В торгово-развлекательный центр People’s Park в Улан-Удэ пришли FUNDAY и «Леонардо». О подписании договоров аренды сообщает компания «Магазин Магазинов», выступившая консультантом сделок.

Как уточняют в пресс-службе компании, магазины торговых сетей заняли помещения во второй очереди торгово-развлекательного центра на улице Жердева.

Известно, что полноформатный магазин одежды для всей семьи FUNDAY уже открыл свои двери для посетителей. Открытие первого в Улан-Удэ магазина товаров для хобби «Леонардо» ожидается в первом квартале 2019 года.

ТРЦ People’s Park – профессиональный торгово-развлекательный центр общей площадью 46 000 кв.м (GLA – 30 000 кв.м). Комплекс расположен в самом густонаселенном районе города – Октябрьском, где проживает 50% жителей всего Улан-Удэ. Торгово-развлекательный центр People’s Park имеет 6 торговых уровней.

Среди якорных арендаторов ТРЦ People’s Park: супермаркет «Титан-Парк», «М.Видео», «Детский Мир», «Спортмастер». Помимо этого в People’s Park работают супермаркет парфюмерии и косметики «Л’Этуаль», магазины таких международных и федеральных брендов как Adidas, Ostin, KARI и другие. ТРЦ отличается качественной развлекательной составляющей: к услугам посетителей кинотеатр People’s Cinema c залом IMAX, детская игровая зона Zanzibar, разнообразные концепции общественного питания. Для удобства посетителей предусмотрена парковка на 600 машино-мест.

«Магазин Магазинов» – специализированная компания в области торговой недвижимости. В портфель компании входит более 20 проектов качественных торговых центров в различных городах России. Компания оказывает широкий спектр услуг в сегменте торговых центров и street-retail: исследования, разработка концепции, 3D моделирование и архитектурное сопровождение, консалтинг, агентские услуги и др. Компания работает с 1999 года.

Несмотря на низкие арендные ставки в стрит-ритейле, немногие могут основательно закрепиться на этом рынке, ротация в уличной торговле по-прежнему высока. Бизнесменов привлекает трафик торговых сетей.

Председатель Комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Елена Чернышева рассказала, что 81% объектов розницы представлено в городе торговыми сетями. Такие цифры были озвучены на комитете по развитию розничной и оптовой торговли в екатеринбургском отделении Деловой России.

Участники рынка, где присутствовали в том числе представители X5 Retail Group, затронули проблему дисбаланса между розничными сетями и независимой розницей. 

Глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьковотметил, что уличная торговля в центральной части города за последние годы переформатировалась и стала более демократичной. Увеличилось число точек общественного питания, сформировались целые ресторанные улицы, как, например, ул. Хохрякова. 

В то же время в формате стрит-ритейла чаще всего открываются аптеки, алкомаркеты и продуктовые магазины. Хотя ранее Михаил Хорьков отмечал, что малый бизнес активно экспериментирует с форматами на стрит-ритейле:

В последние несколько лет в крупных городах растет число кондитерских, баров, ресторанов и др. Радует то, что число барбершопов рядом с моим домом скоро обгонит число алкомаркетов и сравняется с «Пятерочками». Печалит то, что не все заведения закрепляются — наверное, 30-40% закрывается, не проработав года. Ротация арендаторов, смена форматов и направлений торговли в стрит-ритейле достаточно высокая — предприниматели пробуют и тестируют разные идеи.

В то же время непродуктовый ритейл стремится уйти в торговые центры, где ему будет обеспечен трафик. Михаил Хорьков отмечает, что из-за малого притока «новых имен» ТЦ перетягивают арендаторов, которые раньше работали в формате стрит-ритейла:

Но процесс наполнения торговых площадей в большинстве ТЦ происходит без качественного роста. Рынку не хватает разнообразия и новых интересных операторов. Однотипный набор брендов сократил зону охвата многих торговых центров еще несколько лет назад, и пока эта проблема не решается.

На фоне миграции из стрит-ритейла в ТРЦ растет заполняемость последних. Доля вакантных площадей в ТЦ Екатеринбурга в 2018 г. снизилась до 7,6%, тогда как в 2016 г. пустовало 13,2% торговых площадей. 

Перераспределение арендаторов освободило торговые помещения на улицах для более демократичных форматов — малого бизнеса. Этот процесс не всегда удачный, потому что многие компании тестируют новые форматы, какие-то в итоге закрываются. Но сейчас делать бизнес в стрит-ритейле стало.

Эксперт также добавляет, что по отношению к 2013 г. арендные ставки на торговую недвижимость снизились на 10-30%. 

Что происходит на рынке торговых площадей областного центра.

В Тюмени работает 21 торговый центр общей площадью 437 тысяч квадратных метров. На тысячу жителей в областной столице приходится 625 «квадратов». Такой показатель позволяет столице региона оставаться в лидерах по обеспеченности качественными торговыми площадями на душу населения среди российских городов с численностью до одного миллиона жителей. При этом за последний год в городе не появилось ни одного нового торгового центра. «Вслух.ру» выяснил, когда жителям ждать открытия ТЦ, и почему предприниматели выстроились в очередь к собственникам торговых площадей.

Показатель обеспеченности торговой недвижимостью в Москве равен 413 квадратным метрам на тысячу жителей, а в Ярославле – 482 метра. Однако бьет все рекорды Сургут, где приходится более 1000 квадратных метров торговой недвижимости на тысячу населения.

Руководитель ГК «Денова», вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Наталья Девяткова отмечает, что высокий показатель в северном городе связан с платежеспособностью горожан. Однако многие ТЦ в Сургуте уже нуждаются в реконструкции, что приведет к постепенному сокращению квадратных метров под торговлю.

