Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения снизился на 1,1%. Средняя цена предложения выросла на 10,8% и составила 141 515 руб. за кв. м.

По данным «Метриум», в конце I полугодия 2020 года на первичном рынке жилой недвижимости Новой Москвы в реализации находилось 33 новостройки с совокупным объемом предложения около 9 220 лотов[1] (493,9 тыс. кв. м). С начала года суммарное предложение сократилось на 1,1% по количеству реализуемых лотов и на 5% по общей продаваемой площади. Вместе с тем за отчетный период в продажу поступило три новых жилых комплекса и 14 корпусов в уже реализуемых проектах.

Новые корпуса стартовали в следующих проектах:

– «Остафьево», корп. 8, 9, 10;

– «Первый Московский», фаза 10 корп. 7;

– «Переделкино Ближнее», фаза 9 корп. 7

– «Позитив», корп. 7;

– «Саларьево парк», корп. 35, 36, 43;

– «Скандинавия», корп. 17.4;

– «Южное Бунино», корп. 12, 16.

Все поступившие объекты реализуются в Новомосковском административном округе (НАО). Именно здесь по-прежнему сосредоточен превалирующий объем предложения – 97,1%. Доля Троицкого округа (ТАО) составила 2,9%.

На рынке новостроек Новой Москвы преобладает многоэтажное строительство – 89% всех продаваемых квартир приходится на дома высокой этажности. В жилых комплексах средней этажности реализуется около 9,9% суммарного предложения, причем доля таких объектов за последние полгода увеличилась на 2,5 п.п. Малоэтажная застройка занимает чуть более 1% от всего объема экспозиции.

Наибольший объем предложения в Новой Москве сосредоточен в новостройках на стадии возведения этажей – 40,5%. Стоит отметить, что эта цифра за квартал существенно сократилась (-10,4 п.п.) в связи с переходом ряда объектов на новый этап строительства. Так, увеличилась доля жилья на этапе отделочных работ – 23,8% (+9,3 п.п. по сравнению с 1 кварталом 2020 года). Также внушительную долю рынка занимают квартиры в проектах с нулевым циклом строительства – 32,7%, высокий показатель поддерживается благодаря регулярному поступлению в реализацию новых корпусов в крупнейших проектах Новой Москвы, а также выводу новых жилых комплексов. Процент лотов в домах, уже получивших РВЭ, минимален – 3%, за последние полгода доля готового жилья не изменилась.

Основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы – это однокомнатные и двухкомнатные квартиры (35,7% и 36,7% соответственно). Трехкомнатные квартиры занимают 14,8% от всего объема в реализации, студии – 11,2% предложения. Наименьший объем приходится на многокомнатные лоты, их доля составляет всего 1,5%. За 2 квартал 2020 года доли типологий изменились в пределах 2 п.п., причем процент однокомнатных и двухкомнатных квартир увеличился, а доли всех остальных типологий – снизились.

В Новой Москве лоты без отделки и квартиры с готовым ремонтом занимают практически равный объем предложения – 45,5% (+2,3 п.п.) и 46,5% (-2,9 п.п.) соответственно. Квартиры с отделкой white box составляют 8% всего предложения, причем их доля растет (+0,6 п.п. по сравнению с 1 кварталом 2020 года и +1,9 п.п. по сравнению с концом 2019 года).

По подсчетам аналитиков «Метриум», в I полугодии 2020 года средняя цена предложения составила 141 515 руб./кв. м[2], увеличившись на 10,8% относительно конца 2019 года (за квартал прирост составил 4,2%). В НАО показатель находится на уровне 143 040 руб./кв. м (+11,1% за полгода и +4% за квартал). В ТАО средняя цена кв. м достигает 79 930 руб./кв. м, (+17,6% за полгода и +5% за квартал).

Средний бюджет предложения в Новой Москве составил 7,5 млн руб., увеличившись за полгода на 7,6%. Примечательно, что увеличение бюджетов зафиксировано по всем типологиям (от 9% на студии до 10,9% на двухкомнатные квартиры).

Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве во II квартале 2020 года:

– ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью 38 кв. м за 3 млн руб.;

– ЖК «Середневский лес» (НАО / пос. Филимоновское): студия площадью 20 кв. м за
3 млн руб.);

– ЖК «Южное Бунино» (НАО / пос. Сосенское): студия площадью 19 кв. м за 3,4 млн руб.

Основные тенденции

«Первое полугодие 2020 выдалось непростым не только для рынка жилой недвижимости, но и для всей российской экономики в целом, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Обрушение цен на нефть, девальвация рубля, пандемия короновируса и связанные с ней ограничительные меры существенно повлияли на благосостояние населения. Так, в первом полугодии текущего года на территории Новой Москвы было заключено на 42% ДДУ меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Снижение покупательской активности было зафиксировано на протяжении всего отчетного периода, однако в месяцы, когда действовали карантинные ограничения, сокращение было максимальным – на 63% в апреле и 64% в мае.

Серьезный удар для рынка первичного жилья во многом удалось смягчить благодаря государственной программе по субсидированию ипотеки, введенной в целях поддержки строительной отрасли и стимулирования покупательского спроса. Если в первом полугодии 2019 года было заключено 52% сделок с привлечением ипотечных средств, то в 2020 году этот показатель вырос до 62% за весь период, причем в мае и июне доля ипотечных сделок достигает 69% и 75% соответственно.

Вместе с тем средняя цена квадратного метра в Новой Москве за I полугодие 2020 года выросла на 10,8%. Несмотря на общую статистику по количеству зарегистрированных ДДУ, многие застройщики продолжают повышать цены на квартиры.  

Отдельно стоит отметить активность девелоперов в Новой Москве – в I полугодии 2020 года на рынок поступил значительный объем нового предложения. Для сравнения – в I полугодии 2019 года был выведен всего один новый проект против трех новых жилых комплексов в текущем году, хотя некоторые из них давно разрабатывались и ожидались к выходу на рынок. Некоторые из новых проектов отличаются высокими качественными характеристиками бизнес-класса, которые, как правило, не часто встречаются в объектах Новой Москвы».

[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

[2] Проект Vnukovo Country Club, позиционирующийся в более высоком классе с ценой предложения более 200 000 руб./кв. м, учитывается отдельно.

Обезопасить себя, жилище и места общего пользования с помощью видеонаблюдения кажется вполне здоровым желанием. Камера во дворе, подъезде или на лестничной площадке может предотвратить или зафиксировать нарушения. Однако российские законодатели и суды смотрят на это не столь однозначно. Эксперты «Метриум» рассказывают, как оснастить многоквартирный дом камерами и на какие подводные камни могут при этом натолкнуться бдительные жители.

Проблемы Людвига Аристарховича, питерского консьержа из популярного в 2000-е гг. скетчкома, который постоянно жаловался на «топчущих в парадной», сегодня решаются технически просто – установкой камер видеонаблюдения. Они могут зафиксировать всё. Соседи оставили строительный мусор на лестничной площадке? Кто-то шумит по ночам? Посторонние появляются в отсутствие жильцов и зачем-то пристально изучают замки? Все эти эпизоды можно записать на камеру.

Однако всё не так просто: оснащение системами видеонаблюдения домов регулируется законами, а для установки камер требуется консенсус среди жителей. И даже после этого не факт, что власти не заставят скрутить «всевидящие очи».

Можно ли вообще ставить камеры в многоквартирном доме?

Да. Федеральное законодательство и региональные нормативно-правовые акты, во всяком случае в Москве и Московской области, прямо не запрещают установку камер в многоквартирных жилых домах. Более того, нет никаких требований согласовывать с государственными или муниципальными властями такую инициативу. Поскольку межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, подъезды, зоны ресепшн – это общая долевая собственность жильцов, государство никак не может ограничивать право ей пользоваться и распоряжаться. Говоря проще, ставить или не ставить камеры – дело жильцов.

Как договориться об установке видеонаблюдения с соседями?

Вопрос об оснащении мест общего пользования камерами должен решаться на общем собрании собственников (ОСС) жилья согласно ч. 2 ст. 36 и ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Для этого нужно сделать два шага.

N.B. Если житель не собирается организовывать систему видеонаблюдения, а хочет ограничиться установкой только одной камеры над дверью своей квартиры, то для этого созывать ОСС не нужно. Есть решения судов, которые признают такую камеру сообразной, к примеру, видеодомофону или дверному глазку, и соответственно действия собственника квартиры не рассматриваются как попытка самовольного распоряжения общедомовым имуществом.

1. Созываем общее собрание собственников

Инициатором собрания может быть любой из собственников помещений – никакой инициативной группы не нужно. В собрании должны участвовать владельцы квартир или их представители, в сумме обладающие 2/3 от общего числа голосов (67%). Только в этом случае решение собрания будет правомочным.

