В транспортно-пересадочных узлах (ТПУ) Москвы могут построить офисы или спортзалы. Об этом заявил заместитель директора по внешним коммуникациям «Мосинжпроекта» Алексей Расходчиков в ходе Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE-2019.

ТПУ Москвы проектируются с учетом запросов жителей, поэтому на этих объектах могут разместить социальные или спортивные объекты.

Расходчиков отметил, что в 2012—2013 годах Мосинжпроект проводил исследование, в ходе которого выяснил, какие объекты, кроме коммерческих, необходимы в ТПУ. Во многих округах оказался большой спрос на спортивные комплексы.

Кроме того, 60% москвичей живут, но не работают в своих районах.

По мнению замдиректора Мосинжпроекта, ТПУ могут стать новыми центрами развития территории, в которых могут разместить коммерческие, социальные, спортивные объекты и создать рабочие места. Благодаря созданию офисных пространств удастся сократить ежедневную маятниковую миграцию, когда утром большое количество людей едут на работу в центр или другой район, а вечером — обратно.

Отметим, что транспортно-пересадочные узлы объединят в единую систему все виды общественного транспорта, сделают пересадку с одного вида транспорта на другой быстрой и позволят пассажирам сократить время в пути.

До 2020 года в Москве появится более 250 ТПУ, часть из которых будет плоскостными (в виде перехватывающих парковок, на которых можно оставить автомобиль и пересесть на метро).

Ранее ИА REGNUM сообщало, что в Москве инвесторам предоставили лоты под застройку двух транспортно-пересадочных узлов.

Офисное помещение в ЖК «Серебряные зеркала», расположенное в Петроградском районе на Каменноостровском проспекте, дом 11, обрело нового хозяина в лице ООО «БЦ «Стоун».

Это самая крупная сделка на рынке офисной недвижимости в Санкт-Петербурге в 2019 году: общая площадь встроенно-пристроенного семиэтажного здания, введенного в эксплуатацию в 2015 году, составляет 6065 квадратных метров.

На цокольном этаже расположен паркинг на 26 машиномест. На первом этаже предусмотрено размещение кафе и торговых помещений, со 2 по 6 этаж находятся офисные помещения. Их суммарная площадь составляет 3982 квадратных метра. В помещениях выполнена предчистовая отделка.

В здании установлена современная система пожарной безопасности, приточно-вытяжная вентиляция, система кондиционирования воздуха, система отопления, скоростные лифты спускаются прямо в паркинг. Здание подключено к водоснабжению, канализации, теплоснабжению и ГВС, выделенная мощность электричества – 630кВа;

Известно, что новый собственник намерен сдавать здание бизнес-центра в аренду крупной международной IT-компании ООО «Вейваксесс Сервис».

Жилой комплекс бизнес-класса «Серебряные зеркала» расположен в Петроградском районе, пересечении улиц Дивенской и Малой Монетной, всего в нескольких минутах ходьбы от метро «Горьковская». Он был введен в эксплуатацию в 2011 году. Все квартиры в комплексе проданы, теперь владельца обрел и бизнес-центр, входящий в состав проекта.

Холдинг «Империя», который развивает сеть бизнес-центров «Сенатор», полностью сдал бизнес-центр на Большой Морской ул., 20, пишет «Деловой Петербург». Сделка прошла летом этого года, сейчас на объекте идёт ремонт. В компании имя арендатора не раскрывают. По информации консультантов, бизнес-центр заняла «Газпром нефть». 

Площадь шестиэтажного здания – почти 3400 кв.м. Это бывший офис компании «Ростелеком», который в конце прошлого года «Империя» приобрела вместе с соседними домами №22, 24 и 26 – суммарно 24 000 кв.м, которые эксперты оценили примерно в 3 млрд рублей. По условиям сделки они освободятся в конце года, но уже давно экспонируются. Запрашиваемые собственником ставки аренды – 3000–3200 руб./кв.м. Предположительно, эти здания также отойдут Газпрому.

Ранее сообщалось, что «Газпром нефть» не переедет в построенный небоскрёб «Лахта-центр», так как планирует построить собственную штаб-квартиру. Участок под неё пока не выбран. 

«Газпром нефть» также арендует БЦ «Сенатор» на Большой Морской, 15, Quattro Corti на Почтамтской, 3, БЦ «Коллегия» на Мойке. Сети «Сенатор» принадлежит и дом 30 на Большой Морской, который «Империя» купила в начале этого года у банка ВТБ. Он пока свободен и предлагается в аренду. Напомним, что в начале года компания «Газпром нефть шельф» арендовала более 5000 кв.м на Невском пр., 38.

По данным Colliers International, доля «Сенатора» на рынке офисов в историческом центре Петербурга составляет 14%. «В Петербурге сейчас ощущается дефицит офисных площадей — у многих компаний, располагающихся в центре, давно назрел вопрос расширения, а сделать это, по сути, негде. Большая Морская улица находится в „золотом треугольнике“ Петербурга, и ростелекомовский комплекс известен и интересен рынку давно. Важным фактором является и опыт „Сенатора“ как девелопера, управляющей компании, которая знает, как делать из исторических зданий хороший бизнес-центр», — комментирует Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International.

По итогам полугодия в Петербурге суммарно сдано  в эксплуатацию 23 800 кв.м офисов в четырёх бизнес-центрах.  На стадии строительства и реконструкции находится около 120 000 кв.м качественных офисов, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2019 году. Из них на рынок аренды может поступить всего около 30%, говорит Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg. «Качественное вакантное предложение, особенно в классе А, продолжит уменьшаться», – добавляет он.

По итогам I полугодия 2019 года ставки аренды в классе А снизились на 0,4% – до 1951 руб./кв.м в месяц (включая НДС и операционные расходы). В классе В расценки, напротив, подросли на 1% – до 1190 руб./кв.м. Однако все эти колебания – в пределах статистической погрешности.

