Финский концерн YIT перезаключил договор аренды офиса в петербругском бизнес-центре «Примиум», сообщает международная консалтинговая компания Colliers International, выступившая консультантом сделки со стороны YIT.

Как уточняют в Colliers International, в ходе переподписания договора с собственником здания –  британской компанией Raven Russia – «Юит» не только реструктурировал занимаемую площадь, но и пересмотрел условия аренды. Новый договор был подписан сроком на 5 лет, а площадь офиса строительного концерна в бизнес-центре «Примиум» составила 3500 кв.м.

В Colliers International отметили, что необходимость в пересмотре концепции занимаемого офисного пространства в БЦ «Примиум» встала перед концерном YIT после объединения компании с финской Lemminkainen в феврале нынешнего года.

Известно, что до конца года YIT планирует завершить редизайн офиса, в частности – перейти от кабинетной планировки к формату open-space.

Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International, отмечает: «Для YIT было важно с одной стороны – реконструировать занимаемое пространство, сделать его более гибким и открытым, соответствующим новым бизнес-задачам объединенной с Lemminkainen компании. А с другой – закрепить долгосрочный характер отношений с новым собственником здания. Согласование, учет пожеланий всех сторон требовал от нас, как консультанта, продуманной стратегии и тщательно спланированных этапов проекта. Реализация заняла около полугода».

«Объединение Lemminkainen и YIT символизировало новый виток в развитии компании. Объединенные ресурсы, в первую очередь – профессиональные, требовали обеспечения на разных уровнях, в том числе – пространственном, офисном. Здание бизнес-центра «Примиум» проектировалось YIT, можно сказать – уже стало домом для персонала компании за последние десять лет, поэтому мы были уверены в своем выборе офиса. А решение организационных и правовых задач по реструктуризации договора были рады доверить Colliers International – профессиональному консультанту и партнёру, с которым ранее уже сотрудничали в ходе сделок по приобретению земельных участков», – добавляет Анна Смольная, директор по инвестициям АО «ЮИТ Санкт-Петербург».

Девятиэтажное здание бизнес-центра класса «А» «Примиум» было спроектировано, построено и сдано в эксплуатацию концерном YIT в 2008 году. В 2017 году его приобрела в рамках пакетной сделки британская компания Raven Russia. Деловой центр расположен недалеко от станции метро «Старая деревня» и ЗСД по адресу: Приморский проспект, д. 54 корп. 1А. Общая площадь БЦ составляет 12 000 кв.м. Строительный концерн YIT выступает ключевым арендатором БЦ «Примиум» на протяжении более 10 лет.

Инвестиционная компания O1 Properties, один из крупнейших собственников офисной недвижимости класса «A» в Москве, и глобальная сеть офисных пространств WeWork подписали соглашение об аренде офисных площадей в бизнес-центре «Белая Площадь», которым владеет и управляет O1 Properties. Консультантом по сделке выступила компания Colliers International.

Как отмечают в пресс-службе O1 Properties, новое пространство WeWork займет площадь 5887 метров и станет крупнейшим объектом глобальной сети в России и одним из самых крупных пространств WeWork в Центральной и Восточной Европе.

Известно, что WeWork «Белая Площадь» будет расположен на 5 и 6 этажах здания А. Расположение офиса в сложившемся деловом квартале с множеством ресторанов и кафе, откроет посетителям WeWork доступ к необходимой бизнес-инфраструктуре, где соседями будущих резидентов будут более 100 офисов крупных компаний, банков, магазинов, а также отели и железнодорожный вокзал с прямым сообщением с аэропортом Шереметьево.

Михаил Коноплев, генеральный директор WeWork в Центральной и Восточной Европе, комментирует: «Мы рады, что наша новая локация в Москве будет открыта в бизнес-центре «Белая Площадь», расположенном в  центральной части города и непосредственной близости от метро, в районе с развитой деловой инфраструктурой. Мы уверены, что локация в динамичном деловом кластере позволит резидентам получить преимущества от общения как с сообществом предпринимателей и владельцев небольших компаний, так и сотрудниками крупных корпораций, которые составляют 29% резидентов локаций WeWork по всему миру».

Павел Барбашев, директор по управлению активами O1 Properties, отмечает: «Мы верим в уникальный формат WeWork, который с помощью современных технологических платформ предлагает не просто пространство для бизнеса, но поощряет резидентов к общению и взаимодействию друг с другом и тем самым создает стимулы для развития бизнеса каждого из них. Мы рады, что самая крупная локация WeWork в России будет открыта в флагманском бизнес-центре O1 Properties».

Добавим, что офисы сети WeWork предоставляют собой готовые рабочие пространства, имеющие все необходимое для бизнеса и работы. В настоящее время в локациях WeWork работают более 320 000 резидентов и более 20 000 компаний, разного размера: от стартапов до крупных глобальных корпораций, включая Delta, IBM, KMPG, GE, Dropbox и Samsung.

Впервые о планах WeWork выйти на российский рынок стало известно в октябре минувшего года. Тогда локальным партнером компании также планировала стать O1 Properties, однако на тот момент сделка сорвалась. Позднее сеть коворкингов запустила дебютное пространство площадью 4300 кв.м в деловом квартале «Красная роза».

Бизнес-центр «Белая площадь» расположен в шаговой доступности от метро Белорусская и состоит из трех зданий, объединенных благоустроенной прогулочной зоной с развитой инфраструктурой. Комплекс сертифицирован в соответствии с международным стандартом экологической эффективности BREEAM.

Ставки аренды в старых офисах Москвы, построенных до 2000 г., существенно отличаются от среднерыночных, подсчитали эксперты Knight Frank. Разница в цене ощутимая: недорогие офисы (класс В) стоят значительно дороже, а бизнес-центры дорогого сегмента (класс А) – значительно дешевле.

Так, стоимость аренды рабочих мест в столичных офисах класса В, построенных до 2000 г., на конец 2018 г. составила 23 200 руб. за кв. м в год. Это на 60% выше, чем средневзвешенная стоимость аренды в офисах класса В в целом по Москве. «Это связано с тем, что большинство данных проектов представлено в центральном деловом районе и частично экспонируется в долларах», – говорится в исследовании Knight Frank.