N.B. В ОСС новостройки, которую ввели в эксплуатацию менее года назад, участвовать могут и те, кто только принял от застройщика квартиру по передаточному акту или иному документу. Это полезно знать инициаторам собрания, если они чувствуют, что среди заселившихся соседей сторонников видеонаблюдения немного, но они могут быть среди тех, кто еще не оформил право собственности и (или) ещё не живёт в квартире.

В повестке собрания собственников нужно обсудить следующие вопросы:

– комплектация оборудования, то есть число камер, их положение, тип кабеля;

– расположение монитора наблюдения и накопителя информации (пульт охраны ЧОП, в закрытом нежилом помещении и т.п);

– срок хранения видео;

– стоимость оборудования, установки и эксплуатации;

– кто станет ответственным лицом, который реализует решение ОСС и будет иметь и предоставлять доступ к записям.

Решение принимается большинством голосов от общего числа собственников, принимающих участие в собрании. Это значит, что если, условно говоря, 40% жителей против установки, но на ОСС явятся не все из них, а только 10%, даже половины голосов их оппонентов (33% +1 голос от общего числа жителей) будет достаточно, чтобы принять решение в свою пользу. Иными словами, даже оставаясь в относительном меньшинстве, сторонники инициативы могут победить, если дружно придут голосовать, а превосходящие их по численности противники проигнорируют собрание. Решение ОСС будет обязательным для всех собственников.

Затем оформляется письменный протокол. Причем сделать это можно не сразу после собрания, но не позднее спустя 10 дней.

N.B. На практике ОСС созываются для установки камер далеко не всегда. Если соседи по лестничной площадке единодушны в необходимости снабдить видеонаблюдением их межквартирный холл, то об установке камер жители других этажей могут и не узнать. Управляющая компания также иногда закрывает глаза на самовольную акцию отдельных жильцов. Однако если найдется хотя бы один собственник, который решит через суд ликвидировать камеры, то их придется убрать. К тому же и отношения между соседями по лестничной площадке могут разладиться, и тогда инициатор установки может получить иск о вмешательстве в частную жизнь, влекущий уголовную ответственность и компенсацию морального вреда.

1. Устанавливаем камеры

Не менее сложная задача, чем достижение консенсуса по видеонаблюдению, – установка камер. Здесь главная проблема кроется в неприкосновенности частной жизни, которая гарантирована Конституцией. А прикоснуться к частной жизни соседей в довольно тесных российских многоквартирных домах очень просто. Чтобы этого не случилось, камеры и их установка должны отвечать ряду требований.

Во-первых, видеосъемка не должна быть сфокусирована на чьей-то конкретной квартире (входе в неё), на балконе или окне. В этом случае камера наблюдает уже не за общим пространством, а за чьей-то частной жизнью. Поэтому при установке лучше направлять камеру на нейтральные территории.

N.B. Сегодня на рынке систем видеонаблюдения есть камеры с широкоугольным обзором. Такое устройство может быть направлено на середину лестничной площадки, но в его объектив фактически попадает всё пространство, включая двери соседей, окна их квартир и т.п. Соответственно, при возникновении спора суд может заставить демонтировать широкоугольную камеру.

Во-вторых, камера не должна снимать внутреннее пространство квартиры собственника при открытой двери. Это требование логично вытекает из предыдущего – видеть квартиру соседа через открытую дверь, окно или балкон – это уже означает вмешательство в его личную жизнь, грозящее штрафом до 200 тыс. рублей и даже тюремным сроком до 2 лет.

N.B. С самим понятием личной жизни у инициаторов установки камеры также могут возникнуть проблемы. В 2005 году Конституционный суд признал, что к личной жизни человека относится самая разнообразная деятельность, в том числе и его передвижения, занятия и знакомства. Очевидно, что передвижения соседей или их гостей с высокой вероятностью попадают в объектив камеры. Поэтому даже если устройство не обращено к дверям или окнам, но фиксирует как кто-то приходит и уходит – это уже основание для жалобы со стороны наблюдаемого. Уладить спор можно только подписанием соглашения на обработку и хранение персональных данных. Достичь такого соглашения с соседями по лестничной площадке относительно несложно. Но поставить камеру в лифт, которым пользуется весь дом, проблематично. Есть шанс, что даже один собственник через суд может демонтировать такое устройство, если его согласие не получено, хотя 99% собственников приняли решение об установке камеры в лифте.

В-третьих, устанавливаемые камеры не должны быть скрытыми. Вести скрытое видеонаблюдение могут только «компетентные органы», а обычных граждан за это могут наказать, причем по уголовной статье. Более того, чтобы в случае возникновения спора суд не признал установщиков камер «шпионами», в зонах видеонаблюдения лучше повесить таблички о том, что оно там ведётся. В любом случае, если однажды камеры видеонаблюдения были демонтированы, это не значит, что их нельзя установить заново. Но уже правильно.

«Правовая база и судебная практика в вопросе видеонаблюдения в многоквартирном доме построены так, что в конечном итоге решить его можно только «дипломатически», – резюмирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Главное – договориться с соседями, переубедить скептиков, заручиться поддержкой сторонников инициативы, мобилизовать их для голосования на общем собрании собственников. При этом нужно быть готовым к подписанию соглашений об обработке персональных данных, иначе даже разрешенное, но правильное видеонаблюдение будет малоэффективным».

Около 43% квартир в массовых новостройках Москвы попадают под программу льготной ипотеки под 6,5% при первоначальном взносе 20%. В среднем площадь такой квартиры составляет всего 42 кв. м – это полноценная «однушка» или небольшая «евродвушка». Однако выбор не исчерпывается компактными вариантами. Эксперты компании «Метриум» выяснили, в каких столичных новостройках можно взять в ипотеку трехкомнатную квартиру под 6,5% или на еще более выгодных условиях.

В конце апреля в стране была запущена программа льготной ипотеки под 6,5% с предельной суммой кредита 8 млн рублей для Москвы и Московской области. При первоначальном взносе в размере 20% максимальный бюджет покупки составляет 10 млн рублей. Это на 9% меньше, чем средняя стоимость квартиры в московских новостройках массового сегмента (11 млн рублей). Тем не менее, в рамках заданной суммы вполне можно подобрать достойный вариант, причем не только стандартную «однушку» или «двушку».

На сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента в бюджете до 10 млн рублей продается 5 860 квартир, что составляет 43% от общего объема предложения. Из них 53% приходится однокомнатные лоты, 21% – на студии, 20% – на двухкомнатные и лишь 6% – на трехкомнатные квартиры.

Средняя площадь «льготной» квартиры равняется 42 кв. м. При этом размер студии в среднем составляет 26,5 кв. м, однокомнатной квартиры – 40,4 кв. м, двухкомнатной – 59,8 кв. м, трехкомнатной – 76,7 кв. м.

Трехкомнатные лоты до 10 млн рублей предлагаются всего в шести столичных жилых комплексах. Половина из них находится в ЮВАО, два – в СВАО и один – в СЗАО. В среднем трехкомнатная квартира массового сегмента стоит 15,5 млн рублей, однако на рынке можно найти варианты вдвое дешевле.

Самые бюджетные «трешки» предлагаются в ЖК «Сказочный лес» в Ярославском районе. В пешей доступности от проекта нет станции метро, а путь до ближайшей ж/д платформы займет 40 минут. Квартира площадью 67,8 кв. м на начальном этапе строительства обойдется в 7,6 млн рублей. В стоимость входит отделка.

Второе место в рейтинге новостроек с трехкомнатными квартирами до 10 млн рублей занимает ЖК «Квартал Некрасовка» рядом с одноименной станцией метро. Цены на «трешки» с отделкой в проекте начинаются от 8,8 млн рублей за 74,6 кв. м. Корпус находится на стадии монтажа. Причем минимальный размер ипотечной ставки в проекте составляет всего 0,01% годовых до конца 2020 года при оформлении жилищного кредита в «Альфа-Банке».

На третью позицию вышел ЖК «В стремлении к свету» недалеко от метро «Алтуфьево». Минимальная стоимость трехкомнатного лота в проекте составляет 8,9 млн рублей за 72,1 кв. м. Квартира находится на начальном этапе строительства и передается покупателю с отделкой.

Четвертую строчку занимает ЖК «Некрасовка» – единственный столичный проект эконом-класса. Готовая трехкомнатная квартира площадью 82,9 кв. м с отделкой white box стоит в проекте 9,3 млн рублей.

