Развитие рынка офисной недвижимости повторяет траекторию развития экономики в целом, когда бум сменился длительным застоем

Сектор офисной недвижимости не только важен сам по себе, как один из элементов рынка недвижимости, но он еще и достаточно точный индикатор общего состояния  экономики. Если здесь начинается рост, это означает улучшение экономической ситуации, если же его нет или наблюдается падение, то продолжается ее стагнация. С этих позиций и стоит посмотреть, а что сегодня происходит в этом сегменте. 

Чуть помедленнее кони, чуть помедленнее

Рынок офисной недвижимости взял старт в начале 90-х годов. И менее чем за два десятилетия Москва превратилась  один из крупнейших офисных центров Европы. Сегодня общая его площадь составляет 16 млн кв. м. Особенно быстро он рос в период 2007 по 2017 год, за это время его объем увеличился в два раза.

Однако это, так сказать, общие цифры. В последние годы рынок офисной недвижимости серьезно замедлил свое поступательное движение, что напрямую связано с ухудшением общей экономической ситуации в стране. Не стали исключениями 2017 год и первый квартал текущего года.

В 2017 году построено всего 174 тыс кв. м офисных площадей, что совсем немного. Это стало одной из причин  снижения объема свободных офисов. По словам директора департамента офисной недвижимости компании   Knight Frank Константина Лосюкова, в Европе доля не занятных площадей в среднем составляет 10%. Этот показатель говорит о сбалансированном рынке. У арендодателей хорошая заполняемость, а у арендаторов есть простор для выбора. В России свободные площади офисов класса А равны 15%, класса B – почти 11%. То есть, в этом плане положение можно считать достаточно неплохим.

За I квартал ставка по аренде выросла на 2,4%. Если экстраполировать эту цифру на год, то прирост  немаленький. Сохранился прошлогодний тренд на снижение объемов свободных площадей. Как прогнозирует  Константин Лосюков, арендные ставки продолжат расти в силу небольшого ввода новых офисов. Так, его объем за первые три месяца 2018 года всего 37 тыс. кв. м.  Причем, если в 2017 году все же обозначился тренд на рост строительства новых офисных центров, то в начале текущего года он пошел вспять.

Общий объем свободных площадей         обоих классов составил 1,96 млн кв. м. При этом наблюдает большой разброс не только по районам, но и в пределах одного центра, когда часть его может быть заполнена, а часть пустовать. Но при этом найти подходящий офис для компании, чтобы он удовлетворял бы всем нужным критериям, очень  непросто.

Москва застраивается офисной недвижимостью весьма неравномерно. Согласно прогнозу, в 2018-2019 годах большинство новых центров возникнет в районе третьего транспортного кольца. Но будут они появляться и в более отдаленных местах, хотя в меньших количествах.

Об этом свидетельствует анализ спроса на офисную недвижимость. 41% опрошенных отдали предпочтение району, прилегающему к третьему  транспортному кольцу. А вот внутри Садового кольца хотят «поселиться» только 29% респондентов, а внутри бульварного – еще меньше – 6%. Место престижное, а вот для работы неудобное. Самым большим спросом пользуются относительно небольшие площади в 400-600 кв. м. Средний размер закрытой сделки по аренде составляет 1 830 кв. м, что выше аналогичного показателя за предыдущий год на 20%.

Вот новый поворот

Сегодня рынок делает очередной крутой вираж. Если в 2015-2016 годах на нем правила диктовал арендатор, то сейчас  - арендодатель.  Такая ситуация имела как свои положительные, так и отрицательные стороны.  Диктат арендатора приводил к тому, что арендодатели не вкладывали средства в создание новых офисных центров. Зато те, кто снимали помещения, получали максимально хорошие условия.

В 2018 году ситуация кардинально не изменится, хотя будет некоторое оживление.  Планируемый объем ввода в эксплуатацию офисов класса А и B в 2018 г. составит 250 тыс. кв. м. По итогам года   ожидается, что доля свободных площадей в офисах класса А снизится до 13%, а в офисах класса B – до 9%.  Объем поглощения качественных офисных площадей в 2018 г. останется на уровне 2017 г., то есть,  составит около 600-700 тыс. кв. м. А арендные  ставки будут расти и составят: в офисах класса А – 25 000 руб. за 1   кв. м. в год, а в офисах класса В – 15 000 руб. кв. м. в год.

Иметь или не иметь

Вопрос, который неизбежно встает перед тем, кому нужны площади для офиса: покупать их или арендовать? Пять-семь лет назад  он решался  почти всегда в пользу приобретения. Но сегодня экономическая обстановка изменилась и многие задумываются над выгодами такой покупки.

По мнению Дениса Филиппова, заместителя директора Департамента продаж KR Properties, оба варианта имеют свои преимущества и недостатки. Аренда позволяет сохранять большую мобильность бизнеса, в случае необходимости легче менять его дислокацию. Здесь меньше издержки, кроме арендной платы не приходится тратиться на содержание офиса, отсутствуют инвестиционные затраты. Это так же позволяет более гибко управлять площадями.

У покупки свои плюсы. В первую очередь это позволяет долгосрочно планировать политику размещения компании, обустраиваться надолго.  Во-вторых, это реальная защита от произвола и капризов собственника, он уже не сможет в одностороннем порядке повышать плату за помещения. В-третьих, свою собственность можно заложить, например, в качестве обеспечения по кредиту. А если ситуация прижмет, то ее можно и продать. 

Однако сегодня не просто выбирают между двумя вариантами - купить или арендовать, все больше компаний приходят к пониманию, что использование офиса – это отдельный и важный проект в их бизнесе. Как говорит Денис Васильев, менеджер по управлению корпоративной недвижимости «Лаборатория Касперского», крутой офис – это аргумент для поиска квалифицированных сотрудников.

