служб, отмечают в компании JLL. Кроме того, особый спрос на внутригородские складыпредъявляют продуктовые ритейлеры и дистрибьюторы, а также логисты, которые обслуживают данный сектор. Со стороны этого сегмента были и будут востребованы здания, расположенные в городской черте, с максимальной транспортной доступностью, оборудованные холодильным, морозильным и мультитемпературным оборудованием. Заместитель директора департамента управления активами NAI BecarДарья Каневасчитает наиболее перспективным возведение современных многофункциональных логистических и крупных складских комплексовс существенной долей built-to-suit (до 40%), поскольку этот способ реализации в текущих условиях является наиболее рентабельным и наименее рискованным для девелоперов.

Вместе с тем, относительно темпов прироста складской недвижимости в городе и рядом с ним мнения экспертов разошлись. Как отмечает Дарья Канева, в непосредственной близости от МКАД пустует огромное количество земельных участков, например, на перспективном Шереметьевском направлении. По ее прогнозам, в течение 5 лет рынок складовв Москве и в непосредственной близости от нее может подрасти на 20%. Однако Дмитрий Герастовский считает строительный бум маловероятным. По его мнению, объем складских помещений в перспективе ближайших 5 лет может вырасти в пределах 10%. Камнем преткновения всегда являются стоимость земли, а также возможность более прибыльного использования земельного участка. Таким образом, строительство новых объектов будет носить точечный характер, также найдет свое место сегмент lightindustrial, но объем таких проектов будет невелик.  

Несмотря на высокий спрос, на текущий момент действуют довольно существенные ограничения, препятствующие активному складскому девелопменту внутри МКАД. «Например, ограничения въезда грузового транспорта, сложность получения градостроительного плана участка и исходно-разрешительной документации, а также необходимость перекладки большого количества коммуникаций и проведение due diligence актива», – перечисляет Евгений Бумагин. Таким образом, эксперт констатирует, что несмотря на одинаковый уровень затрат на строительно-монтажные работы, цены на проект внутри МКАД будут существенно выше за счет дорогой земли, получения согласований, документации, техусловий и прочих факторов. Как резюмировала Дарья Канева, развитие рынка будет упираться в условия, по которым город будет предоставлять участки под склады.

В перспективе 5-10 лет рынок складской недвижимости будет активно развиваться в черте города и в непосредственной близости от МКАД, следует из прогноза компании Knight Frank.

В исследовании говорится, что объем городских складов увеличится на 20-30%, часть объектов будет отреставрирована.

По словам экспертов, к наиболее вероятным форматам развития складов в городе можно отнести склады "последней мили" и light industrial.

Ряд крупных девелоперов пробуют спекулятивно в небольших объемах строить новые форматы складов, однако все они расположены на удалении от МКАД. Например, компания KR Properties строит технопарк формата light industrial "Перерва" площадью более 30 тыс.кв. м в Москве, компания "Строительный Альянс" на территории логопарка "Сынково" также строит складской комплекс в формате light industrial и т.д.

Сельскохозяйственный потребительский перерабатывающий кооператив «Возрождение» реализует проект контейнерного овощехранилища мощностью 1,7 тыс. тонн во Владимирской области. 

Уточняется, что средства на строительство объекта будут выделены как из федерального бюджета - 8,5 млн руб., так и из областного - 1,5 млн руб. Грант в размере 9,55 млн руб. предоставили по итогам конкурсного отбора, который проводится в рамках подпрограммы «Поддержка малых форм хозяйствования» госпрограммы развития агропромышленного комплекса Владимирской области на 2013 – 2020 годы.

Ранее агентство FruitNews писало о том, что в Туркменистане запустили овощехранилище  овощехранилище вместимостью 2 тыс. тонн.

ООО "Нью Фэшн", владеющее правами на товарный знак Finn Flare, арендовало склад площадью 11,8 тысячи квадратных метров в Москве, говорится в сообщении консультанта сделки компании Skladium.

"Арендованный склад соответствует классу A. Он расположен вблизи метро "Варшавская", рядом с Варшавским и Каширским шоссе", - отмечается в нем.