Замыкает пятерку московских новостроек с трехкомнатными квартирами до 10 млн рублей семейный квартал «Мир Митино» в пешей доступности от метро «Пятницкое шоссе». Цены на трехкомнатные квартиры в проекте начинаются от 9,4 млн рублей за лот площадью 70,1 кв. м с отделкой white box. Приобрести квартиру в проекте можно по еще более низкой ставке, чем 6,5%. Девелопер проекта УК «Развитие» совместно с ВТБ разработал программу по дополнительному субсидированию ставки до 0,5% до конца 2020 года, благодаря чему ежемесячный платеж снижается на 40%.

«Трехкомнатные квартиры обычно выбирают семьи как минимум с одним ребенком, чаще – с двумя детьми, – отмечает Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «МИР Митино»). – Далеко не всегда клиенты могут воспользоваться программой семейной ипотеки, которая накладывает ограничения на дату рождения второго или последующего ребенка. Сегодня же у таких покупателей появилась возможность улучшить жилищные условия, оформив кредит под 6,5% или даже под 0,5% годовых до конца года. Отдельно отмечу, что ограничен только размер кредита, но не бюджет покупки. Например, в нашем проекте можно приобрести и готовую трехкомнатную квартиру в заселенном квартале всего за 10,7 млн рублей. В этом случае потребуется увеличить первый взнос до 27%».

«Сегодня ипотека является основным инструментом покупки недвижимости на столичном рынке, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Около 60% квартир эконом- и комфорт-класса приобретается с привлечением жилищного кредита. При этом в массовом сегменте трехкомнатные лоты занимают третье место по популярности: их доля в структуре спроса оценивается в 17%. На мой взгляд, полностью раскрыть потенциал льготной ипотеки можно в том случае, если она будет распространяться не только на однокомнатные и компактные двухкомнатные, но и полноценные трехкомнатные квартиры при первом взносе 20%. Сегодня найти такие лоты можно лишь в единичных проектах. Подобные предложения постепенно уходят с рынка, и с течением времени выбор будет сужаться все сильнее».

Несмотря на быстрый рост цен на московские новостройки, на рынке еще можно найти немало квартир по доступным расценкам. Особенно это актуально сейчас на фоне снижения ставок по ипотеке. Самую доступную квартиру в Москве сегодня можно приобрести за 3,58 млн рублей. Эксперты «Метриум» составили рейтинг недорогих квартир на рынке новостроек массового сегмента в столице.

По данным «Метриум», с начала 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента в Москве выросла на 7,4% и составила 187,8 тыс. рублей. Квартира при этом в среднем обходится в 11,07 млн рублей, а средняя площадь такого объекта – 59 кв.м. Тем не менее на рынке можно найти значительно более доступные варианты жилья. И хотя они будут небольшими по площади, для их приобретения достаточно заметно более скромного бюджета.

В рейтинг вошли квартиры с самой низкой стоимостью в рамках наиболее доступных проектов. То есть предложение квартир в каждом из жилых комплексов, конечно, не исчерпывается попавшей в рейтинг квартирой – во всех представленных ниже проектах есть немало объектов по схожим ценам (но немного дороже).

Самая дешевая квартира в Москве продается в жилом комплексе «В стремлении к свету», который находится в районе Лианозово (СВАО). Студия площадью 26,5 кв.м. обойдется в 3,57 млн рублей (134,9 тыс. рублей за кв.м). Эксперты «Метриум» отмечают, объект находится в пределах МКАД рядом со сложившимся жилым микрорайоном, а также имеет немаленькую для такого рода квартир площадь (26,5 кв.м). Девелопер – петербургская компания Seven Suns Development.

На втором месте оказался проект того же застройщика «Светлый мир “Станция Л”» в Люблино (ЮВАО). Здесь студию площадью 23,3 кв.м можно приобрести за 3,6 млн рублей (155 тыс. рублей за кв.м).

На третьем месте – жилой комплекс «Сказочный Лес», который находится в Ярославском районе Москвы (СВАО). В этом ЖК студия площадью 28,2 кв.м продается за 3,6 млн рублей (128 тыс. рублей за кв.м.). Аналитики «Метриум» подчеркивают, что это вариант жилья с самой низкой удельной стоимостью в рейтинге, и в расчете на квадратный метр он обойдется дешевле, чем лидер списка. Еще одна примечательная особенность проекта – удачное расположение с точки зрения экологии. Проект реализуется на границе с Лосиным островом – крупнейшим лесопарком в Москве.

«Как видим, в рейтинг ценовой доступности попали объекты стоимостью до 5 млн рублей, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В целом таких квартир на столичном рынке новостроек немного. Речь идет всего о 670 объектах из 13,7 тыс, представленных на рынке. То есть самые доступные по цене варианты жилья составляют не больше 5% предложения московских новостроек. Это нужно учитывать покупателям, которые занимаются поиском квартиры в низком бюджете – выбор у них в общем-то небольшой. Однако по своим качественным характеристикам жилые комплексы с такими квартирами могут сильно различаться, поэтому при поиске подходящих вариантов лучше обратиться к риелторам».  

Площадь благоустроенной территории в жилых комплексах Новой Москвы в среднем превышает 70% участка, при этом в трети проектов предусмотрены скверы, парки, набережные, променады или амфитеатры. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», составляя рейтинг лучших новостроек Новой Москвы с точки зрения благоустройства прилегающих территорий. В список вошли девять из 30 новомосковских проектов.

Природное окружение – одно из ключевых преимуществ рынка новостроек Новой Москвы, и застройщики стремятся подчеркнуть его созданием максимально удобной и экологичной среды в жилом комплексе, отводя под озеленение, благоустройство и формирование социального пространства на открытом воздухе как можно больше территории. Однако так действуют далеко не все девелоперы – другие ограничиваются самым простым проектом благоустройства и стремятся застроить как можно большую площадь участка. Эксперты «Метриум» провели исследование качества благоустройства жилых комплексов в Новой Москве и выявили лучших.

Проекты оценивались по 7 критериям. По каждому из них присуждался определенный бал. Чем важнее критерий, тем выше балл.

Площадь благоустройства (4 балла). Площадь благоустройства рассматривается как отношение благоустроенной и застроенной площадей в границах территории проекта. Чем выше доля свободной от зданий и технических объектов земли, тем выше балл получили проекты. По этому показателю выделяются проекты компаний ГК «Абсолют» и ГК «А101», где доля благоустроенной территории достигает 87% («Переделкино ближнее») и 83% («Испанские кварталы).

Зелёные зоны (3 балла). Наличие в проекте специфических зон отдыха, как правило озелененных, характерных для городского пространства (сквер, парк, сад, аллея, набережная, искусственный водоем и др.).

Зоны социальной активности (3 балла). Баллы присуждались за наличие зон социальной активности (променад, амфитеатр, уличный рынок, зоосад и др.) на территории жилого комплекса. Этот и предыдущий критерии были определяющими для участия в рейтинге – жилые комплексы без зеленых зон и пространств социальной активности не рассматривались экспертами.

Спортивные зоны (2 балла). По этому критерию присуждались баллы за наличие на территории проекта ресурсов для занятия уличным спортом: велодорожки, скейтпарки, зоны воркаута, роллердромы.

Нестандартное озеленение и освещение (2 балла). Баллы получили проекты, в которых имеются нестандартные подходы к озеленению (высадка взрослых деревьев, вертикальное озеленение, экзотические растения и т.п.), а также оригинальное освещение (архитектурная подсветка, сценарное освещение и т.п.). Подобные решения в топовых по благоустройству проектах используются в пяти из девяти проектов (Russian Design District, «Скандинавия, «Переделкино-Ближнее», «Румянцево Парк», «Первый Московский»).

Уличное искусство (2 балла). Эксперты учли тенденцию создания на территории комплекса объектов уличного искусства, притягивающих внимание жителей и гостей: арт-объектов, муралов, музеев под открытым небом и т.п. Такие нестандартные методы благоустройства применяются не часто – среди вошедших в рейтинг ЖК они есть в пяти из девяти проектов (Russian Design District, «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Переделкино Ближнее», «Первый Московский»).

Бюро ландшафтного дизайна (1 балл). По этому критерию присуждался балл за анонсированное в рамках проекта авторитетное архитектурное бюро, которое разработало концепцию благоустройства прилегающих территорий. Именитые бюро есть в четырех проектах застройки (Russian Design District, «Скандинавия», «Румянцево Парк», homecity).

По итогам подсчета баллов, которые присуждались за каждый из семи критериев по шкале от 1 до 4, топовым проектом по благоустройству стал Russian Design District (группа «Родина»), который набрал 17 из 18 возможных баллов. На втором месте два проекта, получившие от экспертов равное количество баллов – «Переделкино Ближнее» (ГК «Абсолют») и ЖК «Скандинавия» (ГК «А101»). На третьем месте с небольшим отрывом комплекс «Испанские кварталы» от ГК «А101», который набрал 15 баллов.