«По обеспеченности у Тюмени хороший показатель. Мы – крепкие середнячки, которые стремятся к верхней границе. Наш город готов принять еще один крупный торговый центр, такой как «Мега». Собственники пока приостановили его выход на рынок областной столицы, но совсем от проекта не отказались, так как видят для себя перспективы. Всем хватит покупателей», – говорит Наталья Девяткова.

Для торговых центров 2018 год запомнится ростом предпринимательской активности – бизнесмены работали над заполнением пустующих площадей. Ряд торговых центров еще год назад имел свободные площади, сегодня найти незанятые помещения невозможно. Популярные центры перешли на новый этап работы с арендаторами: теперь желающие открыть бизнес в торговом центре попадают в лист ожидания. У крупных ТЦ, таких как «Гудвин», «Кристалл» и «Тюмень Сити Молл» этот список длиннее, чем у остальных. Но по заявлению эксперта, теперь просто так попасть не получится даже в «Остров» и «Солнечный».

Спрос на торговые площади отразился и на цене «квадратов». Практически все управляющие компании торговых центров предупредили, что возвращаются к повышению арендных ставок в среднем на 6–8%. В предыдущие два года арендную ставку не поднимали из-занестабильной ситуации на рынке.

Напомним, в середине 2018 года цена в супер-региональном торговом центре для якорного арендатора варьировалась от 500 до 800 рублей за квадратный метр в месяц, но в зависимости от формата бизнеса арендаторы могли заплатить до 10 тыс. рублей за метр. В региональных торговых центрах, как и в окружных, цена для якорного арендатора в месяц чуть дешевле – от 500 до 800 рублей за «квадрат». Самыми доступными остаются центры в микрорайонах с ценой для якорного арендатора от 450 до 700 рублей за квадратный метр.

Сегодня в Тюмени 35% ТЦ относятся к региональному сегменту и имеют площадь от 40 до 80 тыс. квадратных метров. На втором месте в регионе – окружные центры — на их долю приходится 30%. Два супер-региональных центра – «Кристалл» и «Тюмень Сити Молл» занимают 26% площадей.

Хуже всего развиваются торговые центры в микрорайонах площадью около 5 тыс. квадратных метров. На их долю приходится около 9%. И несмотря на то, что девелоперы напрямую рекомендуют инвесторам строить такие торговые центры, предприниматели не спешат обеспечивать микрорайоны торговой недвижимостью.

Тюменские торговые центры до сих пор являются сторонниками ведения проектов через собственные управляющие компании. Например, в крупных городах и столице от этой тенденции уже отказались и передали этот вопрос на аутсорсинг. Собственники ТЦ в Тюмени к такому шагу пока не готовы.

По словам Натальи Девятковой, в 2018 году в Тюмени не было и не будет введено ни одного нового торгового центра. В перспективе на ближайшие два года в областной столице планируется открытие четырех новых торговых объектов – оптово-розничного центра на перекрестке улиц Мельникайте и Федюнинского, универсального рынка класса Big Box на ул. Республики, ТЦ «Патриот» на перекрестке улиц Широтной и Боровской и МФЦ Arsib Tower регионального класса на ул. Мельникайте.

В Казани на Рождественском саммите подвели итоги рынка торговой недвижимости. Эксперты рассказали, как изменился ритейл, чего в моллах не хватает потребителям и как будут выглядеть магазины будущего.

В Казани прошел Рождественский саммит — ежегодная встреча экспертов в области недвижимости и девелопмента. По мнению специалистов, за 10 лет в Казани назрел запрос на крупные торговые центры. Причем теперь горожанам важен не факт, а сам процесс покупки и отдыха в молле. Из трендов — рост количества продуктовых ритейлеров в республике.

Казань готова к новым моллам

2018 год выдался спокойным для рынка торговой недвижимости — за год в России ввели всего 156 тыс. кв. метров площадей против 504 тыс. кв. метров годом ранее. В 2019 году девелоперы собираются ввести 385 тыс. кв. метров. По словам директора компании CBRE Михаила Рогожина, такой низкой динамики в сегменте торговой недвижимости не было с середины 2000-х годов. При этом, миллионники слабо обеспечены качественными торговыми площадями — на 1 тыс. человек приходится в среднем 344 кв. метров.

Казань по обеспеченности торговыми площадями занимает 11-е место среди других миллионников — на 1 тыс. человек приходится 267 кв. метров площадей. Всего в городе насчитывается 329 тыс. кв. метров торговых площадей. Большинство крупных торговых центров построено более 10 лет назад. Исключение составляет ТЦ «Горки Парк», который открылся в 2016 году.

Посещать 58% опрошенных казанцев предпочитают крупноформатные торговые центры с большими паркингами — 49% горожан предпочитают приезжать в магазины на авто.

По уровню проникновения международных брендов Казань занимает шестое место — в городе присутствует около 112 торговых марок, занимающих 28% от числа всех ритейлеров.

Учитывая высокие по российским меркам социальные показатели: уровень безработицы (3,4%), долю трудоспособного населения (61,6%) и среднюю зарплату(43 392 руб.), Казань готова принять новые торговые центры. Сейчас в городе строятся два новых — ТЦ на ул. Павлюхина и «Авиатика» в Авиастроительном районе. Однако строительство последнего в настоящее время заморожено.

