Городские власти разрешили девелоперским компаниям "Капитал груп" и "Абсолют" построить жилье и штаб-квартиру "Роснефти" в Западном округе столицы, пишут «Ведомости».

Как пишет газета, объект будет располагаться на территории карандашной фабрики "Сакко и Ванцетти"( 14 га) и пивзавода "Бадаевский" между Кутузовским проспектом и набережной Тараса Шевченко. Всего будет возведено порядка 500 тысяч квадратных метров жилой и офисной недвижимости.

Сообщается, что "Капитал груп" застроит 6 гектаров территории бывшего пивзавода "Бадаевский". Из них на 1 гектаре пройдет реставрация двух исторических зданий. На 5 гектарах развернется новое строительство.

Здесь будет взведен жилой комплекс площадью 154,86 тысячи квадратных метров. Из них 89,67 тысячи квадратных метров придется на квартиры, 30 тысяч - на ФОК, 6,15 тысячи - общественная застройка, остальное - подземный паркинг.

В одном из исторических зданий будет воссоздана пивоварня, в другом откроются фермерский рынок. Жилой комплекс будет "парить" на колоннах высотой 35 метров. Помимо этого на набережной обустроят в общедоступный парк.

Стройка рассчитана на пять лет. Продажи начнутся в следующем году. Два участка в квартале принадлежат госкомпании "Роснефть" (5 гектаров на территории карандашной фабрики) и группе "Абсолют" (3,6 гектара между пивзаводом и карандашной фабрикой).

Как стало известно «Континенту Сибирь», «Новосибирскэнергосбыт» намерен реализовать несколько крупных объектов, находящихся в собственности компании. В частности, речь идет о главном офисе на ул. Орджоникидзе, 32. Его оценили в 833 млн рублей.

Отметим, что площадь главного офиса АО «Новосибирскэнергосбыт» составляет  9,7 тыс. кв. м, цена объекта — 833 млн рублей. Восьмиэтажное здание построено в 2004 году.

При этом, как отмечает директор MDBroker Данил Прудников, речь идет о продаже по схеме Leaseback. Это относительно новая для россиян схема инвестирования в недвижимость. Leaseback – сокращение от sale-and-leaseback («продажа и обратная аренда»). Покупатель, становясь собственником, передает объект обратно продавцу в долгосрочную аренду.

«Особым условием со стороны АО «Новосибирскэнергосбыт» является последующее заключение договора о долгосрочной аренде помещений общей площадью 6,7 тыс. кв. м. по ставке 800 рублей за кв.м», — говорит Прудников.

Другим крупным объектом, выставленным на продажу, стало девятиэтажное здание ремонтно-производственной базы по адресу ул. Некрасова, 54. Его площадь равна 5,9 тыс. кв.м. Здание продается за 643 млн рублей с последующим заключением договора о долгосрочной аренде помещений  площадью 2,5 тыс. кв. м по ставке 650 рублей за кв. м.

«В среднем инвесторы рассматривают при таких масштабах инвестиции с доходностью 10-12% годовых», — сообщил в беседе с «Континент Сибирь» Данил Прудников.

Девелопер ищет покупателей на два своих бизнес-центра.

Группа "Эталон" намерена продать два бизнес-центра в центре города, входящие в состав жилого комплекса "Царская столица". За объекты совокупной площадью 17,1 тыс. кв. м девелопер рассчитывает выручить более 1 млрд рублей. По мнению аналитиков, отсутствие арендаторов в объектах снижает их привлекательность в глазах потенциальных инвесторов.

ГК "Эталон" ищет покупателя на бизнес-центры на Кременчугской улице, 19, к. 1, и 21, к. 2, площадью 10,9 и 6,2 тыс. кв. м. соответственно. Стоимость первого объекта составляет 690 млн рублей, второго — 430 млн рублей. В компании пояснили "Ъ", что объекты возводились в рамках строительства жилого комплекса "Царская столица" и предназначались для продажи. "В настоящий момент идут переговоры по обоим бизнес-центрам",— пояснил представитель девелопера, не уточнив потенциальных покупателей. Как пояснили в ГК "Эталон", крупные коммерческие объекты приобретаются как для собственных нужд, так и для построения арендного бизнеса.

Продать бизнес-центры девелопер собирается по отдельности. До настоящего момента объекты не сдавались в аренду. Как пояснили в ГК "Эталон", после приобретения объектов потребуются дополнительные инвестиции в ремонт, поскольку отделка выполнена только в местах общего пользования. Арендопригодная площадь бизнес-центра на Кременчугской улице 19, к. 1, составляет 6,5 тыс. кв. м, соседнего объекта — 3,7 тыс. кв. м. Помимо коммерческой недвижимости, комплекс "Царская столица" включает 15 жилых корпусов и более 4 тыс. квартир. Общая площадь проекта составляет 390 тыс. кв. м. Строительство комплекса началось в 2013 году и заняло три года.

Генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков утверждает, что бизнес-центры находятся в продаже уже четыре-пять лет. "Скорее всего, причина такого долгого срока экспозиции в том, что они не заселены арендаторами, поскольку инвесторам нужен подтвержденный денежный поток. Инвестор не хочет покупать пустые объекты и брать на себя риски заполнения и получения или неполучения целевого арендного дохода",— поясняет он. В условиях низкой инвестиционной активности на офисном рынке найти покупателя на пустые объекты будет сложно, соглашается партнер Rusland SP Андрей Бойков. Шансы реализовать объекты существуют только после ремонта и заполнения арендаторами, поскольку в этом случае понятна доходность проекта, уверен он.