«С точки зрения дизайнерской составляющей в благоустройстве наш проект можно назвать «специализированным» в контексте новомосковского рынка новостроек, – говорит Ксения Юрьева, коммерческий директор Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – В создании архитектурных и интерьерных обликов домов участвовали топовые российские дизайнеры и представители творческой индустрии (Игорь Чапурин, Владимир Пирожков, Валентин Юдашкин, Владимир Машков и др). При этом в культурно-образовательном кластере при содействии одного из лучших российских вузов откроется Школа дизайна и технологий, где можно получить образование по разным направлениям, в том числе и по ландшафтному дизайну. Каждый год территория кластера будет обновляться – здесь появится музей под открытым небом, наполненный современными инсталляциями и арт-объектами».

«Для каждого проекта мы разрабатываем свою концепцию, сотрудничая с профессионалами со всего мира. В той части, где проекты уже реализованы, можно увидеть, как работают пространства, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»). – Так, в ЖК «Испанские кварталы» мы привлекли архитекторов из Испании для создания бульвара как классического для Европы объекта регулярного зонирования городской территории. На удивление, сегодня на рынке подобные объекты, задающие «каркас» всего района, встречается довольно редко. А в ЖК «Скандинавия» бюро MLA+ из Нидерландов пошло по пути подстройки под особенности рельефа территории и сложившуюся экосистему. Это позволило создать естественную атмосферу в комплексе – получилось так, что жилые дома стоят на территории парковых пространств. Но важно, что обе концепции создают максимально эффективную синергию между рекреационными пространствами и коммерческой инфраструктурой. Без нее подлинно комфортной городской среды создать почти невозможно».

«Выбирая проекты новостроек в Новой Москве, покупателю следует уделять серьезное внимание благоустройству, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На рынке превалируют комплексы, где прилегающая территория благоустроена стандартно, на уровне типичного городского жилого комплекса. Но в пределах МКАД это компенсируется наличием поблизости парков, набережных, променадов и других зон. В Новой Москве за пределами комплекса таких территорий нет, поэтому в повседневной жизни обитателям местных новостроек приходится рассчитывать на собственную территорию. Чем она разнообразнее и функциональнее, тем лучше». 

Типовое жилищное строительство и газовое отопление лишили большинство жителей России такой атмосферной детали интерьера как камин. Установить в обычной квартире настоящий камин практически нереально, и даже в дорогих новостройках такая возможность остается эксклюзивной опцией. Однако наличие дымохода в здании еще не решает автоматически всех проблем. О технических и дизайнерских тонкостях установки каминов рассказывают эксперты «СМУ-6 Инвестиции».

Подготавливаем проект

Даже если в здании предусмотрен дымоход, это еще не значит, что владельцу квартиры не нужно согласовывать создание камина. Соответствующие разрешение выдает Государственная жилищная инспекция. Прежде чем отправляться за документами, камин должен быть правильно спроектирован и отвечать ряду требований.

1. Площадь квартиры с камином не должна быть меньше 50 кв.м, а комната с камином – не менее 20 кв.м. Высота потолков – не ниже 3 м. При таких габаритах помещения обеспечивается максимальный объем воздуха для горения (огонь питается кислородом).
2. Камин должен быть сертифицирован для установки именно в многоэтажках, при этом нужно руководствоваться СНиП 2.01.07-85 в части не превышения нагрузки в 150 кг/кв.м. Еще одно условие – наличие в квартире огнетушителя, либо установленное в квартире устройство внутреннего пожаротушения (УВП). Пол перед камином необходимо покрывать негорючим материалом, к примеру, плиткой из керамогранита, мрамора.
3. Проект устройства камина разрабатывает специализированная организация с соответствующей лицензией – не всякий подрядчик или проектировщик её имеет. Речь идет о лицензии на работы, связанные с оборудованием повышенной пожарной опасности.
4. Необходимо заранее определиться с топливом, которое будет использоваться в камине. В зданиях с дымоходом можно использовать как дрова, так и газ. В частности, в клубном доме премиум-класса «Данилов Дом» предусмотрен дымоход, который позволяет оборудовать камином квартиры в здании. С одной стороны, более предпочтительным кажется дровяное топливо. С точки зрения дизайна и интерьера огонь от горящих поленьев выглядит более натурально и динамично. Многие любят камины из-за потрескивания дров. С другой стороны, необходимо место для хранения дров. Помимо этого, при сгорании древесины выделяются вредные вещества, которые даже при самых совершенных изоляционных системах все равно проникают в помещение. Именно поэтому некоторые владельцы жилья часто отдают предпочтение более практичному газовому камину.

Если все эти вводные соблюдены, то можно собирать пакет документов и подавать его в разные инстанции.

Подаём документы

Создание камина надо согласовывать с жилищной инспекцией, пожарниками и экологами. Для этого необходимо подготовить следующие документы.

1. Проект камина.
2. Заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания.
3. Ситуационный план расположения жилого дома дома (должен демонстрировать, как располагается строение относительно соседних зданий, а также должна быть указана их высота).
4. Расчет выбросов продуктов горения при разной интенсивности использования камина.
5. Справка из Федеральной службы гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды о имеющейся концентрации вредных выбросов в районе.
6. Разрешение Государственного жилищного надзора на устройство камина.

На согласование всего проекта обычно уходит не менее двух недель. В итоге все изменения прописываются в документах БТИ на квартиру, которые и будут впоследствии подтверждениями законности камина.

Выбираем место для камина

В многоквартирных домах, как правило, место для камина предопределено застройщиком. Тогда как в индивидуальных домах размещение камина можно предусмотреть заранее где угодно.

Традиционно камин размещают в гостиной, которая является эпицентром домашней жизни. Не зря квартиру часто отождествляют с домашним очагом. Однако в последние годы этой традиции строго не следуют, и камины появляются в обеденной комнате, в кабинете и даже в большой кухне. Камин действительно может украсить любое помещение, но все-таки в спальне установка камина нецелесообразна, хотя и там они иногда появляются. Основная причина заключается в том, что камин – это источник шума, особенно дровяной. Поэтому уместнее расположить камин в больших помещениях. Не нужно еще и забывать об оптимальной площади комнаты.

Итак, определившись с местом, необходимо решить, где именно соорудить камин. Есть три подхода к размещению камина:

1. Симметричный.
2. Ассиметричный.
3. Радиальный.

Симметричное размещение означает, что камин станет доминантой комнаты. Если нарисовать мысленный вектор от центра камина, то он должен привести к центру помещения. Слева и справа от него пространство будет разделяться на равные части с симметричными элементами. Это наиболее частый, «классический» вариант установки камина. Он подходит для помещений с историческими стилями в дизайне (классика, барокко, викторианский стиль). Плюс классического размещения камина еще и в том, что такой подход хорош для небольших по площади комнат.

Ассиметричный подход по сути противоположен: камин находится в углу помещения или его вектор смещен от центра. Камин при этом не играет доминирующей роли в интерьере, пространство не организуется вокруг него, как при симметричном размещении. Камин играет роль одной из точек притяжения взгляда. Такая модель подходит для современных стилей интерьеров (модерн, минимализм, хай-тек, лофт).

Радиальная модель размещения предполагает размещение камина не у стен, а в проходной зоне помещения. Цель такого подхода – отделить камин от стены и превратить его в автономную конструкцию, находящуюся в помещении скорее в качестве элемента меблировки, нежели части здания. Как и предыдущий подход, радиальное размещение камина отлично подходит для современных, авангардных интерьеров. Правда при этом придется мириться с трубой дымохода в центре помещения, для которой придется разрабатывать отдельные дизайнерские решения. Также, отмечают эксперты «СМУ-6 Инвестиции», ассиметричная и радиальная модель практически всегда требуют большой площади помещения.

Выбираем материалы облицовки

Выбор материала зависит преимущественно от стиля интерьера. В классическом стиле портал камина лучше отделать мрамором или другим натуральным камнем белого цвета, в том числе и для каминной полки. В качестве декора можно использовать колонны и лепнину. В викторианском и английском интерьере портал украшается резным деревом экзотических пород, а также металлическими элементами из чугуна. В кантри стиле и рустике портал камина состоит из массивных грубо обработанных камней, а каминная полка может вовсе отсутствовать, потому что портал плавно переходит в фальшдымоход. В современных стилях камин может оформляться по-разному. Портал часто выполняется в виде проема причем разной формы, от прямоугольной до круглой. Выбор отделочных материалов также широк – от бетона и керамики до различных металлов и стекла.