В Москве начался дефицит свободных офисных площадей, сообщила глава департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина.

По ее словам, в I полугодии 2018 года спрос на такую недвижимость был на уровне 1 млн квадратных метров, а новое предложение составило около 120 тысяч квадратных метров. Предложение 2018 года она назвала самым низким за последнее десятилетие.

В 2019 году эксперт ожидает общий спрос на уровне 2 млн квадратных метров при предложении на уровне 350 тысяч квадратных метров. Сейчас вакансия свободных офисных площадей находится на уровне 11%, а спрос вырос. К 2020-2021 годам компания ожидает роста спроса на 5,5 млн квадратных метров при том, что ввод новых офисов будет по-прежнему ограничен.

Никитина также отметила активную консолидацию крупных государственных компаний, которые приобретают новые офисные площади.

В Сыктывкаре в историческом центре города появится новое офисное здание. Документы и эскизный план застройщики предоставили в мэрию столицы Коми.

Здание расположено внутри квартала улиц Орджоникидзе - Красных Партизан, Интернациональная – Первомайская. Там расположено здание химчистки, а также несколько складов с гаражами. Здания 1965, 1974, 1987 и 1988 года строительства.

Проектом предусмотрено строительство здания офисного центра, а также снос складов и гаражей.
Существующие здания складов портят вид жителям прилегающих многоквартирных жилых домов, всю картину в целом, так как выполнены из различных материалов: стены зданий из керамического кирпича, ячеистобетонных блоков, железобетонных стеновых панелей. Здания исчерпали свои физический и моральный сроки службы, не являются объектами культурного наследия. В связи с чем предлагается их полный демонтаж с освобождением места под строительство нового здания – офисного центра.

Планируется, что новое офисное здание будет иметь три этажа, а также парковку на 20 машиномест. 

Группа «Тринфико», управляющая пенсионными резервами РЖД и недвижимостью, продала бизнес-центр «Меридиан» на севере Москвы фонду Supremum Capital. Крупнейший актив фонда — железнодорожный оператор Brunswick Rail.

Бизнес-центр «Меридиан», в котором расположены российские штаб-квартиры Michelin и Shell, сменил владельца, следует из данных Росреестра и ЕГРЮЛ. ООО «Меридиан Центр», которому принадлежит здание, перешло ООО «СК «Новые инвестиции», принадлежащему управляющему партнеру фонда Supremum Capital Илье Беляеву. Беляев подтвердил РБК сделку и пояснил, что актив вошел в портфель фонда.

До сделки бизнес-центром управляла группа «Тринфико». Ее представитель, а также консультант сделки PwC отказались от комментариев.

Бизнес-центр общей площадью 22,3 тыс. кв. м находится на Смольной ул., 24, в районе Ховрино. Партнер Colliers International Станислав Бибик оценивает сумму сделки в 2,1–2,3 млрд руб. Аналогичную оценку приводит управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. По словам последнего, объект был обременен кредитом примерно на 1,5 млрд руб., который, вероятно, перешел покупателю. По данным СПАРК, доля нового владельца находится в залоге у Сбербанка.

«В САО очень высокий спрос на офисную недвижимость. Качественных проектов с хорошим расположением единицы, а потребность крайне высока. БЦ «Меридиан» является одним из качественных офисных центров, даже несмотря на его возраст, он расположен в здании 1974 года постройки», — говорит Лукашев. По данным ILM, cредние запрашиваемые арендные ставки в районе ул. Смольной составляют для бизнес-центров класса B (к этому классу относится «Меридиан») 13–13,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

«Этот бизнес-центр заполнен высококлассными арендаторами, он даст покупателю высокую доходность — окупаемость объекта составит около шести лет», — говорит Бибик. По его словам, со временем у бизнес-центра может появиться риск потери части арендаторов при появлении более современных объектов поблизости. «Но пока предпосылок к этому нет», — говорит Бибик.

По словам Беляева, сейчас кроме этого актива в портфеле Supremum Capital из недвижимости только бизнес-центр на ул. Лесной, 43. «Мы смотрим на интересные инвестиционные возможности в коммерческой офисной недвижимости класса В в Москве. Пока никаких новых сделок не планируем», — говорит Беляев.

Фонд Supremum Capital в 2012 году основали Илья Беляев и Денис Шафраник (сын Юрия Шафраника, который в 1990-е был министром энергетики). Основной актив фонда — компания по лизингу грузовых вагонов Brunswick Rail. Supremum Capital планировал продать ее Государственной транспортной лизинговой компании (ГТЛК), но ФАС уже два раза блокировала эту сделку.

В портфеле фонда сейчас также технологические проекты: система электронного кредитования «Вэббанкир», система аренды жилья «Арендатика», платформа для предоставления банковских гарантий в тендерах «Тендертех». В 2017-м фонд продал свою долю в системе мобильных платежей Inplat холдингу Mail.Ru Group.

Группа «Тринфико» до августа этого года принадлежала Олегу Белаю, Виталию Балановичу и Андрею Марсию. В августе 20% группы купили немецкая группа KGAL и люксембургская Thunderbolt Partners.

На данный момент сделка между интернет-компанией и Lotte Group является крупнейшей на рынке офисов Москвы.

Компания «Яндекс. Маркет» разместит штаб-квартиру в бизнес-центре Lotte, сообщают «Ведомости» со ссылкой на регионального директора департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International Веру Зименкову.

Компания активно растет, набирает новых сотрудников и запускает новые проекты, поэтому текущих площадей группе уже не хватает, объясняет Зименкова.

Ставка аренды в Lotte может составлять 50 000 рублей за квадратный метр в год, включая налоги и расходы на эксплуатацию, говорит управляющий партнер S. A. Ricci Алексей Богданов. Получается, что «Яндекс.Маркет» ежегодно будет платить за свою штаб-квартиру более 790 миллионов рублей.