По оценке господина Пашкова, оптимальная цена для объекта Кременчугской улице, 19, к. 1, составляет 450-500 млн рублей, объекта на Кременчугской улице, 21, к. 2,— 250-280 млн рублей. Коммерческий директор ГК Docklands Development Екатерина Запорожченко считает цену объектов адекватной рынку. "Скорее всего, они будут востребованы как офисы для одной компании. Сейчас спрос на крупный формат достаточно большой со стороны IT-компаний",— указывает эксперт.

Согласно исследованию Colliers International, в первом полугодии 2018 года чистое поглощение на рынке офисов осталось на уровне аналогичного периода предыдущего года и составило 42,5 тыс. кв. м. В структуре сделок основной объем сформировали качественные бизнес-центры класса B, принадлежащие к проектам нового строительства, отмечают в компании. Как подсчитали в Colliers International, в первом полугодии 2018 года инвестиции в сегмент офисной недвижимости Петербурга составили $74 млн (26% от всех сделок по приобретению существующих объектов недвижимости в городе).

По уточненному прогнозу компании JLL, объем ввода офисных площадей в Санкт-Петербурге в 2018 г. может составить 267 тыс. кв. м. За счет ожидаемого окончания строительства «Лахта Центра» объем ввода офисов в Северной столице впервые в истории рынка может оказаться выше московского, где заявлено всего 250 тыс. кв. м.

«Снижение экономической активности в 2014-2015 годах привело к сокращению спроса и к последующему падению объемов строительства офисов в обеих столицах. Однако ситуация в Петербурге в целом была сглажена переездом “Газпрома”, и, в частности, в этом году 67% нового предложения сформирует ввод штаб-квартиры корпорации, - отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – В то же время объем спекулятивного строительства офисов в городе находится на низком уровне: лишь 61 тыс. кв. м заявлено на 2018 год, из которых 7 тыс. кв. м пришлось на 1-е полугодие».
Минимальный объем ввода влияет на динамику вакантных площадей. Во 2-м квартале доля свободных офисов на рынке Санкт-Петербурга снизилась на 0,2 п.п., до 7,2%. При этом уменьшение вакантности наблюдалось как в классе А (на 0,1 п.п., до 5,4%), так и в классе В (на 0,2 п.п., до 8,0%). Аналитики компании JLL считают, что ввод 1-й очереди «Лахта Центра» не повлияет на объем свободных офисов в городе: потребности «Газпрома» существенно превышают ее площадь.

Невысокий темп снижения вакантности обусловлен тем, что сделки аренды в большей степени связаны с переездами компаний. При низком чистом поглощении во 2-м квартале – всего 10 тыс. кв. м – объем заключенных сделок аренды и купли-продажи офисных помещений составил около 83 тыс. кв. м, что на 22% больше, чем годом ранее.
 «Основной причиной переезда является необходимость расширения при адекватном изменении затрат на аренду. С учетом того, что в большинстве бизнес-центров нет возможности увеличения площади, арендаторы вынуждены искать альтернативные локации. Зачастую реализация спроса происходит вне классических бизнес-центров: компании рассматривают переоборудование объектов другого функционального назначения либо реконструкцию низкокачественных зданий. В качестве примера можно привести расширение БЦ “Русские самоцветы” в результате реконструкции соседнего здания для размещения офиса компании Wargaming», - добавляет Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
На фоне минимального ввода и постепенного снижения вакантности продолжается рост арендных ставок: в обоих классах офисной недвижимости они увеличились за 2-й квартал на 0,4%. В классе А арендная ставка составила 1 720 руб. за кв. м в месяц, в классе В ставка аренды впервые с 2008 г. превысила 1 200 руб. и достигла 1 204 руб. за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы).

НазадНовости / Архсовет одобрил проект строительства многофункционального комплекса в центре Москвы АРХСОВЕТ ОДОБРИЛ ПРОЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА В ЦЕНТРЕ МОСКВЫ 10:47 Архитектурный совет Москвы одобрил проект строительства многофункционального общественно-делового комплекса на ул. Садовническая в ЦАО, передает корреспондент Агентства городских новостей «Москва» с заседания архитектурного совета. «Поздравляем, хороший проект, поддерживаем единогласно», - сказал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. По словам автора архитектурного проекта Николая Ляшенко, данный участок - это последний этап бизнес-центра «Аврора», который представляет собой порядка 50 тыс. кв. м преимущественно офисной недвижимости. Проект разработан архитектурным бюро «Цимайло, Ляшенко & Партнеры». Общая площадь многофункционального комплекса составит более 33,5 тыс. кв. м, в том числе площадь подземной части превысит 8 тыс. кв. м. Для гостиницы отведено 15 тыс. кв. м, конгресс-центр и выставочные помещения займут 5 тыс. кв. м, фитнес-центр расположится на 2 тыс. кв. м, более 2 тыс. кв. м отведено для заведений общепита, торговли и бытового обслуживания, для офисов предусмотрено более 1,2 тыс. кв. м. Номерной фонд гостиницы превышает 178 номеров, для машин предусмотрено 230 мест. Проектом предусмотрена переменная этажность от одного до девяти этажей.