«Пятерочка» и «Лента» наступают, Castorama уходит, а гипермаркеты техники объединяются

Более детальный анализ рынка торговой недвижимости дал замдиректора компании A-Development Владимир Шайхиев. Среди крупных ритейлеров лидирует«Лента», которая открыла в 2018 году три магазина в Казани с общей площадью 10,9 тыс. кв. метров. Также в городе появился ТЦ «Моки» на ул. Кулахметова и новый«Мегастрой» на Горьковском шоссе.

Среди продуктовых ритейлеров лидируют «Пятерочка», «Магнит» и «Верный» — последняя сеть появилась в Татарстане в 2014 году и в 2018 году открыла 16 новых магазинов.

Среди изменений рынка ритейла в 2018 году самым громким стал уход Castorama, которая не продержалась и год в России с 20 гипермаркетами. Вторым важным событием стала покупка ВТБ контрольного пакета акций «Магнита» и уход основателя сети Сергея Галицкого с поста руководителя. Третье важное событие — слияние гипермаркетов электроники «МедиаМаркт» и «Эльдорадо» с «М-Видео». Среди локальных событий заметным стала экспансия «Казанских аптек», которые выкупили конкурентов «Аптечный склад» и сеть «Корд оптика».

Магазины будущего — отдых важнее покупок

Председатель комитета по торговой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов Екатерина Гресс рассказала о трендах, которые ждут магазины в будущем, а также о том, как меняются запросы нового поколения потребителей.

Растущее население городов формирует запрос на локальные торговые центры — людям не захочется ехать в переполненный центр. Сам процесс покупки также становится вторичен, поскольку купить в интернет-магазине проще и быстрее. Поэтому у людей увеличивается запрос на места, где можно не только покупать, но и отдохнуть. Чтобы перехватить покупателей у e-commerce, офлайн-магазинам придется дать людям новый пользовательский опыт: предоставить качественный сервис, продумать дизайн помещений. Фактически, магазины превратятся в шоурумы, а торговые центры — в кластеры образа жизни, где кофейни будут интегрироваться с фитнес-клубами, а магазины одежды «сольются» с салонами красоты.

Второй трендовый путь развития для офлайн-магазинов и торговых центров — формат pop up. Вместо постоянных площадей бренд сможет открыть временный стенд, приуроченный к конкретной акции или событию. Такой формат привлечет больше клиентов благодаря инфоповоду, а компания сможет сэкономить на аренде и ремонте помещения.

В САО Москвы открылся торговый центр «Арена Плаза», сообщает пресс-служба Комплекса градостроительной политики и строительства Москвы.

Как уточняют в департаменте, торговый комплекс занял весь первый этаж отреставрированного стадиона «Динамо» на Ленинградском проспекте, вл. 36.  Общая площадь нового объекта торговой недвижимости составила 26 600 кв.м, арендопригодная – 18 000 кв.м.

Известно, что на первыми открыли свои двери супермаркет «Перекресток» площадью около 2500 кв.м, два оператора фуд-корта (KFC и Subway), кафе «Шоколадница» и салон оптики «Айкрафт». В течение декабря также ожидается открытие салонов сотовой связи Связной, МТС, Билайн, нескольких ресторанов (McDonalds, Pho, Теремок, Koupes Bar) и спортивного магазина СпортDeпо.

Напомним, реконструкция «ВТБ Арены – Центрального стадиона «Динамо» имени Льва Яшина» завершена в ноябре этого года. Комплекс включает две спортивные арены и торговый центр. Инвестором проекта выступает ПАО «Банк ВТБ».

Интернет-торговля влияет на рынок торговой недвижимости больше, чем колебания ВВП и кредитные ставки.

Перепродажа чего-либо внутри страны становится все менее успешным делом. Съеживаются как оптовые продажи, так и розница, основанная на чужих товарах, чужих брендах. Совсем недавно киоски, или острова, в ТЦ приносили отличный доход и владельцам, и торговым центрам. В новой эпохе AliExpress, современные «электронные «Лужники», выгрыз доходность из этого бизнеса. Другой любимый арендатор в ТЦ, приносивший отличные арендные платежи, – это fashion, продавцы одежды и обуви. Продажи таких арендаторов стремительно уходят в интернет.

У преподавателей в математических кружках для одаренных детей есть любимые задачки. Например, про рост бактерий: «Ученые нашли в космосе несколько бактерий, питающихся кислородом. Бактерии удваиваются в объеме каждый час. За 37 лет 4 месяца и 8 дней они заполнили 0,1% экспериментальной установки. Когда они заполнят ее целиком?» Ответ – осталось меньше суток, даже меньше 10 часов*.

На российском рынке розничной торговли, по моему ощущению, идут похожие процессы. Интернет-торговля вроде бы еще мала, но уже заметна. И уже в ближайшие годы начнет оказывать колоссальное влияние как на другие формы торговли, так и на рынок недвижимости.

Весь розничный товарооборот в стране составляет немногим менее 30 трлн руб., примерно половина из этой суммы – продукты. На все остальные непродовольственные товары, по данным Госкомстата, приходится 15,377 трлн руб.

Продажи в рознице в отдельных магазинах показывают незначительный рост или даже падение. Выручка сетей растет – но в основном за счет открытия новых магазинов. Многие отдельные магазины и целые розничные сети закрываются.

Но есть лавинообразный рост интернет-торговли. Например, посылочная торговля из-за рубежа – продажи российским покупателям на сайте AliExpress уже превысили 200 млрд руб. в год. Растут продажи и в крупнейших российских интернет-магазинах, например в Wildberries и Ozon.

По данным сайта www.wildberries.ru на сентябрь 2018 г., интернет-магазин Wildberries каждый день отгружает более 150 000 заказов. По данным компании, средний чек составляет 2500–3000 руб. Если таким будет среднее число заказов, то выручка компании за 2018 г. окажется не меньше 130 млрд руб. по сравнению с 70 млрд за 2017 г.

