Количество вакансий на рынке труда в недвижимости и строительстве выросло в августе на 20%, подсчитали аналитики кадрового агентства ProPersonnel. Завершение режима самоизоляции в июне и массовый приток покупателей на рынок новостроек заставил работодателей вернуть часть уволенных сотрудников и открыть вакансии для новых. Однако уровень зарплат на новых позициях на 10-30% ниже февральского.

В августе эксперты агентства ProPersonnel зафиксировали резкий рост числа вакансий на рынке труда в недвижимости и строительстве. По сравнению с предыдущим месяцем их количество увеличилось на 20%.

Впервые восстановление спроса на специалистов в этих отраслях было зафиксировано в июне, когда число вакансий выросло относительно февральского (докризисного) уровня на 7%, хотя в апреле этот показатель снизился на 10%, а в мае – на 25%.

Ранее, по данным портала Head Hunter, недвижимость и строительство вошли в число отраслей, рынок труда которых восстанавливается быстрее других. По сравнению с февралем, число вакансий на государственной службе и в некоммерческих организациях выросло на 237%, в сегменте рабочего персонала – на 150%, в медицине и фармацевтике – на 12%, в строительстве и недвижимости – на 7%. В других отраслях наблюдался спад от 1% (транспорт и логистика) до 53% (туризм, гостиницы, рестораны).

С возвратом покупателей на рынок жилья в связи с запуском программы субсидирования ипотеки, девелоперы, риелторы и строительные подрядчики начали вновь набирать в штат специалистов. Вырос спрос на антикризисных руководителей, главных инженеров, директоров по строительству, руководителей проектов, менеджеров по продажам квартир и домов.

Тем не менее, несмотря на увеличение количества вакансий, конкуренция за рабочие места всё равно возросла относительно докризисного уровня. По подсчетам аналитиков ProPersonnel, средняя конкуренция в отрасли составила 3-4 человека на место (конкуренция на должности среднего звена 20-40 человек на место, высшего звена – 13-15 на место). Между тем в феврале 2020 средняя конкуренция по вакансиям была 8-12 человек. 

«В целом рынок труда в отрасли недвижимости и строительства пострадал меньше других секторов экономики, – говорит Татьяна Долякова, основатель агентства ProPersonnel. – В какой-то степени это связано с консерватизмом отрасли и длительным экономическим циклом, проходящих в ней процессов. Распускать и заново собирать в кризис персонал, как, скажем, могут себе это позволить собственники гостинично-ресторанного бизнеса, девелоперские компании не в состоянии. Преимущественно такая оптимизация происходила за счет менеджеров по продажам, которые и в спокойное время склонны к текучке и проектной занятости. Тем не менее, мы видим, что даже сотрудники с высокой квалификацией сейчас готовы выходить за более скромные зарплаты, чем в начале года».

На рынке сейчас большое число свободных профессионалов, соглашающихся выходить на меньшие зарплаты по сравнению с началом года. Уровень зарплат по новым вакансиям по сравнению с февралем 2020 года ниже на 10-30%.

Вечная дилемма клиентов рынка жилья – приобрести квартиру в ипотеку или арендовать – что выгоднее? На этот вопрос всегда можно ответить по-разному, потому что со временем арендные и ипотечные ставки меняются. Эксперты «Метриум» поясняют на примере квартир в конкретных проектах новостроек разных классов, во сколько в итоге обойдется клиенту выбор арендной или ипотечной стратегии.

Как показывают расчеты аналитиков «Метриум», в долгосрочной перспективе разница в суммарных расходах на аренду и ипотеку аналогичного жилья не столь велика, хотя она заметно различается в зависимости от класса. Эксперты рассчитали ипотеку на основе усредненных параметров текущих сделок с привлечением кредита: средняя ставка 6,17% (по программе субсидирования ипотеки для новостроек), первоначальный взнос – 20% от стоимости квартиры, а срок кредитования – 20 лет. Помимо этого, учтены расходы на оформление сделки, меблировку и техническое оснащение квартиры, а также имущественный налог.

 Арендная ставка подсчитана на основе актуальных предложений на уровне локации, в которой находится рассматриваемый проект новостройки. В расчет включены только аналогичные по качеству квартиры в новостройках. Также учтен размер риелторской комиссии (100% от ежемесячного арендного платежа). Для расчетов во всех классах жилья были выбраны однокомнатные квартиры.

Комфорт-класс

Для аудитории жилья комфорт-класса вопрос выбора аренды или ипотеки самый актуальный, поэтому и «конкуренция» между этими стратегиями весьма жесткая. Но в итоге разница в расходах арендатора и покупателя не столь заметная.

Ипотека. Однокомнатная квартира площадью 40,7 кв.м. в ЖК «Мир Митино» обойдется в 6,15 млн рублей. При первоначальном взносе в 1,23 млн рублей сумма займа составит 4,92 млн рублей, а ежемесячный платеж – 35,7 тыс. рублей. С учетом суммы процентов за весь период, первоначального взноса и сопутствующих расходов за 20 лет владелец квартиры выплатит порядка 10,79 млн рублей.

Аренда. Аренда аналогичной квартиры в новых домах в районе Митино ежемесячно обойдется в среднем в 42 тыс. рублей. С учетом расходов на риелторскую комиссию арендодатель потратит на такое жилье за 20 лет 10,12 млн рублей.

«Как видно из расчета, за столь длительный период арендатору удастся сэкономить всего 666 тыс. рублей, – говорит Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – При этом в итоге покупатель остается с собственным жильем, переплатив всего на 7% больше, чем арендатор, тогда как последний будет вынужден снимать квартиру дальше, либо искать другую. Иными словами, у покупателя остается во владении актив, который он может продать, подарить, оставить в наследство. В конце концов, речь идет о крыше над головой, которая не исчезнет при снижении дохода, чего не скажешь об арендаторе. Полагаю, более 600 тыс. рублей переплаты за этот период – более чем разумная плата за право собственности».

Бизнес-класс

В бизнес-классе разница в конечных расходах на ипотеку и аренду оказалась довольно существенной. Это связано, с одной стороны, с относительно высокой стоимостью для приобретения жилья данного сегмента, и, с другой стороны, не столь же высокими ставками аренды. Впрочем, полагают эксперты «Метриум», этот баланс может заметно меняться в зависимости от конкретной локации в Москве и жилого комплекса.  

Ипотека. Для примера рассмотрим проект бизнес-класса «Ривер Парк». Стоимость однокомнатной квартиры площадью 38 кв.м. составляет 8,91 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос по кредиту – 1,78 млн рублей, а сумма займа – 7,13 млн рублей. Ежемесячный платеж достигнет 51,8 тыс. рублей. С учетом расходов на оснащение квартиры, процентной переплаты, налогов и расходов по сделке за 20 лет её собственник заплатит 15,20 млн рублей.

Аренда. Стоимость аренды квартиры с близкими по качеству характеристиками в локации составляет 44,4 тыс. рублей. За 20 лет аренды такого объекта квартиросъемщик потратит 10,70 млн рублей.

«Важно отметить, что покупатели квартир бизнес-класса практически всегда погашают кредит досрочно, – отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Поэтому реальный размер переплаты по ипотеке обычно для них не столь велик. Помимо этого, нужно понимать, что в сегменте жилья бизнес-класса важен фактор престижа, и поэтому владеть квартирой бизнес-класса – это намного большая привилегия, чем аренда такого жилья, что, собственно, и отражается в разнице расходов арендатора и заемщика. Выбирая между двумя стратегиями, покупатель в данном случае фактически приобретает за 4,5 млн рублей право собственности на квартиру. Арендатор может сэкономить эти деньги, но через 20 лет он ничего не получит».

Премиум-класс

В премиум-классе разница в расходах покупателя и арендатора совсем небольшая. Стоимость квартиры для покупателя и ставка аренды для квартиросъемщика в этом классе одинаково высоки.

Ипотека. В клубном комплексе апартаментов премиум-класса «Данилов Дом» лот с одной спальней площадью 52 кв.м. можно приобрести за 17,50 млн рублей. Первоначальный взнос при этом составит 3,5 млн рублей, а сумма займа соответственно 14 млн рублей. Ежемесячный платеж по такому кредиту достигнет 101,7 тыс. рублей. За 20 лет выплат с учетом процентов и других сопутствующих расходов расходы на приобретение квартиры в ипотеку составят 30,9 млн рублей.

Аренда. Жилой комплекс «Данилов Дом» находится в Даниловском районе Москвы. Исключая бывшую территорию завода ЗиЛ, аналогичную квартиру в новых схожих по классу домах можно снять в среднем за 116,3 тыс. рублей в месяц. С учетом сопутствующих расходов за 20 лет арендатор такого жилья потратит 28,02 млн рублей, что всего на 2,9 млн рублей меньше (или на 10%), чем покупатель, привлекающий ипотечный кредит.

«Среди аудитории жилья премиум-класса редко встречаются люди, которые владеют (или арендуют) одну и ту же квартиру долгие годы, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Как правило, в их жизни динамично меняются места жительства, города и страны. Поэтому квартира – это чаще временный актив, и с этой точки зрения важно понять, выгоднее ли её приобрести или арендовать. Конечно, в определенных условиях аренда выгоднее (скажем, если жилье будет использоваться для непродолжительных остановок в городе). Но для постоянного проживания лучше объект приобрести, что ярко показано на примере нашего комплекса. Даже при привлечении кредита расходы собственника ненамного превышают затраты арендатора. А с учетом того, что покупатели премиального жилья могут внести больше 20% стоимости квартиры и раньше погасить кредит, выгода от покупки очевидна».

Элитный класс

В элитном сегменте различие между общими расходами на ипотеку и аренду могут сильно варьироваться в зависимости от конкретной локации, жилого комплекса, уровня конкуренции на локальном арендном рынке, а также от типа объекта. Если говорить о небольших квартирах (менее 50 кв.м), то сравнение элитных объектов не в пользу ипотеки.

Ипотека. Однокомнатная квартира площадью 44,6 кв.м. в «Клубном доме на Космодамианской» обойдётся в 25,2 млн рублей. При первоначальном взносе в 5,04 млн рублей в кредит понадобится 20,16 млн рублей. Ежемесячный платеж составит 146,4 тыс. рублей, а сумма процентов за весь период – 15,06 млн рублей. Суммарные расходы за 20 лет выплат с учетом налога и меблировки составят 42,96 млн рублей.

Аренда. Средняя стоимость аренды в центре Москвы в новых домах в квартирах площадью порядка 35-50 кв.м составит порядка 125 тыс. рублей. За 20 лет аренды суммарные расходы составят 30,13 млн рублей, что на 43% меньше (12,8 млн рублей), чем у покупателя. Таким образом, арендовать небольшую элитную квартиру в долгосрочной перспективе выгоднее, чем приобретать в ипотеку.

Новая Москва

В Новой Москве, в отличие от примеров нового жилья в «старой» Москве, покупка квартиры выгоднее аренды.

Ипотека. Однокомнатная квартира площадью 33 кв.м в культурно-образовательном кластере Russian Design District в районе Ватутинок на Калужском шоссе составляет 5,5 млн рублей. Покупателю понадобится внести 1,1 млн рублей и занять у банка 4,4 млн рублей. Ежемесячный платеж по ипотеке составит 32,5 тыс. рублей, а сумма процентов за весь период 3,29 млн рублей. Суммарные расходы за 20 лет ипотечных выплат достигнут 9,6 млн рублей.