Российский офис компании «Сан Фарма» (Sun Pharma) сменил место локации. Компания арендовала офисные помещения общей площадью 1427 кв. м в БЦ «ЛеФОРТ» класса В+ на ул. Электрозаводская, 27. Договор аренды заключен на долгосрочный период. Консультантом сделки выступила компания Cushman & Wakefield. Собственник здания – компания O1 Properties.

Решение о переезде в новые офисные помещения было связано с необходимостью повышения качества рабочего пространства и увеличением штата сотрудников в результате слияния компаний Ranbaxy и Sun Pharmaceutical, которое произошло в 2014 г.

Важными критериями выбора нового офиса были не только высокое качество строительства, современное инженерное оснащение и репутация собственника, но также удобное местоположение, близость к метро, развитая инфраструктура, вместительная парковка и смешанная планировка помещений (open space и кабинетная), позволяющая реализовать эффективный рабочий интерьер с различными функциональными зонами. БЦ «Лефорт» в максимальной степени соответствовал ожиданиям и стратегическим планам нового арендатора.

«ЛеФОРТ» – современный деловой комплекс класса В+, объединяющий 11 строений разной этажности, часть из которых построена на рубеже XIX – XX веков. Комплекс имеет удобную пешеходную и транспортную доступность: 5 минут от метро «Преображенская площадь», быстрый доступ к Преображенской и Русаковской набережным, к Третьему транспортному кольцу. Для удобства арендаторов и посетителей имеется наземный паркинг на 700 машиномест. Ключевые арендаторы: ПАО Банк ФК «ОТКРЫТИЕ», банк «Агропромкредит», Olympus, ЦИАН и др.

«Консультант сделки – компания Cushman & Wakefield – сопровождала компанию «Сан Фарма» на протяжении всех этапов, начиная с первоначальной разработки концепции и стратегии переезда в новый офис, детального анализа рынка офисной недвижимости и до момента согласования коммерческих условий и подписания документов сделки с арендодателем.

Надежда Пушкина, старший консультант департамента корпоративных услуг компании Cushman & Wakefield: «Компания “Сан Фарма” более 20 лет не меняла своего местоположения, и такой решительный шаг требовал долгой и кропотливой подготовки, координации большого количества участников процесса со всего мира. Мы глубоко убеждены, что “Сан Фарма” приняла верное решение, выбрав для своего нового офиса помещения в БЦ “ЛеФОРТ»”, и надеемся, что данный проект поможет нашему клиенту еще больше укрепить свои позиции на рынке».

Как заявляют столичные власти, на территориях Новой Москвы было создано 106 тыс. новых рабочих мест. Все это не могло не сказаться на развитии офисного рынка. По словам экспертов, большая часть бизнес-центровна новых территориях была введена уже после их присоединения. Однако процент пустующих площадей здесь ощутимо выше, чем в среднем по столичному рынку. Что будет дальше?

За прошедшие 6 лет с момента присоединения к Москве новых территорий, здесь идет активное развитие дорожно-транспортной сети и возведение недвижимости. При этом власти не допустят превращения Новой Москвы в огромный спальный район,  многократно подчеркивал в своих публичных выступлениях глава Департамента развития новых территорий Владимир Жидкин. По его словам, непременным условием получения разрешений на строительство жилья для девелоперов является развитие инфраструктуры и участие в создании новых рабочих мест.

Официальные данные показывают большой прогресс в этом вопросе. За прошедшие годы в Троицком и Новомосковском округах было создано 106 тыс. новых рабочих мест, объявил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, подводя итоги работы Стройкомплекса за 7 месяцев текущего года.

Разумеется, это прямо затронуло офисный рынок данных территорий. По информации аналитика департамента исследований Colliers International Екатерины Гуровой, на сегодняшний день объем предложения офисных площадей в Новой Москве составляет 556,7 тыс. кв. м в 15 бизнес-центрах, из которых 271,9 тыс. кв. м  (11 бизнес-центров) было введено в эксплуатацию с июля 2012 года.  Если говорить про качественные бизнес-центры, то, по данным 1 полугодия 2018 года их площадь составляет 345 тыс. кв. м, рассказал директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. Класс А представлен четырьмя бизнес-парками:  К2, G10, Neopolis и Comcity, что составляет 238,5 тыс. кв. м.

Однако доля незанятых арендаторами площадей здесь существенно превышает аналогичный показатель в старых границах города. По информации Екатерины Гуровой, средний уровень вакансии офисных центровНовой Москвы, по итогам первого полугодия 2018 года, составил 21,6%, что выше, чем в среднем по столичному рынку на 12,6 процентных пунктов, и выше, чем в среднем по офисам, расположенным за МКАД, на 3,8 процентных пункта.

При этом доля свободных площадей классов А и Bздесь также выше среднего значения: по словам аналитика департамента исследований Cushman & WakefieldЕвгении Сафоновой,она составляет 27% против 13% соответственно. Такое отклонение вызвано высоким уровнем вакансии по классу А, который достигает 40%. Это связано с большим объемом нового строительства. В конце 2017 года был введен в эксплуатацию бизнес-центр«Неополис» арендуемой площадью 63 769 кв. м.