Сейчас сотрудники компании работают в здании бизнес-центра «Красная Роза» между улицами Тимура Фрунзе и Льва Толстого (центральный офис «Яндекса»).

На данный момент сделка между интернет-компанией и Lotte Group является крупнейшей на рынке офисов 2019 года и одной из самых масштабных за последние три года.

Как изменятся офисные центры под влиянием новых тенденций и нововведений в строительных нормах Офисная недвижимость — направление, которое будет развиваться и трансформироваться, учитывая возрастающий спрос на бизнес-центры « Как сообщает www.theuk.one. На начало 2019 года на разной стадии реализации находились около 30 проектов офисных и деловых зданий, а также проводятся переговоры с собственниками замороженных зданий. Как изменятся офисные центры под влиянием новых тенденций и нововведений в строительных нормах? Ситуация на данный момент 2018 год запомнился восстановлением деловой активности и ростом рыночных показателей в сегменте офисной недвижимости. Вакантность офисов снизилась до минимального значения за последнее десятилетие и составила 10% в среднем по Украине. Особенно востребованными среди арендаторов становятся бизнес-центры «А» и «В» класса Сегодня одним из самых привлекательных объектов для больших инвестиций является офисная недвижимость. Инвесторы массово ищут нежилые помещения под дальнейшую сдачу в аренду. Особенно востребованными среди арендаторов становятся бизнес-центры «А» и «В» класса. Столичные девелоперы оказались явно не готовы к такому развитию событий — спрос открыть офис в бизнес-центре превышает предложение. Именно поэтому вакантность в сегменте офисной недвижимости в столице составила 4,9% в 2018 году. Для сравнения, еще три года назад вакантность в этом секторе рынка составляла 15,6%. По состоянию на начало 2019 года общее количество полезной офисной площади (GLA — Gross Leasable Area) в Киеве составляло 2 млн кв.м. Около 50 000 кв.м. планируется ввести в эксплуатацию в этом году и приблизительно 170 000 кв.м. может быть введено в эксплуатацию в следующем году. Также среди тенденций — рост арендных ставок и восстановление работ на замороженных БЦ. По прогнозам, арендные ставки в 2019 году вырастут еще на 3−6%. При этом особенно большим будет спрос на крупноформатные офисы. Дефицит качественных площадей может стимулировать девелоперов к строительству новых бизнес-центров. Пока конкуренция на рынке офисов не такая жесткая, как в сегменте торговой и гостиничной недвижимости, появляются новые проекты по строительству офисных зданий. Так, в 2018 преобладали бизнес-центры класса «В»: девять против одного здания класса «А». Драйвер для офисной недвижимости В Украине меняется культура офисного пространства и портрет арендатора. Все большую популярность набирает формат коворкингов. Он ориентирован на качественный сервис для арендаторов, или, если высказываться языком коворкинга, для своих клиентов и резидентов. Соответственно, чтобы соответствовать ожиданиям клиента, коворкинг-компании ориентируются, в первую очередь, на офисы «А» или «В+» класса.

В Киеве около 45% помещений всех офисных центров арендуют IT-компании, предпочтение они отдают БЦ классу «А» Востребованность офисов и соответственно сокращение вакантности происходит благодаря бурному развитию IT-сектора, а также появлению новых компаний и стартапов « Как сообщает www.theuk.one. У таких компаний есть валютные поступления и они могут позволить себе расширение. В Киеве около 45% помещений всех офисных центров арендуют IT-компании, предпочтение они отдают БЦ классу «А», так как равняются на формат офисного пространства своих коллег в Европе или США. Можно ожидать сохранения данной тенденции. Произойдет это по той причине, что девелоперы просто не смогут обеспечить бизнес достаточным количеством новых офисных центров. Что касается арендных ставок, то в ближайшее время они поднимутся в среднем на 14−18%. Все эти факторы делают рынок офисных помещений крайне привлекательным для инвесторов. Компании малого и среднего бизнеса чаще отдают предпочтение гибким офисным решениям, и переезд с места на место для них не является проблемой. Поэтому, в частности среди IT-специалистов, особой популярностью пользуются коворкинги. Данная категория в 2019 стала популярной для инвесторов. Инвестиции в строительство офисов Сегодня социальная инфраструктура выстраивается вокруг команды специалистов, объединенной стенами офиса. А персонал офисов, работающий за компьютерами, становится главной продвигающей силой коммерческого продукта. Если 50 лет назад в качестве этой базы выступали фабрики и заводы, то сегодня их заменили офисы IT- и агрокомпаний. Такая тенденция прослеживается в большинстве крупных городов мира (Токио, Гонконг, Сингапур и Шанхай). По этому принципу, например, формировался жилой сектор в Кремниевой долине (штат Калифорния, США). Сегодня в Будапеште и Праге рынок недвижимости предлагает до 3,5 млн квадратных метров офисных площадей. Самыми востребованными для инвесторов являются офисные помещения в городах с развитыми высокими технологиями (Лондон, Берлин, Сингапур и Бостон). Также среди украинских и российских инвесторов популярна недвижимость Польши. В следующем году Польша может стать лидером по активности на рынке недвижимости в Европе, а офисный сегмент будет оставаться основным двигателем роста в секторе недвижимости Европы. Что изменится в офисной недвижимости через несколько лет Инклюзивность На трансформацию офисной недвижимости могут влиять новые государственные нормы. Например, с апреля вступили в действие Государственные строительные нормы «Инклюзивность зданий и сооружений». Нормы регулируют проектирование и строительство зданий с учетом потребностей маломобильных групп населения (пожилые люди, люди с инвалидностью, родители с колясками, а также те, кто имеет временные нарушения здоровья и др.). По разным данным, их количество составляет ни много ни мало — около 40% населения Украины. По данным Всемирного банка, стоимость элементов доступности составляет менее 1% от общей стоимости строительства. А стоимость адаптации объекта после завершения строительства требует существенно больших затрат, так как все зависит от типа здания и общего набора работ. Но любая адаптация — это дороже. «Зеленые» здания Строительство «зеленого» здания, как правило, обходится на 30−40% дороже по сравнению с обычным. До повышения цен на коммунальные услуги о строительстве «зеленых» зданий никто не задумывался. Требований перерабатывать весь мусор, который генерируют арендаторы офисного центра, экономить на потреблении воды, электричества и тепла в законодательных нормах нет. К тому же, вкладывать дополнительные средства никто не желает. На протяжении последних нескольких лет ситуация начинает меняться, девелоперы начинают задумываться о строительстве офисных центров с учетом требований экологических сертификатов. Причинами являются как повышение коммунальных тарифов, так и осознанность общества. Таким образом, если в Украине не произойдет экономических катаклизмов, то к 2020 вполне может продолжиться позитивная динамика на рынке офисной недвижимости. Конечно, существование определенных проблем будет тормозить этот рост. Но позитивная динамика дает повод задуматься о поиске точек входа на данный рынок. Ведь офисная недвижимость — привлекательное направление на рынке коммерческой недвижимости в Украине и в мире.