Хорошо налаженная работа в офисе говорит об эффективности всего бизнес-процесса. В динамичной компании он постоянно меняется, а офисная недвижимость всякий раз должна соответствовать этим переменам. И одновременно следует постоянно снижать расходы на такую трансформацию. Тем более что современные технические решения позволяют это делать.

Офисная недвижимость компании должна соответствовать уровню бизнеса компании, а то и быть лучше, заключает Денис Васильев. 

Кто-то теряет, кто-то находит 

Найти в таком огромном мегаполисе подходящий офисный центр при всем многообразии предложений на самом деле совсем непросто. Особенно если не знать о том, как они распределены по городу. Директор департамента офисной недвижимости по работе с арендаторами  компании   Knight Frank Мария Зимина говорит, что при переезде следует учитывать складывающуюся на рынке ситуацию. Так, офисов в пределах бульварного кольца хватит на два года, а в пределах Садового – на полтора. А вот от Садового кольца до ТТК мест еще много.  И уж тем  более надолго хватит площадей за ТТК.  Поэтому в внутри  двух первых колец уже в обозримом будущем свободных площадей не будет.

По словам Марии Зиминой, сегодня в Москве сложилось не менее пять субрынков офисной недвижимости. И все они отличаются как количеством имеющихся метров, так и условиями аренды.  

При выборе офиса надо учитывать целый ряд факторов, в том числе возраст здания. Известное выражение: старость – не радость относится не только к людям, но и к объектам недвижимости.  Каждый пятый метр находится в офисном центре,  построенном 15 и выше лет назад. А потому будет не лишним прикинуть, в каком он окажется состоянии через 5-10 лет. Не придется ли переезжать или расходовать немалые средства на ремонт.

Офисный центр должен простоять ни одно десятилетие. Поэтому целесообразно представлять, а каким он будет в будущем, на какие сервисы появится спрос, а на какие упадет? По мнению Марии Зиминой, перемены тут будут связаны в первую очередь с  ростом ценности человеческого капитала и требованиям к комфортности помещений. Усилится тренд на офис с человеческим лицом,  что повлечет смягчение иерархии. Все большее распространение получит организация площадей по системе open space. Сегодня в Европе есть уже примеры,  когда министры располагаются в таком пространстве….

Широкое распространение получит коворкинг, для которого   характерна  гибкая организация рабочего пространства и стремление к формированию сообществ с общей внутренней культурой. 

Возвращаясь к заявленной теме, приходится констатировать, что на данный момент, несмотря на некоторые позитивные сдвиги, рынок в целом близок к стагнации. Это свидетельствует о том, что экономика не диктует большого спроса на офисную недвижимость. Отсюда и небольшие объемы ее нового строительства. Так что до настоящего выхода из кризиса еще далеко.

В Москве зафиксирован рекордный с 2010 года уровень спроса на офисную недвижимость, говорится в сообщении консалтинговой компании CBRE.

По данным компании, объем новых сделок на офисном рынке российской столицы в первом квартале 2018 года вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 55% — до 365 тысяч квадратных метров. А чистое поглощение выросло в 9,5 раза – до 264 тысяч квадратных метров.

Востребованными были как небольшие, так и средние, и крупные офисы, активными были как компании с государственным участием, так и частный бизнес, отмечается в сообщении.

При этом в нем отмечается, что снижающаяся доля свободных площадей, которая уже ограничивает выбор подходящего офиса, будет оказывать все более ощутимое влияние на баланс спроса и предложения и на динамику ставок аренды.

"Многие пользователи, особенно крупные компании, уже сейчас не имеют выбора и вынуждены рассматривать аренду или покупку офисов в еще не введенных в эксплуатацию объектах, либо строительство под себя. Дефицит налицо. Данная тенденция будет нарастать и проявляться в характере спроса в 2018 году", — говорится в сообщении.

Доля свободных офисов в Петербурге достигла наименьшего значения с середины 2008 года. Впервые с этого времени за квартал не введено ни одного бизнес-центра, предназначенного для сдачи в аренду. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги развития рынка офисной недвижимости в Петербурге за первый квартал. 

Доля свободных офисных площадей, по оценке компании JLL, снизилась на 0,1 п.п. – до 7,4%. Это минимальный уровень, указывают консультанты, начиная со второго квартала 2008 года. Общее сокращение вакантности обусловлено уменьшением объема доступных помещений в классе А– с 6,1% до 5,5%, а также стабильным показателем в классе В – 8,2%.

Особенно не хватает свободных помещений в историческом центре города. Дефицит площадей привел к повышенному спросу на офисы в удаленных районах. Однако на данный момент, отмечают в JLL, и этот ресурс практически исчерпан. Если годом ранее в пяти районах города пустовало не менее 10% площадей (в их числе были даже Центральный и Выборгский), то по итогам марта 2018-го такая ситуация наблюдалась лишь в двух – Красногвардейском и Невском.

На динамику вакантности повлияло и отсутствие спекулятивного ввода, что произошло впервые за историю современного рынка качественной офисной недвижимости Петербурга. За прошедший квартал был введен лишь один бизнес-центр офисной площадью около 8000 кв.м, построенный для собственных нужд (данные JLL).

В первом квартале закрыта сделка по продаже офисного здания класса B общей площадью 2100 кв.м на 8-й Советской ул., 31. Покупателем стал производитель автоматики и компонентов для энергетического комплекса ГК «Текон». Компания Wargaming арендовала 7800 кв.м в бизнес-центре «Русские самоцветы» на пл. Карла Фаберже. Отдельные компании продолжают строить небольшие здания площадью 1000-1500 кв.м под собственные нужды. За год в этом сегменте введено в эксплуатацию 17 000 кв.м.