Аренда. Поскольку речь идет об уникальном для Новой Москвы проекте, включающем в состав спортивную, образовательную и культурную инфраструктуру, для сравнения были проанализированы предложения арендного жилья в схожем по концепции подмосковном комплексе «Олимпийская деревня Новогорск». Средняя ставка аренды схожего по площади объекта обойдется в 45,3 тыс. рублей в месяц. За весь период пользования арендатор заплатит 10,9 млн рублей, что на 1,3 млн рублей больше, чем расходы покупателя жилья.

«При покупке жилья следует учитывать перспективу развития локации и комплекса, – говорит Владимир Щекин, совладелец Группы Родина. – Уникальный жилой комплекс всегда в долгосрочной перспективе будет стоит дороже, как в плане аренды, так и покупки. С точки зрения ипотечного клиента такое вложение может стать выгодной инвестицией, если в впоследствии ставка аренды окажется значительно выше ипотечной, как в случае с нашим проектом».

«Аренда квартиры в долгосрочной перспективе более выгодна, но это лишь на первый взгляд так, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Учитывая длительность временного отрезка, арендатор квартиры экономит не так много по сравнению с покупателем квартиры в кредит. Снижение ставок по ипотеке ведет ко всё большему сближению средних ежемесячных расходов на жилье как покупателей, так и арендаторов, ведь собственники квартир вынуждены сокращать ставки аренды, наблюдая массовый переход арендаторов в категорию ипотечных заемщиков. Но главный аргумент за покупку совсем иной – даже несмотря на переплату, через 10, 15 или 20 лет заемщик становится полноценным собственником актива, который можно продать, сдать в аренду, передать по наследству и т.п., тогда как арендатор остаётся ни с чем. Сэкономленной суммы ему никак не хватит через 20 лет на покупку квартиры. Учитывая слабую социальную защищенность наших сограждан, арендовать квартиру до пенсии крайне рискованно. Именно поэтому россияне голосуют за покупку жилья и ипотеку».

Порядка 40% компаний строительной отрасли и рынка недвижимости снизили заработную плату на 30% с марта, подсчитали аналитики кадрового агентства ProPersonnel. Из-за сокращения активности покупателей, режима самоизоляции и приостановки строительства, застройщикам и риелторам пришлось оптимизировать расходы на оплату труда. Однако спрос на специалистов в недвижимости и строительстве сейчас восстанавливается быстрее, чем во многих других отраслях.

К августу 40% компаний в недвижимости и строительстве сократили зарплаты в среднем на 30%, по данным кадрового агентства ProPersonnel. При этом порядка 10% работодателей не снизили зарплату, но увеличили рабочую неделю, что фактически означает уменьшение зарплаты.

Между тем в начале года около 20% компаний планировали увеличить зарплаты на 5-7%. Затем в апреле началось массовое снижение зарплат, которое достигло пика в мае и составило порядка 20-30%. Сотрудников отправляли в неоплачиваемый отпуск или на удаленную работу со снижением доходов до 30%. При этом около 15% сотрудников лишились работы, а число вакансий сократилось наполовину по сравнению с аналогичным периодом 2019.

В конце июля – начале августе рынок строительства и недвижимости начал восстанавливаться, сотрудников стали возвращать на рабочие места, появились новые вакансии. Вырос спрос на антикризисных руководителей, главных инженеров, директоров по строительству, руководителей проектов, менеджерам по продажам.

Ранее, по данным портала Head Hunter, недвижимость и строительство вошло в число отраслей, рынок труда которых восстанавливается быстрее других. По сравнению с февралем, число вакансий на государственной службе и в некоммерческих организациях выросло на 237%, в сегменте рабочего персонала – на 150%, в медицине и фармацевтике – на 12%, в строительстве и недвижимости – на 7%. В других отраслях наблюдался спад от 1% (транспорт и логистика) до 53% (туризм, гостиницы, рестораны).

«В течение нескольких месяцев пандемии рынок строительства и недвижимости в России технологически адаптировался к удаленной работе там, где это было возможно, – говорит Татьяна Долякова, основатель агентства ProPersonnel. – Речь идет об управлении девелопментом, проектировании, операционных процессах, сделках с недвижимостью. При этом спрос на недвижимость держится на высоком уровне благодаря господдержке ипотеки, девелоперы с марта активно развивают онлайн-продажи жилья и онлайн-продвижение объектов. Тем не менее риски сохранятся до конца года. Это найдёт выражении в отмене или сокращении премий и бонусов. За исключением топ-менеджеров, высокоэффективных специалистов по продажам, а также ключевых digital-специалистов, роста доходов по сравнению с августом 2020 года в отрасли у сотрудников до конца года не произойдет».

По данным ProPersonnel, средняя конкуренция на рынке труда в недвижимости и строительстве в августе составила 3-4 человека на место (конкуренция на должности среднего и высшего звена – от 10-15 человек до 50).

На рынке аренды в Новой Москве представлено порядка 1,5 тыс. квартир, и спрос на них постоянно растет, что вызывает естественный интерес инвесторов, занимающихся арендным бизнесом. Эксперты «Метриум» продолжают рассказывать об основных стратегиях вложений в местные новостройки и особенностях Новой Москвы, которые следует учитывать. На этот раз речь пойдет о покупке квартиры для сдачи в аренду.

Чтобы выбрать оптимальную квартиру для сдачи в аренду в Новой Москве нужно сначала правильно подобрать жилой комплекс, а затем и саму квартиру. При этом следует придерживаться шести основных правил поиска ЖК и, собственно, арендной квартиры.

1. I. Выбираем жилой комплекс

Основная характеристика жилья в Новой Москве, на которую обращают внимание арендаторы – транспортная доступность. Как правило, квартиры в ТиНАО снимают работающие в Москве люди. Среди них могут быть как приезжие из других регионов, так и москвичи. Нередко Новую Москву для аренды жилья рассматривают молодые коренные жители юго-западного и западного административных округов Москвы, которые хотят жить отдельно от родителей, но не желают при этом уезжать в отдаленные от ЮЗАО и ЗАО районы столицы. При выборе арендного жилья в Новой Москве все эти группы покупателей обращают внимание прежде всего на три аспекта – расположение ЖК относительно транспортных узлов и магистралей, его удаленность от МКАД и уровень развития локации, в которой находится дом.

1. Хорошая транспортная доступность

В Новой Москве транспортная доступность обусловлена расположением жилого комплекса относительно метро и автомагистралей. Такие комплексы пользуются наибольшим спросом у арендаторов, почти всегда связанных со «старой» Москвой работой, родственными или дружественными связями.

При этом жилой комплекс в шаговой доступности от метро куда реже встречается в Новой Москве, чем в «старой». Станции метрополитена рядом с домом (то есть в пределах 5-10 минутах ходьбы) – относительная редкость для рынка жилых комплексов в ТиНАО: «Румянцево парк» рядом с метро «Румянцево», «Москвичка» возле метро «Коммунарка», «Саларьево Парк» у метро «Саларьево» и «Филатов Луг», «Городские Истории» и «Переделкино Ближнее» рядом со станцией «Рассказовка», ЖК «Прокшино» в 500 метрах от станции метро «Прокшино». Кроме того, после открытия станции «Новомосковская» аналогичная доступность к метро появится у ЖК «Белые ночи» и южной части ЖК «Скандинавия». В среднем же дорога до ближайшей станции метро занимает порядка 15 минут.

Обращать следует внимание и на транспортную доступность ближайшей автомагистрали, которая ведет в «старую» Москву. Фактически речь идет о двух основных для Новой Москвы шоссе – Калужском и Киевском. Ближайшие проекты новостройки к Калужскому шоссе «Испанские кварталы», «Скандинавия», Russian Design District, «Новая Звезда», «Дубровка», «Аквилон Park», «Москвичка», «Южное Бунино», район Новые Ватутинки и др.

Гораздо меньше новостроек возводится вдоль Киевского шоссе. Это homecity, «Позитив», «Румянцево Парк», «Саларьево Парк», «Первый Московский», «Ново-Никольское».

1. Близость к МКАД

Вторая характеристика жилого комплекса, которая практически сразу попадает в поле зрения арендатора жилья в Новой Москве, это расположение относительно МКАД – условной границы, отделяющей «старую» Москву от Новой. Доставка онлайн-покупок, возможность воспользоваться такси, выезды в центр для досуга – все эти аспекты важны для арендатора. Соответственно, чем ближе к МКАД, тем ликвиднее жилье для аренды.

В радиусе 5 км (около 5-10 минут езды) от московской кольцевой автомобильной дороги идет реализация только 8 жилых комплексов: «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Москва А101», «Новая Звезда», «Аквилон Парк», «Саларьево Парк», «Позитив», «Румянцево Парк». При этом лучше ориентироваться на жилые комплексы, имеющие удобный выезд на Калужское или Киевское шоссе. Есть ЖК, которые удалены от ближайшего шоссе и добираться от них до МКАД не быстрее, чем из некоторых ЖК, находящихся в 8-10 км от МКАД, но непосредственно у шоссе.

«Фактор удаленности от МКАД не следует абсолютизировать, если комплекс находится рядом с метро, – комментирует Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного жилого кластера Russian Design District). – С учетом строительства новой ветки метро, которая будет проложена через Коммунарку и до Троицка, на карте местного рынка новостроек появится много жилых комплексов, которые будут привлекательнее в силу близости к метро, чем ЖК, находящиеся возле МКАД, но не имеющие в шаговой доступности метрополитена. В частности, культурно-образовательный жилой кластер Russian Design District возводится в 15 км от МКАД, но в 2023 году рядом откроется метро «Ватутинки», благодаря которому в центр Москвы можно будет попасть быстрее, чем на автомобиле из более близких к МКАД комплексов».

Новая Коммунарская линия метро свяжет станцию «Академическая» с Троицком. В ее ближнюю зону действия попадают «Аквилон Парк» (м. «Мамыри»), «Скандинавия» и «Москва А101» (м. «Бачуринская»), «Новые Ватутинки» и Russian Design District (м. «Ватутинки»).

1. Развитый район

Вопрос о наличии социальной и коммерческой инфраструктуры в Новой Москве стоит остро. Поэтому арендаторы склонны подыскивать жилье в составе крупных проектов или сложившихся жилых массивов. Так они могут быть уверены в том, что поблизости найдутся супермаркеты, кафе и рестораны, магазины, салоны красоты, отделения банков, детские сады, школы и другие жизненно важные объекты. Поэтому при поиске ЖК для арендного бизнеса следует обращать внимание именно на такие локации.

Крупнейшие кластеры такого рода – это Коммунарка (жилые комплексы «Москва А101», «Аквилон Парк», «Скандинавия», «Новая Звезда»), Щербинка (ЖК «Остафьево», «Белая звезда», «Калипсо-3»), Саларьево-Румянцево (homecity, «Румянцево Парк», «Позитив», «Саларьево Парк»), Переделкино («Переделкино-Ближнее», «Рассказово», «Городские истории»), Ватутинки (Russian Design District, «Новые Ватутинки», «Кленовые Аллеи», «Андерсен») и Прокшино (первый и второй районы ЖК «Испанские кварталы», ЖК «Прокшино»).

«По состоянию на лето 2020 года в жилых проектах ГК «А101» открыто более 350 объектов сопутствующей инфраструктуры, из которых около 64% относятся к малому бизнесу, – рассказывает Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Мы помогаем бизнесменам выбрать развивающуюся и доходную нишу в локации, содействуем в скором открытии и предоставляем арендные каникулы, привлекаем на территорию крупные франшизы. Это гарантирует разнообразие объектов, здоровый уровень конкуренции и, в конечном счете, повышение качества инфраструктуры в целом. В наших проектах, помимо базового пула операторов, есть образовательные объекты, коворкинги, досуговые центры, а также международная детская школа балета и Центр культуры и бизнеса Китая. С переходом части людей на удаленную работу требования к инфраструктуре жилых комплексов в части ассортимента товаров и услуг будут расти, поэтому тесное взаимодействие с собственниками и арендаторами коммерческих помещений – одно из важных слагаемых успеха девелоперов».