Французский ретейлер Leroy Merlin и немецкая компания OBI в 2019 году откроют в Москве магазины в новом для них формате. По данным источников газеты «Коммерсант» , эти крупнейшие игроки в российском DIY-сегменте решили уменьшить площадь торговых площадок. В Obi не стали комментировать публикацию для Buybrand.ru, отметив, что комментарий газете не давали.

Магазины Leroy Merlin располагаются в ближнем Подмосковье, но большинство потенциальных покупателей перестали выезжать за МКАД. С этим собеседник издания и связывает возможное открытие трех магазинов ретейлера площадью 1,5-2 тысячи кв. метров в Москве. В пресс-службе Leroy Merlin «Коммерсанту» лишь сказали, что все крупные ретейлеры стремятся стать ближе к покупателям в больших городах. 

Компания OBI собирается открывать pop-up-студии площадью 150 кв. метров на арендуемой территории в новых жилых комплексах, говорится в материале.

Специалист Knight Frank по торговой недвижимости Евгения Хакбердиева отмечает, что ретейлеры вынуждены уменьшать формат, поскольку найти площадки под крупные проекты в Москве сложнее.

В России Leroy Merlin и OBI входят в тройку лидеров DIY-ретейла по обороту наряду с компанией «Петрович».

В будущем году в Калининграде может появиться тематический торговый дом. Этот вопрос обсуждался на встрече президента Калининградской торгово-промышленной палаты (КТПП) Феликса Лапина и представителя торговой палаты Узбекистана в Калининградской области Камала Акрамова.

На данный момент предприниматели Узбекистана готовятся к открытию торогового дома, в котором будут представлены уникальные товары из Узбекистана.

laquo;Мы уже продумали интерьер в стиле восточного базара. Планируем завезти сюда готовые панно, имитирующие стены наших домов и даже установить арбу (двухколесная телега, прим. РБК Калининград)», — поделился планами Камал Акрамов.

Как пояснили РБК Калининград в пресс-службе КТПП, сейчас идет поиск помещения под будущий торговый дом. «Предпринимателям подходят не все помещения, поскольку они намерены разместить рядом с торговыми павильонами мастерские. В поиске места им помогает наша торгово-промышленная палата», — рассказала пресс-секретарь КТПП Юлия Кириенко. Открыть торговый дом планируется летом 2019 года.

По данным компании IDEM, в ближайшие 2-3 года в Калининграде вырастет обеспеченность города торговыми площадями. Рынок качественной торговой недвижимости города уже в достаточной мере развит и достиг порога насыщения, отмечали эксперты.

laquo;В Калининграде работает 14 качественных ТЦ, 7 из которых находится в центральной части города на расстоянии от 1 до 2 километров друг от друга. До конца 2021 года в городе запланировано строительство и открытие еще 7 торгово-развлекательных комплексов», — говорилось в исследовании.

До конца 2018 года, с учетом ожидаемого открытия в декабре торговой части «ВТБ Арена Парк» («Арена Плаза», 17 тыс. кв. метров) и «Пушкино Парк» (30 тыс. «квадратов»), в Москве будет введено 176,3 тыс. кв. метров. Об этом «Стройгазете» сообщили аналитики компании CBRE, уточнив, что это самый низкий показатель за последние 15 лет.

По данным аналитиков, показатель обеспеченности качественными площадями на фоне роста численности постоянного населения при этом практически не изменился и составил 492 «квадрата» на 1000 жителей против 487 кв. метров в 2017 году. В 2019 году с учетом переноса открытия ряда объектов с 2018 года, на московском рынке заявлен ввод новых торговых площадей, строящихся ТЦ, приближенный к полумиллиону квадратных метров (489 тыс. кв. метров), - рост в 2,8 раза по сравнению с текущим годом.

«С точки зрения географического распределения предложения, высокая насыщенность наблюдается в ЮЗАО, ЮАО и ЦАО. Наиболее высокий потенциал роста обеспеченности имеет Новомосковский АО», - рассказала Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений компании в Москве.

Марина Малахатько отметила, что крупнейшим новым ТРЦ Москвы 2018 года является «Каширская Плаза» (71 тыс. «квадратов»). «Среди других значимых проектов этого года стоит отметить ТЦ «Пушкино Парк» (30 тыс. кв. метров). Низкий ввод и стабильный спрос на аренду торговых площадей со стороны ритейлеров в текущем году обусловили снижение средней вакансии в торговых центрах на 1,2 п.п. до 7,8%. В то же время, в лучших торговых центрах уровень заполняемости традиционно близок к 100%», - сказала она.

Итоги года подводит CBRE.

Смотреть франшизы в Каталоге

Российский рынок недвижимости в 2018 году демонстрирует рекордно низкие объемы введенных в строй торговых и офисных площадей. При этом второй год подряд самым востребованным сегментом становится торговая недвижимость, рассказала старший директор компании CBRE Ирина Ушакова.

По ее оценке, в прошлом году доля сделок с торговой недвижимостью составила 30%, а по итогам 2018 года вырастет до 38%. При этом ожидаемое количество ввода новых торговых площадей в Москве и региональных городах в этом году будет самым низким за последние 15 лет, отмечают коллеги Ушаковой в CBRE. В Москве это 176,3 тысячи новых квадратных метров, в регионах – 156 тысяч кв. метров.