Ранее ООО "Нью Фэшн" снимало склад неподалеку площадью 6 тысяч квадратных метров.Finn Flare — торговая сеть магазинов и аксессуаров в стиле casual для женщин и мужчин. Марка зарегистрирована в 1965 году. Компания владеет собственной и партнёрской сетью, насчитывающей более 150 магазинов на территории России и СНГ.

На рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается нехватка вакантных площадей. Тем не менее, по оценкам экспертов, хотя интерес к реализации спекулятивных проектов уже проявляется, схема built-to-suit сохраняет доминирующее положение в сфере девелопмента.

Не складно

Эксперты отмечают, что уровень вакансии на петербургском рынке складской недвижимости достиг критических значений. По словам генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, по состоянию на конец 2018 года свободно было лишь около 3% (в классе А – 3,2%, в классе – 2,7%) площадей сегмента (общий их объем составляет примерно 2,84 млн кв. м). Он напоминает, что уровень вакансии по итогам 2017 года составлял 5%, 2015-го – 6%.

Такое положение стало прямым следствием длящегося уже несколько лет снижения объемов ввода новых складских комплексов. Так, в 2018 году в сегменте в эксплуатацию введено всего 71 тыс. кв. м площадей; в 2017-м – 126 тыс. кв. м, в 2016-м – 243 тыс. кв. м (данные Maris в ассоциации с CBRE; другие консалтинговые компании приводят несколько иные цифры, но и они в целом отражают ту же тенденцию).

Ситуация усугубляется тем, что не менее половины от общего объема вводящихся складов, строятся по схеме built-to-suit, то есть с заданными требованиями под конкретного пользователя и, соответственно, на рынок аренды не выходят.

В результате образовался достаточно заметный дефицит вакантных арендопригодных площадей. Особенно это касается больших помещений. «Вариантов аренды крупных блоков на рынке практически нет», - констатирует директор департамента складской и индустриальной недвижимости East Real Маргарита Чугаева. При этом, по ее мнению, интересно то, что этот фактор пока слабо повлиял на позицию, занимаемою арендаторами, привыкшими жить в условиях «рынка покупателя». «Потенциальные клиенты все равно диктуют свои условия и ожидают от арендодателей высокого качества предоставляемых услуг», – говорит эксперт.

Сокращение уровня вакансии толкнуло арендные ставки вверх. По оценке экспертов Maris в ассоциации с CBRE в классе А за 2018 год средняя цена выросла с 480 рублей за 1 кв. м в месяц (включая НДС и эксплуатационные платежи) до 520 рублей; в классе В – с 435 до 440 рублей. По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам 2018 года показатель средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды в качественных складских комплексах составил 473 рубля за 1 кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), увеличившись на 5% по сравнению с концом 2017 года. Особенно заметное увеличение средней ставки произошло в складах класса А – 8,6% за год.

Время строить?

В целом, по оценке Бориса Мошенского, ситуация в полной мере созрела для активизации девелоперских проектов на рынке складской недвижимости, в том числе в спекулятивном формате. И в самом деле, в этой сфере уже в 2018 году стало заметно оживление. «В этом году мы, наконец, увидели интерес девелоперов к спекулятивным объектам. За год вышло несколько новых проектов класса А в том числе: «Логопарк Троицкий» (корпус А1а, 12 тыс. кв. м); «Осиновая Роща» (38 тыс. кв. м); логопарк «М-10» (30 тыс. кв. м), складской комплекс Re-Forma (31 тыс. кв. м)», – рассказывает Маргарита Чугаева.

Впрочем, по мнению экспертов, большинство девелоперов еще занимают выжидательную позицию, и ожидать бума строительства спекулятивных складов пока не приходится. В условиях сильной волатильности экономической ситуации в стране в целом компании предпочитают строить под конкретного заказчика.

«На 2019 год новых спекулятивных проектов пока не было заявлено. Низкая вакансия вызывает интерес девелоперов к проектам built-to-suit или строительства склада под нескольких клиентов. Без клиента в следующем году пока строить не торопятся», – говорит Маргарита Чугаева.