Инвестиционная компания Accent Capital Александра Самонова, бывшего владельца продуктовой сети «Копейка», намерена приобрести площади в бизнес-центре SkyLight. При этом она запускает новое направление и создает фонды для частных вложений в логистическую, торговую и офисную недвижимость.

Сейчас компания обсуждает покупку трех торговых центров. В Accent Capital не называют конкретных объектов, поскольку они находятся в стадии процедуры всесторонней проверки объекта недвижимости перед его приобретением (due diligence), но уточняют, что торговые центры расположены в центре, на юго-востоке и северо-востоке Москвы. В их покупку компания намерена привлечь 1−3 млрд руб. на 2−5 лет в зависимости от объекта и типа финансирования сделки. Об этом сообщает «Коммерсантъ».

Руководитель департамента рынков недвижимости Accent Capital Дмитрий Хлебников объясняет привлекательность фондов для частных инвесторов тем, что купить объекты институционального качества за счет собственных средств могут немногие инвесторы. А фонд не только обеспечивает такую возможность, но и предлагает достаточно высокую доходность: текущую − 8–10% годовых, доходность к погашению − 12–14% без привлечения долга и от 17% с привлечением долга.

Для фонда коммерческой недвижимости Александр Самонов обсуждает покупку пяти этажей общей площадью около 5 тыс. кв. м в башне SkyLight на севере Москвы у станции метро «Аэропорт». В комплекс входят два рядом стоящих здания, одно из которых полностью занимает Mail.Ru Group. В самой Accent Capital не подтверждают эту информацию.

В августе стало известно, что Accent Capital приобрела у девелопера PNK Group 84,2 тыс. кв. м складских площадей в комплексе «PNK Парк Валищево» (Московская область). Таким образом совокупный портфель складской недвижимости класса А у Accent Capital достиг более 277 тыс. кв. м − Accent Capital ранее владела корпусом № 11 индустриального парка «PNK Парк Валищево», теперь к нему добавились площади и в 7−8 корпусах.

О компании

Accent Capital учреждена в 2007 году основателем торговой сети «Копейка» Александром Самоновым. Она работает на российском рынке управления инвестициями в коммерческую недвижимость. Сейчас ее команда управляет портфелем недвижимости общей стоимостью более 15 млрд руб. и фокусируется на прозрачном управлении капиталом, наилучшей доходности на рынке для этого класса активов и тщательном контроле рисков.

Партнерами компании являются Sonae Sierra, Garbe, JLL, Colliers, Cushman & Wakefield, CBRE, AECOM, International Council of Shopping Centers, INREV.

По данным газеты «Ведомости», концерн «Россиум» может купить у турецкого холдинга Renaissance Development площади в офисной части многофункционального комплекса Neva Towers в деловом центре «Москва-сити», рассказали «Ведомостям» два источника, близких к разным сторонам переговоров. Один из них говорит, что речь идет примерно о 50 000 кв. м, второй – что в сделку, если она состоится, войдет 55 000–57 000 кв. м.

Судя по цифрам, речь идет о покупке всей офисной части Neva Towers, отмечает член совета директоров JLL Наталия Тишендорф. Сумма сделки, по ее словам, может составлять $250 млн. (почти 17 млрд. руб. по курсу ЦБ). Примерно такая же оценка – 15–17 млрд. руб. – и у управляющего партнера S.A. Ricci Алексея Богданова.

Переговоры о приобретении этих площадей, по их словам, на самом деле ведет компания RWB Development, которая была создана бывшими топ-менеджерами O1 Properties для управления девелоперскими проектами.

Сейчас в ее портфеле – офисно-жилой комплекс «Большевик» на Ленинградском проспекте и апарт-комплекс A-Residence на Садовнической набережной. Но инвестором будет именно структура «Россиума», описывают схему потенциальной сделки собеседники «Ведомостей».

Они добавляют, что концерн хочет приобрести часть Neva Towers исключительно в инвестиционных целях. Он планирует самостоятельно сдавать эти площади в аренду. Так, одним из арендаторов комплекса может стать сеть коворкингов WeWork, она может занять порядка 25 000 кв. м, рассказывали ранее источники «Ведомостей».

«Россиум» был создан в 2006 г. Романом Авдеевым. Компания специализируется на инвестициях на рынках финансов, девелопмента, коммерческой недвижимости, сельского хозяйства, фармацевтики и добычи природных ресурсов. Среди его активов – Московский кредитный банк, девелоперская компания «Инград», негосударственные пенсионные фонды «Согласие» и «Нефтегарант» и т. д.