В целом по итогам 2018-го на рынке может появиться около 220 000 кв.м офисных площадей. Правда, три четверти из них будут заняты собственниками или строятся для конкретного арендатора. В результате объем спекулятивного ввода станет наименьшим за историю рынка Петербурга – 52 000 кв.м (данные JLL). Основной ввод офисно-административных зданий, по оценкам Knight Frank, ожидается во втором полугодии. На данный момент суммарная площадь качественных офисных помещений в Петербурге превышает 3 млн кв.м.

Как отмечают в Maris | CBRE, инвесторы готовы покупать офисные активы, но их пожелания по цене расходятся с ожиданиями собственников примерно на 20-30%. Сделки, как правило, чаще происходят в сегменте проблемных активов, которые в случае редевелопмента имеют хороший потенциал добавления стоимости. 

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:

- Минимальный ввод БЦ и нехватка помещений в действующих объектах ограничивают возможности арендаторов, планирующих расширение. Снижение доли свободных площадей продолжится благодаря устойчивому спросу. Арендаторы вынуждены искать оптимальные варианты в условиях малого выбора, и эта ситуация не изменится в краткосрочной перспективе. Иначе говоря: спрос на офисы в Петербурге есть, возможности его удовлетворения ограничены. Объем чистого поглощения в первом квартале, по нашим оценкам, составил около 12 600 кв.м. Это самое низкое квартальное значение за последние три года. На фоне снижения вакантности продолжается рост арендных ставок. В классе А средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды увеличилась на 1,3% и составила 1713 руб./кв.м в месяц, в классе В – на 0,8%, до 1199 рублей (включая НДС и эксплуатационные расходы). Ставки в обоих классах достигли максимальных значений с 2009-го, хотя и уступают пиковым уровням 2007-2008 годов. Рынок сегодня находится на стороне арендодателя, можно ожидать дальнейшего роста стоимости аренды.

Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

- В структуре сделок за первый квартал можно выделить преобладающий интерес арендаторов к деловой зоне «Центр 2» – это Старо-Невский пр., пл. Восстания, Лиговский пр., и расположенным там бизнес-центрам класса B. Около 30% спроса на офисные помещения высокого класса формируют компании IT-сектора, некоторые сделки заключались с целью расширения площадей или переезда. 

Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

- По итогам первых трех месяцев арендовано порядка 14 400 кв.м офисных площадей, что стало следствием ограниченного предложения на рынке. Сделки по аренде, в которых площадь офиса составила более 700 кв.м, относятся преимущественно к бизнес-центрам класса B. Наибольшую активность по-прежнему проявляют компании IT и телекоммуникационного профиля. За счет нескольких относительно крупных сделок в лидеры также вышел сектор финансов и банковских услуг: его доля составила треть от общего объема арендованных в течение квартала офисов. Согласно заявленным девелоперами планам, в течение 2018-го должно быть сдано 35 качественных офисно-административных зданий (включая последующие очереди действующих объектов). Но если учесть текущие этапы строительства, то до конца года на рынок аренды может поступить не более 11 бизнес-центров. Их суммарная арендопригодная площадь – 96 000 кв.м. При этом около половины всех проектов реализуется для собственных нужд компаний.

Александр Волошин, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций IPG.Estate:

- Офисный сегмент остается лидером и по количеству транзакций, и по сумме сделок на рынке инвестиций. Прежде всего, инвесторов привлекают объекты класса А со стабильным пулом арендаторов. Начинают они следить и за будущим потенциалом роста актива (upside). Ставки капитализации на высоклассные объекты находятся в диапазоне 10,5-11,5%. На офисном рынке, действительно, отмечен рекордно низкий уровень вакансий и отсутствие ввода новых БЦ. Такая ситуация позволит сохранить и даже повысить арендный доход от объектов в среднесрочной перспективе. Кроме того, активно ведут себя на рынке компании, которые рассматривают покупку офисных объектов для собственных нужд.

Елена Тищенко, зам. руководителя отдела исследований рынка недвижимости Maris в ассоциации с CBRE:

- Основной спрос, как и в предыдущие годы, продолжают формировать IT-компании. Отмечена активность и со стороны финансового сектора, консалтинговых и логистических фирм. На конец марта, по нашим подсчетам, в офисных центрах класса А вакантно 5,5% площадей (это минимальный показатель за последние десять лет). В классе В уровень вакансии не изменился, свободно 8,4%. По районам города динамика объема вакантных площадей происходит в основном благодаря ротации арендаторов. Есть некоторый рост вакансии в Московском районе за счет вывода площадей, ранее не представленных на открытом рынке. Значительное снижение свободных помещений произошло в Приморском и Фрунзенском районах. Дефицит офисных площадей для крупных арендаторов только усугубится в этом году. Особенно не хватает офисных центров, которые могут предложить в аренду более 3000 кв.м единым блоком. Высвобождающиеся крупные площадки реализуются еще на этапе завершения договора аренды предыдущего арендатора и не выводятся на открытый рынок. Средние запрашиваемые арендные ставки за первый квартал показали нулевую динамику.

Андрей Бурунов, заместитель директора департамента офисной недвижимости East Real:

- Есть тенденция к увеличению спроса на офисные блоки от 500 кв.м в бизнес-центрах класса А, при этом уровень предложения таких объектов снижается. Самый низкий уровень вакансии в Московском, Василеостровском и Приморском районах. Возможно, в связи с нестабильностью курса рубля часть арендаторов временно заморозят проект переезда в ожидании укрепления валюты. По-прежнему пользуются спросом помещения с открытой планировкой и возможностью дополнительно арендовать большое количество парковочных мест. Ставки аренды продолжают медленно расти. По сравнению с концом 2017-го ставки по бизнес-центрам класса А увеличились в среднем на 100 рублей и составляют 1800-1900 р.кв.м, в классе В – в среднем от 1300 до 1400 руб./кв.м. В условиях низкой вакансии наблюдается повышенный интерес к покупке небольших офисных зданий и готовность компаний участвовать в проектах build-to-suit.