С ней согласен коммерческий директор компании «А Плюс Девелопмент» Антон Бондаренко отмечающий, что низкий спрос – только один из текущих трендов, другой заключается в том, что взрывного спроса на склады пока тоже нет, и в целом рынок находится в более-менее уравновешенном состоянии. «На мой взгляд, снижение уровня вакансии не приведет к большому всплеску девелоперской активности на складском рынке. Сегодня ситуация в Петербурге стабильна – площади постепенно заполняются. Учитывая уровень спроса, можно ожидать, что новые проекты в регионе продолжат появляться с той же частотой (то есть, относительно редко, – прим. ред.)», – говорит он.

«Мы не ожидаем всплеска стройки спекулятивных проектов в 2019 году. Поскольку схема built-to-suit уже отработана, многие девелоперы предпочитают не рисковать, и придерживаться данного формата. Поэтому доля спекулятивных проектов все еще очень мала», – добавляет заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.

Спекулятивные проекты в хороших локациях будут появляться в небольших объемах, так как спрос на них в Петербурге и Ленобласти стабилен, отмечает Антон Бондаренко. «Сегодня если девелопер построит спекулятивный склад площадью от 20 до 40 тысяч кв. м, то арендатор на него найдется быстро. Однако не все так просто. Во-первых, достаточно непросто привлечь инвестиции для реализации такого проекта. Во-вторых, у арендаторов все чаще возникают дополнительные требования к складам, поэтому растет спрос именно на проекты built-to-suit», – заключает эксперт.

Что год грядущий нам готовит?

Несмотря на это, эксперты ожидают в будущем году существенного роста объемов ввода новых складских площадей. По мнению Бориса Мошенского, рост составит порядка 160 тыс. кв. м, что выше показателя не только 2018 года, но и 2017-го. По предварительным оценкам Knight Frank St Petersburg, в 2019 году девелоперами заявлено к вводу около 200-210 тыс. кв. м качественных складских площадей.

При этом эксперты полагают, что введенных в эксплуатацию новых складов хватит только на то, чтобы удовлетворить текущий спрос, и роста свободных площадей не ожидают. «Мы не прогнозируем существенного увеличения уровня вакантных помещений в связи с тем, что практика ввода складов, заполненных арендаторами на этапе строительства, сохраняется», – говорит Михаил Тюнин

«Если не произойдет перемен на уровне макроэкономики, то ожидать глобальных изменений на складском рынке в 2019 году не стоит. Вероятно, продолжат развиваться тренды нынешнего года. Доминировать в сегменте продолжит формат built-to-suit, который в условиях нестабильности экономики все более интересен как девелоперам, так инвесторам», - считает Антон Бондаренко.

Однако, не исключены и новые вводные. «Возможный выход на рынок спекулятивного проекта известного как «Логопарк Колпино», может существенно изменить данное соотношение (пропорцию реализации спекулятивных проектов и формата built-to-suit – прим. ред.) – суммарно, объем заявленных помещений в нем – более 350 тыс. кв. м», – отмечает Михаил Тюнин.

Кроме того, эксперты ожидают продолжения роста арендных ставок – как в силу дефицита предложения, так и из-за роста НДС с начала 2019 года с 18% до 20%.

Развитие онлайн-магазинов в России невозможно без развития складской инфраструктуры, уверен гендиректор и владелец группы компаний «Мультимекс», петербургский бизнесмен Андрей Пригульный. С ним согласны и игроки рынка e-commerce.

Как стало известно на недавно проходившей в Москве конференции «Электронный оборот 2018», доля онлайн-коммерции в Росии сейчас составляет около 5% от общего объема торговли. Эта цифра может быть больше, если у онлайн-магазинов будет достаточное количество складов для хранения реализуемой продукции.

Безусловно, в современной России есть ряд факторов, способствующих развитию электронной коммерции. Это и высокий уровень ВВП на душу населения, и огромная интернет-аудитория. Но все предпосылки для активного развития этого сегмента рынка упираются в отсутствие необходимой инфраструктуры: складов и центров обработки заказов. По оценке генерального директора Ozon.ru Александра Шульгина, каждому из крупных российских онлайн-ретелейров для того, чтобы в течение ближайших 2 лет поддерживать нынешние темпы роста, необходимо минимум по 1 млн. квадратных метров площадей для складов и центров обработки заказов. Сможет ли российский рынок коммерческой недвижимости удовлетворить подобные запросы онлайн-ретейлеров? Андрей Пригульный уверен, что сможет.