337-метровая Neva Towers строится на участках № 17 и 18 в «Москва-сити». Изначально на этой территории девелопер Шалва Чигиринский планировал возвести 612-метровую башню «Россия», однако из-за кризиса 2008 г. проект так и не был реализован. Общая площадь Neva Towers – 356 900 кв. м. Кроме офисов в башне есть апартаменты (129 900 кв. м), торговые площади (6900 кв. м) и парковка на 2000 машино-мест.

Если «Россиум» и Renaissance Development договорятся, то сделка станет крупнейшей в 2019 г. на рынке офисной недвижимости и одной из самых масштабных за последние три года, говорят опрошенные «Ведомостями» консультанты.

Так, в этом году Райффайзенбанк подписал соглашение с «Эталоном» о строительстве бизнес-центра на 34 000 кв. м в деловом квартале Nagatino i-Land. Впрочем, банк покупает офис для собственных нужд, а не для инвестиций.

А вот семья совладельца «Мария-Ра» Александра Ракшина купила у фонда VTBC-Ashmore Real Estate Partners офисно-складской комплекс на 21 000 кв. м на ул. 8 Марта.

Кроме того, девелопер Stone Hedge приобрел у ПСН Дмитрия Ананьева участок на 1-й ул. Ямского Поля под офис на 34 000 кв. м, но его еще предстоит построить.

По данным JLL, за последние три года было всего две более крупные инвестиционные сделки – АИЖК (сейчас – Дом.РФ) купило 74 600 кв. м в башне «IQ-квартал» в «Москва-сити» и сдаст эти площади федеральным министерствам, а китайская Fosun со структурой Рубена Варданяна стали владельцами офисного комплекса «Воздвиженка-центр» (бывший «Военторг») на 66 700 кв. м.

С учетом дефицита качественной офисной недвижимости инвестиция в Neva Towers может оказаться удачной, считает Богданов. Покупатель, по его словам, сможет заполнить комплекс арендаторами, а в дальнейшем продать его с существенной прибылью как готовый бизнес.

Офисы в «Москва-сити» сейчас крайне востребованы, а доля свободных площадей в деловом центре меньше, чем в среднем по рынку, – 9% против 10% в целом по городу, добавляет Тишендорф.

«Многие компании продолжают рассматривать возможности расширения и переезда сюда, но при этом предложение новых объектов здесь крайне ограниченно, – отмечает она. – Таким образом, инвестор может рассчитывать на успешную сдачу площадей в аренду и рост их стоимости в перспективе».

Более половины московских офисов, купленных или арендованных в 2019 г., располагались за пределами «Москва-сити».

Как менялось представление об офисе мечты, можно проследить по российским кинофильмам: если в начале 2000–2010-х гг. события развивались на фоне небоскребов «Москва-сити», где чаще всего работали герои кинокартин, то в последние годы все чаще можно встретить вид, например, у «Белой площади», или на фоне бывших мануфактур, или вовсе в коворкингах.

По данным JLL, более половины московских офисов, купленных или арендованных во II квартале 2019 г., расположены за пределами «Москва-сити» и Центрального делового района. Квартал небоскребов пока сохраняет позиции основного делового кластера, но арендаторы активнее посматривают по сторонам.

По данным Knight Frank, офисов класса А, B и В+ в Москве насчитывается 16,3 млн кв. м. Из них в «Москва-сити» сосредоточено 1,15 млн кв. м – меньше 10%. Чуть больше 1,2 млн кв. м находятся в Белорусском деловом кластере (от станции метро «Белорусская» до МКАД). И в этом году заявлено о строительстве нескольких новых бизнес-центров класса А здесь: район явно интересен инвесторам и собственникам. Около 900 000 кв. м – в районе станции метро «Павелецкая», по столько же – в районе Кремля и Ленинского проспекта. Примерно 80% самых статусных офисов класса А сосредоточены в Белорусском, Павелецком кластере и в «Москва-сити». На эти же три района приходится больше всего сделок по аренде и покупке офисной недвижимости: «Москва-сити» – 17%, Павелецкий – 11%, Белорусский – 7% (данные Colliers International).

Перечисленные офисные кластеры начали формироваться примерно в одно время – в 2000–2005 гг. – и являются наиболее развитыми с точки зрения бизнеса, инфраструктуры и транспортной доступности. Потому их можно считать наиболее привлекательными, в том числе и для иностранных компаний. Если семь лет назад около 70% площадей в «квартале небоскребов» занимали иностранные компании, то сегодня те же 70% приходятся уже на российские компании, в том числе госкорпорации. Однако «иностранцы» не столько ушли из Москвы, сколько переехали – как раз в те самые районы станций метро «Павелецкая» и «Белорусская». Здесь доля иностранных компаний достигает 57% и 70% соответственно. Речь идет о таких всемирно известных брендах, как, например, WeWork, MoetHennesy, Dentos, Moody’s, SonyPictures и других.

Арендаторов привлекают транспортная доступность (в том числе до аэропортов благодаря аэроэкспрессам в «Шереметьево» и «Домодедово»), инфраструктура и атмосфера районов. За два десятилетия они обросли тем, что называется supporting retail: десятками кафе и ресторанов с разнообразными гастрономическими концепциями, где можно не только пообедать, но и провести деловые встречи любого уровня.

В ближайшем будущем самыми востребованными офисными центрами станут те, что расположены не далее чем в 10 минутах пешком от метро, но с вместительным паркингом. В дополнение к стрит-ритейлу должны появиться рекреационные пространства: лаунж-зоны, террасы, веранды и другие места, где резиденты бизнес-центра смогут проводить рабочее время время в «нерабочей атмосфере».