Спрос в регионах

Доля торговой недвижимости в общем объеме сделок увеличивается именно за счет активности в регионах – в том числе и в Санкт-Петербурге. В Москве при низком вводе отмечается стабильный спрос на аренду торговых площадей, говорят в CBRE.

Специалисты компании называют трендами 2018 года рост формата фуд-маркетов (в столице) и развитие новых форматов типа аутлет-центров (в регионах). В CBRE видят потенциал для открытия новых торговых объектов в городах, где у населения довольно высокие доходы, но качественных ТЦ мало. Это Абакан, Ангарск, Кисловодск, Махачкала Ноябрьск, Ханты-Мансийск, Якутск. Кроме того, прогнозируется повышенная активность девелоперов на Северном Кавказе и на Дальнем Востоке.

Офисы нужны, но их мало

В сегменте офисных помещений одной из ключевых тенденций является высокий уровень спроса, рассказала руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. Активность по сделкам будет на 10% выше прошлогодней – оживление, не наблюдавшееся с 2010 года, добавляет специалист.

А вот предложение заметно отстает: впервые с 2000 года прирост офисных площадей будет меньше 200 тысяч кв. метров. Фактически это на 58% меньше нового предложения в прошлом году.

Сдают в эксплуатацию в основном небольшие по площади офисные объекты, отметила Денисова. Она полагает, что такая тенденция сохранится и в следующем году. Свободными останутся около 10,2% офисных площадей, и в ближайшие годы их не станет больше: спрос будет превышать предложение.

Число крупных торговых объектов площадью свыше 1 тыс. кв. метров в Московской области увеличилось за год в 1,5 раза, сообщило Министерство имущественных отношений Московской области.

"Минмособлимущество утвердило перечень объектов недвижимости - торговых центров - для начисления налога от кадастровой стоимости на 2019 год. В него вошли 3183 объекта, которые в следующем году обеспечат поступление в бюджет более 6 млрд рублей. В 2018 году в перечне было 2114 торговых центров, которые к концу текущего года принесут в областной бюджет порядка 5 млрд рублей", - говорится в сообщении.

Ведомство объясняет рост числа крупных торговых объектов в Подмосковье появлением новых зданий и постановкой на учет уже существующих площадей. В список попадают торговые центры, магазины, автосалоны, автосервисы, автомойки, дома быта, кафе и рестораны.

Для крупных торговых объектов действует особый налоговый режим. Так, для юридических лиц-собственников торговых центров менее 1 тыс. кв. метров налог рассчитывается от балансовой стоимости, для физических лиц - по ставке 0,5% от кадастровой стоимости. Владельцы торговой недвижимости площадью свыше 1 тыс. кв. метров должны заплатить 1,5% от кадастровой стоимости объекта. Власти считают, что такой подход к налогообложению поддерживает среднее и малое предпринимательство.

Участники рынка торговой недвижимости и эксперты обсудили на конференции «Модель покупательского поведения 2020. Кто завтра придет в ТЦ?» как изменилось покупательское поведение за последний год, новые тренды и форматы, которые сделают торговый центр успешным, что сегодня предпочитает потребитель, на что в первую очередь обращает внимание при принятии решения о той или иной покупке. Организаторами мероприятия выступили Комитет по торговой недвижимости РГУД и компания «IDEM – Консультанты по торговой недвижимости».

Сразу несколько спикеров заострили внимание на смене поколений покупателя и, значит, его интересов и потребностей. По словам председателя комитета по торговой недвижимости РГУД, генерального директора IDEM Екатерины Гресс, в активную фазу потребления вышли миллениалы, для которых большую ценность составляют не покупки, а впечатления и эмоции. Покупатель стал более избирательным и рациональным, как в трате денег, так и времени. Поэтому в ближайшие годы получит свое развитие коллаборация на одном пространстве совершенно разных направлений: классические магазины, гастромаркеты, театр, коворкинг, мероприятия и другое.

«Чтобы выжить в эпоху технологий ТЦ должны все время изобретать себя, придумывать новые форматы взаимодействия, привлекать потребителя качественным контентом. Просто сдать в аренду площади и почивать на лаврах сейчас уже не получится. Снизилось и время реконцепции: если раньше ее достаточно было проводить с периодичностью раз в 7-9 лет, то сейчас этот период - 4-5 лет. Люди идут в ТЦ не только за покупками, они идут за эмоциями, впечатлениями, новыми открытиями. И это надо учитывать, чтобы донести новые тренды и форматы до девелоперского сообщества».

Генеральный директор «Ромир Мониторинг Стандарт» Ольга Горелова проанализировала, как именно трансформировался современный покупатель. Она, в частности, отметила, что основными драйверами роста в 2018 году стали продукты питания, при этом рост рынка FMCG в онлайн составил более 32%. По данным аналитиков, 61% пользователей выходят в интернет со смартфонов, и около 50% покупателей совершают с помощью них покупки. Одна из основных тенденций в покупательском поведении – потребитель ищет нематериальный опыт, новые ощущения, коллекционируют впечатления и эмоции, экспериментирует для себя  с новыми брендами и вкусами. Кроме этого, для покупателей становится все более актуальным забота о себе и своем здоровье, вопросы качества жизни и гармонии тела. Именно этим объясняется готовность 35% потребителей переплачивать за экологически чистые продукты. Среди других трендов покупателей, которые отмечают эксперты – требовательность, ответственность, практичность, активность, что и должны учитывать торговые центры для своего развития и успешности.