«Инвестору также следует учитывать и комплексы с уникальной инфраструктурой, которые также появляются в Новой Москве, – говорит Владимир Щекин. – При поиске арендатора нестандартные образовательные или спортивные объекты могут стать дополнительным аргументом и конкурентным преимуществом арендодателя перед сотнями квартир в других ЖК, не соседствующих с продвинутыми фитнес-клубами или спортивными школами. К примеру, в рамках нашего проекта Russian Design District будут открыты Центр художественной гимнастики Ирины Винер и Академия единоборств Fight Nights под руководством Камила Гаджиева, Школа танцев, Школа йоги и здорового питания, Школа дизайна и технологий Design And Technology Art School, Академия моды Валентина Юдашкина, а также различные творческие студии и мастерские».

1. II. Выбираем квартиру

На следующем этапе идет поиск квартиры. И если в случае с жилым комплексом логика «выбирать как для себя» оправдана, то квартира должна удовлетворять потребности только временно живущего в ней человека (а значит и иметь терпимые для него недостатки). Так инвестор минимизирует размер вложений.

1. Квартира с отделкой

Для сдачи в аренду лучше подойдет квартира с отделкой. Если инвестор приобретает такое жилье, то ему не нужно тратить время и деньги на ремонт. При прочих равных отделка от застройщика, включенная в стоимость квартиры, обойдется дешевле, чем проведение ремонта своими силами.

По данным «Метриум», в Новой Москве сейчас представлено порядка 4,3 тыс. квартир с отделкой в 16 жилых комплексах, что составляет 47% от общего объема предложения новостроек («Скандинавия», «Новые Ватутинки», «Первый Московский», «Переделкино Ближнее», «Новое Бутово», «Бунинские луга», «Баркли Медовая долина», «Внуково парк», «Саларьево Парк», «Южное Бунино», «Кленовые аллеи» и др.). Также на рынке есть более 700 квартир с отделкой white box. Жилье с предчистовой отделкой в том числе может рассматриваться инвестором – такие квартиры требуют минимальных вложений на косметический ремонт.

1. Оптимальный выбор – студия

Далее следует определиться с типом квартиры. По мнению экспертов «Метриум», для сдачи в наем в Новой Москве лучше всего подходят студии. Их доля на локальном рынке арендного жилья составляет всего 6%, тогда как однокомнатные квартиры составляют 46%, двухкомнатные – 31% предложения. При этом ставки аренды студий в пересчете на квадратный метр самые высокие и составляют в среднем 1,2 тыс. рублей. Между тем арендовать однокомнатную квартиру можно в среднем за 850 рублей за кв.м., а двухкомнатную – за 750 рублей за кв.м. В среднем ежемесячный арендный платеж для студий составляет 31 тыс. рублей, однокомнатной квартиры – 32 тыс. рублей, а двухкомнатной – 42 тыс. рублей. Таким образом, наиболее конкурентным вариантом жилья на рынке аренды Новой Москвы является студия: ежемесячная аренда сопоставима с однокомнатной квартирой, но в силу их меньшего размера доход с «квадрата» выше. При этом конкуренция арендодателей однокомнатных квартир намного острее, чем у владельцев студий.

По данным «Метриум», средняя стоимость студии в новостройках Новой Москвы составляет 4,4 млн рублей, а ее площадь – 26,5 кв.м. Однокомнатную квартиру можно приобрести в среднем за 6,1 млн рублей (39 кв.м), а двухкомнатную – за 8,4 млн рублей (62 кв.м). Соответственно студия требует минимальных вложений, а доходность аренды такого объекта будет максимальной.

1. «Неликвидная» квартира

В любом жилом комплексе есть квартиры с относительно низкой стоимостью по сравнению с другими. Это связано с их качественными характеристиками, которые отпугивают потенциальных покупателей, рассчитывающих на длительное проживание. Однако арендатор вполне может закрыть глаза на эти неудобства, потому что для него они временные. Стоимость таких квартир ниже, поэтому инвестору лучше вкладываться именно в такие объекты.

Обычно дешевле других квартиры на низких этажах (2-й или 3-й). Разница в стоимости с квартирами на верхних этажах может достигать 10-15%. Вторая характеристика, существенно влияющая на стоимость, – это вид из окна. Обзор на поля, леса и реки обойдется дороже, чем вид на соседний корпус. Расположение квартиры на этаже также влияет на стоимость. Объекты, находящиеся рядом с лифтовыми шахтами и холлами, дешевле. Более низкая стоимость у угловых квартир в П-образных корпусах.

«Рынок аренды в Новой Москве будет расти, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Основная причина – рост стоимости жилья в «старой» Москве, который идет интенсивнее, чем снижение ипотечных ставок. При этом распространение удаленного режима работы во многих компаниях приведет к тому, что отдаленность Новой Москвы от центра уже не будет мощным стоп-фактором в глазах потенциальных арендаторов местного жилья. Среди других причин роста привлекательности жилья здесь станет новая инфраструктура, качественное благоустройство, а также хорошая экологическая ситуация». 

Пандемия коронавируса актуализировала несколько важных тенденций на рынке новостроек – востребованность просторных квартир, перераспределение спроса за пределы столицы, смещение акцента с внешней инфраструктуры на внутреннюю, стремление покупателей иметь «под рукой» все необходимое для комфортного проживания. И на рынке массового сегмента есть проекты, отвечающие современным трендам, – это новостройки семейного формата. УК «Развитие» – девелопер ЖК «Мир Митино» – рассказал о том, какие актуальные опции, ставшие сегодня жизненно важными, можно найти в московских проектах, представленных на рынке.

Жилье не для одиночек

Одна из ярких тенденций на рынке жилой недвижимости – уменьшение средней площади квартир. Она восходит к предшествующим кризисам: тогда застройщики стремились максимально оптимизировать планировки, чтобы снизить бюджет покупки и предложить своим клиентам жилье «по карману». В результате квартиры претерпели ряд положительных изменений: количество «лишних» квадратных метров было сведено к минимуму, появился евроформат, а кладовые стали проектироваться на лестничных клетках или на подземном уровне, где стоимость «квадрата» заметно ниже, чем в квартире.

Однако есть и обратная сторона вопроса: средняя площадь квартир стала снижаться все сильнее во всех сегментах рынка – от массового до элитного. За последние шесть лет в бизнес-классе размер «однушки» сократился с 93 кв. м до 75 кв. м, массового сегмента – с 62 кв. м до 58 кв. м. Снизилась и минимальная площадь лотов: самый компактный лот в бизнес-классе имеет площадь 20 кв. м, в массовом сегменте – 11 кв. м.

Покупка компактного жилья – в большинстве случаев вынужденная мера, обусловленная низкой покупательской способностью населения. На фоне экономического кризиса и пандемии на рынке наметились две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, спросом пользуются лоты с относительно низкой ценой, с другой – стали востребованы крупные типологии квартир. Однако есть и компромиссное решение –недорогое, но просторное жилье в проектах за пределами МКАД.

Например, ЖК «Мир Митино» входит в рейтинг новостроек с самыми бюджетными лотами не только в СЗАО, но и за пределами МКАД. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 156,5 тыс. рублей – это на 15% ниже, чем в среднем по столичному рынку массового сегмента. При этом самые доступные предложения – этот вовсе не компактные студии, а полноценные «однушки» площадью от 32 до 38 кв. м стоимостью от 6,5 млн рублей. Минимальная площадь двухкомнатного лота составляет 53,4 кв. м, его стоимость – 8,8 млн руб. Это просторная квартира в готовом корпусе с классической планировкой и двумя лоджиями, подходящая для комфортного семейного проживания.

В единении с природой

Внутри МКАД соседство жилого комплекса с небольшим парком или сквером сразу превращается в преимущество проекта, а рядом с водоемами и лесопарками сегодня строятся в основном проекты бизнес-класса. В самых доступных новостройках, напротив, нередко «страдает» экологическая составляющая.

Совершенно иначе ситуация обстоит в ряде жилых комплексов за МКАД, в престижных направлениях – на западе и северо-западе столицы. Например, у границ семейного квартала «МИР Митино» раскинулся живописный Митинский лесопарк, долина реки Сходни, а чуть дальше – ландшафтный парк «Митино». Окна жилых корпусов выходят на зеленые массивы и реку, а внутри самого квартала организован сквер с источником и центральная аллея.

Все необходимое – в шаге от дома

С развитием транспортной системы Москвы исчез один из главных стоп-факторов к покупке жилья за пределами МКАД – нехватка инфраструктуры. Напротив, городские власти постепенно разгружают центр города, насыщая районы и социальными, и торговыми, и развлекательными объектами, обеспечивая хорошую транспортную доступность как для автомобилистов, так и для пешеходов. Смещаются и деловые центры – из-за сложной ситуации с экономикой все больше предприятий предпочитают открывать офисы в бизнес-комплексах на периферии, отказываясь от аренды коммерческих площадей в дорогом ЦАО. Центр перестает быть безальтернативным источником развлечений, шопинга, рабочих мест – все это можно получить теперь недалеко от дома.

Тенденция к полицентричности города лишь усилилась на фоне распространения коронавирусной инфекции и режима самоизоляции. Возможность получить в своем районе, а лучше – в пределах жилого комплекса весь спектр товаров и услуг стала еще более ценной, чем раньше. Сегодня «замкадные» локации вовсе не означают «оторванность» от благ столичной жизни, совсем наоборот – в них строятся современные социальные и коммерческие объекты.

Квартал «Мир Митино» обеспечивает жителям необходимую инфраструктурную автономность. На первых этажах корпусов находятся супермаркеты и аптеки, салоны красоты, кафе и пекарни. Уже работает один из пяти детских садов, планируется строительство двух школ, поликлиники, медицинского центра, торгово-развлекательного и физкультурно-оздоровительного комплекса. Развитая внутренняя инфраструктура дополняется сетью городских социальных объектов. В непосредственной близости от комплекса открыты 5 поликлиник, 9 школ, 37 детских садов. В районе есть и культурные учреждения – мюзикл-театр «Монотон» и культурный центр «Митино», а неподалеку от квартала располагаются крупные торговые центры. Благодаря развитой инфраструктуре жителям квартала совершенно необязательно выезжать в центр, чтобы решить бытовые вопросы, заняться шопингом, отдохнуть и организовать культурный досуг.

До центра – рукой подать

Во время пандемии многие офисные сотрудники впервые получили опыт дистанционной работы, и сегодня «удаленка» имеет все шансы прочно закрепиться на рынке труда. В результате ожидается снижение маятниковой миграции – людям не придется ежедневно перемещаться между домом и офисом, и покупатели квартир смогут расширить зону поиска «квартиры мечты».

Тем не менее, речь идет о перспективной тенденции, и транспортная доступность – все еще ключевой фактор при выборе новостройки. Даже сегодня далеко не все районы столицы обеспечены станциями метро, и возможность добраться пешком до столичной подземки увеличивает привлекательность проекта.

В пешей доступности от семейного квартала «Мир Митино» открыта станция метро «Пятницкое шоссе» Арбатско-Покровской линии, а рядом с кварталом расположены остановки наземного транспорта. Автобусные маршруты позволяют сократить путь до ближайшей станции либо доехать до станции «Тушинская» Таганско-Краснопресненской ветки.