Самые дорогие офисы класса В (до 2000 г. постройки) находятся в проектах Ducat Place II – 35 000 руб. за кв. м в год (при этом вакансия в БЦ достигает 29%), «Гоголевский, 11» – 31 600 руб. за кв. м год (6% вакансия). Самый дешевый из старых бизнес-центров – «Пост Плаза» со ставкой аренды менее 7000 руб. за кв. м в год.

В то же время средневзвешенная ставка аренды в офисах класса А, построенных до 2000 г., составляет 29 700 руб. за кв. м в год. Это на 28% ниже рынка (среди офисов класса А) – 41 200 руб. за кв. м в год.

Самые дорогие офисы класса А – в бизнес-центрах «Романов двор I» (44 000 руб. за кв. м в год), «Павелецкая башня» (41 200 руб. за кв. м в год). В обоих проектах достаточно высокая вакансия – 20% и 29% соответственно. Наименьшая ставка аренды отмечается у БЦ «Японский дом» – 17 000 руб. за кв. м в год.

По словам директора отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости Марии Зиминой, «цена в большей степени определяется расположением, залоговой стоимостью актива, нежели сроком эксплуатации объекта». «Идет новое строительством с современными технологическими решениями, однако чаще всего за пределами центральных районов города», – говорит Зимина.

Ближайшие пять лет активность девелоперов на рынке офисной недвижимости Петербурга будет низкой. Если на первом этапе переезд «Газпрома» дал толчок развитию этого рынка, то теперь он формирует многолетний провал в строительстве деловых центров, что уже привело к росту ставок аренды офисных помещений.

Стремительный рост

Как сообщил РБК Петербург генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев, за последние три года арендные ставки в бизнес-центрах класса А выросли на 30%. По сравнению с третьим кварталом 2017 года этот показатель увеличился на 13%.

В частности, в 2015 году средний размер арендной ставки в бизнес-центрах Петербурга класса А составлял 1240 рублей, в 2016 году — 1340 рублей, в 2017 году — 1353 рублей, а по итогам трех кварталов 2018 года достиг 1,6 тыс. рублей. К концу года, по прогнозам Андрея Косарева, ставка будет еще выше.

Аналитики рынка объясняют, что стоимость аренды в высококачественных бизнес-центрах растет из-за заметного снижения ввода новых офисных площадей. Так, за девять месяца этого года объема нового строительства офисных зданий сократился на 60% в сравнении с тем же периодом прошлого года и составил 33,8 тыс. кв метров. Более 70% нового предложения сегодня представлено офисами, построенными компаниями для собственных нужд, а не для открытого рынка.

Деловые центры «захолустья»

На снижение девелоперской активности повлиял «фактор Газпрома», пять лет назад оказавший положительное воздействие на рынок высококлассных офисных площадей в городе. Сейчас он же сдерживает рынок деловых центров, заставляя инвесторов занимать выжидательную позицию. Директор по развитию МФК «Лахта Центр» Ирина Анисимова считает, что такая ситуация продлится до 2023 года. «Переезд структур «Газпрома» не произойдет за один день, так как в состав корпорации входит большое количество компаний. Надеюсь, что на рынке офисной недвижимости новые проекты появятся уже лет через пять», — сказала она.

Впрочем, рынок застыл не только из-за «Газпрома». Одной из причин «офисного затишья», по мнению генерального директора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, является общее снижение инвестиционной активности в городе. «Усилиями администрации Петербурга город превратился в экономическое захолустье. В итоге даже российские региона с гораздо меньшей численностью населения становятся более привлекательны для инвесторов. Сегодняшний спрос на рынке офисной недвижимости ограничивается переездом арендаторов из одной локации в другую», — сказал Николай Пашков.

Кто снимет сливки 

Генеральный директор «Бест. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников добавил, что сейчас девелоперы начали переключаться с бизнес-центров на апарт-отели, так как строительство этого вида коммерческой недвижимости влечет за собой меньшие риски. Оказал негативное влияние на застройщиков и рост себестоимости строительства бизнес-центров класса А и В+, добавляет управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор» Дмитрий Золин. По его словам, из-за этого в 2018 году впервые за 15-летнюю историю существования компании «Сенатор» не строит ни одного бизнес-центра.

Андрей Косарев уверен, что через три года на рынке офисной недвижимости Петербурга  основными арендаторами станут компании сферы IT, которые уже сейчас обгоняют представителей нефтегазового сектора. «Спрос на офисные площади превысит предложение и арендные ставки поднимутся еще, а это, в свою очередь, спровоцирует активность девелоперов. Те, кто начнет проекты сейчас, снимут сливки», — уверен Андрей Косарев.

«Красное и Белое» арендовало бизнес-центр на Фермском шоссе в Петербурге.

Ретейлер «Красное и Белое» арендовал бизнес-центр класса В+ на Фермском шоссе, 22, литер А, общей площадью 4 700 кв. м. Это будет центральный офис компании в Север-Западном регионе. Компания IPG.Estate выступила брокером сделки. «Красное и Белое» — российский онлайн-ретейлер, осуществляющий продажу алкоголя различных видов. Головной офис находится в Челябинске, сеть представлена в 56 регионах России. Бизнес-центр на Фермском шоссе, 22, литер А – объект, выведенный на рынок после капитального ремонта, со смешанной планировкой офисного пространства, в шаговой доступности от станции метро «Удельная». В ходе капитального ремонта объект был оснащен современными системами вентиляции и кондиционирования, согласно проекта были реализованы новый фасад здания, современный дизайн отделки мест общего пользования. «Рынок офисной недвижимости уже перестал быть рынком арендатора. И сделка между ретейлером «Красное и Белое» по аренде бизнес-центра - яркое тому подтверждение. В данном случае арендодателю пришлось выбирать арендатора на площади из нескольких претендентов. Еще на этапе завершения капитального ремонта объект рассматривали четыре арендатора», – отмечает Вероника Чаканова, руководитель отдела офисной недвижимости компании IPG.Estate.