«Операторы складских помещений, как правило, очень тонко чувствуют конъюнктуру рынка и предвосхищают спрос на площади, - говорит он. – Растущий успех электронной коммерции в России наверняка станет определенным сигналом к действию для игроков рынка складской недвижимости». Впрочем, по оценке Андрея Пригульного, даже если в стране не будут ежегодно открываться десятки тысяч новых складов, помещения для онлайн-магазинов все равно найдутся.

«Коммерческая недвижимость – очень динамично меняющийся сегмент рынка, – продолжает он. – У одного арендатора дела идут не очень, и он освобождает склад. На этом рынке побеждает сильнейший. И арендаторы, успешные в своем бизнесе, будут естественным путем вытеснять с коммерческих площадей своих коллег, которым повезло чуть меньше. Новые склады для поддержки онлайн-коммерции, безусловно, нужны, но не в гигантских количествах, именно по той причине, о которой я сказал выше. Ведь даже уже существующие площади дают компаниям, занимающимся онлайн-коммерцией, отличные возможности для развития».

Качество, а не количество

По данным исследования компании CBRE «Складской рынок в эпоху e-commerce», опубликованного в 2017 году, в России насчитывалось около 18 млн. квадратных метров складских площадей классов A и B, из которых один миллион квадратных метров приходился на долю онлайн-торговцев. По прогнозам специалистов той же компании, до 2020 года российским и зарубежным компаниям, работающим в сфере e-commerce, потребуется еще 3,2 млн. квадратных метров складских площадей.

«Такие прогнозы вряд ли заставят кого-то из операторов коммерческой недвижимости судорожно открывать новые склады, – рассуждает Андрей Пригульный. – Осторожность в этом бизнесе – один из важнейших факторов. Нужно сначала понаблюдать за растущим сегментом e-commerce, а потом уже принимать решения. Под развитием складской инфраструктуры я понимаю не строительство коммерческих объектов одного за другим, а модернизацию существующих помещений и «вдумчивое» открытие новых складов, соответствующих современным стандартам».

Торговая сеть «Верный» продала склад в Подмосковье площадью 43 000 кв. м, сообщают «Ведомости».

Два консультанта, работавших с участниками сделки, рассказали изданию, что розничная сеть «Верный» продала свой мультитемпературный складской комплекс площадью 43 тыс. кв. м в логистическом парке «PNK Северное Шереметьево». Покупателями выступила Professional Logistics Technologies (PLT), которую создали Российский Фонд прямых инвестиций (РФПИ), арабский Mubadala Investment Company и несколько других ближневосточных инвестиционных фондов.

Представители РФПИ и сети «Верный» подтвердили совершение сделки, однако не раскрыли её деталей. При этом они рассказали, что «Верный» останется долгосрочным арендатором площадей в логистическом комплексе. Вырученные от продажи средства ритейлер пустит на дальнейшее развитие сети.

Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Егор Дорофеев оценил стоимость склада в 2,4 млрд руб. исходя из стоимости квадратного метра мультитемпературного склада  в 55 тыс. руб. Глава отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова оценила склад в 1,85–2 млрд руб.