В третьем чтении Мособлдумой принят законопроект, который вводит налоговые льготы для покупателей офисной недвижимости. Покупатели помещений в новых деловых центрах Московской области стоимостью свыше 50 миллионов рублей освобождаются от уплаты налога на имущество организаций, также для них снижается ставка налога на прибыль на 4,5 процентных пункта. Льготы предоставляются при приобретении помещений, которые  введены в эксплуатацию не ранее 2018 года, сообщалось ранее со ссылкой на законопроект.

Организации могут воспользоваться льготами, если их численность сотрудников более 50 человек, а среднемесячная зарплата – выше средней по региону. При этом высвобожденные средства должны направляться на развитие организаций. Право на льготы утрачивается при перепродаже помещений. Эти меры должны поспособствовать увеличению количества рабочих мест в Подмосковье.

Эксперты Knight Frank St Petersburg подвели итоги 1 квартала в сегменте офисной недвижимости Петербурга. Суммарный ввод в эксплуатацию качественных офисных площадей в I квартале 2018 г. составил 5,7 тыс. кв.м. Основной объём ввода офисно-административных зданий ожидается во II полугодии 2018 г. Тенденции к снижению вакантных площадей в бизнес-центрах класса А и В сохраняется. В позитивном ключе развивается рынок качественной недвижимости на северо-западе города. Во время активной фазы строительства «Лахта Центра» с начала 2015 г. по конец 2017 г. уровень средневзвешенной ставки в офисных центрах B-класса увеличился на 11%. Ключевые события В I квартале 2018 г. была закрыта сделка по продаже офисного здания по адресу 8-я Советская ул., 31. Покупателем объекта класса B общей площадью 2,1 тыс. кв.м стал производитель автоматики и компонентов для энергетического комплекса ГК «Текон». Сделка состоялась при участии брокеров компании Knight Frank St. Petersburg. Девелоперская компания «Авиелен А.Г.» в течение 2018 г. продолжит строительство на Стартовой улице в МФК «Аэропортсити» – гостинично-деловой зоне аэропорта Пулково. Получено разрешение на 3-ю очередь строительства, которое начнётся с возведения башни площадью 18 тыс. кв.м. Срок сдачи объекта в эксплуатацию заявлен на 2021 г. Стало известно об одной из крупнейших сделок, закрытых в течение 2017 г.: компания Wargaming арендовала 7,8 тыс. кв.м в бизнес-центре «Русские самоцветы» на пл. Карла Фаберже. Для размещения международного разработчика компьютерных игр потребовалась реконцепция здания. Компания «Петрострой», специализирующаяся на строительстве жилья, приступает к возведению качественного бизнес-центра на углу Дунайского и Витебского проспектов. В декабре 2017 г. девелоперу было выдано разрешение на строительство коммерческого объекта со встроенно-пристроенным паркингом. В связи с низким показателем ввода бизнес-центров объем арендопригодных площадей изменился незначительно по сравнению с концом 2017 г. В позитивном ключе развивается рынок качественной недвижимости на северо-западе города. Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко отмечает, что во время активной фазы строительства «Лахта Центра» с начала 2015 г. по конец 2017 г. уровень средневзвешенной ставки в офисных центрах B-класса увеличился на 11%. При этом некоторые компании выбирают альтернативный аренде способ размещения и строят небольшие здания площадью 1-1,5 тыс. кв.м под собственные нужды. С I квартала 2017 г. по I квартал 2018 г. в данной локации введено в эксплуатацию 17 тыс. м² офисных помещений, что сопоставимо с аналогичным показателем в период с 2011 по 2014 гг. Спрос По итогам рассматриваемого периода было арендовано 14,4 тыс. кв.м офисных площадей, что стало следствием ограниченного предложения на рынке. Сделки аренды, в которых площадь офиса составила более 700 кв.м, относятся преимущественно к бизнес-центрам класса B. В I квартале 2018 г. наибольшая активность по количеству сделок была отмечена среди компаний IT и телекоммуникационного профиля. «Однако за счёт нескольких относительно крупных сделок в лидеры вышел сектор финансов и банковских услуг - его доля составила треть от общего объёма арендованных в течение квартала офисных площадей», - подчеркивает Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg. Прогноз Согласно заявленным девелоперами срокам, в течение 2018 г. планируется завершение работ по строительству и реконструкции 35 качественных офисно-административных зданий (включая последующие очереди действующих объектов). Принимая во внимание текущие этапы строительства, до конца 2018 г. на рынок аренды поступит не более 11 бизнес-центров суммарной арендопригодной площадью 96 тыс. кв.м. Около половины всех проектов реализуется для собственных нужд компаний.