Представляем вашему вниманию отрывки из выступлений экспертов, посвященных прогнозам на офисном рынке.

Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE: «Доминирование в структуре нового предложения небольших по площади офисных объектов будет характерно и для следующего года. Исходя из заявленных планов девелоперов, в 2019 г. объем введенных в эксплуатацию площадей вернется к уровню 2017 г. и составит порядка 420 тыс. кв. м. Из запланированных на ближайшие четыре года новых офисных площадей подавляющее большинство (81% или около 1 млн кв. м) относятся к сегменту класса А. При условии реализации заявленных проектов в обозначенные сроки общее предложение офисных площадей класса А в Москве увеличится на четверть за этот период. Примечательно, что только 42% (550 тыс. кв. м) из всего объема запланированных к вводу в 2019-2022 гг. проектов расположено в пределах Третьего Транспортного кольца (ТТК), а 58% площадей приходятся на зоны между ТТК и МКАД и за пределами МКАД. Офисный рынок Москвы продолжит развиваться полицентрично, однако новых кластеров в ближайшей перспективе не возникнет. Большинство бизнес-центров расположены в уже сложившихся деловых кластерах или вблизи них. Ленинградский деловой район, Центральный деловой район в зоне около Белорусского вокзала, деловой район Москва-Сити и ближайшие к нему территории, район у метро Тульская и Технопарк будут центрами сосредоточения девелоперской активности и продолжат формироваться за счет ввода новых качественных площадей. В 2019 г. мы ожидаем, что спрос со стороны арендаторов и конечных покупателей на офисном рынке сохранится на высоком уровне, однако также останутся риски снижения деловой активности под влиянием изменений внешнего фона. При условии реализации планов девелоперов, в 2019 г. появится еще четыре новых опции внутри ТТК. Мы ожидаем, что увеличится число предварительных договоров аренды, когда сделка заключается в ещё не введенном в эксплуатацию бизнес-центре. Сложившая конъектура рынка будет оказывать влияние на уровень запрашиваемых ставок на офисные помещения, которые, по нашим прогнозам, будут меняться неравномерно. Наиболее привлекательные с точки зрения местоположения и качества бизнес-центры будут по-прежнему востребованы. Снижение вакантных площадей в таких офисных зданиях будет побуждать собственников к увеличению ставок аренды, вследствие чего можно ожидать роста ставок аренды преимущественно в сегменте класса А в отдельных районах. При этом, значительного изменения среднего уровня ставок аренды в целом на рынке в 2019 г. мы не ожидаем». Вера Зименкова, региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International: «В 2019 г. мы ожидаем почти двукратное увеличение объема ввода офисных площадей по сравнению с рекордно низким показателем 2018 г., что будет сопоставимо с уровнем 2017 г. и составит около 395 тыс. кв. м (из которых половина соответствует офисам класса А). Увеличение объемов ввода в 2019 г. обусловлено возобновлением строительства ряда объектов, которые были ранее временно приостановлены. Соответственно, объем ввода офисных площадей в 2019 г. будет сформирован объектами, которые были анонсированы до кризиса, но активное строительство которых началось с 2017 г. Низкие объемы нового строительства (относительно докризисных показателей), частичная заполненность объектов, находящихся в стадии строительства, а также растущий спрос со стороны потенциальных арендаторов и покупателей на офисные помещения обеспечат дальнейшее снижение вакантности, в результате чего уровень вакантных площадей может достигнуть 8,5% (в офисах классов А и B+/-). В 2019 г. мы ожидаем умеренный рост ставок аренды на офисную недвижимость в тех деловых районах, где идет активное сокращение объема качественного свободного предложения на фоне ограниченного объема ввода офисов в эксплуатацию». Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank: «Будучи частью глобальной экономики, Россия идет в ногу с современными тенденциями и стандартами, в том числе и в запросах компаний на офисные помещения. Суровые реалии российской экономики заставляют компании искать новые пути оптимизации затрат и повышения производительности своего персонала. Жесткая конкурентная среда требует вовлечения всех ресурсов компании для выживания, а также реализации товаров и услуг более высокого уровня, чем у конкурентов. Эти тенденции формируют идеальные условия для перехода от традиционного офиса к «гибкому», гораздо более приспособленному к совместной работе. По тем же причинам в последнее время рынок офисов Москвы переживает бум развития сети коворкинговых центров как в сегменте зданий класса А, так и класса Б. Очевидно, что за этими форматами - будущее офисного пространства». Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ: «Тенденция к переносу сроков ввода сохраняется: если в начале года планировалась реализация 250 тыс. кв. м, то сейчас этот показатель снизился до 172 тыс. кв. м. Это будет очередным антирекордом на офисном рынке Москвы. Тем не менее, по нашему прогнозу, рост спроса придаст уверенности девелоперам офисной недвижимости, что в конечном счете простимулирует ввод уже построенных объектов, а наметившийся дефицит площадей увеличит строительную активность». Петр Исаев, коммерческий директор Capital Group: «В будущем партнерство прошлых конкурентов и коллег-девелоперов, с учетом ограниченной экономической активности населения, усложнением законодательных условий, станет возможностью для создания интересных и знаковых продуктов, где каждый из игроков реализует свою экспертизу. Коллаборации не только на уровне сервисов и концепции, но и в сфере конкретной реализации проектов окажут благоприятное влияние на рынок». Сергей Калинин, президент «Галс-Девелопмент»: «Cтавший очевидным в 2018 г. запрос рынка – интерес к высокотехнологичным системам и «зеленым» решениям. Практически все объекты рынка недвижимости переходят на BIM-проектирование, оснащаются зарядками для электромобилей, оборудуются системами для автоматического сбора данных и т.д. Хочу отметить, что поиск новейших технологических решений актуален как никогда. Ускорение процесса строительства при повышении качества – это самые актуальные задачи на ближайшие годы».