По словам Екатерины Гуровой, высокий уровень вакантных площадей в офисах Новой Москвы обусловлен строительством новых офисов, необеспеченных спросом.  В период активного снижения запрашиваемых ставок аренды в Москве в 2014-2016 годах, арендаторам и покупателям были доступны офисные помещенияпо привлекательным ставкам в зданиях, расположенных в центральных деловых районах, в связи с чем, офисы за МКАД, в том числе и в Новой Москве, не были востребованы.

По информации Colliers International, в активно застраивающихся жильем локациях Новой Москвы в ближайшие 2,5 года будет построено 122,2 тыс. кв. м офисных площадей. Планируется строительство 2 фазы БЦ Comcity арендопригодной площадью – 55 тыс., напоминает Константин Лосюков. В среднесрочной перспективе 3-5 лет при востребованности площадей со стороны арендаторов и по мере развития Новой Москвы будут открываться новые фазы существующих зданий,  среди которых можно назвать такие центры, как G10 и К2, говорит Евгения Сафонова. Впрочем, по ее словам, в настоящий момент строительство новых офисных объектовклассов А и B не ведется, так что существующие свободные площади будут постепенно абсорбироваться рынком, и уровень вакансии будет уменьшаться. «Спрос будет оставаться на уровне менее 10% от всего объема сделок на московском рынке. Сильного снижения доли вакантных площадей мы не ожидаем», – заявил Константин Лосюков. Как прогнозирует Екатерина Гурова, увеличение спроса со стороны арендаторов может произойти, когда инфраструктура и транспортное сообщение будут полностью сформированы. 

Источник: arendator.ru

Эксперты отмечают рост объема покупок офисов классов А и В. Среди причин называются сравнительно низкие цены, не успевшие подняться после кризиса, а таже недавно начавшееся восстановление рынка. Будет ли эта тенденция продолжена в будущем? Подробно проблемы и перспективы офисного сегмента ведущие специалисты обсудят на форуме по коммерческой недвижимости UrbanSpace, который пройдет 18 сентября в Москве. А пока портал Арендатор.ру составил  с помощью экспертов предварительную картину происходящего.  

Первое полугодие показало рост объема сделок по покупке офисов классов А и В в Москве. Этот показатель достиг 74 тыс. кв. м, что составляет 10% от совокупного объема сделок первой половины текущего года. За аналогичный период  прошлого года было куплено всего 33,7 тыс. кв. м.

Такие данные приводит компания CBRE. В отчете так же отмечается, что в 2017 году процент сделок в деловом центре «Москва-Сити» достиг наибольшего после 2016 года уровня, а в Центральном деловом районе – стал максимальным с 2010 года. Вместе с тем, за первое полугодие 2018 года 96% сделок по покупке было осуществлено в деловых районах, расположенных за Третьим транспортным кольцом.

Рост покупок признают и в компании Cushman & Wakefield.Однако аналитик департамента исследований Евгения Сафонова называет несколько более скромные цифры. По ее информации, в первом полугодии 2018 года доля сделок по покупке офисных площадей классов А и В составила 7% от общего объема, тогда как за аналогичный период 2017 года – 5,7%.

«Традиционно спрос на покупку офисных площадей увеличивается в период снижения цен, что и произошло в 2015-2016 годах, – комментирует руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГОлеся Дзюба. – Стоит отметить, что в этом году доля покупок ниже, чем в 2016 году, когда были закрыты крупные сделки государственными компаниями».

Некоторый рост спроса на покупку в первом полугодии 2018 года обусловлен в первую очередь ценовыми показателями: цены на офисы в Москве еще не успели восстановиться после снижения в кризисный период, говорит Олеся Дзюба. Кроме того, нехватка предложения офисов на основных субрынках Москвы (доля свободных площадей в центре города и ММДЦ  «Москва-Сити» снизилась до минимальных значений – 8,9% и 11,4% соответственно) способствует росту интереса пользователей, в том числе и на покупку.

По словам директора департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Константина Лосюкова, увеличение объема сделок по продаже офисов класса Аи В вызвано, прежде всего, восстановлением офисного рынка, которое началось во 2 полугодии 2017 года и продолжилось в 1 полугодии 2018 года. Небольшие инвесторы, которые в кризисное время активно инвестировали в жилую недвижимость, сейчас, по мере снижения доходности в данном сегменте, активно рассматривают альтернативные варианты инвестиций своих средств. Видя восстановление рынка офисной недвижимости, они начинают инвестировать свои средства в данный сегмент. А поскольку рынок сейчас находится только в начальной фазе своего восстановления, и цены на продажу офисных блоков пока еще не начали расти, то сейчас самый благоприятный период для инвестиций в качественные офисные площади.

«Мы прогнозируем, что спрос на покупку качественных офисов будет расти в ближайший год, – говорит Константин Лосюков. – Далее, по мере восстановления рынка, цены на покупку офисов также начнут расти, и мы ожидаем небольшое замедление темпов роста количества сделок по покупке офисной недвижимости. В целом мы достаточно позитивно оцениваем перспективы рынка продажи офисных площадей в ближайшие год-два».