Банк «Зенит» (головной банк одноименной группы, в которую входит ПАО «Липецккомбанк») приобрел помещения в офисном комплексе «Лотос» на юго-западе Москвы. Об этом «Ведомостям» рассказала представитель компании MR Group (владелец объекта) Евгения Старкова. По ее словам, в здании комплекса класса А разместится штаб-квартира банка. «Зенит» приобрел под нее почти 13 тыс. кв. м. Сумма сделки не раскрывается. Представитель финорганизации подтвердил изданию факт покупки, но подробностей не раскрыл. По оценкам экспертов, покупка «Зенитом» офисов в «Лотосе» является крупнейшей сделкой на рынке офисной недвижимости в этом году. Они оценивают ее примерно в 2 млрд рублей, исходя из того, что рыночная стоимость офисов на юго-западе Москвы может составлять 150 тыс. рублей за 1 кв. м. Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев предполагает, что сделка могла включать в себя какие-либо взаимозачеты, так как «Зенит» является кредитором MR Group. Представитель продавца рассказал «Ведомостям», что покупка было полностью денежной. С начала 2018-го на рынке офисной недвижимости не было столь крупных сделок. Однако в прошлом году, по данным Knight Frank, самыми значимыми покупками стали приобретение АИЖК почти 75 тыс. кв. м в «IQ-квартале» в «Москва-сити» за 25 млрд рублей и приобретение «Газпромбанком» 43 тыс. кв. м в бизнес-центре «Аквамарин III» за 7,9 млрд рублей. По словам представителя MR Group, спрос на офисные площади сейчас возвращается на докризисный уровень. Банк «Зенит» является головным банком одноименной группы, объединяющей пять кредитных организаций. Финорганизация входит в Топ-40 российских банков по размеру активов – 219,28 млрд рублей, по данным Banki.ru. Основным бенефициаром «Зенита» является ПАО «Татнефть» (71,12%). ПАО «Липецккомбанк» вошло в структуру группы в 2007 году. Согласно данным Banki.ru, размер его активов – 23,51 млрд рублей.

Компания «БалтТрансСервис» арендовала в деловом центре «Преображенский двор» 1,35 тыс. кв. м.

IPG.Estate закрыла сделку по аренде компанией «БалтТрансСервис» (БТС) офисного блока в деловом центре «Преображенский двор» в Центральном районе, сообщает пресс-служба IPG.Estate.

Площадь офисного блока составляет 1350 кв. м. В нем совмещены зоны открытой планировки с фасадным остеклением и кабинетная часть. Располагается ДЦ «Преображенский двор» на Литейном проспекте, 26.

По словам Эдуарда Вячеславовича Баруздина, помощника генерального директора БТС, новый офис компания искала около 8 месяцев. При выборе обращали внимание на локацию – важно было сохранить расположение офиса в центральной части города у станции метро «Чернышевская», а также планировку – размещение всего офиса в одной плоскости, соответствие качественных характеристик здания современным требованиям.

Дмитрий Николаевич Унтевский, управляющий делового центра «Преображенский двор», отметил, что офисный блок освободился в феврале 2018 года, на этот момент уже был заключен договор с компанией «БалтТрансСервис».
«Данная сделка стала абсолютным совпадением запроса компании-арендатора и предложения освободившегося блока от арендодателя, – комментирует Вероника Чаканова, руководитель отдела офисной недвижимости компании IPG.Estate. – Новый офис устроил компанию по качественным характеристикам, внутренней инфраструктуре, наличию парковочных мест, локации.  Идеально совпали метраж блока и планировка с потребностями и объемом штата компании. При этом УК объекта вела максимально клиентоориентированную кампанию на всех этапах сделки».

Банк "Зенит" выкупил порядка 12,8 тыс. кв. м в деловом комплексе "Лотос". Объект расположен на юго-западе Москвы. В офисном центре в будущем разместитсяштаб-квартира кредитной организации. Точные условия сделки сторонами не разглашаются. Эксперты говорят об общей тенденции по консолидации офисных площадей крупнейших российских банков.

До недавнего момента подразделения банка "Зенит" были разбросаны по нескольким столичным бизнес-центрам, которые функционируют в различных районах города. Это было крайне неудобно с точки зрения логистики, а также организации и распределения всего рабочего процесса. Именно так пояснил газете "Ведомости" мотивы покупки площадей в "Лотосе" глава департамента административного и документационного обеспечения Юрий Русаков.

Офисный комплекс класса А "Лотос" совокупной площадью 151,9 тыс. кв. м был возведен в 2014 году на Одесской улице. Объект расположен рядом со станцией метрополитена "Нахимовский проспект". Подземный паркинг комплекса рассчитан на 1326 машино-мест, пишет издание.

Андрей Ковалев, собственник ГК "Экоофис" считает, что рыночная стоимость офисной недвижимости в районе расположения объекта может составлять примерно 150 тыс. рублей за 1 кв. м. "Примерная стоимость объекта — чуть менее 2 млрд рублей. При этом стоит отметить, что сейчас активность банков средней руки на офисном рынке несколько снизилась. Из крупных сделок можно отметить покупку в прошлом году "Газпромбанком" 43 тыс. кв. м в БЦ "Аквамарин III", — заявил Ковалев.

По словам Романа Щербака, директора департамента офисной недвижимости компании Praedium, данная сделка является достаточно крупной для банка. "Цену квадратного метра мы оцениваем в диапазоне 170-180 тыс. рублей, а общая сумма сделки, таким образом, порядка 2,2 млрд рублей. Однако, с учетом дисконта за большую площадь, итоговая стоимость могла быть ниже", — заключил специалист.

Эксперты отмечают, что активность банков по развитию отделений сейчас сохраняется только у крупных игроков. Политика ЦБ в целом приводит к сокращению их численности, но дает новые возможности более стабильным банкам для решения своих задач.

Аналитик IFC Markets Дмитрий Лукашов уверен в том, что банк "Зенит" следует в русле наметившейся тенденции консолидации офисных крупнейших банков и организаций. "Не так давно крупные коммерческие площади приобрели АИЖК и "Газпромбанк". Ряд крупных компаний, таких как "Теле2" и "Вымпелком" также заключили договора долгосрочной аренды", — уточняет Лукашов.

Игорь Чаплинский, старший директор департамента стратегического консалтинга и содействия развитию продаж Cushman & Wakefieldоценивает стоимость площадей, выкупленных банком в диапазоне 2,3 – 2,8 млрд рублей. "Банковские и финансовые структуры — это одни из наиболее активных и заинтересованных в переезде индустрии в 2017 году (13%) наряду с компаниями, занятыми в сфере IT и ПО (21%). При этом можно отметить общую тенденцию к оптимизации бизнес-процессов коммерческих структур. Многие крупные компании сегодня стремятся оптимизировать портфель недвижимости, используемый для операционного бизнеса", — подытожил Чаплинский.