За последние сто лет офисы совершили настоящую эволюцию. В начале ХХ в. традиционная кабинетная система сменилась шумными open-space. На смену им пришли офисные модули «кубиклы», формирующие бесконечные лабиринты ячеек. С развитием технологий современные офисы серьезно преобразились.

Эксперты компаний CBRE и A-Store Estates назвали главные тренды на рынке офисной недвижимости.   Из офиса в дом   Основная тенденция на рынке офисной недвижимости – это уменьшение доли рабочего пространства (непосредственно рабочих столов и кабинетов), с одновременным ростом доли общественных зон, мест для командной работы, зон отдыха и неформального общения. Основной тренд можно описать как переход от офиса «как на фабрике» к офису «как дома». Главное качество таких пространств — разнообразие функций, благодаря которым в офисе есть все необходимое для жизни 24 часа в сутки: общение, развлечения, образование, рекреация, отдых и сон.   «Инфраструктурные инновации пришли к нам из IT бизнеса. Гиганты отрасли первыми поняли, что чем меньше офис похож на привычное рабочее место, тем больше времени сотрудники проводят на работе — а следовательно, тем выше их креативность и продуктивность», - рассказывает Евгения Лучицкая, официальный представитель компании A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis.   В офисах Кремниевой долины уже никого не удивят футбольные и баскетбольные площадки, музыкальные мастерские и кинотеатры. Не отстают и отечественные IT работодатели. Так, в офисе компании «Яндекс» есть свой массажный салон, зал для йоги и музыкальная комната. Границы между работой и отдыхом стираются сегодня во всех традиционных сферах бизнесах. По оценкам экспертов, разнообразные общественные зоны в качественных офисных центрах занимают сегодня 30-40% всей площади, а в некоторых компаниях доходят до 70%.   Меняющийся офис   С развитием информационных технологий, увеличением роли креативного мышления и необходимости в работе на результат, офисы становятся более свободными, гибкими и легко трансформируемыми пространствами. «Появившийся формат «гибкого офиса» — это абсолютно новая концепция, которая подразумевает синергию индивидуальных рабочих мест, зон для командной работы и мест для отдыха, количество которых меняется в зависимости от проектов и задач, - поясняет Евгения Лучицкая. - Гибкий офис дает возможность создать оптимальное пространство для команды, собранной из специалистов разных областей для работы над конкретным проектом».   «Среди «гибких офисов» выделяется несколько форматов: serviced offices (предоставляются в аренду на короткие или регулируемые по запросу сроки «аренды» с возможность быстрого изменения используемой площади), managed offices (их готовят и оборудуют под конкретного пользователя с высокой долей кастомизации) и coworking spaces (помещения, в которых в аренду предоставляются рабочие места с возможностью пользоваться общественными зонами и оборудованием). Отдельно можно выделить incubators & accelerators (помещения, предназначенные для стартапов, которые различаются по специализации)», - комментирует Павел Якимчук, директор отдела управления проектами строительства и внутренней отделки помещений CBRE.   Сегмент «гибких офисов» активно развивается. По данным CBRE, прирост рынка «гибких» пространств по итогам 2017 г. составил 44% (совокупный объем — 26,5 тыс. кв. м), а по итогам 2018 г., по прогнозу компании, рынок увеличится еще на 60% или на 52 тыс. кв. м.

Из наиболее интересных примеров в российской практике можно выделить Agile офис «Сбербанка», три этажа которого представляют собой пространства, изменяемые под разные функции. По словам создателей проекта, сотрудники такого офиса больше общаются, обмениваются информацией и меньше времени тратят на совещания. К тому же, «гибкий» формат экономит пространство. Так, hot-desks станции, предполагающие свободные рабочие места, за которыми могут работать участники созданной под проект группы, при грамотном планировании способны существенно сократить объем арендуемых площадей.   Зеленый — значит здоровый   Экологизация офисного пространства — еще один тренд, набирающий популярность во всем мире. Главное определение «зеленого» офиса — это офис, в котором все сотрудники компании вовлечены в программу по поддержанию режима экономии ресурсов. В таком офисе занимаются экопросвещением сотрудников, посетителей и партнеров, экономят ресурсы, отказываются от лишних закупок, используют безопасные средства и технологии, сортируют и сдают в переработку отходы.   Более того, «продвинутые» компании сегодня не только внедряют зеленые технологии, сохраняющие экологию, но и создают офисы, способствующие увеличению производительности труда. «Формат «зеленого офиса» сегодня активно дополняется форматом «здорового» офиса, когда пространство и то, что происходит в рабочей среде, должно способствовать сохранению здоровья сотрудников, - говорит Павел Якимчук. - В таких офисах проводятся организованные занятия спортом, коллективные пробежки, а «вредные» снеки в вендинговом автомате заменяются здоровым питанием».   «При правильном проектировании затраты на создание гибкого, зеленого офиса, насыщенного общественными пространствами, будут незначительно отличаться, - резюмирует Евгения Лучицкая. - А вот обслуживание в процессе эксплуатации — дешевле. Концепция востребованная, и в перспективе такие офисы выигрывают как во временном факторе, так и в стоимости, а следовательно — будут более прибыльные для арендодателя».

За последние 3–4 года доля поглощения площадей IT–компаниями в общем объеме растет: в 2016 году порядка 25% сделок совершались с участием айтишников, а к концу 2018–го — уже 29%. Если весь А–класс начиная с 2014 года забрали компании нефтегазового сектора, то IT поглотили основной объем классов В и В+, оставив в предложении не более 4%. Сегодня IT — локомотив рынка офисной недвижимости, а Петербург по праву становится цифровой столицей России. Причина тому — высокий уровень образования в технических вузах, профессионализм и доступность кадров. Рост и развитие компаний является основной причиной переезда компаний в новые помещения — IT перерастают объекты, в которых исторически размещались.