Размещаем мебель рядом с камином

Часто камин автоматически становится «географическим центром» помещения, вокруг него стремятся разместить мягкую мебель, столики, гаджеты. При этом нужно учитывать, что между камином и ближайшими объектами на полу должна выдерживаться дистанция не менее 1,5 м. Особенно это актуально для дровяных каминов. Во-первых, это правильно с точки зрения пожарной безопасности. Во-вторых, тепло от огня очень интенсивно, и со временем оно портит попадающие в зону его действия вещи, особенно кожаные и деревянные.

Не следует вешать над камином телевизор, хотя многие так делают, особенно при симметричном размещении. Телевизору также угрожает тепло. Однако не нужно совершать и другой ошибки – устанавливать телевизор напротив камина. В этом случае блики огня будут отражаться на экране и мешать просмотру. Идеальный вариант – поставить телевизор у перпендикулярной относительно камина стены. Кстати, такое же правило действует и в отношении оконного проема. Камин лучше не размещать напротив окна, так как естественное освещение будет «приглушать» свет от огня в камине.

Хорошими «соседями» для камина могут стать этажерки с посудой, книжные полки, декоративные изделия из натурального камня. Если используются дрова, то рядом с камином можно разместить поленницу. Тепло от камина будет способствовать просыханию древесины, и она будет лучше гореть.

«Поскольку камин – это сегодня редкость в Москве, квартиры с таким элементом декора могут стоить на 5-10% дороже, чем аналоги без него, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Для собственника квартиры в премиальном сегменте наличие таких «изюминок» – это один из дополнительных аргументов при продаже жилья потенциальным клиентам, которых уже не удивить большой площадью и другими стандартными опциями. Их интересует эксклюзивность предложения. Наличие камина, особенно оригинального с точки зрения дизайна, поможет реализовать такую квартиру в случае необходимости».

В отличие от многих европейских стран, в России деятельность риелторов не лицензируется и не регулируется законом. По сути, риелтор – это посредник между продавцом и покупателем, выполняющий роль «переговорщика»: он помогает договориться о цене, условиях реализации, сглаживает спорные моменты. Чтобы быстрее продать квартиру на своих условиях, недобросовестные агенты нередко прибегают к сомнительным практикам. Эксперты компании «Метриум» раскрывают популярные уловки неблагонадежных риелторов и рассказывают о том, как уберечься от обмана.

Налетай, торопись!

Одна из распространенных уловок, которыми грешат недобросовестные риелторы, – это искусственно созданный ажиотаж. Агент может поделиться с сомневающимся клиентом информацией о том, что есть и другие интересанты, которые находятся в шаге от заключения сделки. Нередко иллюзия правдоподобия создается за счет подстроенной ситуации. Например, при показе риелтор намеренно торопит потенциального покупателя, поскольку якобы сразу же после него назначен еще один показ, или получает звонок, который удивительным образом касается той же самой квартиры. В первом случае клиент не успевает как следует осмотреть квартиру и упускает неочевидные недостатки. Во втором – может отказаться от просмотра других вариантов и принять поспешное и не вполне обдуманное решение. Агент по недвижимости рассчитывает на то, что покупатель согласится на все условия, особо не раздумывая, поскольку буквально на пороге вскоре появится конкурент, которого, возможно, просто выдумали.

Совет:

Не стоит принимать решение сразу же после показа. Необходимо взвесить все «за» и «против», и подумать как минимум еще один день. Даже небольшая пауза поможет трезво взглянуть на ситуацию и понять, действительно ли это подходящий вариант.

Любой каприз за ваши деньги

Еще один сомнительный прием – это показ неликвидных квартир. Риелтор намеренно искажает реальную рыночную картину в глазах клиента, заявляя, что в запланированном бюджете (например, до 7 млн рублей) найти достойный вариант невозможно и без доплаты не обойтись. Для большей убедительности агент подбирает для показа квартиры в «убитом» состоянии, с плохим видом из окон, оживленными автомагистралями по соседству и т. д. В результате отчаявшийся покупатель соглашается доплатить, лишь бы найти что-то более приличное. Разумеется, риелтору это только на руку: выбор квартир расширяется, комиссия повышается. При этом в реальности даже в изначальном бюджете вполне можно было найти неплохие квартиры.

Совет:

Не следует считать слова риелтора истиной в последней инстанции. Лучше зайти на сайт объявлений о продаже недвижимости и посмотреть, какие квартиры предлагаются в заданном ценовом диапазоне. Эти нехитрые действия помогут составить объективное представление о рынке.

На короткой ноге

С недоверием стоит отнестись и к излишней открытости риелтора. Профессионал не должен переходить грань между дружелюбием и вторжением в личное пространство клиента. Обсуждение личных тем, не связанных со сделкой, может вестись с целью втереться в доверие для дальнейших манипуляций. Вполне возможно, что агент пытается усыпить бдительность клиента, чтобы навязать ему свои условия, например, убедить снизить цену на продаваемую квартиру или, наоборот, согласиться на покупку переоцененного варианта.

Совет:

Выстраивать диалог с риелтором стоит, оставаясь в рамках делового общения, по крайней мере до завершения сделки. Тогда станет ясно, чем было продиктовано желание агента установить более близкий контакт – велением души или же стремлением манипулировать.

Еще один дубль

Не менее распространенная практика – создание дублей объявлений о продаже квартиры, но с заниженной ценой, не согласованной с собственником. Так неблагонадежные агенты собирают максимальный спрос с рынка, чтобы быстрее реализовать квартиру на своих условиях. Обман затрагивает как продавца, так и покупателя. Клиенты звонят по фейковому объявлению и идут на просмотр квартиры, обладая заведомо ложной информацией. Когда находятся желающие выйти на сделку, риелтор пытается оказать на собственника давление, и продавец соглашается на более низкую цену, если не хочет упустить реального покупателя. Таким образом, риелтор облегчает себе задачу по поиску клиентов и сокращает сроки продажи квартиры.

Этот же прием нередко используется как инструмент недобросовестной конкуренции между брокерами. Неблагонадежные конторы создают фейки объявлений с заниженной ценой или не убирают со своего сайта реализованные объекты, чтобы расширить базу, получить максимальное количество звонков, а затем убедить интересанта рассмотреть другой объект.

Совет:

Продавцу квартиры следует прописать в договоре порядок отчетности агентской стороны за свои действия по продаже квартиры. Тогда риелтору придется присылать ссылки на размещенные объявления или скриншоты, что позволит избежать появления дублей. Помимо этого, клиент может самостоятельно проверить основные базы объявлений: обычно в них указывается адрес объекта и мобильный телефон риелтора.

Не ирония судьбы

Еще более опасная практика – это показ одной квартиры, а продажа другой. Риелтор вводит клиента в заблуждение относительно объекта реализации: делает фотографии и приглашает на просмотры квартиры с хорошим ремонтом, а на самом деле продает жилье в плохом состоянии. Заподозрить обман не всегда просто, особенно если речь идет о типовой застройке в спальном районе. В темное время суток брокер привозит клиента непосредственно к подъезду, чтобы тот не успел заметить номер дома. На этапе заключения сделки в договоре указывается уже настоящий адрес продаваемой квартиры, и покупатель становится собственником жилья, которое никогда раньше не видел.

Совет:

Мошенническая схема основана на невнимательности клиента, и избежать обмана достаточно просто: при просмотре следует обратить внимание на такую «мелочь», как номер корпуса.

Темное прошлое

Недобросовестные агенты могут скрывать от потенциальных покупателей некоторые аспекты сделки. Иногда эта информация не влияет на качественные характеристики самого предложения. Например, состоятельный клиент решил продать элитный коттедж из-за разбойного нападения, которое было совершено на его дом. В этом случае риелтор может скрыть от покупателя истинную причину продажи. Однако недобросовестные агенты умалчивают и о более существенных аспектах, которые могут привести к признанию сделки недействительной. Например, о банкротстве собственника.

Совет:

Перед сделкой следует запросить выписку из ЕГРП, проверить продавца на банкротство и т. д. Также стоит учитывать, что объекты недвижимости, особенно дорогостоящие, нередко выставляются на продажу сразу через несколько агентств, поэтому клиент может составить собирательный образ объекта, запросив информацию в разных источниках.

Надбавка за «вредность»

Некоторые риелторы не готовы довольствоваться одной лишь комиссией и ищут способы приумножить прибыль за счет продавца недвижимости. В особо уязвимом положении оказываются клиенты, которые изначально указывают в договоре гораздо более низкую сумму продажи, чем в реальности, например, если владеют недвижимостью менее пяти лет и стремятся уйти от налогов.