На рынке офисной недвижимости наметилось оживление — арендаторы переезжают в более качественные офисы. По словам участников рынка, процент свободных площадей в офисных зданиях снижается. Лучше всего заполнены качественные бизнес-центры классов А и В. Ставки аренды остаются стабильными.

По словам директора компании «Хорошие офисы» (управляет несколькими офисными зданиями) Олега Пилипенко, за 2017 год заполняемость офисных объектов компании увеличилась и составляет 92%, количество площадей в управлении тоже приросло. Ставки аренды офисов остались на прежнем уровне.

— В 2017 году цены на офисную недвижимость в Ростове практически стояли на месте, а все изменения были в рамках статистической погрешности, — говорит гендиректор DDC Consulting Елена Полюшенко. — Начало 2018 года изменений в эту тенденцию не внесло. Более того, в управляемых нами проектах арендные ставки мы не корректировали с 2014 года. Неизменно растут лишь тарифы за пользование коммунальными ресурсами, которые мы обязаны компенсировать ресурсоснабжающим организациям.

По словам Елены Полюшенко, сейчас ставки составляют 450–500 руб. за кв. м в месяц в зданиях компании, не относящихся к какому-либо классу; около 650 руб. за кв. м в месяц в классе В– и около 800 руб. за кв. м в месяц в классе В+. Более высокие ставки присваиваются индивидуально в зависимости от объективных повышенных потребительских характеристик офиса.

По данным мониторинга N, средняя ставка в бизнес-центрах класса А составляет 950 руб. за кв. м в мес.(на примере 4 бизнес-центров, см. таблицы).

По наблюдениям управляющего партнера АН «Парус» Максима Хмеля, в современных бизнес-центрах ставки аренды колеблются в диапазоне 700–1500 руб. за кв. м в мес. По его словам, в БЦ «Лига наций» базовая ставка аренды составляет 1200 руб. и на сегодняшний день там нет свободных офисов.

— Ситуация на рынке неплохая, это касается в первую очередь дорогих офисов, — говорит он. — Аренду в «Лиге наций» рассматривают крупные федеральные и местные компании, которые подрастают и хотят перебраться в более качественный и комфортный офис.

По мнению директора по маркетингу концерна «Единство» Марии Калашниковой, ставки аренды в БЦ «Риверсайд-Дон» остаются стабильными. В зависимости от площади, уровня отделки, вида из окон и этажа они могут варьироваться от 700 до 1200 руб. за кв. м в мес.

— В целом в течение прошлого года ротация арендаторов была минимальная и ниже 85% заполняемость не опускалась, сейчас она составляет 92%, — говорит Мария Калашникова.

По словам Елены Полюшенко, в офисных зданиях, курируемых DDC Consulting, доля свободных площадей на сегодняшний день составляет 5–10%.

— С заполняемостью в офисном сегменте ситуация двоякая, — говорит она. — С одной стороны, по-прежнему остаются вакантными помещения в «непрофессиональных» зданиях: бывших НИИ, административных и прочих объектах, которые изначально не строились для функционирования на арендном рынке на основании детального анализа конкурентов и не формировали уникальную концепцию. Такие здания продолжают терять арендаторов, переезжающих в более качественные помещения. Владельцы «непрофессиональных» объектов демпингуют в попытке заполнить площади, и, в принципе, данный подход способен привлечь арендаторов, для которых вопрос сокращения расходов критичен. С другой стороны, качественные здания сокращают вакантность, и для крупных требовательных арендаторов рынок выглядит как рынок арендодателя. Для непритязательных арендаторов выбор присутствует и будет присутствовать еще долго.

— Можно сказать, на глазах улучшилась обстановка со спросом на офисы, — рассуждает эксперт по аренде коммерческой недвижимости АН «Титул» Владимир Литвинов. — Сейчас стали поступать заявки на большие площади — 800–1000 кв. м, правда, в определенных местах. Заполняемость бизнес-центров за прошедший год повысилась. Я недавно интересовался ситуацией в «Ростовском» и «Белом слоне» и очень удивился, что там уже занято 90% площадей. Объявлений еще много висит, но подобрать офис стало труднее. Мы это чувствуем, потому что к нам стали больше обращаться. Ведь когда выбор большой и цены низкие, арендаторы и сами без проблем находят офисы. А сейчас все хорошие места заняты.

По словам Владимира Литвинова, цены немного подравнялись. Если раньше основная масса арендаторов искала офис не дороже 400–500 руб. за кв. м в месяц, то сейчас готовы рассматривать и ставку 500–600 руб. за кв. м в месяц.

По данным мониторинга N, средняя цена на офисы в центре города составляет 800 руб. за кв. м в месяц, в районах — 620 руб. за кв. м в месяц. По прогнозам экспертов, в этом году возможно повышение цен на офисы.

Структуры Геннадия Тимченко арендовали площади сразу в двух офисных центрах.

Две структуры бизнесмена Геннадия Тимченко сняли совокупно 21,5 тыс. кв. м офисных площадей в Москве. Сделка стала одной из крупнейших на офисном рынке в первой половине 2018 года, сообщает «Коммерсантъ».

Одна из компаний — «Стройнефтегаз» — арендовала офис в бизнес-центре «Верейская III» на западе Москвы (17,5 тыс. кв. м). Вторая структура — «Стройтрансгаз» — разместит филиал в соседнем офисном центре «Квадрат» (около 4 тыс. кв. м), уточняет издание.