Ввиду дефицита качественных площадей ряд компаний на протяжении нескольких лет находится в постоянных поисках. Например, JetBrains 1,5 года искала офис площадью от 12 тыс. м2, в итоге купила два апарт–отеля площадью 30 тыс. м2. EPAM 5 лет подбирала офис для объединения всех своих подразделений, но реалии рынка заставили скорректировать стратегию — сегодня компания имеет три представительства: в Московском, Приморском и Петроградском районах. Компании "Петер–Сервис" (сегодня nexign) потребовалось 7 лет, чтобы найти подходящее помещение. В 2017 году она арендовала 9,8 тыс. м2 в БЦ "Смоленский" — бывший корпус завода им. Калинина, а сегодня занимает практически 15 тыс. м2.

Основные требования, которые IT–компании предъявляют офисам, — это качественная инженерия, локация, близость метро, наличие высокого парковочного индекса, который может доходить до 1 места на 40 м2, развитая инфраструктура, открытые планировки. К сожалению, на текущий момент в городе нет готового предложения, соответствующего всем критериям. Поэтому компании готовы менять локацию, в которой исторически размещались. Так, "Аркадия" из Красногвардейского района переехала в Выборгский, "СберТех" из Стрельны — в Красногвардейский район. И это не тренд последних лет — еще в 2010 году Exigen Services переехала из Петроградского района в современный объект в зоне Пулково (БЦ "Технополис"). В 2008 году "Яндекс" арендовал офис в новом высокотехнологичном БЦ "Бенуа" — объект возведен на территории бывшего завода НПО "Россия". В дальнейшем "Яндекс" и концепция "Полюстрово" стали точкой притяжения IT: в бизнес–парк переехали Wrike, Luxoft.

В ближайшей перспективе на рынке Петербурга не предвидится ввода таких глобальных проектов. В 2018 году ввод составил всего 11 тыс. м2, а поглощение только за три квартала — 75 тыс. м2 (плюс еще 25 тыс. м2 в IV квартале). В 2019 году ввод не превысит 120 тыс. м2. С учетом текущего спроса мы понимаем, что этого будет недостаточно. Это понимают и IT–компании, которые выстраивают стратегии на 5–10 лет вперед. Поэтому они готовы смотреть проекты редевелопмента с качественной инженерией и возможностью дальнейшего роста, ведь 1,5–2 года строительства эффективнее 3–7 лет поиска.

Огорчает, что в таких условиях девелоперы скорее идут в сегмент жилой недвижимости и апартаментов, где окупаемость выше чем 8–10 лет, как в офисной.

В Петербурге около половины офисных площадей относятся к экономклассу. Но их доля сокращается благодаря реконструкции объектов и переводу их в более высокий класс.

Крупные компании–консультанты рынка недвижимости ограничиваются изучением офисной недвижимости классов А, B+ и B, определяя ее как качественную. Офисы более низкого класса C и D в их классификацию не попадают. Между тем, по оценкам компании IPG.Estate, сегодня в Петербурге таких площадей порядка 3 млн м2. Это превышает объем качественных офисных площадей классов А и В, который составляет 2,6 млн м2.

Нехватка качества

К классу С принято относить приспособленные под офисы НИИ или административные здания, не имеющие кондиционирования, парковок и других характеристик, необходимых для качественной офисной недвижимости. Под классом D понимаются помещения, совершенно не приспособленные для квалифицированной сдачи в аренду. Это может быть административный корпус промышленной или складской площадки, где предприятия малого бизнеса арендуют комнату для директора и бухгалтера вместе со складом под товар или производственным цехом.

"Доля класса С на офисном рынке Петербурга, по разным оценкам, составляет от 30 до 40%. Приблизительность оценки связана с тем, что мало кто из собственников стремится пройти сертификацию с объектом низкого класса: плюсов это никаких не обещает, а вот минусы могут быть", — говорит Николай Антонов, генеральный директор компании "МТЛ. Управление недвижимостью".

По словам руководителя направления инвестиционного брокериджа Rusland SP Александры Смирновой, офисы невысокого класса преимущественно расположены в районах с большим количеством промзон: во Фрунзенском, Кировском, Красногвардейском. "В текущем году в Петербурге не было введено ни одного объекта экономкласса", — добавляет она.

Прирост офисных площадей низкого класса формируется не за счет строительства новых объектов, а благодаря закрытию институтов и заводов, которые освобождают помещения для сдачи в аренду.

"С начала 2018 года несколько институтов прекратило свое существование, и их площади в ближайшее время будут перепрофилированы и выведены на рынок в качестве недорогих офисных помещений. В то же время несколько административных зданий выставлено на продажу, и новый собственник после анализа наилучшего использования участка может принять решение о сносе и постройке объекта с другой функцией, которая принесет более серьезный денежный поток", — отмечает Николай Антонов.

Смена класса

Доля офисной недвижимости экономкласса сокращается: арендодатели инвестируют в реконструкцию зданий, чтобы повысить их класс. "Собственники объектов стремятся капитализироваться: провести реновацию и повысить класс объекта, чтобы получать большую доходность", — поясняет Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate.

"В некоторых случаях собственники недорогого БЦ принимают решение о реконструкции здания с повышением класса до B или B+, как это произошло с БЦ "Роделен" на Кантемировской или БЦ "Цитадель" на Краснопутиловской. Они видят в этом возможность выйти на более высокий уровень по валовой выручке", — рассказывает Николай Антонов.

По словам Валерия Трушина, офисы классов C и D — временная история: "Собственник сначала делает ремонт для запуска проекта, а после 2–3 лет успешного функционирования при наличии обязательных условий по доступности и парковке у собственника появится финансовая возможность повысить классность объекта до класса В и его рентабельность".

При переходе БЦ из класса C в B арендные ставки повышаются примерно на 300 рублей за 1 м2. "Профит от капитализации этом случае достигает 20–30 тыс. рублей с квадратного метра при затратах на реконструкцию от 10 тыс. до 15 тыс. рублей. Вложения окупаются за 5–6 лет, — оценивает Николай Антонов. — Но для этого у здания должна быть понятная локация вблизи метрополитена и транспортных узлов, свободное место для устройства парковки и отсутствие в окружении большого количества конкурентов".