Целый блок конференции был посвящен методам изучения потребительского поведения. Соучредитель компании «НПО Аналитика» Андрей Журавлев рассказал, как технология WiFi-мониторинга позволяет измерить эффективность любых изменений в магазинах – от смены персонала до обновления витрин, – и как проводимое в торговом центре время и «цепочки переходов» покупателей между магазинами увеличивают оборот ТЦ. Генеральный директор компании «АНТИвор» Олег Беляев обратил внимание на то, что традиционные методы исследования – наблюдение, опросы, моделирование, измерение, сравнение – остаются неизменными, но в современных условиях они будут неполными без счётчиков посетителей, wi-fi аналитики, ibeacons, гео-аналитики, видео-аналитики. Другими словами, новые технологичные решения сделают анализ покупателя более глубинным и, тем самым, предоставят ТЦ дополнительные возможности для развития.

Руководитель проекта «Shopping Index Watcom» Михаил Васильев рассказал о том, как посещаемость ТЦ и поведение потенциальных покупателей зависит от дней недели, погоды, масштабных мероприятий и других событий. К примеру, по результатам исследования, самым «провальным» для покупок дней недели стала среда, самой высокодоходной – суббота. По данным Shopping Index, теплая погода осенью 2018 года «лишила» магазины примерно 15% посетителей, так как люди откладывали покупку теплой одежды и обуви. Михаил Васильев также рассказал об основных тенденциях, характерных для покупательского поведения по время проведения Чемпионата мира по футболу в России в 2018 году: вопреки ожиданиям ТЦ, практически во всех городах проведения ЧМ покупательская способность была снижена на 4-15% в зависимости от региона.

По результатам выступления спикеров и дискуссий в ходе конференции участники мероприятия сошлись во мнении, что успешное будущее торговых центров зависит от разработанной концепции, основанной на тщательном изучении поведения потребителей и оценке действий конкурентов. В современном мире ТЦ должны опираться на глубокие знания своего покупателя, его образа и стиля жизни, мотивов посещения ТЦ. Четкая сегментация целевой аудитории поможет ТЦ персонализировать предложения своему покупателю за счет новых форматов.

В 2018 г. в Москве на рынок вышло только 57% запланированных к вводу торговых площадей – 269 000 кв. м, что на 20% ниже показателя 2017 г., говорится в исследовании компании Knight Frank. Это рекордно низкий показатель за последние 10 лет, отмечают эксперты.

В ряде проектов были перенесены сроки ввода, в том числе в ТЦ «Южный» (2 фаза) и ТЦ Metromall – с сентября на октябрь 2018 г. Кроме того, с начала текущего года на 2019 г. были смещены даты открытия 5 торговых центров: ТРЦ «Остров мечты», 2 фаза ТЦ «Смоленский пассаж», ТЦ «Сказка», ТЦ в составе ТПУ «Рязанская», ТЦ «Ангара». Суммарная арендопригодная площадь этих объектов составляет 118 200 кв. м (GLA), или 43% от изначально планируемого объема нового предложения в 2018 г.

«Во многом это последствие кризиса 2014 г., когда значительная часть проектов была заморожена или подлежала пересмотру объемов строительства», – говорится в исследовании.

По предварительным итогам года, общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы составил 12,3 млн кв. м.

Также в этом году девелоперы активно взяли курс на снижение площадей своих объектов. Так, средняя площадь большинства новых ТЦ соответствует районному масштабу и составляет 10 000–25 000 кв. м. При этом до конца 2020 г. планируется вывести на столичный рынок порядка 57 новых торговых центров, из них порядка 85% объектов (49 проектов) соответствуют районному формату. Строители стараются перейти от формата мегамоллов к community центрам, тенденция к сокращению средней площади новых объектов отслеживается с начала 2017 г., говорится в исследовании. В 2014–2016 гг. средняя площадь выводимых на рынок торговых центров была в 2 раза больше – около 40 000 кв. м.

Вместе с этим эксперты отмечают, что по предварительным итогам 2018 г. ставки аренды в столичных торговых не изменились.

На рынке коммерческой недвижимости происходят серьезные перемены.

Торговые центры во Владивостоке переживают переформатирование: от «крытых рынков» для крошечных бутиков — к местам размещения крупных арендаторов. Комплексы, которые не вписывается в эту тенденцию, не выдерживают конкуренции с «новым поколением» ТРК и выставляются на продажу едва ли не оптом.

Смена концепции

В последние 4–5 лет доходность торговых центров как арендного бизнеса резко снизилась, отмечает руководитель приморского филиала Российского аукционного дома Дмитрий Пуриков. Эксперт связывает данный тренд с общей экономической ситуацией, ростом курса доллара и снижением возможности закупки товаров, с падением покупательной способности. В торговлю заходят крупные федеральные операторы — мелкие предприниматели, которые являются арендаторами в ТЦ, не выдерживают конкуренции. Если раньше торговые центры с минимальной доходностью существовали, то теперь стало невыгодно их содержать. Сказывается насыщенность торговыми центрами более современного формата, особенно во Владивостоке. Общее количество ТЦ растет, они переформатируются. Перепрофилированные, реконструированные здания старой застройки, где размещались с начала 1990-х торговые комплексы, себя изживают.

«От убыточных торговых центров, доходность которых снижается и будет снижаться, стараются избавляться, — констатирует Дмитрий Пуриков. — Мало кто будет продавать нормально работающий торговый центр с хорошей доходностью — за исключением, конечно, форс-мажорных ситуаций. Как определяется ликвидность предложения? Выручка от аренды, помноженная на период времени. Если полученная сумма не достигает стоимости продажи, покупать такое здание никто не будет. Срок окупаемости стандартный — обычно 7–8 лет».