В договоре об оказании риелторских услуг может быть предусмотрен пункт о том, что агент имеет право на разницу между установленной ценой за квартиру и фактическим бюджетом продажи. Если покупатель невнимательно прочтет соглашение, он рискует согласиться на заведомо невыгодные условия.

Еще одна схема мошенничества – это сговор агентов продавца и покупателя. Если стороны сделки не контактируют напрямую и всецело полагаются на риелторов, агенты могут поделить между собой часть ценовой «надбавки» в обход клиентов.

Совет:

Следует внимательно изучить договор и при возникновении сомнений внести в него правки. Не стоит пускать дело на самотек и устраняться от сделки: личный контроль не будет лишним.

«На вторичном рынке недвижимости риски столкнуться с мошенничеством гораздо выше, чем на первичном, – комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Клиент покупает квартиру у физического лица, а не у юридического. Форма договора купли-продажи менее регламентирована, чем договора долевого участия. Наконец, сделка на первичном рынке проходит несколько стадий контроля – со стороны регпалаты, банка, самого риелтора, а в случае со вторичной недвижимостью вся ответственность ложится на плечи брокера. Эти факторы создают благодатную почву для разного рода махинаций и манипуляций, поэтому необходимо с большой тщательностью подходить к выбору агента.

Исключить вероятность мошенничества можно уже на стадии выбора риелтора, организовав «мини-тендер». Возможно, друзья и знакомые смогут поделиться позитивным опытом сотрудничества с агентом, который когда-то проводил их сделку, тогда вопрос о выборе специалиста отпадет сам собой.

Также стоит учитывать, что проверенные риелторы, как правило, работают в авторитетных агентствах, которые тщательно подбирают штат сотрудников. Рынок недвижимости достаточно тесен, и в профессиональном сообществе существуют так называемые black-листы, куда заносятся недобросовестные игроки. Конечно, настоящие эксперты могут работать и в частном порядке, но досконально проверить такого агента и его историю практически невозможно.

Отдельно отмечу, что отсутствие единых требований к риелторским компаниям открывает простор для деятельности не самых добросовестных агентов. Поэтому давно пора разработать единый профессиональный стандарт, чтобы минимизировать случаи мошенничества, которые бросают тень на всю отрасль».

Сегодня рынок новостроек предлагает покупателям разные варианты готовности квартиры. Чаще всего это квартиры с отделкой или вовсе без неё с противоречивыми преимуществами и недостатками. Золотая середина, по мнению многих клиентов, предчистовая отделка (white box). Почему такая опция удобна для покупателей, рассказывают эксперты «СМУ-6 Инвестиции».

В премиальном сегменте московских новостроек квартира с предчистовой отделкой – дефицитный продукт. По данным «Метриум», сейчас лишь 8% всех объектов в продаже предлагаются с отделкой white box, тогда как на долю черновых квартир приходятся 48%, а на помещения с полной отделкой – 45%. Причем за последние три года предчистовая отделка стала встречаться реже, потому что в 2018 году её доля на рынке составляла 9%.

Эксперты «СМУ-6 Инвестиции» связывают это с быстрым «вымыванием» из предложения квартир с отделкой white box ввиду её пяти основных преимуществ по сравнению с квартирами в «черновом» варианте и «под ключ».

Собственный дизайн-проект

Покупателям премиальных новостроек важно самовыражение, именно поэтому в отличие от других сегментов рынка первичного жилья, в высокобюджетном секторе всегда была высока доля квартир без какого-либо ремонта. Застройщик фактически оставляет клиенту площадку для реализации собственного дизайн-проекта, который отражает эстетические предпочтения будущего жителя, а также его представления о комфорте.

Однако какими бы специфичными эти устремления ни были, всегда необходимо проводить черновые работы, которые, по сути, однотипны для любого жилья: выравнивание стен, полов и потолков, стяжки, устройство стен и перегородок, монтаж фурнитуры, подготовка поверхностей к косметической отделке.

В квартире, которая передается застройщиком покупателю в формате white box, все эти работы уже проведены. К примеру, в клубном доме премиум-класса «Данилов Дом», проектом предусмотрена внутренняя разводка всех инженерных систем без установки конечных приборов, прокладка трасс кондиционирования, стяжка пола, штукатурка и предчистовая подготовка стен. Соответственно, покупатель не теряет возможность реализовать собственный дизайн-проект, но при этом экономит средства и время. Причем застройщик готов сделать индивидуальную разводку инженерных систем по запросу клиента, но в этом случае дизайн-проект необходимо предоставить до ввода объекта в эксплуатацию.

Экономия на черновом этапе отделки

Черновые работы, несмотря на их техническую простоту, весьма трудоемкие и дорогостоящие. Подготовка поверхностей к отделке стоит от 100 руб. за кв.м, штукатурка и выравнивание стен – от 450 руб. за кв.м, стяжка пола – от 500 рублей за кв.м., устройство стен и перегородок – от 700 руб. за кв.м, устройство потолков – от 600 руб. за кв.м, прокладка инженерных коммуникаций – от 100 руб. за погонный метр и т.п.

При этом в премиальных новостройках квартиры отличаются большим метражом (порядка 90 кв.м), а иногда и сложной архитектурной планировкой (наличие террас, закругленных стен, фигурных потолков и т.п.), которая требует более сложных и дорогостоящих решений даже на этапе черновых работ. Застройщик проводит эти работы централизованно и за счет эффекта масштаба закупок снижает удельную стоимость отделочных работ в каждой квартире примерно на 20-25% по сравнению с индивидуальной покупкой материалов и услуг собственником квартиры.

Уменьшение временных затрат

Покупателю квартиры с предчистовой отделкой не приходится тратить время на начальный этап ремонта. В зависимости от площади квартиры и интенсивности отделочных работ, на предчистовую отделку может уйти от 2 до 4 месяцев. Чистовой ремонт соответственно занимает еще несколько месяцев, а иногда и целый год. Если квартира приобретается в строящемся жилом комплексе, то, конечно, лишние месяцы ожидания новоселья не кстати. Приобретая квартиру с предчистовой отделкой от застройщика, клиент сокращает время ожидания завершения черновых работ, то есть может заселиться в квартиру на несколько месяцев раньше.

Получение гарантии застройщика

Согласно Закону о долевом строительстве, на объект долевого строительства (говоря проще – квартиру) распространяется гарантия застройщика (5 лет на конструкции и 3 года на инженерное оборудование). Соответственно, гарантии действуют и если есть предчистовая отделка. В случае обнаружения покупателем, к примеру, неровности стен или неисправности внутриквартирных коммуникаций, он сможет предъявить соответствующую претензию застройщику. В свою очередь девелопер обязан устранить недостатки или компенсировать затраты собственника, если ему пришлось своими силами с ними справляться.

Однако, отмечают эксперты «СМУ-6 Инвестиции», вероятность возникновения таких проблем с предчистовой отделкой от застройщика минимальна. Как правило, девелопер имеет опыт взаимодействия с теми или иными подрядными организациями, которые проводят ремонтные или инженерные работы. То есть на объект попадают только проверенные мастера. Помимо этого, на протяжении отделочных работ застройщик жестко контролирует их качество и не примет неудовлетворительный результат для последующей передачи квартиры собственнику.

Высокая ликвидность

Квартиру с предчистовой отделкой легче перепродать, в том числе инвестору. Если собственник жилья в формате white box решит не делать ремонт, а перепродать её в силу тех или иных обстоятельств, ему будет проще найти покупателя.

С точки зрения инвестора, рассчитывающего сдавать жилье в аренду, white box выгоден. Покупка «черновой» квартиры автоматически сопряжена с необходимостью длительного и дорогостоящего ремонта. Жилье «под ключ» также может его не удовлетворить: в цену такой квартиры включены затраты на полную отделку, как правило, немалые (а в премиальном сегменте – почти всегда высокие). Поэтому компромиссным вариантом для инвестора становится квартира с предчистовой отделкой. Она позволяет провести оптимальный ремонт с точки зрения цены и качества для последующей сдачи в аренду.

«Отделка white box не случайно носит такое название, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Фактически, это «чистый лист», на котором покупатель может нарисовать свою историю дизайна, стиля жизни, функциональности квартиры и т.д. Именно поэтому такой продукт пользуется высоким спросом в премиальной сегменте. Он дает сбалансированное решение вопроса экономии времени и средств, с одной стороны, и реализации собственных вкусов – с другой».