Семейный = безбарьерный

Вопрос удобства передвижения по району является одним из приоритетных при выборе жилья для семей с маленькими детьми. Поднимать коляску по неудобному пандусу или высоким ступенькам у подъезда – непростая задача даже для сильного мужчины. Что уж говорить о женщине, отправившейся на прогулку с малышом. Поэтому семейные жилые пространства создаются с учетом всех требований к безбарьерной среде.

Например, в квартале «МИР Митино» между уровнем тротуара и подъездом предусмотрен минимальный перепад высот. На всей территории внутреннего двора установлены пандусы и съезды. Прогулочные дорожки вдоль реки, парка и между корпусов общей протяженностью более 6 км позволят неспешно прогуляться с коляской, открывая вместе с малышом новые площадки, скверы, аллеи и игровые пространства двора.

«Будущее рынка жилой недвижимости комфорт-класса – в семейных кварталах, расположенных в отдаленных от центра районах, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Стоимость жилья в них заметно ниже, чем в проектах внутри МКАД, а по насыщенности инфраструктурой и транспортной доступности они зачастую не уступают новостройкам в пределах кольцевой автодороги. Этим и объясняется спрос на такие проекты со стороны москвичей и региональных покупателей. Клиенты получают московскую прописку, всю необходимую инфраструктуру в шаге от новой квартиры и хорошую транспортную доступность, не переплачивая за близость к центру».

Установить детскую площадку либо шлагбаум во дворе, заварить мусоропровод или сменить управляющую компанию в многоквартирном доме можно только с согласия большинства жильцов. Все основные вопросы по управлению общим имуществом выносятся на обсуждение собрания собственников, и решение принимается по результатам голосования. Эксперты «Метриум» разъяснили, в каких случаях стоит рассчитывать лишь на «коллективный разум», как правильно провести общее собрание собственников и воплотить свои идеи в жизнь.

Свистать всех наверх!

По закону владельцы помещений в многоквартирном доме должны каждый год проводить общее собрание собственников (ОСС). Обычно в рамках мероприятия подводятся итоги деятельности управляющей компании (УК) или товарищества собственников жилья (ТСЖ), планируется, какие работы будут выполняться в текущем году и сколько придется заплатить за содержание и ремонт общего имущества.

Вместе с тем проведение общего собрания – это не только обязанность, но и право жильцов. Внеочередное мероприятие может быть организовано по инициативе любого из владельцев квартир. Организатором ОСС вправе выступить УК или ТСЖ, а также районные инженерные службы, если в доме есть городское имущество.

На повестке дня

В компетенцию собственников входит принятие решений, связанных с управлением общим имуществом. Полный список тем, которые могут быть вынесены на обсуждение, закреплен в статьях 44-46 Жилищного кодекса РФ.

Наиболее фундаментальные вопросы касаются реконструкции дома, строительства хозяйственных построек и других зданий, капитального ремонта, перепланировки помещений, которые относятся к общему имуществу. Отсюда вытекают более частные положения: как будет формироваться фонд капремонта и следует ли брать кредит на него, каков размер взносов и т. д. Также общее собрание может принять решение об исключении дома из программы реновации.

Вторая важная сфера – это использование земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников квартир. На голосование могут быть вынесены вопросы о его благоустройстве и озеленении, например, об установке шлагбаума, ограждений, скамеек, детской площадки, обновлении номерного знака на доме и т. д. Также жители вправе решать, заключать ли соглашение об установлении сервитута на земельный участок, например, для обеспечения проезда или прохода на соседний участок.

Третий круг вопросов связан с пользованием общедомовым имуществом третьими лицами. Например, жители могут договориться о размещении на фасаде здания рекламного баннера, а полученную прибыль направить на общедомовые нужды.

Также в рамках ОСС собственники вправе выбрать способ управления домом, например, сменить УК или создать ТСЖ. На повестке дня может быть заключение договоров с операторами на оказание коммунальных услуг, например, с мусоровывозящими компаниями.

Организационные вопросы

К общему собранию жильцов необходимо тщательно подготовиться. В первую очередь нужно обозначить повестку дня, включающую все насущные вопросы и организационные моменты – выбор председателя собрания, секретаря и членов счетной комиссии, которые и подведут итоги голосования.

Затем следует составить реестр собственников помещений – это поможет своевременно оповестить жильцов о мероприятии и правильно подсчитать голоса. Ведение реестра входит в обязанности «управляющего» домом – УК, ТСЖ или ЖСК. По запросу инициатора общего собрания собственников документ должен быть предоставлен соответствующей организацией в течение пяти дней с момента получения обращения.

Реестр включает ФИО каждого собственника, номер и площадь жилого помещения, а также долю конкретного жильца в праве собственности на общее имущество, которая позволит определить самое главное – количество голосов, которыми он наделен. Именно этот показатель и определит исход собрания. Число голосов пропорционально доле жильца в общедомовом имуществе, которая, в свою очередь, зависит от площади принадлежащего ему помещения. Проще говоря, чем просторнее квартира – тем больше голосов у ее владельца. Чтобы узнать количество голосов, следует разделить площадь квартиры на общую площадь всех жилых и нежилых помещений в доме без учета общего имущества.

Далее необходимо разослать собственникам оповещения о мероприятии, которые должны содержать информацию о форме собрания, дате, времени и месте его проведения, обсуждаемых вопросах, данные инициатора собрания (включая домашний адрес), а также сведения о том, как ознакомиться с материалами, представленными на собрании. Сделать это необходимо как минимум за 10 дней до мероприятия. Самый очевидный способ – ограничиться объявлением на информационном стенде или двери подъезда – подойдет лишь в том случае, если такая договоренность была утверждена на предшествующем собрании. По закону нужно направить уведомление каждому собственнику заказным письмом или вручить лично в руки под роспись, однако общее собрание собственников вправе выбрать и утвердить более удобный способ оповещения о мероприятии. На практике нередко используется сразу несколько вариантов: например, помимо письменного уведомления, УК может разослать жильцам смс-сообщения и разместить объявление в социальных сетях.

Момент истины

Голосование может проводиться только по вопросам, стоящим на повестке дня. Если мероприятие проходит очно, при личном присутствии всех участников, то владельцы квартир (либо лица, действующие от их имени по доверенности) после обсуждения могут выразить свое мнение в письменной форме, заполнив соответствующий бланк, либо традиционно поднять руки в знак согласия или несогласия.

Предусмотрен и удаленный формат мероприятия, при котором жильцы могут проголосовать в бланках, отправленных вместе с уведомлением о собрании, либо в электронном виде, используя систему ГИС ЖКХ или сервис «Электронный дом» (для жителей Москвы). Однако сделать это можно лишь в том случае, если вопрос о возможности проведения онлайн-голосования ранее был утвержден общим собранием собственников.

Кворум определяется в зависимости от важности темы. Простого большинства голосов жильцов, принимающих участие в голосовании, будет достаточно для выбора председателя, секретаря и членов счетной комиссии собрания, способа управления домом, проведения текущего ремонта и т. д. Однако многие вопросы подразумевают более жесткие рамки. Так, при создании ТСЖ, утверждении его состава и выборе способа формирования фонда капремонта потребуется свыше 50% голосов всех собственников. Преодолеть отметку в две трети голосов необходимо при рассмотрении вопросов о реконструкции дома, капремонте и о получении кредита на него, о размещении рекламы и т. д. И, наконец, единодушное согласие всех собственников (100% голосов) требуется в том случае, если из-за реконструкции размер общего имущества сократится.

Результаты голосования должны быть задокументированы и внесены в протокол. В течение 10 дней подлинники необходимо направить в УК, ТСЖ или ЖСК – в зависимости от того, кто управляет домом, а итоги выставить на всеобщее обозрение жильцов.

«Решения, принятые на общем собрании, считаются обязательными для всех владельцев квартир в доме, даже если они проигнорировали обсуждение и голосование, – комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поэтому если собственнику не безразлична судьба дома, оставаться в стороне явно не стоит. Для решения некоторых вопросов достаточно половины голосов владельцев помещений, явившихся на собрание. В этом случае в выигрышном положении окажутся самые активные жильцы, причем вовсе не факт, что они выражают мнение большинства. Впоследствии решение можно обжаловать в суде, но только в том случае, если оно нарушает права и законные интересы истца, а не просто расходятся с личными представлениями об идеальном доме».

Рынок новостроек Новой Москвы привлекает все больше внимания: жильё в старых границах становится менее доступным, а многие покупатели в столичном регионе в период пандемии задумываются о переезде в более просторные квартиры. В ближайшие годы Новую Москву может ожидать бум спроса, на котором заработают инвесторы. Эксперты «Метриум» рассказывают об основных стратегиях вложений в местные новостройки и особенностях Новой Москвы, которые следует учитывать.

Самой популярной стратегией инвестирования в новостройки Москвы остаются вложения на раннем этапе строительства и перепродажа в конце стройки. В последние годы темпы роста цен на жилье в Новой Москве превзошли старомосковские. Со II квартала 2018 года по II квартал 2020 года средний «квадрат» в ТиНАО подорожал на 33%. В «старой» Москве за два года он вырос в цене на 22%. Однако порог входа для инвестора на эти рынки все равно остался принципиально разным. Если в Новой Москве новостройки сейчас в среднем обходятся по 142 тыс. рублей за кв.м, то в «старой» Москве – уже в 188 тыс. рублей за кв.м. Однако, не забывая о ценовых преимуществах, инвестор должен помнить о некоторых отличиях местного рынка жилья, чтобы вложения оказались удачными.

Выбираем новостройку на раннем этапе

Чтобы заработать максимум на перепродаже квартиры, нужно вкладываться на котловане – это правило справедливо и для новомосковского рынка новостроек. Но в ТиНАО в этом плане у инвестора большой выбор, потому что по статистике на раннем этапе (то есть до начала строительства наземных этажей) в Новой Москве приобретается не более 10% квартир. Соответственно инвестору легче выстроить стратегию перепродажи квартиры: он может сделать ставку на выкуп студий или наиболее ликвидных двухкомнатных квартир (об этом далее).

Однако и медлить с выбором нельзя, так как сами застройщики, обнаруживая высокий спрос на новый объект, часто быстро пересматривают ценники в сторону повышения. За несколько недель продаж или бронирования квадрат может подорожать на 5-10%. Помимо этого, в Новой Москве не так часто появляются новые жилые комплексы, поэтому на этапе котлована обычно можно приобрести квартиру не в новом проекте, а в новом корпусе реализуемого проекта.

 «В таком положении дел есть плюсы для инвестора, – считает Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»). – Эффективнее продать квартиру в жилом комплексе, часть которого уже построена и заселена, чем, условно говоря, площадку в чистом поле. Большой проект с завершенными очередями «помогает» инвестору продавать его объект: он служит витриной для потенциального покупателя, который может оценить архитектурные решения, дизайн помещений, благоустройство территорий. В крупном комплексе, где уже появились новоселы, есть ощущение жизни – работают коворкинги, кафе, магазины, салоны красоты, на спортивных площадках можно встретить любителей спорта, на детских площадках играют дети, в зонах экопосадок среди арт-объектов прогуливаются соседи. Такой комплекс по определению будет более привлекательным для потенциальных покупателей».

На фоне замедления активности застройщиков новые корпуса на рынке появляются нечасто. Так, в I полугодии начались продажи новых корпусов на начальном этапе в ЖК «Скандинавия», «Саларьево Парк», «Южное Бунино», «Кленовые аллеи», «Первый Московский», «Позитив», «Остафьево». Поэтому инвестору лучше отслеживать новинки местного рынка. Еще реже появляются в продаже новые проекты, хотя в августе началась реализация нового ЖК «Прокшино» от ГК «А101».