В некоторых случаях собственнику, наоборот, невыгодно переводить здание в класс B, так как маржа от площадки класса С оказывается выше.

Быстрая ротация

Ставки аренды на офисные площади экономкласса стабильны и достигают 900 рублей за 1 м2. По данным компании "МТЛ. Управление недвижимостью", с начала 2018 года арендная ставка в классе С сохраняется на уровне 500–900 рублей за 1 м2, уровень вакансии составляет 10–15%.

Конкуренция в экономклассе практически отсутствует, говорят эксперты. Он подпитывается арендаторами из числа малых и микропредпринимателей, которые считают издержки и не имеют особых представительских задач. "Арендаторам нужен офис поближе к дому с понятной транспортно–логистической инфраструктурой и минимумом услуг — охраной и эксплуатацией. Если кто–то из таких арендаторов закрывает свой бизнес и уходит, на его место приходит следующий. Бизнес–центр класса С идеально подходит для того, чтобы компания могла открыть свой первый офис", — считает Николай Антонов.

"Динамика переезда компаний в офисы более высокого класса зависит главным образом от экономической ситуации в стране. Сегмент офисов класса С даже в кризисные времена остается наиболее стабильным на рынке бизнес–центров", — утверждает Александра Смирнова.

Ставки аренды в БЦ Петербурга с начала 2018 года выросли на 1–2%. Этому способствует сокращение уровня вакантных площадей и снижение девелоперской активности.

Самая большая динамика наблюдается в высококлассных объектах А и B+. По данным, в среднем аренда в классе А подорожала на 2%, в B+ выросла на 2,5–3%, в классе B и С рост составил 1,5% и 1–1,2% соответственно, подсчитали в Becar Asset Management. Средневзвешенные арендные ставки растут с середины 2016 года. По данным Knight Frank St Petersburg, на конец первого полугодия 2018 года средневзвешенная ставка на помещения класса А составила 1855 руб./м2/ мес. и находилась в диапазоне 1300–2150 руб./м2/мес. (включая НДС и операционные расходы). Офисы класса B в среднем по городу предлагаются за 1184 руб./м2/мес., при этом верхняя граница диапазона повысилась до 2 тыс. руб./м2/мес. в объектах, расположенных в премиальных локациях. Самые высокие средние ставки аренды сохраняются в центре города.

Повсеместный характер

Арендные ставки росли в каждом районе города. Наибольший прирост отмечен в Выборгском и Петроградском районах. "Лидерство Выборгского района, на первый взгляд, может показаться удивительным, но на самом деле эта локация просто недооценена. Район расположен максимально близко к центру города и Неве, объекты часто имеют хорошие видовые характеристики. Из–за недооценки Выборгский район имеет большой запас для роста стоимости ставки, что и происходит сейчас", — объясняет Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management.

"В среднем повышение цен на аренду офисных помещений составило 2,5%. При этом по ряду реконструированных объектов ставки были повышены на 10–15%, для новых арендаторов некоторых БЦ ставка изменилась в пределах 10% от аналогичного периода прошлого года. Также в ряде случаев для существующих арендаторов были повышены ставки в пределах индексации, предусмотренной договорами аренды (порядка 7–10%)", — рассказывает Алена Мариничева, директор департамента рекламы и маркетинга управляющей компании "Адамант".

Рост арендных ставок отчасти обуславливается эффектом "Газпрома". "Переезд компании и активность вокруг "Лахта центра" все еще положительно сказывается на офисном сегменте. При этом в 2018 году рост ставок уступает росту в 2017 году, но тем не менее он все еще положительный", — добавляет Ольга Шарыгина.

Меньше конкуренции

Увеличению ставок аренды способствует снижение уровня вакансии. Так, в первом полугодии доля свободных площадей сократилась на 0,5% в классе А и на 2,1% в классе B по отношению к концу 2017 года и в среднем составила 6%, свидетельствуют данные Knight Frank St Petersburg. Заметно уменьшилось предложение офисов класса B: на конец первого полугодия на свободном рынке осталось на 37,5 тыс. м2 площадей меньше, чем в конце 2017 года.

Доля вакантных площадей продолжает уверенное снижение с 2016 года. "Это связано с минимальным за последние годы уровнем ввода в эксплуатацию новых и реконструированных объектов офисной недвижимости, приходом на рынок Петербурга компаний нефтегазового сектора, расширением компаний IT–сектора", — говорит Алена Мариничева.

По ее словам, сегодня предложение существенно отстает от спроса. В частности, крупным компаниям, которым требуются офисы от 2 тыс. м?, в случае расширения практически невозможно в сжатые сроки найти для себя новую площадку или расти в существующем БЦ.

К концу III квартала в Петербурге было открыто всего два качественных бизнес–центра А и B класса, общей площадью примерно 33,5 тыс. м?. Всего до конца 2018 года запланировано к вводу в эксплуатацию около 100–110 тыс. м2 без учета площадей "Лахта центра".

Ставки аренды в ближайшие год–полтора вырастут на 2–3%, прогнозируют в Becar Asset Management. Многое будет зависеть от того, как распределятся площади после переезда структур "Газпрома" в "Лахта центр".

ULMA Packaging, специализирующаяся на разработке и производстве упаковочного оборудования, арендовала помещения в бизнес-парке "Олимп" в Москве, сообщает консультант сделки – агентство недвижимости "Рентавик".

Компания подписала долгосрочный договор аренды для размещения офисов, демонстрационного зала, сервисного центра и склада запчастей для упаковочного оборудования.

Площадь помещений составила 804 кв.м.

Бизнес-парке "Олимп" расположен по адресу: ул. 2-ая Магистральная, дом 8А.

Coca-Cola HBC Россия и PPF Real Estate Russia, девелопер и управляющая компания столичного офисного парка класса «А» Comcity, подписали долгосрочный договор аренды офиса площадью 5400 кв.м на двух этажах БЦ. Консультантом сделки выступила Colliers International.

Известно, что офис компании в Comcity объединит более 600 сотрудников Coca-Cola HBC Россия, которые на сегодняшний день базируются на двух площадках.