Впрочем, Евгения Сафонова высказывает более сдержанные оценки: «Колебание по сравнению с первым полугодием 2017 года незначительно, так что мы не видим тенденцию увеличения доли сделок покупки. В ближайшие 2-3 года также нет предпосылок для изменения существующей структуры сделок».

Источник: arendator.ru

В ближайшей перспективе ставки аренды на офисные площади в Петербурге могут вырасти на 5-10%. По прогнозам Knight Frank St Petersburg, повышение ставок будет вызвано снижающимся уровнем вакантных площадей и ограниченным объёмом нового предложения.

«Разумная Недвижимость» поинтересовалась у петербургских риэлторов, согласны ли они с этим прогнозом и как они в целом оценивают ситуацию на рынке аренды коммерческих помещений.

По словам генерального директора агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президента АРСП Александра Гиновкера, в Санкт-Петербурге наметилась чёткая тенденция нехватки качественных офисных площадей, которая связана с переездом в наш город ПАО «Газпром».

- В связи с этим процессом данная организация активно занимает все возможные площадки. На данный момент этот процесс продолжается. При этом предполагается, что даже запланированное введение площадей не сможет покрыть весь спрос. Возможно, это связано и с тем, что за газовым концерном в город на Неве перебираются многочисленные компании, которые являются партнёрами организации. По офисному рынку можно отметить ту же тенденцию, что и на рынке стрит-ритейла. В этой сфере всё, что предлагается по разумной цене, быстро находит своего покупателя, - комментирует эксперт.

Что касается состояния петербургского рынка офисной недвижимости, то отчёт об этом подготовило Агентство коммерческой недвижимости JLL. Правда, данные пока есть только за I квартал.

По данным аналитиков, за январь-март 2018-го был введён в эксплуатацию только один деловой центр - БЦ «Эврика». Здание реализовано для собственных нужд. Это пока единственный случай в истории современного рынка офисной недвижимости Северной столицы, когда за три месяца не появилось новых спекулятивных объектов.

При этом затишье на рынке, по мнению экспертов, носит кратковременный характер: до конца текущего года планируется сдать пять ключевых объектов коммерческой недвижимости. Из ожидаемых 182 тысяч кв. м офисных площадей львиная доля (140 тысяч кв. м) придётся на «Лахта центр», куда переедет «Газпром». Обустройство офисов планируют начать в ноябре.

В перечне на 2018 год заявлены ещё четыре офисных центра: Riverside на Ушаковской набережной, БЦ «Премьер Лига» у станции метро «Московские ворота», «Пушной Дом» на Московском проспекте и «Депо № 1» на Митрофаньевском шоссе. Площадь коммерческих помещений в них - от 6,1 тысяч до 15 тысяч квадратов. Доля свободных площадей в Петербурге в I квартале снизилась по сравнению с предыдущим трёхмесячным периодом всего на 0,1%, до 7,4%. Однако, как утверждают в JLL, данный показатель стал наименьшим за последнее десятилетие.

Минимальный ввод и нехватка помещений в коммерческих объектах города на Неве привели к сдерживанию спроса со стороны арендаторов. Объём чистого поглощения в январе-марте составил около 12,6 тысяч кв. м - это самый низкий квартальный показатель с 2015 года. На рынке наблюдались случаи, когда на офисные площади претендовали сразу несколько клиентов, что позволяло собственнику выбрать наиболее интересного арендатора.

На фоне снижения вакантности арендные ставки продолжают расти. В классе А средняя ставка в I квартале увеличилась на 1,3%, до 1713 рублей за квадрат в месяц, в классе В - на 0,8%, до 1199 рублей (включая НДС и расходы на эксплуатацию).

Низкий объём строительства эксперты JLL считают естественным следствием экономического спада. Вслед за сокращением спроса и арендных ставок, а также ростом стоимости финансирования в 2014-2015 годах застройщики приостановили реализацию проектов на ранних этапах. Эксперты полагают, что позитивные изменения показателей произойдут уже в следующем году.

И наконец, о географии распределения офисных площадей. Первенство держит Московский район - на него приходится 18,8% площадей. За ним следует Центральный район с показателем 17,2%. Топ-3 замыкает Петроградка - на территории района располагается 13,8% площадей.

В Москве планируется ввод офисно-культурного центра, который строился более десяти лет. В целом эксперты говорят о сравнительно небольшом количестве долгостроев в сегменте офисной недвижимости столицы. Среди причин затягивания сроков сдачи они называют кризисные макроэкономические явления,  отсутствие финансирования, снижение спроса со стороны арендаторов, а также юридические проблемы. Чего следует ждать в будущем? Подробно о перспективах офисного сегмента эксперты поговорят на форуме UrbanSpace 2018, который пройдет 18 сентября в Москве. А пока портал Арендатор.ру предлагает небольшой материал, который поможет составить предварительную картину настоящего и будущего. 

В III квартале планируется ввод в эксплуатацию долгостроя, возраст которого составляет более 10 лет. Речь идет о культурно-деловом центре в Лианозово в Северо-Восточном округе Москвы. Возведение началось еще в 2007 году, однако не раз приостанавливалось. Наконец, работы приблизились к завершению, и сейчас рассматривается вопрос о выдаче застройщику разрешения на сдачу объекта, сообщили в Мосгосстройнадзоре. «По поручению мэра Сергея Собянина Мосгосстройнадзор уделяет особое внимание качеству строительства на социально значимых объектах», – заявил глава ведомства Олег Антосенко.