Сейчас «Стройтрансгаз» занимает 10 тыс. кв. м в бизнес-центре «Линкор» на севере Москвы, а «Стройтранснефтегаз» располагается в бизнес-центре Sky Light на Ленинградском проспекте. За счет переезда из Sky Light в бизнес-центр «Верейская III» компания сможет более чем вдвое сократить расходы: аренда в новом офисе стоит около 15 тыс. руб. за 1 кв. м (с НДС и эксплуатационными расходами), а в Sky Light ставки, по оценке экспертов рынка, составляют 35–40 тыс. руб. за «квадрат».

В феврале этого года крупную сделку по аренде офисных площадей также заключил Сбербанк. Структура банка арендовала почти 40 тыс. кв. м недвижимости на Поклонной улице в Западном округе столицы. Сделка стала крупнейшей за последние шесть лет и одной из самых масштабных за всю историю московского рынка офисной недвижимости. 

Деловой комплекс класса «В» на Васильевском острове, «На 7-ой Линии», и отельный оператор УК Zenith Property Management заключили договор аренды офисного помещения. Закрыть сделку помогли специалисты консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International.

Компания Zenith Property Management вышла на рынок Санкт-Петербурга только в 2017 году, в связи с чем ей и понадобилась площадка для открытия своего первого офиса. Поисками занялись брокеры Bright Rich | CORFAC International. Среди параметров для будущего помещения, которые назвал клиент, приоритетным выступало расположение в пределах Васильевского острова. Также во внимание принимались такие требования, как близость к метро и наличие собственной парковки.

Бизнес-центр «На 7-ой Линии» является классическим шестиэтажным зданием, расположенным на широкой пешеходной улице, по адресу 7-я линия В.О., д. 44. По классификации БЦ принадлежит к классу «В» объектов офисной недвижимости. Находится в районе высокоразвитой инфраструктуры, вокруг работают различные кафе, рестораны, столовые, магазины одежды и обуви, книжные. Кроме того, одним из достоинств делового комплекса является хорошая транспортная доступность. Рядом пролегают Малый, Средний и Большой проспекты В.О., в шаговой доступности находится станция метро «Василеостровская», поблизости есть многочисленные остановки наземного общественного транспорта. Помимо этого, бизнес-центр имеет собственную закрытую парковку, оснащен контролем доступа в здание и круглосуточно охраняется.

Zenith Property Management — созданная в 2017 году, первая в России управляющая компания-специалист по управлению апарт-отелями, имеющими множественных собственников. Основали компанию профессионалы в сфере эксплуатации, девелопмента, брокериджа и инвестиционного управления апарт-отелями. УК предлагает своим клиентам полное сопровождение проектов: от разработки концепции до конечного достижения запланированных показателей доходности. Услуги отельного оператора включают в себя: помощь в процессе проектирования и строительства, стратегическое планирование, управление объектами, техническая эксплуатация, продажа апартаментов, а также обеспечение бесперебойной деятельности готовых бизнес-объектов.

По предварительным итогам I квартала 2018 г. на офисном рынке Москвы было введено в эксплуатацию 37 тыс. кв. м, говорится в исследовании компании Knight Frank. Данный показатель на 76% выше, чем за аналогичный период 2017 г.

По данным аналитиков Knight Frank, динамика ввода за I квартал 2018 г. иллюстрирует незначительное оживление рынка, однако говорить об оптимизме девелоперов офисной недвижимости можно будет только по итогам полугодия. Стоит отметить, что объекты, введенные в эксплуатацию в I квартале 2018 г., начали строиться в 2015-2016 гг.    
Вышедшие на рынок бизнес-центры «Парк легенд» (7,3 тыс. кв. м), МФК «Лица» (7,2 тыс. кв. м), «Ла-5» (16,8 тыс. кв. м), а также реконструированный «РТС Земляной Вал» (5,8 тыс. кв. м) позиционировались в классе В. Годом ранее 14 тыс. кв. м новых площадей пришлось на бизнес-центры класса А и 7 тыс. кв. м – на класс В.
Всего по итогам I квартала 2018 г. объем предложения на офисном рынке составил 16,3 млн кв. м, из них на класс А пришлось 4,2 млн кв. м, класс В – 12,1 млн кв. м.
Объем вакансии на офисном рынке Москвы продолжает сокращаться. По сравнению с I кварталом 2017 г. в классе А вакансия упала на 5 п. п. (до 15,2% или 638 тыс. кв. м), в классе В – на 3,1 п. п. (до 10,9% или 1,3 млн кв. м). По словам директора департамента офисной недвижимости компании Knight FrankКонстантина Лосюкова, показатели вакансии, которые аналитики прогнозировали к концу текущего года, были достигнуты уже по итогам I квартала. «Быстрое сокращение объема свободных площадей объясняется растущим спросом и низким объемом нового строительства. Мы считаем, что к концу 2018 г. объем вакансии достигнет комфортных 8%-10% как для арендаторов, так и для арендодателей».
В I квартале 2018 г. размер арендных ставок в классе А незначительно вырос – с 23,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год до 23,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Невысокий рост ставок аренды в офисах класса А объясняется тем, что в IV квартале 2017 г. на рынок вышел объект класса А (Neopolis), который расположен возле МКАДа и имеет низкую ставку. Одновременно с рынка ушли несколько крупных блоков в БЦ «Аквамарин» и «Оазис», ставка аренды в которых была выше среднего. В результате средневзвешенная запрашиваемая ставка в объектах класса А выросла незначительно.
В классе B рост цен оказался более значительным – 7,3% за год (с I квартала 2017 г. по I квартал 2018 г.). В абсолютном значении средние арендные ставки в данном классе составляют 14,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Документы опубликованы на сайте Мингосимущества.