Онлайн-ритейл уже меняет рынок недвижимости. В обозримом будущем спрос на магазины начнет снижаться, а на склады — расти. И через 10-15 лет мы можем получить совсем другой рынок коммерческой недвижимости. Спрос на склады - в зоне роста Современные склады — один из самых выгодных типов объектов для инвестиций. Во-первых, у них самая высокая доходность: в среднем 6,0–7,5%, в то время как магазины приносят 5–6%, а офисы — 4–5%. Во-вторых, на рынке складов можно заключать долгосрочные контракты на 5–15 лет. Развитие онлайн-ритейла делает перспективы такой недвижимости еще интереснее. С полной автоматизацией доставки товаров в ближайшие 10–15 лет спрос на офлайн-магазины имеет все перспективы к снижению. А вот спрос на склады закономерно продолжит расти. Многие компании стараются ускорить доставку и улучшить сервис за счет построения разветвленной сети складов и пунктов выдачи, с помощью внутренних сервисов и партнерства с профильными компаниями. Магазины открывают больше шоу-румов, примерочных и точек самовывоза, чтобы покупатели могли забрать товар в максимально удобном для них месте и в максимально удобное время. Вместе с крупными распределительными центрами растет спрос на склады «последней мили» (откуда товар доставляется непосредственно покупателю). Такой склад должен быть расположен в черте города с высокой плотностью населения, чтобы обеспечить поставку товара потребителю в течение нескольких часов. Хватит ли складов? Интерес к региональному рынку со стороны федеральных и международных сетей растет. Но готовы ли города к такой нагрузке? На данный момент многие промышленные комплексы, расположенные в городской черте, по своим техническим характеристикам и оснащению не соответствуют требованиям современного бизнеса и нуждаются в реконструкции. Большинство складских комплексов и промышленных баз не удовлетворяют современным требованиям складирования (не соответствуют санитарным нормам, температурным режимам, имеют пылящие полы, не имеют оборудованной погрузочно-разгрузочной зоны, отсутствует терминальная система). К тому же нет широты номенклатуры предложений. Строительство новых складских комплексов не ведется из-за нехватки земельных участков и их дороговизны. К тому же строительство складов менее выгодно, чем строительство торговых площадей. Крупные компании не заинтересованы инвестировать в строительство новых собственных объектов. Им интереснее аренда комплекса в хорошем месте, с хорошей логистикой и хорошим обслуживанием. Ищите склады с профессионалами Крупные продовольственные ритейлеры сейчас находятся в очень жесткой конкуренции — как ценовой, ассортиментной, так и логистической. Идет борьба за покрытие торговыми точками новых территорий и расширение рынка сбыта. «Агентство регионального развития» работает как с ритейлерами, помогая им выходить на новые рынки, так и с владельцами складской недвижимости, которые нуждаются в надежных и платежеспособных клиентах. Надежные механизмы поиска и профессиональной поддержки на всех этапах позволяют найти лучшие предложения в сегменте складской недвижимости. 427 тыс. кв. м складских помещений было введено в эксплуатацию за 2018 год в регионах. Это в два раза меньше, чем в прошлом году. Почти 600 тыс. кв. м складов анонсированно появятся в регионах в следующем году. По данным компании CBRE, к 2020 году российский онлайн-ритейл займёт порядка 1,5 млн кв. м складских помещений. За счёт потенциально новых международных игроков прирост может составить еще порядка 1,8 млн кв. м.

Кондитерская фабрика холдинга «Лаком» Андрея Яковенко в Волхове на Мурманском шоссе, 10 продана в рамках процедуры банкротства посредством публичного предложения. Имущественный комплекс, собственником которого было ЗАО «Монолит-Недвижимость», выставили за 166,9 млн рублей. В его состав входят здания общей площадью более 40 000 кв.м и участок размером около 9,5 га. За 51 млн рублей актив приобрело ООО «Влад».

Объект выкуплен под расширение собственного производства, пишет «Новый проспект» со ссылкой на Владимира Агнивина, совладельца компании «Влад». По данным СПАРК, вместе с партнёрами он владеет компанией «Невский кондитер СПб» с оборотом 4,9 млрд рублей в 2017 году. Производственные мощности компании расположены в Пензенской области на двух заводах, головной офис – в Петербурге. Компания работает с 1996 года, выпускает около 50 наименований продукции (конфеты, шоколад, бисквитные рулеты, карамель, мармелад) и входит в десятку крупнейших производителей карамели в России.

Андрей Яковенко на рынке недвижимости Петербурга известен благодаря проекту редевелопмента территории Бадаевских складов. Подконтрольная ему компания «Стоик» хотела развивать свой склад на этой территории и заниматься развитием всей площадки. Однако проект не был реализован. С весны 2018 года Андрей Яковенко находится под стражей за финансовые махинации: он пытался вывести 1,3 млрд рублей со счетов банка «Советский».