В целом, учитывая масштаб офисного рынка Москвы, долгостроев этого сегмента в городе не очень много, говорит директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Константин Лосюков. В качестве примеров можно привести такие объекты, как  БЦ «Новион» (ввели в эксплуатацию в 2017 году), БЦ «Два капитана» в Мякинино, БЦ «Алкон II». Сравнительно небольшое количество долгостроев связано с тем, что застройщики стали более тщательно подходить к оценке перспектив проекта, рассказываетруководитель департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Юлия Токарева.Они не начинают его реализацию без оценки рисков и возможностей.

«Причины долгостроя это, прежде всего, отсутствие финансирования – так было с «Новионом» и с «Двумя капитанами», – комментирует Константин Лосюков. – Вторая причина, по которой очень часто девелоперы переносят сроки завершения строительства и ввода в эксплуатацию, это снижение спроса со стороны арендаторов. Особенно тренд был заметен в 2014-2016 годах, когда ставки аренды активно снижалась, а доля вакантных площадей росла. Многие девелоперы в этом случае переносили сроки строительства».

Среди важных предпосылок происходящего эксперты называют неблагоприятную экономическую конъюнктуру.  По словам Юлии Токаревой, появление долгостроев, как правило, связано с нестабильностью рынка, как это было после 2008 году, когда появилось большое количество объектов с неправильно оцененными перспективами проекта и возможностями его финансирования. Кроме того, с 2015 года в Москве, вследствие ухудшения экономической ситуации и возросшей геополитической напряженности, изменилась конъюнктура рынка офисной недвижимости и значительно снизилась девелоперская активность, напоминает директор отдела офисных помещенийCBRE Виктория Задорина. В результате многие проекты строительства бизнес-центровбыли приостановлены, а ввод в эксплуатацию новых офисных площадей происходил преимущественно за счет объектов, находящихся на продвинутой стадии строительства к моменту кризиса.

Заместитель директора департамента исследований Сolliers International Александр Руновичвидит причины в недобросовестности подрядчиков, смене собственников, либо проблемах правового характера застройщика. Впрочем, по его словам, в последние годы ситуация улучшается, поскольку власти заинтересованы в получение дохода с объектов собственности, которые, в свою очередь, могут приносить налоги на имущество после ввода в эксплуатацию. 

По прогнозам Виктории Задориной, объем ввода новых офисных площадей в 2018-2020 годах будет постепенно увеличиваться, но сохранится на относительно низком уровне. Многие офисные здания, которые находятся в активной стадии строительства сейчас, являются частью комплексов, включающих чаще всего жилую или апартаментную часть (Neva Towers в «Москва-Сити», МФК«Искра-Парк» в Ленинградском субрынке, «YE’S Ботанический Сад», Jazz на Сущевском валу). Кроме того, прирост нового предложения в 2018-2019 годах будет сформирован преимущественно небольшими по площади офисными объектами. В свою очередь, Константин Лосюков  констатирует, что многие непрофессиональные девелоперы ушли с рынка, а те, кто остался, очень аккуратно приступают к новому строительству, тщательно продумывая концепцию и просчитывая все риски.

Продажи столичных офисов классов А и В удвоились за год, сообщает во вторник пресс-служба компании CBRE.

"В первом полугодии 2018 года объем сделок по покупке офисов классов А и В более чем в два раза превышает показатель первого полугодия 2017 года", — пишут аналитики.

Как уточняется, в первом полугодии 2018 года объем сделок по покупке офисов классов А и В составил 74 тыс. кв.м, в то время как в 2017 году речь шла о 33,7 тыс. кв.м.

В материалах добавляется, что активность крупных компаний с госучастием остается высокой и в значительной степени формируется запросами на build-to-suit проекты.

Ранее руководитель столичного департамента экономической политики и развития Владимир Ефимов сообщал, что по сравнению с 2015 годом уровень вакантности по офисам класса А уменьшился в два раза, по офисам класса В — более чем наполовину.

Эксперты консалтинговой компании JLL в свою очередь отмечали, что во втором квартале этого год доля вакантных офисных площадей в центре Москвы достигла десятилетнего минимума.

Российский аукционный дом реализует на торгах 22 объекта под стрит-ритейл по поручению ООО "Сбербанк Капитал", сообщается во вторник в пресс-релизе РАД.

Как уточняется, с торгов продадут помещения в Можайском, Даниловском, Раменках, Кунцево, Отрадном, Чертаново, Тушино и других районах Москвы. Объекты площадью от 93,7 до 448,9 кв.м расположены на первых этажах жилых домов, рядом с остановками общественного транспорта. Ранее помещения использовались под офисы Сбербанка. В двух из них Сбербанк останется в качестве арендатора.

В материалах добавляется, что почти все лоты уже выставлялись на торги и к настоящему моменту цены снижены на 5-10%.

Начальная стоимость объектов варьируется в диапазоне от 9,1 до 155,3 млн рублей. Цена за 1 кв.м – от 87 109 рублей. Торги запланированы на 14 сентября.

Собственник «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков построит крупный многофункциональный комплекс в квартале между ТРК «Варшавский экспресс» и Балтийским вокзалом, сообщает «Деловой Петербург». Эксперты оценивают стоимость реализации проекта в 6-7 млрд рублей.