Приобретаем ходовой вариант квартиры

Особенности на рынке новостроек Новой Москвы есть и с точки зрения выбора квартиры для перепродажи. Если в «старой» Москве спрос смещен в сторону двухкомнатных квартир, то в Новой Москве у покупательской аудитории вкусы более разнообразные. Здесь наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры евроформата, однокомнатные классические квартиры и студии.

Из этих вариантов лучше выбирать наиболее ликвидные. В частности, пользуются повышенным спросом объекты с природными видами. В таких квартирах жители ощущают себя за городом и реализуют одно из главных устремлений в выборе жилья в Новой Москве – экологическое.

С точки зрения отделки спрос на квартиры в Новой Москве распределяется примерно поровну с превалированием финишной отделки (60% проданных объектов). Однако приобретая более доступный по цене вариант без отделки или в формате white box, инвестор сохраняет возможность маневрировать ценой, когда придет время перепродавать объект и конкурировать с другими продавцами.

Ориентируемся на МКАД

Большинство покупателей квартир в Новой Москве по-прежнему тесно связаны со «старой» Москвой. Прежде всего речь идет о работе, но у многих новомосковских новоселов остаются в пределах МКАД родственники, друзья, а также привычные излюбленные места для посещений – парки, театры, рестораны. Поэтому есть жесткая зависимость между уровнем цен в новостройке в ТиНАО и её удаленностью от МКАД. Чем ближе к МКАД, тем выше цены. Фактически это отражает географическое распределение спроса.

По подсчетам экспертов «Метриум», 97% предложения новостроек в Новой Москве сосредоточены в Новомосковском административном округе. Однако это не значит, что все новостройки близки к МКАД.

В радиусе 5 км (около 5-10 минут езды) от московской кольцевой автомобильной дороги идет реализация только 8 жилых комплексов: «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Москва А101», «Новая Звезда», «Аквилон Парк», «Саларьево Парк», «Позитив», «Румянцево Парк». При этом лучше ориентироваться на жилые комплексы, имеющие удобный выезд на Калужское или Киевское шоссе.

Ищем ближайшее метро

Поскольку связи жителей Новой Москвы со «старой» Москвой не ослабевают, с точки зрения ликвидности остается важной близость метро от жилого комплекса. Именно развитие сети метрополитена среди прочих факторов способствовало росту средней стоимости квадратного метра в Новой Москве в последние два года, когда были продлены желтая и красная ветки метро.

Станции метрополитена в шаговой доступности (то есть в пределах 5-10 минутах ходьбы) – относительная редкость для рынка жилых комплексов в ТиНАО: «Румяцнево парк» рядом с метро «Румянцево», «Москвичка» возле метро «Коммунарка», «Саларьево Парк» у метро «Саларьево» и «Филатов Луг», «Городские Истории» и «Переделкино Ближнее» рядом со станцией «Рассказовка», ЖК «Прокшино» в 500 метрах от станции метро «Прокшино». В среднем же дорога до ближайшей станции метро занимает более 15 минут.

При этом инвестору лучше ориентироваться не на имеющиеся станции метро, а на перспективные. Дело в том, что цены (даже стартовые) в жилых комплексах рядом с готовыми станциями метро уже содержат «компонент» улучшенной транспортной доступности, то есть застройщики при определении цены учли этот фактор. Такая же практика есть и в жилых комплексах рядом с перспективными станциями, но все равно информационный ажиотаж в момент открытия этих узлов может привести к дополнительной капитализации новостройки.

С этой точки зрения в Новой Москве есть привлекательные объекты. Прежде всего, в 2023 году планируется открытие новой станции метро «Новомосковская» (также известная под названием «Потапово»), которая продлит Сокольническую ветку от метро «Коммунарка». Недалеко от этой станции также находятся ЖК «Скандинавия» (район Юг), «Белые ночи» и «Бунинские луга».

Помимо этого, в Новую Москву пройдет новая ветка Коммунарской линии метро, которая свяжет станцию «Академическая» со Троицком. В ее ближнюю зону действия попадают «Аквилон Парк» (м. «Мамыри»), «Скандинавия» и «Москва А101» (м. «Бачуринская»), Новые Ватутинки и Russian Design District (м. «Ватутинки»).

Подсчитываем детские сады и школы

Наличие собственной инфраструктуры – это практически must have ликвидного жилого комплекса в Новой Москве. Если в старых границах столицы застройщик может опираться на давно созданную инфраструктуру жилого района, то в Новой Москве ответственные застройщики создают с нуля социальные объекты. Однако так происходит далеко не во всех жилых комплексах, поэтому при поиске ЖК для инвестирования обязательно нужно делать ставку на проекты с собственными школами, детскими садами, коммерческой недвижимостью и т.п.

Часто хорошо обеспечены социальными объектами проекты ГК «А101». К примеру, в ЖК «Скандинавия» помимо частных детских садов есть детский сад «Волшебная долина» (220 мест), детский сад «101 далматинец» (на 325 мест) и школа на 1 775 мест, осенью начнется строительство школы «Энергия» на 1 325 учеников. В ЖК «Испанские кварталы» два детских сада «Белый кролик» и «Солнечная страна» в сумме на 570 воспитанников, школа «Логика» на 1 300 учеников и проектируемый образовательный центр в рамках второго района жилого комплекса (детский сад на 220 малышей и школа на 1 100 учеников).

В других проектах новостроек, помимо школ и детских садов, предусмотрены образовательные и спортивные центры. К примеру, в культурно-образовательном кластере Russian Design District (Группа Родина) будет открыт Центр художественной гимнастики Ирины Винер и Академия единоборств Fight Nights под управлением Камила Гаджиева, Школа танцев, Школой йоги и здорового питания, Школа дизайна и технологий, Школа моды, а также различные творческие студии и мастерские.

«Инвестор должен понимать, что основная покупательская аудитория на рынке Новой Москвы – это семьи, поэтому важным условием ликвидности ЖК является его ориентированность на семью, – говорит Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Сейчас особенно актуален вопрос развития семьи и детей. За этим – успешное будущее. Соответственно сверхзадача девелоперского проекта – создать экосистему, где этого можно достичь. В рамках нашего культурно-образовательного кластера мы ведем ребенка с самого раннего возраста – сначала принимаем в детский сад, потом в школу, одновременно открываем возможности культурного и физического развития в секциях или спортшколах. Затем наступает черёд профессионального образования, причём актуального, востребованного в будущем, для получения которого также предусматривается отдельная площадка. Следом – даем возможность найти работу в ведущих компаниях мира. В итоге люди получают все ресурсы для всестороннего развития в шаговой доступности от дома. Безусловно, такой продукт будет привлекателен для инвестиций».

«Вложения в новостройку в Новой Москве на стадии котлована может принести инвестору высокий доход, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Прирост цены оценивается в среднем в 20-40% по сравнению со стартовым уровнем. Однако основным риском вложений в местные новостройки является высокая конкуренция. Жилые комплексы в Новой Москве отличаются большим масштабом и насчитывают тысячи квартир. Инвестор должен понимать, что конкурировать ему придется как с застройщиками (которые грамотно регулируют структуру предложения и цены), так и с другими инвесторами. Поэтому к выбору проекта и квартиры нужно подходить особенно тщательно, отдавая предпочтение наиболее ликвидным вариантам». 

Группа Родина – девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District – объявляет о повышении цен в проекте. Минимальная стоимость студии выросла до 4,6 млн, однокомнатной квартиры – до 5,53 млн, двухкомнатной – до 7,5 млн, трёхкомнатной – до 8 млн рублей. Рост цен вызван высоким спросом, а также прогрессом на стройплощадке проекта.

15 августа состоялось повышение цен в культурно-образовательном кластере Russian Design District. Изменение цен затронуло все типы квартир. Студии выросли в цене на 11-13%, однокомнатные квартиры – на 7-10%, двухкомнатные квартиры – на 5-7%, трехкомнатные квартиры – на 3-4%, четырехкомнатные квартиры – на 1%.

Минимальная стоимость однокомнатной квартиры увеличилась до 4,6 млн рублей (26 кв.м), а максимальная – до 6,1 млн рублей (39 кв.м). Однокомнатные квартиры подорожали до 5,5 млн (33 кв.м) и 6,9 млн рублей (41 кв.м); двухкомнатные – до 7,5 млн (49 кв.м.) и 7,8 млн рублей (74 кв.м); трехкомнатные – до 8 млн (52 кв.м) и 13 млн рублей (79 кв.м); четырехкомнатные – до 12,7 млн рублей (89 кв.м) и 13 млн рублей (89 кв.м).

«Активный рост цен вызван повышенным спросом, который мы наблюдаем после снятия карантинных ограничений, – говорит Ксения Юрьева, коммерческий директор Группы Родина. – Помимо этого, стимулирует покупателей субсидированная ипотека. На этом фоне мы получили огромное число заявок. При этом активно продолжалось строительство жилого комплекса, то есть повышается капитализация проекта. Третий корпус уже поднялся до двенадцатого этажа. Мы предполагаем, средняя стоимость жилья в культурно-образовательном кластере RDD будет возрастать на 1% в месяц».

В Russian Design District активно продолжаются строительные работы. В секции «3а» построен 11 этаж, в секции «3b» завершен монтаж 12 этажа (корпус 3). В секциях «4а» и «4c» возводится четвертый этаж. В секциях «2а», «2b» и «2с» ведутся работы на уровне фундамента будущего корпуса 2.  

Два предыдущих года – 2019 и 2018 – стали временем самого стремительного роста цен на новостройки Москвы за последние пять лет. По подсчетам экспертов «Метриум», средний квадрат в комплексах массового сегмента за этот период вырос в цене на 18%, а в бизнес-классе – на 15%. При этом в некоторых округах Москвы новостройки подорожали еще сильнее, а в других цены практически не изменились.

В посткризисный период цены на столичные новостройки преимущественно стагнировали. Короткие периоды роста сменялись длительным снижением. Однако с 2018 года стоимость «квадрата» начала резко возрастать, причем во всех сегментах рынка. В наиболее крупных секторах московского рынка новостроек ситуация была следующей. В массовом сегменте средняя цена квадратного метра увеличилась с июня 2018 года (154 тыс. рублей) к июню 2020 года (182 тыс. рублей) на 18%. В бизнес-классе «квадрат» за аналогичный период вырос в цене с 226 тыс. рублей до 259 тыс. рублей (на 15%).

Однако география роста цен в этот период была неравномерной. В некоторых округах Москвы цены выросли заметнее, чем в среднем по городу. Так, в массовом сегменте «рекордсменом» по динамике цен стал Западный АО, где «квадрат» за два года подорожал с 159 тыс. рублей до 201 тыс. рублей (на 26,4%). За ним следует Восточной АО. Здесь показатель увеличился с 165 тыс. рублей до 208 тыс. рублей (26%). Заметно выросли цены в Северном АО, где массовые новостройки подорожали со 168 тыс. рублей до 209 тыс. рублей (24%). Причем сейчас цена в САО – самая высокая среди других округов на рынке новостроек Москвы.

«В последние пять лет активность застройщиков ЖК комфорт-класса в значительной мере была сосредоточена на севере Москвы, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Здесь поступило в продажу немало ликвидных проектов комфорт-класса, которые оказались очень востребованными клиентами. Именно поэтому их застройщики проводили достаточно агрессивную ценовую политику, что привело к увеличению местных расценок. Сыграло роль и повышение качества городской среды в этих локациях – сокращение площади промзон и улучшение благоустройства».