Офисы перестают быть только местом для работы. Тренд на «одомашнивание» рабочего пространства – один из самых заметных, и если у «Москва-сити» уже не так много вариантов захватить этот тренд в полной мере, то у новых бизнес-центров, строящихся в ближе к центру Москвы, они высокие.

Аналитики компании Bright Rich | CORFAC International подвели итоги I полугодия на рынке офисной недвижимости Москвы. В эксплуатацию было введено 5 объектов, общая площадь которых почти в 2,5 раза превышает объем ввода за аналогичный период 2018 г.

Аналитики компании Bright Rich | CORFAC International подвели итоги первого полугодия на рынке офисной недвижимости Москвы. Общая площадь введенных объектов выросла почти в 2,5 раза, а общий объем сделок составил 460 560 кв. м, что на 7% меньше показателя за аналогичный период 2018 года. По суммарному объему поглощения лидерами рынка стали торговые и производственные компании.   В первом полугодии 2019 года было введено в эксплуатацию 5 объектов общей площадью 127 430 кв. м., отмечают эксперты компании. Это МФК «Искра Парк», РТС «Селигерская» (реконструкция), Sky House, «Рассвет фаза I» (реконструкция) и Global Key. При этом общая площадь введенных объектов почти в 2,5 раза превышает объем ввода за аналогичный период 2018 г.   Лидером по общей площади сделок стал класс В+ (181 080 кв. м). Наиболее востребованным среди арендаторов по количеству сделок также оказался класс В+. Здесь было заключено 278 сделок.   Всего на рынке офисной недвижимости Москвы за этот период было заключено 594 ключевые сделки по аренде и продаже. Среди наиболее крупных:   Газпромбанк (продажа 18 760 кв. м в БЦ «Аквамарин 3»), Росбанк (аренда 15 415 кв. м в БЦ «Башня ОКО II»), ПИК (аренда 11 000 кв. м в БЦ «Рассвет»). «Наибольший объем сделок был зафиксирован в зоне между Садовым и Третьим транспортным кольцом, – рассказал Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International, – Это 143 820 кв. м или 31% от общего объема сделок. Самым востребованным у арендаторов традиционно оказался Центральный административный округ: здесь было совершено 38% ключевых сделок. По суммарному объему поглощения лидерами стали компании сферы Торговля/ Производство. На их долю пришлось 23% всех арендованных площадей».

За год аренда площадей в бизнес-центрах города подорожала в среднем на 8,8%.

Рынок офисов Казани за год прирос на 5,4% за счет ввода новых бизнес-центров и готов предложить 676,3 тыс. кв. м площадей. Арендная ставка при этом выросла в среднем на 8,8%. Эксперты отметили снижение уровня вакансии в бизнес-центрах классов А и В+ при общей стагнации рынка, что подтверждает сохранение спроса на качественные офисные помещения. Не меняется высокий спрос и на офисные площади до 35 кв. м, что показывает минимальная вакансия до 1% в бизнес-центрах с «мелкой нарезкой» (БЦ «Франт», «Рябина»). Как данная тенденция отразилась на появлении новых проектов, за счет чего выросли арендные ставки и как приход новых БЦ скажется на рынке офисов татарстанской столицы — в исследовании специалистов UD Group, которым они поделились с «Реальным временем», и комментариях экспертов.

Рынку есть куда расти

В Казани сохраняется высокий спрос на качественные офисные площади, о чем свидетельствует снижение вакансии в бизнес-центрах классов А и В+. При этом два новых объекта на Ямашева и Ершова — Bauer Plaza и Art City, введенные в прошлом году, хоть и помогли рынку прирасти на 5,4%, доведя общее предложение до 676,3 тыс. кв. м, полностью потребности города в новых офисных помещениях не покрыли. Правда, к концу этого года ожидается сдача еще двух качественных объектов — БЦ Urban на Островского и БЦ «Кремлевская Плаза» на Московской.

— Спрос на площади классов А и В+ у нас стабильно высокий. Я бы даже сказала, спрос сильно превышает имеющееся предложение, рынку есть куда расти. Мне кажется, класс В тоже очень востребован. Есть спрос на те же коворкинги и креативные пространства, судя по тому, как у нас заполняются эти площади и как в Москве дело разворачивается. Сейчас ситуация с развитием таких пространств лучше обстоит, чем несколько лет назад. Мы можем наблюдать это по высокой заполняемости и объектов премиум-класса, например, бизнес-центра ABCN (Alliance Business Centers Network), и объекта в здании Сбербанка на ул. Айвазовского (GrowUp). Сеть Workki также давно присматривалась к нашему рынку, — прокомментировала «Реальному времени» полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова.

— В Казани очень давно, более 5 лет не вводились высококачественные объекты, и за это время на рынке скопилось много неудовлетворенного спроса. Мы с коллегами по недвижимости, имея заявки на 3—4 тыс. кв. м по классам А и В+, просто не могли их удовлетворить, поскольку не было таких качественных площадей. Поэтому спрос на текущий момент стабильно высокий, и, в принципе, есть перспектива для роста рынка. Казань на текущий момент смело сможет проглотить еще 10—12 тыс. кв. м качественных площадей. К тому же, учитывая темпы развития инвестиционной привлекательности, наметилась тенденция перевода бэк-офисов федеральных компаний из столиц в регионы, им требуются достаточно крупные площади. В связи с этим рынок офисной недвижимости Казани будет развиваться и дальше, — отметила управляющая URBAN Business Center, член офисного комитета РГУД Анна Ложкина.

Макроэкономические показатели, РФ Инфляция

В июне 2019 года рост инфляции существенно замедлился — до 4,66% г/г в сравнении с предыдущими месяцами текущего года: 5,1% в мае, 5,2% в апреле и 5,3% в марте, что оказалось ниже прогнозного диапазона Минэкономразвития России.