Как уточняется в материале, площадь МФК может составить до 80 000 кв.м. В его состав войдут магазины, офисы и сервисный апарт-отель. Строительство объекта начнется через 2-3 года. «Сейчас мы завершили покупку недвижимости в этом квартале, и минимум год уйдет на подготовку площадки, формирование градостроительной документации и проектирование. В частности, надо понять, что делать с единственным охраняемым КГИОП зданием. Лишь после этого можно начинать строительство», – пояснил директор «Управляющей компании «Первая мебельная фабрика» Василий Тимофеев.

Напомним, владелец «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков начал приобретать недвижимость в данном квартале в 2016 году. Тогда он выкупил за 55 млн рублей расселенные квартиры и нежилые помещения в соседнем здании на наб. Обводного канала, д. 118Б, лит. А. В июне текущего года за 86,4 млн рублей был приобретен аварийный расселенный дом на наб. Обводного канала, д. 118Б, лит. Б. Также бизнесмен является собственником участка площадью около 3 га между гипермаркетом «Лента» и ТРК «Варшавский экспресс».

Эксперты рынка уверены в успешности будущего проекта. «Для этого есть все ингредиенты: отличная локация, близость метро, ключевые магистрали, ЗСД, центр города. Офисная функция востребована, а сейчас здесь дефицит качественного предложения», – считает директор департамента офисной недвижимости Colliers International Игорь Темнышев.

Добавим, что в январе этого года сообщалось, что холдинговая компания «Адамант» также построит многофункциональный комплекс на Обводной набережной. Тогда речь шла о территории, расположенной восточнее ТРК «Варшавский экспресс», около ЖК «Галактика». Площадь данного МФК может достигнуть 100 000 кв.м.

По мнению аналитиков, к зимнему периоду объемы ввода офисных помещений еще сократятся. По их прогнозам, 2018 год окажется не самым продуктивным в области прироста общего количества введенных офисов. В итоге, по результатам исследования специалистов CBRE, темп снижения доли вакантных офисных площадей вырос втрое за счет самого низкого за последние годы ввода новых офисов.

Такие показатели стали историческим антирекордом. Однако во втором квартале на рынке отмечалось незначительно оживление – в это время удалось ввести порядка 28 тыс. кв. м офисной недвижимости. Неутешительная общая тенденция будет сохранятся до конца текущего года. В сравнении с результатами прошлого года темпы строительства офисов в этом году сократятся в два раза.

Однако, несмотря на это, на рынке офисов была отмечена и одна положительная тенденция – это положительная динамика в направлении поглощения офисных «квадратов». За первые шесть месяцев этого года оно достигло почти 1 млн кв. м, а это в 4 раза больше, чем за тот же период прошлого года. Это является показателем высокой активности арендаторов в данный момент. В итогах своего исследования аналитики подытожили, что при сохранении общего курса стагнации на рынке офисной недвижимости не будет. Но никто не застрахован от новых антирекордов.

Столица республики по-прежнему нуждается в офисных площадях высокого качества.

С весны рынок офисной недвижимости существенно не изменился, не считая того факта, что арендные ставки несколько снизились. Среди причин исследователи называют не только летний сезон, традиционно отмеченный снижением деловой активности, но и ЧМ по футболу, мол, вся активность была сосредоточена на нем, тут не до новых офисных площадей. Опрошенные эксперты «Реального времени» в свою очередь согласны не со всеми выводами.

Строят по-прежнему мало

За полгода с последнего обзора офисной недвижимости Казани глобальных изменений на рынке не произошло. По данным исследования UD Group, общее предложение офисной недвижимости сейчас составляет 633 тысячи квадратных метров против 461 тысячи в феврале. Впрочем, исследователи подчеркивают, что в первом исследовании учитывалась только недвижимость классов А и В, в последнем анализе рынка учтены все объекты.

Арендная ставка в городе несколько снизилась. Теперь в классе А она составляет 1 146 рублей за квадратный метр, снижение составило 81 рубль. В классе В стоимость квадратного метра доходит до 664 рублей, снижение цены составило 36 рублей. Исследователи снова подчеркивают, что в Казани мало что изменилось со строительством новых объектов, их по-прежнему возводят в недостаточных объемах. Поэтому почти не меняется и внутренняя структура предложения.

— До 2000 года построен 21% объектов, 53% — до 2013, только 26% приходится на новые объекты, построенные уже после 2013 года, — отмечается в исследовании.

Из-за долгой эксплуатации качественные объекты продолжают убывать из предложения. Например, в классе А только два объекта используют меньше двух лет: офисный центр «Капитал» и вторую башню «Корстона». Распределение офисных площадей по районам не изменилось: меньше всего их в Авиастроительном и Кировском районах — 1% и 3% соответственно, больше всего в Вахитовском и Советском — 45% и 26%.

Качественных площадей не хватает по всему городу. Так, перевес в классе В существенный — в 74%. На класс С приходится 15%, а на недостающий класс А — всего 10%. Исследователи отмечают, что ll квартал 2018 года запоминается ростом свободных площадей в классах А и В на 2%. В классе С наоборот отмечается снижение на 15%.