В рамках поиска нового рабочего пространства, компания Coca-Cola HBC Россия интересовалась значительными по площади помещениями с эффектными планировками и самыми современными инженерными коммуникациями. «Забота о сотрудниках – одна из ключевых ценностей нашей компании, поэтому мы подошли к выбору офиса очень тщательно, внимательно изучая имеющиеся на рынке предложения, – рассказывает Ирина Петрова, директор по персоналу Coca-Cola HBC Россия. – Важным элементом принятия решения о переезде в Comcity стала уникальность проекта. Это пространство позволяет не просто решать ежедневные рабочие задачи, но и делать это в комфортной обстановке. Comcity обладает развитой инфраструктурой, удобной логистикой (офис находится в непосредственной близости от завода Coca-Cola HBC Россия в Новопеределкино), а также соответствует международным экологическим стандартам». 

Вера Зименкова, региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International, отметила, что Coca-Сola HBC Россия в течение трех лет искала помещение для своего нового офиса: «Это была сложная и продолжительная работа, в течение которой нам пришлось столкнуться с множеством нюансов, однако в конечном итоге мы заключили сделку, выгодную для обеих сторон. Переезд компании в новый бизнес-центр позволит собрать сотрудников головного офиса в одной локации, упростить и ускорить процесс взаимодействия между отделами компании».

Никола Обайдин, директор по аренде PPF Real Estate Russia, добавил: «Мы действительно гордимся тем, что Coca-Cola HBC Россия выбрала Comcity, это еще раз подтверждает успешность нашей концепции децентрализованного офиса. В ее рамках работодатель может оформить пространство в соответствии со своими задачами, а резидент получает комфортную рабочую среду. Нашим арендаторам доступна развитая инфраструктура торговой галереи, которая включает в себя фитнес-клуб, различные кафетерии, рестораны, супермаркет, салон красоты, аптеку, химчистку и многое другое. Такое продуманное пространство позволяет сотрудникам работать более эффективно, а значит, ускоряет развитие компаний-арендаторов».

Офисный парк Comcity располагается в Юго-Западном округе Москвы, в 350 метрах от станции метро Румянцево. Общая площадь застройки комплекса – 45 га. Строительство объекта ведется в несколько фаз. Первая фаза «Альфа» общей площадью 185 000 кв.м построена в 2014 году. Вторая фаза «Браво» общей площадью 90 000 кв.м находится в стадии проектирования. Помимо отеля Novotel, фаза также включает 2 офисных здания класса «А», торговую галерею и подземный паркинг. Кроме того в конце 2019 года на территории Comcity также начнется проектирование жилого комплекса бизнес-класса общей площадью не менее 130 000 кв.м с развитой социальной инфраструктурой, включающей подземную парковку, детский сад и школу. На сегодняшний день заполняемость офисного парка составляет 96%. Среди якорных арендаторов Comcity: Ростелеком, ГК «Систематика», Tele2, 3M, Oracle, Orion Group, Spectrum Brands и другие.

Coca Cola HBC (Coca Cola Hellenic Bottling Company) – один из крупнейших производителей напитков под брендами The Coca Cola Company в мире. Вместе с Coca Cola Zero, Sprite и Fanta, компания производит и реализует разнообразные безалкогольные газированные напитки, соки, нектары и морсы, холодный чай, спортивные и тонизирующие напитки, воды для таких брендов как Burn, Bon-aqua, Rich, Powerade и др.

PPF Real Estate Holding является частью международной Группы PPF. В настоящее время PPF Real Estate Holding обеспечивает комплексное обслуживание 26 проектов, а объем активов, находящихся под его управлением, превышает 2 млрд евро. Холдинг включает в себя две компании: PPF Real Estate, которая работает в странах ЕС, и PPF Real Estate Russia, сфокусированную на российский рынок.

«Федеральная сетевая компания», дочернее предприятие ОАО «Россети», может перевести собственную штаб-квартиру в бизнес-центр «Новион» в Москве. Об этом сообщает РБК со ссылкой на источники в двух консалтинговых компаниях.

По данным одного из собеседников издания, ПАО «ФСК ЕЭС» арендовала у группы «Сафмар» Михаила Гуцериева большую часть офисного объекта на ул. Самарской, вл. 1, а именно 16000 кв.м площадей из общей аренднопригодной площади в 19600 кв.м. По его словам, соответствующий договор был подписан на минувшей неделе на срок минимум пять лет.

В ПАО «ФСК ЕЭС» информацию о планируемом переезде штаб-квартиры весной следующего года подтвердили, однако точный адрес будущего офиса не раскрыли. Представитель «Сафмара» подтвердить факт сделки отказался.

Известно, что на сегодняшний день офис ФСК расположен в бизнес-центре в Большом Николоворобинском переулке, д. 9/11. Кроме того, компания также является собственником части бизнес-центра «Западные ворота» на пересечении МКАД и Можайского шоссе.

Финансовые условия сделки не раскрываются. По мнению аналитиков рынка, стоимость арендного контракта может обойтись энергетикам в 2,2-3 млрд рублей.

Стоит отметить, что по прогнозам экспертов, данная сделка может стать одной из крупнейших на столичном рынке офисной недвижимости в текущем году. Первое место занимает покупка структурами правительства Подмосковья 30 000 кв.м в бизнес-центре «Паллау-РБ» на Рублево-Успенском шоссе, второе – аренда «Аэрофлотом» бизнес-центра площадью 18 000 кв.м на Арбате.

Напомним, бизнес-центр «Новион» расположен рядом со спорткомплексом «Олимпийский». Объект входит в состав одноименного гостинично-офисного комплекса общей площадью более 76000 кв.м. МФК представляет собой разноуровневое здание, включающее 34-х этажную высотку и 10-ти этажный стилобат. Офисные площади располагаются в основании здания, в башне работает пятизвездочный отель Radisson Blu. Строительство комплекса стартовало в 2007 году. Ввод в эксплуатацию состоялся в третьем квартале этого года.