Наиболее сдержанная динамика цен наблюдалась в последние два года в Северо-Восточном АО и Юго-Западном АО. В СВАО средний квадрат вообще практически не подорожал, сохранившись на уровне 174 тыс. рублей. В ЮЗАО цена повысилась с 146 тыс. рублей до 161 тыс. рублей (10%).

В бизнес-классе в целом наблюдалась такая же тенденция, хотя округов со сдержанным ростом цен было больше. Одинаково высоким оказалось повышение цен в ЗАО и ЮАО: в ЗАО квадрат подорожал с 212 тыс. до 270 тыс. рублей, а в ЮАО – с 225 тыс. до 285 тыс. рублей (по 27%).  Следующим по динамике цен оказался САО, где цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса выросла с 234 тыс. рублей до 285 тыс. рублей (22%).

«Если говорить о Южном административном округе, то в нём новостройки бизнес-класса появлялись и раньше, – отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Но в последние годы застройщики начали активно осваивать прибрежную линию Москвы-реки в этом округе, где началась реализация очень востребованных покупателями проектов. Сейчас многие из них вышли на «зрелую» или завершающую стадию строительства, что и обусловило их высокий уровень цен».

Единственный столичный округ, в котором за последние два года произошло снижение, а не рост цен, – Северо-Западный. В СЗАО средний квадрат подешевел с 236 тыс. до 228 тыс. рублей (–3%). Совсем небольшой рост цен произошел в Восточном и Юго-Восточном административных округах. В ВАО средняя стоимость квадратного метра увеличилась с 230 тыс. до 236 тыс. рублей, а в ЮВАО – с 209 тыс. рублей до 216 тыс. рублей (в обоих округах рост составил 3%).

«Как на рынке массовых новостроек, так и в бизнес-классе высокий рост цен показали САО и ЗАО, – резюмирует Мария Литинецкая. – На мой взгляд, это одни из самых перспективных районов для развития. Сейчас застройщики активно занимаются проектами в этих округах, так как, с одной стороны, в последние годы улучшилась их транспортная доступность благодаря открытию метро, а, с другой стороны, повышается качество среды, в том числе экологической, за счет сокращения площади промзон. Именно поэтому здесь наблюдается отчетливый рост цен».

Принцип «моя хата с краю» – не лучший способ решения проблем в многоквартирном доме. Владельцев жилья объединяет общее имущество: лифты, чердаки и подвалы, система отопления, водоотведения, водоснабжения и газоснабжения, места общего пользования, придомовая территория и т. д. И именно от собственников квартир зависит, будет ли все это хозяйство содержаться в чистоте и порядке или превратится в «авгиевы конюшни». Эксперты компании «Метриум» рассказали о возможных способах управления домов и определили плюсы и минусы разных подходов.

По закону владельцы квартир должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Основных вариантов всего три: нанять управляющую компанию (УК), сформировать товарищество собственников жилья (ТСЖ) или иной потребительский кооператив и, наконец, заняться управлением собственноручно. Последняя опция возможна только в том случае, если количество квартир в доме не превышает тридцати, поэтому она встречается гораздо реже. При этом собственники могут изменить модель управления: путь назад открыт, но затруднен бюрократическими проволочками. Поэтому лучше не искать подходящий вариант методом проб и ошибок, а сразу вникнуть в особенности каждого способа.

Кесарю кесарево

Навести порядок в доме может специализированная организация – управляющая компания, деятельность которой лицензируется государством и регулируется законодательством. УК должна отвечать целому ряду требований: обладать материально-технической базой, кадровыми ресурсами (электрики, сантехники, инженеры и т. д.) и нежилым помещением для размещения офиса и технических служб. Кроме того, руководящий состав организации обязан пройти повышение квалификации в соответствующей сфере. Иными словами, УК – это профессиональный управляющий общедомовым хозяйством. Отсюда вытекают ее основные преимущества: качественное оказание профильных услуг и государственный контроль над деятельностью организации. В идеале жильцы могут раз и навсегда забыть о проблемах, связанных с обслуживанием жилищно-коммунального хозяйства, передав его в надежные руки.

Управляющие компании не лишены и минусов, в числе которых может быть несвоевременное устранение проблем из-за большого количества объектов под управлением, а также прямая заинтересованность в расширении перечня услуг и повышении тарифов. Перечисленные недостатки могут и не коснуться жителей дома, находящегося под управлением УК. Многое зависит от конкретной компании, в том числе от того, связана ли она с застройщиком данного жилого комплекса или представляет собой независимую организацию.

На связи с застройщиком

Как правило, крупнейшие застройщики имеют аффилированные управляющие компании. То есть девелопер не уходит с построенного объекта после выдачи ключей, а продолжает курировать его, решая вопросы, возникающие во время эксплуатации. По сравнению с независимыми УК у таких организаций есть очевидные плюсы.

Первое преимущество – доскональное знание объекта. Зачастую управляющая компания привлекается девелопером на начальной стадии строительства, благодаря чему ее сотрудники посвящены во все детали и нюансы проекта.

Второе преимущество – заинтересованность застройщика в высоком уровне обслуживания. Авторитетные девелоперы стремятся к тому, чтобы их портфель пополнялся качественными проектами, – это залог успешных продаж в дальнейшем. Поэтому аффилированные УК стремятся поддерживать максимально комфортные условия проживания: содержат в чистоте места общего пользования, идут на контакт с жильцами, оперативно реагируют на возникшие проблемы и т. д. Причем при неудовлетворительных результатах собственники жилья могут обратиться не только в государственные органы, но и к девелоперу.

Основной недостаток таких УК перед независимыми организациями связан с тем, что покупатель квартиры в новостройке вместе с актом приема-передачи обычно должен подписать и договор с аффилированной компанией как минимум на год. Вместе с тем не каждый застройщик исполняет свои обязательства добросовестно и при этом может препятствовать инициативе жильцов сменить управляющую организацию. Именно поэтому еще на этапе выбора новостройки стоит изучить реализованные проекты девелопера и поинтересоваться, насколько ответственно УК относится к управлению общедомовым имуществом.

Преимущества и недостатки не связанной с застройщиком управляющей компании в первую очередь зависят от того, как давно она работает на рынке. Если УК новая, она старается набрать пул клиентов за счет невысоких цен, что в итоге приводит к низкому уровню обслуживания каждой новостройки ввиду больших объемов и отсутствия опыта. Кроме того, надо учитывать, что не каждая организация в состоянии обслуживать дом, оснащенный инновационными технологиями, поэтому поиск подходящей компании может занять определенное количество времени.

Своими руками

Жильцы многоквартирного дома вправе создать товарищество собственников жилья, чтобы совместно управлять общим имуществом. ТСЖ является юридическим лицом, но в отличие от УК работает на некоммерческой основе. Это добровольное объединение жителей дома, которое создается по решению общего собрания. ТСЖ не располагает собственной технической базой и штатом специалистов: оно заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг (в том числе с УК) и подрядными организациями для выполнения ремонтных работ и сервисного обслуживания дома. Помимо этого, в круг обязанностей товарищества входит планирование бюджета и контроль над целевым использованием средств, расчет и взимание квартплаты с жильцов, привлечение кредитов, сдача в аренду нежилых помещений в доме и т. д.

Основные плюсы ТСЖ связаны с личной вовлеченностью каждого жителя в процесс принятия стратегических решений по управлению общим имуществом. Финансовые операции прозрачны, а при грамотном управлении жильцы могут получать дополнительный доход от сдачи в аренду нежилых помещений, размещения рекламы на фасадах и т. д. Кроме того, все усилия ТСЖ сконцентрированы на одном-единственном объекте, а значит возникшая проблема будет устранена максимально оперативно.

К минусам товарищества можно отнести непрофессионализм руководящего органа, а также более высокую стоимость услуг подрядных организаций – однако жильцы самостоятельно выбирают поставщика услуг, руководствуясь собственной выгодой. Кроме того, многое зависит от личных качеств руководителей, в частности, от порядочности в вопросах расходования денежных средств.

Нужно ли выбирать?

На практике жители дома вправе выбрать компромиссный вариант, который позволяет отчасти нивелировать недостатки существующих способов управления домом. Собственники могут через ТСЖ заключить договор с УК, полностью передав последней функции управления, а также обязанность по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества и предоставлению коммунальных услуг. В этом случае роль правления товарищества будет ограничена контролем за действиями УК, однако жильцы смогут рассчитывать на более оперативную связь с УК по возникающим вопросам, отдав бразды правления профессионалам своего дела.

«Выбор формы управления домом во многом зависит от масштаба застройки, специфики проекта и репутации застройщика, – считает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Например, свои подводные камни есть в управлении точечными объектами. Бывает, что основная цель зависимой УК – это только принятие объекта и передача его жильцам, а обслуживание и решение возникших вопросов отходит на второй план. Соответственно, компания будет работать только для того, чтобы «продержаться» определенный период и потом уйти. Помимо этого, аффилированная компания может закрыть глаза на некоторые недостатки введенного в эксплуатацию объекта, что делает его передачу не совсем объективной. В масштабных проектах с несколькими очередями риск столкнуться с подобной схемой гораздо ниже, однако многое зависит от благонадежности застройщика.

При этом не стоит забывать, что для отказа от услуг старой УК необходимо найти вескую причину, а также доказать, что работы предоставляются не в полном объеме. Тем не менее, часто все эти «рокировки» оказываются бесполезными, поскольку на смену вновь приходит другая неэффективная компания. С ТСЖ ситуация аналогичная: формировать товарищество имеет смысл только в том случае, если в его правление войдут честные и инициативные люди с необходимыми профессиональными навыками. Поэтому, чтобы не «рубить сплеча», стоит сначала провести анализ работы управляющих компаний города, и лишь потом принимать решение».

На рынке новостроек Новой Москвы выход новых проектов происходит не так часто, но это не значит, что инвесторы не смогут найти здесь привлекательный и доходный проект для вложений. Аналитики компании «Метриум» проанализировали пять новых проектов новостроек, которые появились в продаже на рынке Новой Москвы за последние полтора года, с точки зрения их инвестиционной привлекательности.

Какие проекты наиболее привлекательны для инвестиций

С начала 2019 года на рынке новостроек Новой Москвы начались продажи пяти проектов. Два из них – жилые комплексы бизнес-класса Russian Design District и homecity, еще три – ЖК комфорт-класса «Середнёвский лес», «Аквилон Park», «Алхимово». Эксперты «Метриум» проанализировали их на основе шести критериев ликвидности (уровень цен, транспортная доступность, удаленность от центра Москвы, обеспеченность собственной инфраструктурой, окружение, масштаб деятельности девелопера) и выделили наиболее перспективные для вложений новостройки. С детальным описанием методики можно ознакомиться ниже*.

На первом месте оказался жилой комплекс Russian Design District (девелопер – Группа Родина), который возводится недалеко от Калужского шоссе, в районе поселения Ватутинки. Проект набрал 51 балл или 66% от максимально возможного. Russian Design District отличает доступный для бизнес-класса уровень цен (135 тыс. рублей за кв. м), а также очень высокая обеспеченность собственной инфраструктурой. Помимо детского сада и общеобразовательной школы, в проекте предусмотрены Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академия единоборств Fight Nights, Школа танцев, Школа йоги и здорового питания, Школа дизайна и технологий DATA, Школа моды, Школа живописи, Школа кибертехнологий и искусственного интеллекта, а также различные творческие студии и мастерские.

При этом проект имеет хорошее окружение – рядом есть район с поликлиникой, школой, детским садом, а в шаговой доступности находится крупный лесопарк, преображенный в прогулочно-тренировочный эко-массив. Минимальная стоимость квартиры в проекте составляет сейчас 4,5 млн рублей (35 кв. м).