Инфляция на нулевом уровне фиксируется в июне впервые за всю историю современной России, то есть с 1991 года. Замедление показателей инфляции связано со снижением цен на продовольствие из-за раннего урожая, а также со снижением цен в связи с ослаблением внутреннего спроса. Прогноз правительства РФ по инфляции на 2019 год на основе оценки Минэкономразвития, заложенный в бюджет-2019, составляет 4,3%.

Динамика ВВП

В июне 2019 года рост ВВП РФ в годовом выражении ускорился до 0,7% после 0,1% в мае. Минэкономразвития отмечает, что, как и в I квартале, основной положительный вклад в прирост ВВП в апреле — июне внесли промышленные виды деятельности (в общей сложности 0,8 п.п.), в то время как динамика вкладов других базовых отраслей (торговля, строительство, транспорт) находилась в стагнации. Прогноз Минэкономразвития по динамике роста ВВП на конец 2019 года составляет 1,5%, что обусловлено ожиданием ускорения экономического роста за счет бюджетных расходов на строительную отрасль, а также прогнозами о смягчении денежно-кредитной политики (прогнозируется снижение ключевой ставки ЦБ).

Динамика валютных курсов

На конец июня 2019 года курс доллара составил 63,07, курс евро — 71,78. В период с января по июнь текущего года рубль показывает положительную динамику укрепления.

По итогам первого полугодия 2019 года рубль вырос на 10,3%.

Высокие цены на нефть и сокращение оттока инвестиционного капитала с $70 до $40 млрд позволят рублю закрепиться на уровнях, достигнутых в конце первого полугодия 2019 года.

Динамика оборота розничной торговли

Оборот розничной торговли в России в июне 2019 года увеличился на 1,4% по сравнению с показателем за июнь 2018 года и составил 2 трлн 731,1 млрд рублей (Росстат).

Основные причины, сдерживающие динамику роста розничной торговли, во многом определяются потребительским поведением населения, нацеленным на экономию вследствие падения доходов. Величина среднего потребительского чека в мае снизилась до 553 рублей, что стало минимальным значением с начала 2019 года.

Индикаторы рынка офисов

• Общее предложение — 676,3 тыс. кв. м.
• Уровень вакантности — 8,4%
• Ставка аренды в классе А* — 1 252 руб./кв. м.
• в классе В* — 742 руб./кв. м.
• Общее количество бизнес центров — 130.
• Из них сертифицировано РГУД — 43.

*Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OPEX

Предложение

Общий объем предложения качественных офисов составил более 676,3 тыс. кв. м и представлен 130 бизнес-центрами, из которых сертифицировано РГУД 43.

Уровень вакантных помещений остался на уровне показателей на конец соответствующего периода 2018 года и составил 8,4%. Но произошли изменения внутри классов, а именно: снижение вакансии произошло в классах А и В+ (-3,8% и -4,7% соответственно к июню 2018 года), а вакантность объектов класса В и С выросла. Новые бизнес-центры, введенные в 2018 году, имеют низкий уровень вакансии (Ямашева, 45а — 3% и Ершова, 76/1 — 0%). В 2019 году ожидается рост предложения: планируется сдача бизнес-центра класса А на Спартаковской (БЦ Urban) общей площадью 21 тыс. кв. м и офисного центра класса В+ на Московской, 19, общей площадью 13,5 тыс. кв. м.

Коммерческие условия

Рост средней арендной ставки относительно аналогичного периода 2018 года составил 8,8%, а концу 2018 года — 4,7%.

Средневзвешенная ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса А составила 1 252 руб./кв. м, в бизнес-центрах класса В — 742 руб./кв.м, В+ — 838 руб./кв. м, в бизнес-центрах класса С — 446 руб./кв. м. Наибольший рост ставок в сравнении с аналогичным периодом прошлого года — в бизнес-центрах класса В, это связано с выходом на рынок двух новых объектов по ул. Ершова, 76/1 (Советский район) и Ямашева, 45а (Ново-Савиновский), а также ростом ставок в МФК «Квартал» по ул. Чистопольской, 11 (Ново-Савиновский).

Продажа

Сохраняется высокий спрос на инвестирование в объекты коммерческой недвижимости. На рынке Казани большинство предложений представлено в категориях Street Retail, площадь объектов от 100 до 500 кв. м.

Средняя стоимость нежилых помещений составляет 78 467 руб./кв. м. Наименьшая стоимость представлена в Авиастроительном районе — 44 055 руб./кв. м, наибольшая — в центральном районе города, стоимость помещений в Вахитовском районе достигает 120 480 руб./кв. м.

Спрос и тенденции рынка

Снижение уровня вакансии в классах А и В+ при общей стагнации рынка подтверждает спрос на качественные офисные помещения. Сохраняется высокий спрос на площади до 35 кв. м, что показывает минимальная вакансия до 1% в бизнес-центрах с «мелкой нарезкой» (БЦ «Франт», «Рябина»). Данная тенденция не первый год присутствует на рынке коммерческой недвижимости, что отразилось в появлении новых проектов, таких как коворкинги, которые могут удовлетворить спрос на аренду небольших и качественных площадей.

В Казани на сегодня представлено 14 коворкингов общей площадью 7,8 тыс. кв. м. Средние ставки в данных пространствах составляют 417 руб./день, 6 414 руб./месяц. Рост объема предложения данных форматов достаточно высокий: за 2018 год было открыто два коворкинга — «Телеграф Space» (400 кв. м) и «Эковоркинг» (500 кв. м), в июне 2019 года состоялось открытие Smart Space в БЦ «Сфера» Ново-Савиновского района (700 кв. м), а Workki заявил о своем выходе на рынок Казани в 2020 году.

В Москве 22-23 октября в ЦВК "Экспоцентр" состоится форум коммерческой недвижимости IREX: тренды от склада до офиса.