В 2020 году Россию поразил уже третий по счету экономический кризис после непродолжительного экономического роста 2000-х. В некоторых аспектах он похож на два предыдущих, а в других – сильно отличается. Следовательно, на рынке жилой недвижимости повторятся посткризисные тенденции прошлых лет, но возникнут и новые явления. О них рассказывают эксперты «Метриум».

Кризисы в российской экономике всегда отражаются на жилищном строительстве, рынке жилой недвижимости и ипотеке. Меняются только механизмы влияния, продолжительность негативных тенденций, а также реакция рынка. Определенные экономические причины порождают разные отраслевые следствия. В 2008, 2014 и 2020 гг. они были схожи, но во многом и различались.

Что общего в экономике кризисов: нефтяные обвалы и девальвация

Все три недавних кризиса в России – следствие структурной слабости сырьевой экономики и низкой ёмкости внутреннего рынка, хотя предпосылки у нестабильности всегда были разными (в 2008 году – мировой финансовый кризис, в 2014 году – санкции, в 2020 году – неудачные переговоры в ОПЕК и пандемия коронавируса). Экономический климат зависит от объема валютной выручки. Как только экспорт ресурсов падает, происходит девальвация рубля. Несмотря на спекулятивный характер таких обвалов, монетарные власти в России традиционно не стремятся поддерживать рубль, либо делают это недостаточно, что приводит к его резкому удешевлению. В стране, зависимой от импорта ключевых товаров, это неизбежно предопределяет рост цен и падение доходов населения. Такова общая модель трёх кризисов.

В 2008 году с июля по декабрь баррель «чёрного золота» подешевел на 69%. В 2014 году снижение цен было медленнее – за шесть месяцев на 42%. В 2020 году обвал был стремительным: нефть подешевела на 63% за три месяца.

Валютные курсы всегда реагировали на это падением, хотя оно и различалась по глубине. В 2008 году с июля по декабрь доллар вырос на 25%, в 2014 году в тот же период курс подскочил на 57%, а в 2020 году (с января по апрель) – на 17%.

После роста курса рубля повышалась инфляция. В 2008 году она ускорилась до 13% (по сравнению с 12% в 2007 году), а в 2014 году до 11% по сравнению с 7% в 2013 году. Сейчас делать выводы пока рано, но в мае инфляция выросла на 3%. Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», уровень инфляции всё-таки разный, и об этом немаловажном факторе – в следующей разделе.  

Что различного в экономике кризисов: доходы населения и инфляция

Основные различия трех кризисов, важные для рынка жилья, – это динамика доходов населения и уровень инфляции. К 2008 году зарплаты россиян выросли, образовались значительные накопления. Поэтому удар кризиса оказался не столь сильным, а доходы (конечно, вслед за ценами на нефть) быстро восстановились. Снижение реальных располагаемых доходов Росстат фиксировал только в конце 2008 и летом 2009 годов. В целом же в 2008 году этот показатель увеличился на 2,4% в 2009 году – на 3%, а в 2010 – на 6%. В последующие 4 года доходы повышались, правда не такими быстрыми темпами как в 2000-е.

Совсем иной итог был у кризиса 2014 года, после которого цены на нефть уже не восстановились. Уже в первый год реальные располагаемые доходы снизились на 0,7%, и затем это продолжалось непрерывно шесть лет (худшая динамика была в 2016 году – минус 6%). Только в 2019 году (с учетом изменения методологии) статистики отчитались о росте реальных доходов населения на 0,8%.

Сейчас делать выводы о падении доходов пока рано. По данным Росстата, в I квартале они сократились на 0,2%. Однако по прогнозу Центра развития НИУ ВШЭ в 2020 году реальные доходы сократятся в базовом сценарии на 8%, а в негативном – на 12%.

Из-за разной ситуации с доходами в ходе трех кризисов был и разный уровень инфляции. В «тучные» 2000-е гг. инфляция была высокой из-за высокого спроса. В межкризисный период она замедлилась из-за наметившейся стагнации доходов, а после 2014 года – упала до исторически минимальных значений. Впрочем, именно этот фактор ускорил рост ипотеки, которая предопределила отличие ситуации на рынке жилья в период кризиса 2014 и 2020 году от 2008 года.

Чем схожи кризисы на рынке жилья: падение спроса

Покупатели на рынке жилья первыми реагируют на кризис. В 2008 году количество сделок купли-продажи в Москве сократилось на 16% по сравнению с показателями 2007 года.

Обвал произошел и в сегменте строящегося жилья (на тот момент небольшом). Общая площадь реализованных в столице новостроек сократилась на 67%.

Реакция покупателей на кризис 2014 года отразилась в статистике сделок 2015 года. Количество договоров долевого участия (ДДУ) снизилось в старой Москве на 12%. На рынке вторичного жилья в Москве было заключено на 30% меньше договоров купли-продажи.

В 2020 году пока можно судить об активности клиентов только в апреле – в первом «полном» месяце кризиса, когда уже дали о себе знать и девальвация, и пандемия коронавируса. В этом месяце число сделок купли-продажи в Москве уменьшилось на 65%, а число ДДУ – на 49% по сравнению с апрелем 2019 года. По базовому сценарию аналитиков «Метриум», по итогам текущего года спрос может сократиться на 20-30% относительно 2019 года, если не будет новых потрясений и очередной необходимости самоизоляции в течение нескольких месяцев. Динамикой спроса сходства кризисов на рынке жилья в 2008, 2014 и 2020 годах пока исчерпываются. В чем различия?

Чем различаются кризисы на рынке жилья: предложение, цены, ипотечные ставки

Прежде всего различается реакция на кризис застройщиков и собственников жилья. В 2008 году снижение спроса стало причиной уменьшения объемов строительства. Ввод жилья в столице рухнул в 2008 году на 32%. При этом было заморожено до 40% проектов. Собственники вторичного жилья из-за резкого падения цен на него также начали снимать с продажи свои квартиры.

После кризиса 2014 года предложение, напротив, начало расти. В 2015 году общая площадь продаваемых квартир в московских новостройках увеличилась на 33% по сравнению с 2014 годом. Этот процесс был вызван временными ограничениями на разработку проектной документации для жилищной застройки, которые были сняты незадолго до кризиса, что привело к отложенной реализации предложения. В последующие годы объем предложения устойчиво возрастал несмотря на кризис.

Сейчас предложение новостроек снижается. В I квартале в продаже насчитывались 2,7 млн кв.м. жилья, что на 13% меньше, чем в 2019 году, и соответствует уровню 2015 года. «В Новой Москве, в отличие от «старой», объем предложения увеличивается в среднем на 3-4% в месяц, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»). – Однако объем предложения «на котловане», которое в силу стоимости пользуется особым спросом у покупателей, действительно снижается, по итогам первого квартала 2020 года – на 34%. Во многом это стало следствием перехода на проектное финансирование, которое привело к пересмотру экономики выходящих на рынок проектов и стратегии ряда участников рынка. На активность девелоперов также влияла не самая благоприятная рыночная конъюнктура во второй половине 2019 года и, конечно, пандемия коронавируса, которая привела к снижению спроса примерно на 50% относительно результатов прошлого года и приостановке строительных работ в ряде регионов».

Второе различие – это динамика цен. Если в кризисы 2008 и 2014 гг. рынок отреагировал снижением расценок, то сейчас пока это не наблюдается. Правда, отмечают эксперты «Метриум», стоимость квадратного метра начинает снижаться обычно со значительным опозданием после острой фазы кризиса.

Во второй половине 2008 года впервые за пять лет прекратился рост средней стоимости квадратного метра и началась коррекция. В 2009 году средний «квадрат» подешевел на 20%.

В 2014 году рублевые цены росли весь год, а в 2015 году, причем только ко второй половине, показатели цен сократились на 8%.

Сейчас о движении цен говорить пока рано. В апреле застройщики их не пересматривали, а средний «квадрат» в массовых новостройках Москвы подорожал на 1%, в мае остался без изменений, а в целом за пять месяцев (с конца года прошлого года) прибавил 7,4%. Соответственно, чтобы по итогам текущего года цены не выросли относительно предыдущего, из-за кризиса цены должны упасть более чем на 7%. Иными словами, нивелировать ценовую динамику последних лет и месяцев могут только очень мощные факторы снижения.

«Несмотря на ожидаемое падение спроса, сейчас действуют мощные факторы роста цен, – говорит Ксения Юрьева, коммерческий директор Группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Девальвация рубля ведет к повышению себестоимости строительства, увеличению расходов на топливо, коммунальные услуги, стройматериалы и т.п. При этом продолжается переход к целевому финансированию жилищных проектов банками, что также влияет на цены. Одновременно мы наблюдаем сокращение предложения и числа игроков на рынке столичного девелопмента, где больше половины реализованного жилья уже приходится на 10 застройщиков. К тому же ухудшение экономической ситуации в России приведет к новой волне миграции россиян, наиболее квалифицированных, молодых и активных, в Москву, что создаст предпосылки для формирования нового поколения потенциальных покупателей местного жилья. В такой ситуации коррекция цен если и произойдет, то незначительная и непродолжительная».