«Для успешного проекта застройки в Новой Москве мы считаем абсолютным приоритетом создание полноценной экосистемы для жизни, – говорит Владимир Щекин, совладелец Группы Родина. – Именно поэтому в Russian Design District мы предусмотрели максимум ресурсов для развития личности – спорт, карьера, отдых, культура. Жители кластера не будут зависеть от поездок в «старую» Москву и при этом получат все преимущества загородного формата жизни, потому что комплекс окружен лесопарком и рекой. Мы уже сейчас наблюдаем высокий интерес к нашему проекту со стороны инвесторов».

На втором месте – проект homecity (застройщик – PPF Real Estate Russia) в поселении Московский, который набрал 47 очков (61%). Средняя стоимость квадратного метра составляет 155 тыс. рублей, что ненамного ниже, чем в среднем по рынку новостроек бизнес-класса. Сильная сторона комплекса – транспортная доступность. В 10 минутах пешком находится станция метро «Румянцево», в 2 километрах – МКАД. Также в проекте предусмотрены собственные детский сад, школа, подземный паркинг, футбольное поле, площадка для выгула собак и т. п. Жилой комплекс расположен на границе Говоровского леса (120 га), который уже включен в городскую программу по благоустройству и совсем скоро здесь появятся велодорожки, детские площадки и зоны отдыха. Рядом находятся бизнес-парки, резидентам которых может быть интересна покупка жилья поблизости, что важно для инвесторов. Минимальная стоимость квартиры в проекте homecity – 6,2 млн рублей за квартиру площадью 38 кв. м.

Наконец, третий новый проект новомосковского рынка новостроек – «Аквилон Park» («Аквилон Инвест»). Суммарный балл – 37 (48% от максимального). Проект дороже большинства ближайших конкурентов в локации, средняя стоимость квадратного метра составляет 173 тыс. рублей. Новостройка обладает минимально необходимой инфраструктурой (детский сад, школа, паркинг). В 20 минутах ходьбы находится станция МЦД «Силикатная», от которой можно добраться до центра за 55 минут. Минимальная стоимость квартиры – 5,4 млн рублей за студию площадью 26,6 кв. м.

«В Новой Москве проекты застройки появляются не так часто, хотя на ТиНАО приходится больше трети заключенных в Большой Москве ДДУ, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это значит, что практически любой проект может быть интересен для инвестора ввиду высокой ликвидности местного жилья. В то же время новомосковский рынок более сложный, хотя бы даже исходя из географической специфики. Местные проекты часто очень сильно различаются по качественному уровню (расположение, обеспеченность инфраструктурой, благоустройство). Поэтому к выбору инвестиционно привлекательной новостройки нужно подходить очень тщательно».

*Как мы анализируем инвестиционную привлекательность новостроек в Новой Москве

1. Цена

Чем ниже стартовая цена в новостройке, тем лучше. Сравнивается средняя стоимость квадратного метра в новом проекте со средней ценой по ближайшим конкурентам. Чем больше ценовая разница, тем выше балл. Если различие оценивается в 25% и больше, то максимальный балл 5, если до 5% – 1 балл.

1. Транспортная доступность

Этот критерий фактически имеет два измерения. С одной стороны, эксперты оценивают близость к метро. Чем меньше минут в пути затрачивается по дороге от дома до ближайшей станции, тем выше балл. При этом учитываются ближайшие станции железной дороги и МЦД, но за них начисляется 50% от балла, который был бы получен при таком же удалении от метро. Также шкала учитывает возможные большие расстояния между жилым комплексом и ближайшим транспортным узлом, характерные для Новой Москвы. Поэтому высшие баллы присуждаются за шаговую (по новомосковским меркам) доступность (до 10 мин пешком – 5 баллов, до 20 мин пешком – 4 балла), а остальные – за доступность на общественном транспорте (10-15 мин – 3 балла, 15-25 мин – 2 балла, более 25 мин – 1 балл).

С другой стороны, учитывается расположение относительно МКАД – границы «старой» Москвы. Максимальный балл – за самую высокую доступность (5 минут и меньше), а минимальный (1 балл) – за 20-25 минут езды и больше.

1. Удаленность от центра Москвы

Чем ближе жилой комплекс к центру, тем лучше. При поездке на общественном транспорте или автомобиле в 30 мин и менее до Садового кольца (на авто) или любой станции Кольцевой линии (общественным транспортом) присуждается максимальный балл (5). Минимальный балл (1) засчитывается за дорогу в 60 минут и более. Если путь на авто или на общественном транспорте занимает различное время (скажем, на общественном транспорте – 35 минут, а на машине – 50 минут), то оценка дается по более благоприятному маршруту.

1. Инфраструктура

Оценивается прежде всего инфраструктура, входящая в состав жилого комплекса, потому что для Новой Москвы характерна изолированность новых районов от других жилых массивов со сложившейся инфраструктурой. За собственные объекты начисляются баллы, наивысший – за социальные. Также учитывается дополнительная инфраструктура, которая в Москве может быть в соседнем районе, а в Новой Москве – и вовсе отсутствовать (спорткомплексы, концертно-выставочные залы, спортивные школы и т. п.).

1. Окружение

Наивысший балл дается за соседство со сложившимся жилым районом (где, как правило, есть вся необходимая для жизни коммерческая и социальная инфраструктура). Очки начисляются за благоустроенные природные территории, курортные зоны, деловые кластеры. Меньший балл дается за неблагоустроенные территории (лес, поле, крупный водоем). Один балл начисляется за соседство с СНТ или КП – это гарантия того, что на их месте не построят другой жилой комплекс. Снимаются баллы за соседство с железнодорожной линией, промзоной, кладбищем и аэропортом.

1. Масштаб деятельности застройщика

Масштаб деятельности застройщика косвенно указывает на уровень его надежности. Эксперты «Метриум» присуждают баллы за наибольшую площадь застройки в Новой Москве (что свидетельствует о наличии опыта работы на локальном рынке у девелопера) на основе рейтинга застройщиков Новой Москвы, который также составляется аналитиками компании.

Максимальный рейтинг – 77 баллов. Это возможный уровень оценки гипотетически идеального для вложений проекта. С ним соотносятся итоговые баллы участников рейтинга, что помогает оценить качество проектов.

В I полугодии предложение новостроек премиум-класса на начальном этапе строительства в Москве сократилось на 74%, подсчитали аналитики «Метриум». Доля квартир в премиальных новостройках на котловане составляет сейчас 9%, хотя в конце 2019 года такие варианты составляли треть предложения. Сейчас на раннем этапе на выбор у покупателей менее 240 квартир.

По подсчетам экспертов «Метриум», в конце I полугодия на рынке новостроек премиум-класса насчитывалось 63 проекта, в которых были представлены 2,5 тыс. квартир и апартаментов. С начала года предложение таких объектов сократилось на 14%.

При этом аналитики отметили резкое сокращение выбора объектов на раннем этапе строительства, которое обычно характеризируется самым низким уровнем цен. Если в декабре 2019 года в продаже были представлены более 900 квартир в новостройках на этапе котлована, то сейчас количество таких вариантов жилья снизилось до 236, то есть на 74%.

Доля продаваемых квартир и апартаментов премиум-класса на этапе котлована всегда была значительной. В середине 2018 года на котлован приходилось 43% предложения, в середине 2019 года – 38%, а сейчас только 9%.

«Одна из причин снижения предложения на рынке премиальных новостроек – низкая активность девелоперов, – рассказывает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер клубного комплекса апартаментов «Данилов дом»). – За полгода начались продажи только в двух проектах. Застройщики с осторожностью оценивают перспективы развития рынка в условиях кризиса и возможных новых ограничительных мер осенью, поэтому начинать продажи не рискуют. Другие комплексы в силу объективных причин переходят на более высокую стадию строительной готовности».

По подсчетам экспертов «Метриум», сейчас наиболее значительная доля премиальных квартир сосредоточена в комплексах, в которых идет строительство этажей (44% рынка). За ними следуют объекты, где идут отделочные работы (25%). Значителен и удельный вес готовых зданий (22%). Между тем полгода назад превалировало предложение на ранней стадии строительства (30% рынка), тогда как на другие этапы приходилось по 22-24% лотов.

«Сокращение предложения на раннем этапе – это плохой сигнал для инвесторов и клиентов, ориентированных на минимизацию бюджета покупки, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В премиум-классе стоимость жилья на раннем этапе строительства примерно на 20-30% ниже, чем в объектах на зрелой стадии готовности. Соответственно на покупку котлована ориентированы клиенты, стремящиеся получить максимальную выгоду от перепродажи (инвесторы), а также обычные покупатели, желающие сохранить больше средств в семейном бюджете. Для них возникает своеобразный дефицит предложения. Впрочем, рынок премиальных новостроек весьма разнообразен, и покупателям стоит обратить внимание на проекты не в центре, а в сравнительно удаленных локациях (скажем, в Раменках), где можно найти качественные и достойные новостройки по более доступным ценам».

Новой Москве 7 лет, и её архитектурный облик становится всё более отчетливым. Новые социальные объекты – административный центр в Коммунарке, деловой квартал Neopolis, бизнес-парк Comcity, школа «Летово» – стали яркими образцами современной архитектуры. Однако жилая застройка развивается пока скорее хаотично. Эксперты «Метриум» рассказывают об основных проблемах её эволюции и примерах их решения.

По данным аналитиков «Метриум», в Новой Москве идёт реализация 29 жилых комплексов. С одной стороны, у них нет единой архитектурной концепции, и их облик определяется застройщиками произвольно. С другой стороны, многие из них имеют схожие проблемы: высокая плотность застройки, непропорционально высокая этажность, ограниченность архитектурных форм и типовые дизайнерские решения.

Больше «квадратов», меньше земли

Восемь лет назад Новая Москва мыслилась как малоэтажное ответвление столичной агломерации, которое станет альтернативным центром социальной, экономической и даже административно-политической жизни (была идея создать правительственный кластер на присоединенных территориях). Однако на практике за Новой Москвой закрепилась преимущественно «жилая» функция. С 2012 года в ТиНАО было построено 13 млн кв.м жилья и 70 социальных объектов.

Для Новой Москвы, как и для всей территории столицы, действует единая норма застройки – до 25 тыс. кв.м на гектар. Поэтому большинство реализуемых здесь проектов отличается высокой плотностью, сравнимой с застройкой спальных районов Москвы.

Такая ситуация порождает специфический архитектурный облик новых жилых кварталов в ТиНАО, которые больше похожи на застройку в пределах МКАД. В таких объектах значительная часть территории отводится под жилые здания, инфраструктурные объекты и парковочные места, а для озеленения и рекреационных пространств остается мало места. Именно поэтому значительный объём зданий в Новой Москве контрастирует с полями, лесами или старой дачной застройкой. В среднем на каждый проект застройки приходится от 1 тыс. до 3 тыс. квартир.

Однако в Новой Москве есть проекты, которые отличаются невысокой плотностью застройки. К примеру, недавно на Калужском шоссе в районе Ватутинок началась реализация культурно-образовательного кластера Russian Design District (RDD). Комплекс будет состоять из девяти корпусов, в которых всего насчитывается 715 квартир. При этом площадь участка застройки – 4,4 га.

Всё выше и выше

Максимизация прибыли на ограниченном по площади участке приводит не только к увеличению масштаба застройки, но и её высотности. По данным «Метриум», в I квартале доля рынка малоэтажных домов (до 3 этажей) в Новой Москве составила всего 1,3%, а среднеэтажных (6-9 этажей) – 6% На многоэтажную застройку (от 10 этажей и выше) приходится 93% всего строительства в новых проектах. В отдельных жилых комплексах высота некоторых корпусов достигает 25-26 этажей.