Главной темой мероприятия станет: Город. Версия 2.0: каким он будет, и к чему стоит готовиться игрокам отрасли?

Среди спикеров - эксперты от признанных игроков рынка:

• Банк «Открытие»
• Галс-Девелопмент
• PPF Real Estate
• Glincom
• Capital Group
• Becar Asset Management
• Raven Russia
• Accor New East Europe
• Hilton Worldwide
• Cushman & Wakefield
• MLP
• GVA Sawyer
• World Trade Center Москва
• идругие

 Что будет обсуждаться на форуме?

#bim #e-commerce #self-storage #автоматизация #гостиницы #девелопмент #джентрификация #инфраструктура #ипотека #коворкинг #крым #отделка #отели #офис #парки #перспектива #подмосковье #промзоны #пространства #редевелопмент #склады #среда #строительство #тренды #туризм #урбанистика #финансирование #хостелы #экономия #эскроу

Делегатский бейдж включает в себя:

• посещение всех мероприятий 2х-дневной программы
• обеды и кофе-брейки
• пакет делегата с материалами
• доступ к презентациям форума
• посещение выставочной экспозиции
• посещение партнерских мероприятий

Переезд еще большего количества министерств в деловой центр "Москва-Сити" приведет к снижению вакантности коммерческих площадей, а соответственно и росту ставок аренды, считают опрошенные РИА Недвижимость эксперты.Во вторник газета "Коммерсант" написала, что в "Москва-Сити" вслед за Минэкономики, Минпромторгом и Минкомсвязи собираются переехать еще 14 министерств, за исключением силового блока и МИДа.Концентрация всех чиновников в одном месте позволит оптимизировать эксплуатационные расходы. В статье напомнили, что переезд министерств и ведомств в "Москва-Сити" начался весной 2019 года с Минэкономики, Минпромторга, Минкомсвязи, Росстандарта, Росимущества и Ростуризма. Тогда почти 75 тысяч квадратных метров в "IQ квартале" у "Галс-девелопмент" купил "Дом.РФ", который занял на рынке 35 миллиардов рублей под продажу старой недвижимости министерств и уже стал агентом по продаже этих объектов. Также планируется структурировать сделку по переезду остальных министерств, говорит источник издания.

Поглощение к ростуДиректор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич уверяет, что переезд министерств влияет на снижение вакансии в "Москва-Сити" и, как следствие, на рост ставок."Если речь будет идти об уже построенных объектах, либо близких к вводу: Neva Towers, ОКО, то это снизит текущую вакансию в "Сити" до минимального значения - около 5%. Сокращение вакансии в моменте может привести к росту ставок на 15-20%. Но так как сейчас одним из приоритетных вариантов является строительство под министерства новой башни, это не будет столь критичным для текущего рынка", - говорит она. Директор департамента офисной недвижимости в Москве компании Colliers International Наталья Дементьева делает более оптимистичные прогнозы. По ее предположениям, ставки аренды должны повыситься в среднем на 5-10%.Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова в свою очередь и вовсе считает, что ставки останутся на прежнем уровне. В компании также напомнили, что в ММДЦ "Москва-Сити" министерства не арендуют, а покупают площади, а текущее предложение блоками и этажами для них не представляет особый интерес. "Вследствие этого активность государственного сектора в "Москва-Сити" скорее окажет долгосрочное влияние на цены продажи, так как рынок аренды по сути остается ими не тронут", - говорят в Knight Frank.

Сложности переездаКак уточняется в статье, сейчас общая площадь зданий в различных частях Москвы, где расположены 14 министерств, составляет около 600 тысяч квадратных метров. В "Москва-Сити" им понадобится от 350 тысяч до 400 тысяч квадратных метров. Всего в ММДЦ сейчас предлагается в аренду 110 тысяч квадратных метров, а строится в "Москва-Сити" и рядом с ним 488 тысяч квадратных метров.По мнению Харкевич из ILM, основными сложностями с точки зрения переезда являются необходимость одновременного выполнения отделки большого количества площадей, повышенные требования к безопасности со стороны госструктур, обеспечение связью и IT-инфраструктурой.По словам гендиректора Key Capital Сергея Камлюка, трудности вызовет и дорожная ситуация. "Транспортная система этой локации достаточно сложная: на небольшом клочке земли огромное количество офисов и апартаментов, а особенность в виде набережной не позволяет расширить дорогу", - говорит он, предполагая при этом, что многим работникам министерств после переезда придется отказаться от личного транспорта и пересесть на метро или такси.Другим "подводным камнем" может стать и "эффект маяка", заключающийся в том, что разные компании захотят снимать офисы в "Москва-Сити" ради соседства с министерствами. Большая концентрация людей вызовет необходимость решения вопроса относительно обеспечения безопасности.

Новая жизнь старых зданийПо словам управляющего партнера компании "Метриум" Марии Литинецкой, для принятия решения о редевелопменте или перепрофилировании зданий, которые министерства занимали до переезда, нужно будет провести анализ наилучшего использования и оценить, какие из них подходят под торговлю, какие под офисы или гостиницы, а какие под смешанный девелопмент.Некоторые здания, по ее словам, могут быть потенциально интересны инвесторам, специализирующимся на реконструкции исторических строений, а в зависимости от "глубины переработки" себестоимость реконструкции варьируется от 1000 до 4000 долларов за квадратный метр."Безусловно, главным преимуществом зданий госструктур является их выгодное расположение в центре города, однако есть и недостатки. Большинство строений проектировались и возводились более 40 лет назад и уже не соответствуют современным требованиям с технической точки зрения – устаревшие системы кондиционирования, нерациональные планировки (на долю лестничных пролетов приходится около трети всей площадей), отсутствие парковки – все это в итоге так или иначе негативно отразится на ликвидности этих помещений", - считает она.