Группа «Сафмар» – один из крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в России. Ее портфель включает около 360 000 кв.м офисной недвижимости.

Что будет со ставками в 2019 году?

Наибольшим спросом у малого и среднего бизнеса пользуются небольшие офисы площадью до 35 кв. метров. После застоя на ЧМ-2018 в Казани открылось четыре бизнес-центра, однако свободных площадей стало на 2% меньше.

Новые бизнес-центры на фоне сокращения свободных площадей

В Казани совокупная площадь офисной недвижимости составила почти 642 тыс. кв. метров, подсчитали аналитики девелоперской компании UD Group. Уровень вакантных площадей, предлагаемых на продажу и аренду, в третьем квартале 2018 года составил 8%. Это на 2% меньше, чем в предыдущем квартале.

Площади для компаний в Казани доступны в 128 бизнес-центрах, из которых 43 сертифицировано Российской гильдией управляющих и девелоперов (РГУД). В сентябре 2018 года открылись новые бизнес-центры: два в Ново-Савиновском и два в Советском районах Казани.

Лидером по количеству площадей в Казани является Вахитовский район, а самый высокий уровень свободных офисов зафиксирован в бизнес-центрах Кировского района столицы РТ.

Аренда офиса в Казани: цена вопроса

Купить коммерческую недвижимость в Казани, даже в ипотеку, может крайне ограниченное число компаний малого и среднего бизнеса.

«Ипотечные программы на приобретение коммерческой недвижимости ­- это не совсем стандартная ипотека. Ставки на коммерческую недвижимость на порядок выше. При этом если заемщик является владельцем бизнеса или подтверждает доход справкой по форме банка, то ставка увеличивается, аналогичная ситуация со страхованием имущества и жизни. Это стандартные условия во всех банках», — объясняет заместитель председателя правления АО «ТАТСОЦБАНК» Дмитрий Кузнецов.

Остается аренда. Собственники офисных помещений в период кризиса готовы снижать арендные ставки, так как МСБ наименее устойчив к меняющимся экономическим условиям, и, порой, не справляется даже с оплатой аренды.

На рынке коммерческой недвижимости Казани больше всего офисов в среднеценовой категории B — 400 тыс. кв. метров. Значительно меньше площадей дешевой категории С (100 тыс. кв. метров) и дорогой, А (около 60 тыс. кв. метров). Наибольший уровень вакансии в 10% показала категория С.

Ставка аренды в классе А, по итогам третьего квартала 2018 года, составила 1207 рублей за квадратный метр в месяц, класс B обойдется в 723 рубля, класс С — в 418 рублей. Цена за аренду в четырех новых центрах, также относящихся к категории B, составила 850−900 рублей за «квадрат». После стагнации рынка во время ЧМ-2018 в сентябре арендные ставки поднялись на 6,2%.

Какие офисы в Казани ищет бизнес

Наибольшим спросом у компаний малого и среднего бизнеса пользуются небольшие офисы площадью от 15 до 35 кв. метров с дешевой арендой и парковкой. Малые компании неустойчивы к изменчивым экономическим условиям, поэтому ищут самый доступный вариант аренды.

Большинство бизнес-центров в Казани имеет небольшие объемы площадей — только у пяти из 95 центров сумма площадей превышает 14 тыс. кв. метров. Спрос на площади со стороны крупных федеральных компаний остается неудовлетворенным, так как собственникам невыгодно держать свободными даже 1 тыс. кв. метров. Популярность набирают управляемые офисы и коворкинги, которые могут оперативно перестраиваться под запросы клиентов [см. обзор Коворкинги Казани — 8 мест для «сотружества»].

«В коворкингах бизнес привлекает сервис и гибкое ценообразование. Тут можно взять дополнительные рабочие места при необходимости или отказаться от ненужных. Для стартаперов с небольшой командой — отличный вариант. А если место еще и тематическое, то это и атмосфера, ощущение братства. МСБ ценит в коворкингах и готов платить за наличие переговорных комнат с оборудованием, кухни с техникой, зоны отдыха», — рассказывает предприниматель Алексей Самойлов.

Аренда офиса в Казани: куда двинутся ставки в 2019 году?

Учитывая рост ставок и снижение объема вакантных площадей, эксперты UD Group прогнозируют увеличение спроса до конца 2018 года. Но уже ко второму кварталу 2019 года он может сократиться, что повлечет снижение стоимости аренды офисных площадей.

«Уже во втором квартале 2019 года ожидаемо увидеть негативное влияние снижения роста экономики страны на все сферы деятельности. Повышение инфляции и стоимости товаров повлияет на снижение спроса, а затем и на развитие бизнеса. Если повторится сценарий 2014−2015 годов и повышение ключевой ставки будет единственным инструментом сдерживания курса национальной валюты, то развитие большинства компаний будет приостановлено, что повлияет на сокращение поглощения офисных площадей и снижение арендных ставок», — рассказывает директор UD Group Алексей Фатхудинов.

По его мнению, возможность повысить арендные ставки в 2019 году появится только у офисных центров, которые будут готовы предложить арендаторам«добавленную стоимость» объекта.

«Это, прежде всего, повышение качества обслуживания, предложение дополнительных услуг и гибких условий, новых форматов шеринга офисных пространств, способствующих исключению потери качества сервиса для арендатора», — заключает эксперт.

Объемы нового строительства офисов в Москве не превысят 200 тыс. кв. м по итогам 2018 года, сообщил журналистам в понедельник директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.

"177 тыс. кв.м планировалось ввести в эксплуатацию в 2018 году. Это на 57% меньше, чем в 2017 году и, наверное, минимальный объем ввода за десять лет. Так мало в Москве не строили никогда", — сказал он.

При этом эксперт добавил, что объем поглощения офисов в Москве в три раза превысит цифры ввода (638 тыс. кв.м).

"Спрос есть, а значит есть и предпосылки, что ситуация по вводу исправится к 2021 году. Ввод в эксплуатацию будет больше, чем поглощение", — подчеркнул эксперт.