В настоящее время во Владивостоке продается значительное количество торговых центров. Например, «Надежда» и «Ориент» на Фадеева — на 4,4 и 1,5 тыс. кв. м; этаж в ТЦ на Фастовской (7,5 тыс. кв. м); торгово-производственный комплекс на ул. Русской, рядом с автовокзалом, площадью 2,2 тыс. кв. м; комплекс в районе Борисенко, размером около 1,5 тыс. кв. м, ТЦ «МАРС». Самым крупным по цене является бизнес-центр «Фрегат» на Светланской — его хотят продать за 765 млн руб. Продаются объекты в центральных районах и пригороде, крупные по площади и сравнительно небольшие.

«ТК на Фадеева выставлены давно, — указывает генеральный директор «Индустрия-Р» Сергей Дымченко. — Наверное, продажа связана со снижением доходности торговых центров и их несоответствием нынешнему формату. Комплексы на Фадеева — по большому счету китайские рынки под крышей, потребителю необходимо другое. Современный торговый центр — место, куда идут не просто за покупками, а отдохнуть, перекусить, посмотреть кино, посетить парикмахерскую и так далее».

«В сегменте торговых помещений наблюдается падение спроса, — указывает руководитель ООО «Центр развития инвестиций» Марина Макеева. — Что связано как с замедлением темпов роста экономики, так и с существенным увеличением издержек собственников. Играют роль такие факторы, как пересмотр налога на имущество в соответствии с кадастровой стоимостью, ужесточение противопожарных требований».

На рынке аренды наблюдается понижение спроса на торговые площади, снижение средней ставки, частая ротация арендаторов и рост срока экспозиции, отмечает руководитель отдела продаж в ESTATE GROUP Андрей Рысенков. Эксплуатация зданий требует постоянного вложения денежных средств, и стоимость ее только растет.

«Часто к решениям о продаже приводит отсутствие желания или возможности заниматься собственными объектами, — считает Рысенков. — Рынок на месте не стоит, появляется все больше коммерческих объектов, конкуренция растет».

«ТЦ в неспециализированных зданиях стареют, в том числе морально, им трудно конкурировать, — уверен директор ГК «Зеленый остров» Максим Голишев. — Что касается предложения торговых площадей в аренду: их избыток, многие пустуют, и не только потому, что ТЦ стало больше. Сфера торговли вообще переживает сложное время».

«Продажа готовых торговых центров — это нормальный процесс, — говорит директор ООО «Городской риелторский центр» Сергей Косиков. — Кто-то изначально планирует построить, «упаковать» и продать ТЦ как готовый бизнес, кто-то находит для себя более интересные цели для инвестиций. Но очень часто причина продажи — это устаревание формата».

Бизнес для миллиардеров

Другой вопрос — несмотря на избыток предложения, собственники не спешат снижать стоимость выставленных на продажу зданий. Как считает Сергей Косиков, «в 90% случаев цены предложений значительно завышены. Но это ни о чем не говорит. Нельзя вести речь о стоимости «квадрата» при продаже целиком торгового центра, здания продаются как бизнес. Другая ситуация — продажа отдельного помещения внутри ТЦ».

Общая и «полезная» площадь объекта — факторы, которые влияют на доходность ТЦ. В зависимости от существующей или планируемой доходности, от возможности увеличить доход, от суммы дополнительных инвестиций зависит и итоговая цена. На стоимость влияют и такие факторы, как месторасположение, техническое состояние, инфраструктура объекта и особенно наличие арендаторов. В последнем случае торговый центр рекламируют и продают «вместе с клиентами».

По оценке Максима Голишева, «срок окупаемости таких инвестиций растет, подходит к 10 годам и даже выше. Раньше он составлял 5–7 лет. Тем не менее покупатели есть и при такой отдаче».

Специалисты считают, что цена квадратного метра говорит о выставленном на продажу объекте не больше, чем «средняя температура по больнице». Действительно, разброс существенный. Стоимость квадратного метра может быть меньше 10 тыс. руб., но зачастую превышает 100 тыс. «Рынок формируется ценами предложений, а вот насколько он активен, покажет разница между ценой предложения и ценой сделки, периодом публичной оферты, — утверждает Марина Макеева. — Стоимость объекта коммерческой недвижимости зависит от его месторасположения и класса. В центре — 40–150 тыс. рублей за квадратный метр, в отдаленных районах цены ниже».

К примеру, «давно выставленный» ТЦ на Фадеева размером 1,5 тыс. кв. м продавец оценивает в 87,8 млн руб. Комплекс такой же площади в Советском районе, на Бийской, реализуется за 25 млн руб. А за комплекс в районе Борисенко площадью в полторы тысячи «квадратов» просят 180 млн. Как пример совсем недорогой недвижимости — торговое помещение площадью 2100 кв. м на Юмашева: продается за 18 млн руб.

Кто же покупает торговые комплексы — за десятки и сотни миллионов? Максим Голишев считает: «ТЦ — бизнес для крупного капитала, хорошее вложение, более выгодное, чем жилье». По словам Андрея Рысенкова, приобретателями ТЦ могут быть как небольшие частные инвесторы, так и крупные организации, для которых торговая деятельность — не обязательно профильная. В последнее время растет интерес к приморским торговым центрам у иностранных инвесторов из стран АТР.

«Покупателями могут выступать либо уже существующие торговые сети с целью охвата территории, либо сторонние инвесторы для быстрого захода на этот рынок, — утверждает Сергей Косиков. — И в большинстве случаев это местные, дальневосточные структуры. После покупки практически всегда происходит переформатирование объекта».