Аренда стала дешевле

Исследователи отмечают, что во ll квартале снизилась арендная ставка, на что у специалистов нашлись две причины — летний сезон и ЧМ по футболу. Спрос на офисные площади остался практически на уровне начала 2018 года, динамика в сторону увеличения оказалась совсем небольшой — 0,1%.

— Рост спроса на офисные площади ожидаем после завершения проведения ЧМ и возвращения бизнеса с летних каникул. Спрос по профилю компаний остается практически равномерным, наиболее активными арендаторами являются компании сферы потребительских услуг, дистрибьюторы и компании IT-сферы. Востребованными для Казани остаются площади небольших форматов от 20 до 40 квадратных метров, — сообщается в исследовании.

По прогнозам существующая ситуация может привести к тому, что со временем арендные ставки увеличатся. Составители исследования считают, что в 2018 году рост составит от 5 до 10%. В 2019—2020 годах ставки аренды на офисы в востребованных районах могут увеличиться уже на 15—20%.

Не все эксперты соглашаются с приведенными в исследовании тезисами.

— По низкой динамике ввода новых центров могу сказать, что строятся новые объекты — бизнес-центр Urban, бизнес-парк UD Group на Хади Такташа. Кроме того, появился новый собственник долгостроя на Московской, напротив ЦУМа, есть средства для ввода и запуска объекта. Поэтому в ближайшей перспективе появятся новые офисные площади. Из-за ЧМ по футболу ничего особенного не произошло. По-прежнему сохраняется дефицит качественных площадей класса А, но в любом случае сейчас не кризис 2008 года. Что касается повышения арендных ставок, то для этого не вижу предпосылок, — рассуждает генеральный директор «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров.

Ограничения ЧМ могли затронуть часть офисной недвижимости

Несмотря на приведенные в исследовании данные о снижении арендных ставок, участники рынка с таким тезисом не соглашаются.

— Мы не заметили снижения арендных ставок, спрос наоборот оживился, многие как раз перед началом рабочего сезона ищут себе комфортное место и где-то даже расширяются, снимают целые здания, берут блоками по два этажа. Есть и более мелкие заявки, скорее всего, кто-то открывает новые дела, возможно, филиалы и представительства компаний. Так что в этой части можно сказать, что ЧМ по футболу сказался положительно, привлек дополнительный интерес к офисной недвижимости. Что касается низкой динамики ввода новых объектов, то могу сказать, что во время ЧМ не было никаких шевелений. У многих были поданы документы на получение актов ввода объектов в эксплуатацию, но все действия были приостановлены на время игр. Сейчас же все размораживается. У нас как минимум два объекта сейчас будут вводиться в эксплуатацию. А прогноз по повышению арендных ставок подтверждаю. У арендаторов, действительно, спрос на качественное обслуживание, за сервис под ключ они готовы даже доплачивать. Верю, что арендные ставки вырастут на 10—15%. В целом все зависит от сегментов. Площадей по 10—20 квадратных метров достаточно, а по 300 метров и больше — мало, и здесь арендаторы как раз очень щепетильны в выборе, — ответил генеральный директор компании «АСК Недвижимость» Юрий Чикиров.

В чем представители отрасли уверенно сходятся, так это в том, что Казани, действительно, не хватает качественных офисных площадей.

— Да, сейчас в Казани найти качественный офис более 500 квадратных метров в аналогичном бизнес-центре проблематично. В течение года было несколько заявок на крупные офисы. Насколько нам известно, часть заявок (кроме самых крупных, более чем на 2000 квадратных метров) закрыта предложениями в стрит-ретейле, новыми ТЦ районного масштаба. Учитывая тенденцию к появлению новых компаний и росту местных, явному дефициту больших площадей в БЦ, рост ставок аренды в престижных локациях Вахитовского и Ново-Савиновского районов может существенно опережать инфляцию. 
Основная же часть объектов будет индексировать ставки на уровне инфляции, — рассказывает директор департамента бизнес-центров и стрит-ретейла UD Group Мугад Салихов.

При этом он не исключает, что определенное влияние на рынок офисной недвижимости мог оказать ЧМ.

— Возможно ограничения ЧМ коснулись части стрит-ретейла, но он же и подстегнул продажи в других локациях. Учитывая, что ЧМ по футболу совпал с периодом сезонного спада деловой активности, можно предположить, что часть компаний отложила ожидаемые перемещения и расширения офисов, что могло негативно повлиять на индексацию ставок аренды. Думаю, хоть и столь масштабное событие прошло в Казани, но на рынке коммерческой недвижимости в целом оно сильно не отразилось. Возможен, конечно, положительный отложенный эффект — могут прийти к нам крупные международные компании, ранее не форсировавшие открытие офиса в Казани, — считает Салихов.

Эксперты, комментировавшие прошлое исследование, среди причин недостаточного ввода новых объектов, называли низкую экономику подобных объектов недвижимости.

— Такая ситуация была обусловлена высокой стоимостью заемных денег в период 2014—2016 годов. В 2017 году ставки по кредитам снизились, и экономика проектов становится интересной для потенциальных инвесторов. В Казани вводятся новые объекты, но последние построенные и планируемые в ближайшее время к открытию не повлияют на ситуацию на рынке коммерческой недвижимости — компании строили офисы «для себя».
На стадии проектирования находится несколько объектов класса А, — объяснил Мугад Салихов.