В Кирове сдадут в аренду здание музея «Вятской кунсткамеры» по адресу улица Московская, дом 12. Распоряжение опубликовано на сайте Министерства имущественных отношений и инвестиционной политики Кировской области.
В документе указана цель будущего использования помещения - «под офисы». Срок аренды - 11 месяцев 28 дней. Начальная цена аукциона - 133 тыс. 333 руб. 33 коп. за аренду в месяц. Один шаг торгов - 6 тыс. 666 рублей. Задаток для участия в аукционе не предусмотрен.

Приём заявок начался 30 марта 2018 года. Дата окончания подачи заявок установлена на 10 часов утра 24 апреля. Сам аукцион назначен на 14 часов того же дня.

Музей закрылся в апреле 2015 года. Здание 1869 года постройки пыталисьпродать в 2016 году вместе с земельным участком. Площадь двухэтажного дома - 494,6 кв. м. Здание внесено в список объектов культурного наследия региона.

Штаб-квартира авиакомпании «Аэрофлот» переедет в бизнес-центр «Арбат, 1» в центре Москвы, сообщает РБК.

Бизнес-центр «Арбат, 1» в центре Москвы
Крупнейший российский авиаперевозчик займет около 19 000 кв.м офисных площадей. По данным агентства, стоимость аренды новой штаб-квартиры составит 665-864,5 млн рублей в год. На сегодняшний день головной офис компании площадью 7 000 кв.м расположен в бизнес-центре Midland Plaza, который также находится в столичном районе Арбат. Его аренда обходится компании в 5 млн долларов в год, считают эксперты.

Переезд «Аэрофлота» в БЦ «Арбат, 1» может стать одной из крупнейших сделок на рынке офисной недвижимости за последние два года, уступив лишь сделке по аренде «дочкой» Сбербанка 38 300 кв.м в бизнес-центре Poklonka Place.

Бизнес-центр «Арбат, 1» общей площадью 27 800 кв.м был возведен по заказу «Альфа-Групп» в 2005 году. Ранее в здании располагалась штаб-квартира ТНК-BP, однако в мае 2011 года нефтяная организация продала офис группе ПСН, которая сдала его в аренду Россельхозбанку. В ноябре 2016 года в СМИ появилась информация о том, что банк выкупил 34-х этажное офисное здание в «IQ Квартале» на территории ММДЦ «Москва-Сити» и планирует переезд.

Согласно отчету компании JLL, в региональных городах-миллионниках (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) на протяжении четырех лет наблюдается снижение объема ввода офисных площадей. В 2017 г. рынок увеличился всего на 60 тыс. кв. м, что на 27% меньше результата предыдущего года и является минимумом за десятилетие.

Это стало причиной дальнейшего сокращения вакантности, а также позволило собственникам объектов повысить арендные ставки.
 «На региональном офисном рынке наблюдается стагнация ввода, – комментируетАлександр Баженов, аналитик офисной недвижимости компании JLL. – С одной стороны, это связано с окончанием очередного девелоперского цикла – аналогичная ситуация происходила в период с 2009 по 2012 гг. С другой стороны, девелоперам зачастую невыгодно строить качественные объекты, так как спрос на офисные помещения в регионах в основном формируется небольшими локальными компаниями, которые предпочитают офисы в менее технологичных и современных зданиях, но по более низкой ставке».
Совокупный объем офисного предложения в региональных городах-миллионниках к началу 2018 г. достиг 3,29 млн кв. м, что составляет лишь 18% от совокупного объема рынка Москвы. Лидером среди регионов является Екатеринбург (668 тыс. кв. м офисов), составляя 20% от общего показателя. За ним следуют Новосибирск (509 тыс. кв. м) и Нижний Новгород (289 тыс. кв. м).

На 2018 год анонсировано около 228 тыс. кв. м новых офисных площадей, однако, учитывая тенденцию к переносу сроков ввода, итоговый результат будет ниже. Среди крупнейших объектов, заявленных на текущий год, стоит выделить 2-ю фазу БЦ «Небо» в Екатеринбурге (28 тыс. кв. м) и ТОЦ «Снежная Миля» в Новосибирске (20 тыс. кв. м). До 2020 г. совокупный объем ввода может составить около 421 тыс. кв. м, а предложение региональных офисов – достичь 3,71 млн кв. м.

В существующих качественных зданиях объем незанятых помещений продолжает уменьшаться. Средняя вакантность офисов в регионах снизилась с 7,5% в 1-й половине 2017 г. до 6,2% по итогам года. Наиболее существенная динамика наблюдалась в классе А, где доля свободных площадей сократилась за полгода с 8,1% до 5,5%.

Самая высокая вакантность зафиксирована в Челябинске, где показатель в среднем по рынку составляет 12,5%, что тем не менее ниже среднего уровня по Москве (13,8%). Наименьшая доля свободных площадей (2,8%) по-прежнему наблюдается в Волгограде – самом маленьком офисном рынке среди городов-миллионников. В классе А самая низкая вакантность зафиксирована в Омске – 1%, в классе В – в Уфе (3,4%).

Запрашиваемые ставки аренды на региональных рынках во 2-м полугодии 2017 г. увеличились в среднем на 4% в классе А и на 5% в классе В. По итогам года средняя запрашиваемая ставка аренды в классе А составила 11,1 тыс. руб. за кв. м в год, в классе В – 8,1 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС). Наибольший рост в классе А зафиксирован в Красноярске, где средняя ставка в классе выросла с 10,5 тыс. руб. за кв. м в год до 14,8 тыс. руб. за кв. м год. В классе В самый значительный рост произошел в Уфе – с 6,1 тыс. руб. за кв. м в год до 8,5 тыс. руб. за кв. м год.
 «Отсутствие достаточного объема свободных площадей позволяет собственникам быть менее гибкими в переговорах с арендаторами и повышать ставки аренды в своих зданиях, – отмечает Александр Баженов. – До тех пор, пока ежегодный объем нового ввода не увеличится, региональный рынок все больше будет трансформироваться в “рынок арендодателя”».