Большая доля высокоэтажных домов обуславливает однообразие архитектурного ландшафта Новой Москвы. Вместо пригородного формата застройки, представленного индивидуальными домовладениями, таунхаусами или малоэтажными районами, новые жилые массивы здесь больше напоминают «города-острова», врезающиеся в природную среду. Соответственно, у жителей многоэтажных районов нет ощущения того, что они находятся за пределами мегаполиса – вокруг та же обстановка, как и в любом спальном районе «старой» Москвы, что ослабляет «экологическое» конкурентное преимущество Новой Москвы.

Тем не менее в ТиНАО есть проекты, представляющие некоторые альтернативы массовому высотному строительству. К примеру, малоэтажные комплексы «Квартал у леса» и «Борисоглебское» (высота до 3 этажей), а также среднеэтажные проекты, такие как «Дубровка» (до 8 этажей).

Еще одно решение – это создание мультиформатных проектов, предполагающих корпуса разной этажности. К примеру, в ЖК «Ново-Никольское» есть коттеджи, дуплексы, таунхаусы, малоэтажные дома (до 3 этажей) и среднеэтажные здания (до 9 этажей). Еще одна вариация на эту тему – это корпуса с разными секциями по количеству этажей. Такой подход позволяет найти компромисс с высотностью и устранить визуальный «гигантизм» здания. К примеру, в комплексе homecity в районе м. «Румянцево» от девелоперской компании PPF Real Estate Russia корпуса состоят из шести- и девятиэтажных секций, которые чередуются друг с другом. Всего пять корпусов, и они обращены дворами к пешеходному бульвару, пересекающему квартал.

Эффект «колодца»

Высокая плотность застройки порождает однообразие архитектурных форм в жилых комплексах. Практически всегда корпуса домов исполнены в виде прямоугольных параллелепипедов, строго обращенных к осевой линии участка застройки либо параллельно, либо перпендикулярно. В этом отношении многие новые кварталы Новой Москвы унаследовали советские принципы построения «спальных» районов.

«Прямоугольники» секций или корпусов при этом практически всегда образуют три конфигурации: отдельно стоящий прямоугольный параллелепипед, а также П-образную или Г-образную формы. П-образные корпуса предусмотрены в 17 проектах новомосковских новостроек, а Г-образные – в 16 жилых комплексах. При этом отдельно стоящие прямоугольные корпуса встречаются реже, так как они меньше (12 проектов).

Лишь в немногих проектах застройщики разнообразят форму и размещение корпусов. К примеру, башенные корпуса есть в культурно-образовательном кластере Russian Design District, в ЖК «Скандинавия», «Первый Московский», «Новая Звезда», «Позитив».

Особенно интересны нестандартные решения по форме и размещению корпусов в проектах Russian Design District и ЖК «Новая Звезда». В RDD осевую линию квартала образует центральная магистраль, вдоль которой стоят корпуса. Однако один из корпусов расположен на второй линии от магистрали, что устраняет формальность в планировании кластера. По-разному взаимодействуют между собой и сами корпуса: одни из них приближены друг к другу, другие – сильно отдалены. Нет строгой симметрии в размещении относительно осевой линии магистрали: пять башен находятся по одну сторону дороги, а четыре – на противоположной, причем только три – на первой линии и один – на второй.

В ЖК «Новая Звезда» корпуса размещены под острым углом относительно осевой линии участка, причем этот угол разный для некоторых корпусов. Такой подход создает эффект динамизма пространства и устраняет «стандартность» в планировке многоэтажного района.

Стилистическая чересполосица

У жилой застройки в Новой Москве нет единого стилевого начала. Среди 28 проектов жилых комплексов можно найти абсолютно разные архитектурные модели. Есть практически типовые девятиэтажки постсоветской поры или их модификации, отличающиеся только разноцветной облицовкой. Часть домов сохранила популярную в 2000-е гг. облицовку кирпичом, чередующуюся с полосами монолитных бетонных перекрытий. В то же время можно найти ЖК со стилистическими чертами европейского минимализма (ЖК «Скандинавия», «Квартал у леса», homecity) или авангардными решениями (Russian Design District). С одной стороны, такое разнообразие даёт покупателю выбор. С другой стороны, по мере роста Новой Москвы её архитектурный облик может оказаться чрезмерно эклектичным.

 С этой точки зрения в поиске единой концепции для жилой застройки ТиНАО лучше опираться на опыт проектов с современной архитектурой. В частности, интересна практика культурно-образовательного кластера RDD. Для создания архитектурного и интерьерного облика каждого корпуса были приглашены разные творческие эксперты из мира дизайна, спорта и культуры, среди которых Валентин Юдашкин, Владимир Машков, Игорь Чапурин, Владимир Пирожков, Валерий Гергиев и многие другие. Хотя над обликом зданий работали разные люди, кластер RDD получил, с одной стороны, цельный стилистический облик, а с другой, каждый корпус сохранил индивидуальность формы, философию, концептуальность цветовых и фактурных решений.

«Наш опыт формирования архитектурной концепции культурно-образовательного кластера Russian Design District может быть распространен в масштабе Новой Москвы, – считает Владимир Щекин, совладелец Группы Родина. – С одной стороны, девелоперское сообщество вырабатывает общие подходы или направленность архитектуры жилых комплексов. Консенсус можно достичь, скажем, в том, чтобы все ориентировались на современную европейскую архитектуру, ведь большинство проектов в Москве так или иначе к ней тяготеют. С другой стороны, каждый проект будет отличаться детальными решениями в области цвета, формы, объема и других параметров. Так сохраняется пространство для индивидуального подхода, но и наводится порядок с застройкой Новой Москвы».

Типовые детали

На уровне отдельных элементов архитектуры в проектах на территории Новой Москвы пока не наблюдается большого разнообразия. Решения в освещении, остеклении, благоустройстве во многих жилых комплексах очень схожи.

К примеру, редко можно встретить нестандартные форматы окон, которые уже широко распространены в практике застройщиков в «старой» Москве. Угловое или панорамное остекление (не считая лоджий) встречаются в единичных проектах застройки. С этой точки зрения выделяется проект RDD, где не только в жилых помещениях много вариантов окон, но и коммерческие объекты на первых этажах башенных корпусов получат сплошное панорамное остекление, которое создает эффект парения основного объема здания над землей.

Благоустройство жилых комплексов также часто обходится без «архитектурных излишеств». К примеру, в ЖК «Аквилон Парк» стилобат Ш-образного корпуса объединен декоративной колоннадой, которая предваряет вход в закрытые дворы корпуса.

В проекте Russian Design District предполагается создание динамичного арт-пространства – ежегодно концепция оформления территории культурно-образовательного кластера будет меняться дизайнерами. На территории появятся муралы, арт-объекты, разные модели освещения т.п.

«Архитектурный облик Новой Москвы еще только формируется, и у девелоперского сообщества и властей еще есть шанс придать этому процессу какой-то упорядоченный ход, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В нашей стране богатый опыт строительства городов с нуля – вспомнить хотя бы привлечение немецкого архитектора Эрнста Мая для градостроительного планирования Магнитогорска в 1930-х гг. Возможно, некую общую архитектурную концепцию можно было разработать и для Новой Москвы с учетом мнения местных застройщиков и экономических реалий рынка жилья. Это позволит задать качественную планку, а также создаст единый облик, архитектурное «лицо» Новой Москвы».

Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты «старой» Москвы, которые появились в продаже во II квартале, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. На основе семи критериев ликвидности (уровень цен, транспортная доступность, окружение, масштаб и др.) были выделены наиболее перспективные для вложений новостройки.

Компания «Метриум» продолжает публикацию рейтинга наиболее привлекательных для инвестиций новинок рынка недвижимости Москвы. С детальным описанием методики можно ознакомиться в прошлом обзоре.  

Какие проекты II квартала наиболее привлекательны для инвестиций

Во II квартале на рынке новостроек старой Москвы, несмотря на режим самоизоляции и ухудшение экономической обстановки, в продаже появились семь проектов комфорт- и бизнес-класса, то есть на один комплекс меньше, чем в I квартале (объекты премиум- и элитного класса в рейтинге не рассматриваются в силу специфики инвестирования в них). При этом с точки зрения инвестиционной привлекательности они в целом были интереснее, чем проекты I квартала.

На этот раз первую позицию с равным количеством очков заняли сразу два «новичка» – жилой комплекс бизнес-класса «Настоящее» (Раменки) и комплекс апартаментов «Правда» (Беговой район). Оба проекта набрали по 28 баллов (64% от максимально возможного), тогда как лидер инвестиционного рейтинга I квартала (Monodom Family) набрал 25 баллов (57%).

«Настоящее» и «Правда» выделяются привлекательным уровнем цен относительно ближайших конкурентов. В первом проекте средняя стоимость «квадрата» составляет 253 тыс. рублей, а во втором – 244 тыс. рублей, что более чем на 30% меньше, чем у соседних новостроек. За это комплексы получили по критерию цены максимальный балл (5). Оба проекта характеризуются удачным расположением – рядом есть метро, они находятся недалеко от центра, а близлежащие территории хорошо обеспечены социальной и коммерческой инфраструктурой. Однако есть среди лидеров и различия. «Правда» – небольшой проект по сравнению с «Настоящим», то есть более приватный. Но «Настоящее» возводит более крупный девелопер («Центр-Инвест»), чем «Правду» (ПСН). Минимальная стоимость квартиры в «Настоящем» составляет 9,3 млн рублей за квартиру площадью 35 кв.м, а в «Правде» – 7,9 млн рублей за апартамент площадью 33 кв.м.

На второй строчке также проект бизнес-класса TopHills в Нагорном районе. В сумме он набрал 22 балла (50% возможных). Хотя он не отличается низким уровнем цен, проект очень выгодно расположен рядом с метро «Нагорная» и большим парком. При этом всего за 15 минут можно доехать до ТТК, а значит и в центр города. Проект реализует один из крупнейших и надежнейших застройщиков Москвы – компания Ingrad. Как и другие новостройки этого девелопера, TopHills довольно большой (125 тыс. кв.м). Средняя стоимость квадратного метра в проекте – 250 тыс. рублей, а минимальная цена квартиры – 7,2 млн рублей (29 кв.м).

На третьей строчке – проект комфорт-класса «Соседи 21/19» (Рязанский район), набравший 20 баллов (45% возможных). Комплекс также нельзя назвать дешевым (в среднем 213 тыс. рублей за кв.м) для своей локации, но он находится рядом с новым метро «Стахановская», совсем недалеко от ТТК (около 6 минут езды на автомобиле) и имеет небольшой масштаб (45 тыс. кв.м). Из минусов – противоречивое окружение комплекса. С одной стороны, здесь достаточно социальных и коммерческих объектов поблизости, с другой стороны, есть и промзона. Минимальная стоимость квартиры в этом комплексе – 6,7 млн рублей (25 кв.м).

«Вложение в московские новостройки – это очень выгодное решение, и последние три месяца являются тому ярким подтверждением, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Дело в том, что в период самоизоляции мы не фиксировали снижения средней стоимости квадратного метра, хотя спрос при этом снизился на 30-70% в различных проектах застройки. Более того, девелоперы не боялись выводить в продажу новые объекты. В какой-то степени выход этих новостроек в разгар самоизоляции и других проблем является признаком уверенности их застройщиков в успехе. При этом продажи во втором квартале были технически затруднены различными ограничениями, поэтому у инвесторов, полагаю, всё ещё есть высокие шансы найти в этих объектах наиболее ликвидные квартиры по низким ценам».