Рантье здесь не место

Крупные долговременные вложения имеют свою специфику. Максим Голишев так оценивает предпринимателей, вложивших средства в ТЦ: «Люди играют «в долгую». Обычное дело может свернуться при неправильном подходе за год, здесь путь более длинный, и ошибки «выхватываются» не сразу. Бизнес хороший, но им надо заниматься. Логика рантье: куплю и буду лежать на спине — сегодня не работает. Надо нанимать профессионалов и постоянно улучшаться. Когда у всего бизнеса сложная ситуация, арендодателям также приходится поднапрячься».

Строителям собственных ТЦ сегодня непросто из-за ужесточения требований госструктур. Прежде всего — к пожарной безопасности. Известный девелопер Галуст Ахоян упоминал, что требования к системам пожаротушения в крупных торговых центрах подчас превышают возможности городской системы водоснабжения.

«Государство требует все больше и больше. Сам я за безопасность, но речь уже о перестраховке, — говорит Максим Голишев. — Случается, проект был защищен и принят, но требования безопасности в процессе строительства ужесточаются, да еще и не раз. Знаю несколько застройщиков, которые оказались в подобной ситуации».

Качество проверок ТЦ приобрело другой уровень. «На что раньше могли закрыть глаза, сегодня изучается контролирующими структурами очень серьезно, — говорит Дмитрий Пуриков. — Если раньше хозяин торгового центра мог сэкономить на безопасности, сегодня надо вкладываться по полной. Системы пожаротушения, дымоудаления, кондиционирования — все это недешево».

Издержки арендодателей растут, в отличие от прибылей. Пустующие торговые помещения — чистый убыток, ведь за них также надо платить налог, отапливать, убирать, охранять. «Новички в нашем бизнесе часто ошибаются, потому что здесь требуется профессионализм, от проектирования до управления, — говорит Максим Голишев. — К примеру, надо понимать, какой пул арендаторов набирать, как их удерживать. Если ТЦ несет какой-то флаг, то не должен его опускать. Часто в угоду прибыли начинают размывать формат. К примеру, есть в Приморье ТЦ «Находка-Мега». Заходили на рынок как «премиум» и приглашали соответствующих арендаторов, но не вытянули. Площади избыточные, и некуда деваться — запускают китайцев: других арендаторов нет».

Каждому — свой ТЦ

Насчет того, в какую сторону будут развиваться торговые центры Приморья, мнения разные. Текущая тенденция — сравнительно небольшие торговые центры, ТЦ устаревшего формата, уступают место мегамоллам. По настоящему современными торговыми комплексами наши эксперты считают «Седанку-Сити», «Калину Молл» и — с некоторыми допущениями — ТРЦ «Дружба» в районе автовокзала. Первые два обладают площадью размещения более 90 тыс. кв. м, третий — 63 тыс. В приморской провинции о чем-то похожем речи не идет.

«В целом предложение превышает спрос, но крупные торговые центры благодаря своей маркетинговой стратегии заполнены на 100%. Яркий пример — «Седанка-Сити», — говорит Марина Макеева. — Примерно 30% существующих объектов коммерческой недвижимости нуждаются в реновациях. Но насколько это осуществимо, напрямую связано с зонированием».

Существующие ТЦ корректируют планы. Брокер ESTATE BROKERAGE GROUP Ксения Снегирь считает: «Собственники, которые понимают, что происходит сейчас на рынке, меняют концепцию. Идут на уступки, снижают арендные ставки и запускают более крупных, интересных арендаторов. ТЦ в виде бутиков, иначе «крытые базары», постепенно изживают себя. Через несколько лет клиентов там не останется. Я бы на месте собственников не сдавала площади по 20–30 кв. м, а искала крупных арендаторов».

Несмотря на все «богатство выбора», эксперты уверены: Владивостоку нужны новые торговые центры. «Дефицит есть, поскольку часть ТЦ уже старые и не соответствуют текущей ситуации, — считает Сергей Дымченко. — Торговых центров «по названию» во Владивостоке больше сотни. Но по уровню и качеству с ТЦ столичных городов можно сравнить только «Седанку-Сити» и «Калину Молл». Всего трех-четырех комплексов уровня «Галереи» из Санкт-Петербурга хватило бы за глаза на весь Владивосток».

Максим Голишев вообще считает, что «для внедрения новых торговых площадей не самое подходящее время. Стоимость аренды там достаточно высока, и пустуют в основном новые ТЦ. А тем, кто раньше просто предоставлял торговые площади, никаких услуг не добавляя, тоже выживать непросто. Дополнительные сервисы востребованы все больше и больше. На мировом рынке торговые центры расслаиваются. Разные ТЦ — для разных целевых покупателей. Каждый может найти свою нишу. Те торговые центры, где хозяева или операторы занимаются развитием, не пустуют».

Киргизский фонд KLS Eurasia Venture Fund приобрел у компании «Хорус» акционера группы ПИК Сергея Гордеева московский торгово-развлекательный комплекс «Ривьера». Об этом сообщают «Ведомости» со ссылкой на источники, представитель Гордеева и новый гендиректор «Ривьеры» подтвердили закрытие сделки.

Сумма сделки не раскрывается, эксперты оценивают ее в 15–20 млрд руб. Она может стать крупнейшей на российском рынке торговой недвижимости в 2018 году, отмечает газета.

Фонд KLS Eurasia Ventrue Fund входит в группу KLS Securities, он проводит прямые инвестиции в странах бывшего Советского Союза в сфере промышленности и горного дела, а также занимается развитием коммерческой недвижимости и инфраструктуры.

Группа имеет подразделения в Гонконге, на Кипре и управляет частными инвестфондами на Каймановых островах. Бенефициаром KLS Securities является предприниматель Владимир Кирюша.