Наконец, третье принципиальное отличие кризисов в 2008, 2014 и 2020 гг. – это ситуация в ипотечном секторе.

В 2008 году на фоне высокой инфляции Банк России менял ставку рефинансирования 6 раз, повысив её с 10% до 13% годовых. Из-за этого ставки по ипотеке выросли до 15-20% годовых. В 2014-2015 гг. Центробанк также повысил ключевую ставку из-за чего ипотека подорожала до 13-14%.

Особенность текущего кризиса – смягчение кредитно-денежной политики ЦБ. Сокращение ключевой ставки на фоне низкой инфляции до 5,5% создает предпосылки для беспрецедентного снижения стоимости кредита. При этом, как и во время кризиса 2014-2015 гг., власти запустили программу субсидирования ипотечных ставок, чтобы стимулировать спрос в кризис. Сейчас базовые ставки по кредитам на новостройки опустились до уровня 6-6,5% годовых и ожидается, что на ближайшем заседании совета директоров Банка России ключевая ставка будет снижена еще на 1 процентный пункт.

«Для рынка недвижимости беспрецедентно возросло значение ипотеки, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – В период сокращения реальных доходов после 2014 года и сейчас, когда по благосостоянию россиян был нанесен очередной удар, снижение ставок по ипотеке благодаря программе субсидирования и смягчению кредитно-денежной политики – это единственный путь сохранения активности на рынке жилья и жилищного строительства вообще. Однако нужно понимать, что рост ипотечного кредитования в стране с долголетним сокращением доходов – это в какой-то степени искусственное стимулирование спроса, и он не может быть основой долгосрочной стратегии развития жилищного сектора. Более того, снижение ставок может оказаться недостаточной мерой в условиях текущего кризиса, более глубокого и системного, чем два предыдущих. Многие потенциальные покупатели опасаются того, что они лишатся работы или дохода, и вопрос стоимости кредита при этом автоматически уходит на второй план».

Как может развиваться кризис 2020 года на рынке жилья

Эксперты «Метриум» полагают, что сценарий дальнейшего развития событий на рынке недвижимости после текущего кризиса будет сильно отличаться от того, что наблюдалось в 2010-2013 гг. или в 2016-2019 гг.

После кризиса 2008 года рынок жилья восстановился довольно быстро вместе с доходами россиян благодаря вновь подорожавшей нефти. Это привело к повышению спроса даже при высоких ставках по ипотеке (на уровне 11-13%) и развитию рынка долевого строительства, переориентации многих на первичное жилье.

Последствия кризиса 2014 гг. были намного более тяжелыми и долгосрочными, так как структура экономики все эти годы продолжала ухудшаться, осложнилась международная обстановка, наметились признаки стагнации в мировой экономике. В этот период нормализовать ситуацию и повысить спрос удалось только благодаря снижению ставок по ипотеке и кратковременному снижению цен, которое затем быстро сменилось их ростом из-за реформы долевого строительства и ослабления рубля в 2016-2018 гг.

Текущий кризис еще более специфичный. С одной стороны, он спровоцирован пандемией коронавируса, из-за которой работа экономики фактически была остановлена на несколько месяцев. С другой стороны, он лишь обостряет системную слабость сырьевой экономики и выявляет отсутствие в ней точек опоры для долгосрочного развития при цене $35-40 за баррель (по бюджетному правилу в ФНБ направляется выручка с нефтяных продаж при цене более $40 за баррель, то есть страна лишается сверхдоходов при меньшей цене).

По оценкам экспертов «Метриум», спрос на жилье в Москве по итогам 2020 года может снизиться на 20-30%. Летом после снятия ограничений произойдет всплеск числа сделок, которые будут заключать клиенты, не успевшие это сделать до самоизоляции. Однако уже осенью восстановительный рост иссякнет, эконмическая ситуация ухудшится (станет ясно, сколько предпринимателей не «пережили» пандемию).

Средние цены при этом либо незначительно снизятся (до 2%), либо, что более вероятно, продолжат рост до 5% по итогам года. Совокупность действующих факторов настолько противоречива, что сейчас однозначно говорить о падении или снижении средних цен невозможно. В частности, нужно учитывать, что девелоперы более ликвидных проектов продолжат повышать цены, тогда как аутсайдеры могут демпинговать. Однако более вероятен рост средних цен. Это будет связано с сохранением в целом высоких показателей спроса (на уровне 2017 года, что превышает число сделок в 2014 году), высокой активностью ипотечных заемщиков в рамках субсидирования ипотеки, продолжающейся реформой долевого строительства, уменьшением предложения и монополизацией девелопмента.

«В контексте прогноза развития кризиса государственные меры поддержи строительной отрасли можно оценить как правильные, но ограниченные, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Очевидно, что программу субсидирования ипотеки нужно продлить после 1 ноября 2020 года. Помимо этого, нужны и долгосрочные меры. Во-первых, необходимо проводить экономическую политику, направленную на рост доходов населения. Во-вторых, снижать стоимость ипотечного кредитования, не допускать повышения ставок свыше 6%. В-третьих, упростить земельный оборот и предоставление участков под жилищное строительство, одновременно упрощая подключение к коммуникациям. В-четвертых, не перекладывать на застройщиков обязанность строить социальные объекты (это обязанность государства). В-пятых, способствовать внедрению в строительстве новых технологий, снижающих себестоимость. Полагаю, решение этих задач позволит в итоге достичь целей по вводу жилья на уровне 120 млн кв.м в год». 

Покупка вторичного жилья всегда была более рискованным вариантом, чем сделка с новостройкой, ведь у вторичной квартиры есть своя история, а продавцом выступает физическое лицо. Во время кризиса ситуация усугубилась: безработица растет, страдает малый и средний бизнес, люди теряют привычный уровень дохода. Это значит, что риски столкнуться с собственником в предбанкротном состоянии, должником или просто недобросовестным продавцом стали еще выше. Эксперты компании «Метриум» рассказали, какие онлайн-сервисы помогут вычислить «слабые места» сделки и пресечь мошенничество на начальной стадии покупки на вторичном рынке.

Предъявите паспорт

Паспорт возглавляет перечень документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи. Паспортные данные указываются в выписке из ЕГРН, договоре купли-продажи, доверенности и других документах. Установление личности продавца – это обязательный этап проверки юридической чистоты сделки. Необходимо убедиться, что предъявитель документа является именно тем, за кого себя выдает, что паспорт не был утерян или похищен. В противном случае сделка будет признана ничтожной, а покупатель потеряет и деньги, и новое жилье. Исключить подобные риски поможет сервис ГУВМ МВД России, который позволяет проверить документ по списку недействительных российских паспортов: украденных, оформленных на утраченных бланках, выданных в нарушение установленного порядка, а также признанных недействительными. Для этого достаточно знать лишь серию и номер документа.

Проверка доверенности

Продажа квартиры по доверенности – достаточно распространенная практика на рынке вторичной недвижимости, и не стоит относиться к ней с предубеждением. Представителем продавца может выступать риелтор, родственник собственника или любое другое лицо, которому владелец жилья перепоручает определенные действия.

Перед сделкой по доверенности необходимо тщательно все проверить. Следует обратить внимание на сведения, содержащиеся в документе: сроки действия, реквизиты объекта продажи, а также то, какие именно полномочия он возлагает на представителя. Также надо иметь в виду, что действие доверенности может быть прекращено доверителем в любой момент: для этого достаточно посетить нотариуса и написать соответствующее заявление. И по закону сообщать об этом представителю вовсе не обязательно. Однако есть важный момент: нотариусы должны вносить в единый электронный реестр все данные о выданных и отозванных доверенностях. Именно поэтому своевременная проверка позволяет сразу пресечь мошенничество. Установить действительность документа можно на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав реестровый номер документа, дату удостоверения и ФИО нотариуса.

Выписка из ЕГРН

Не менее важно проверить право собственности на недвижимость и характеристики объекта продажи. Достоверным источником информации является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), где указан владелец квартиры, дата регистрации, обременения, аресты, запрещения на сделки с объектом, а также сведения о том, кому и когда переходили права собственности на объект.

Важный нюанс – чем «свежее» выписка, тем достовернее информация о квартире. Поэтому лучше всего попросить продавца заказать новую выписку и лично убедиться в ее получении. Кроме того, покупатель может сам запросить данный документ в режиме онлайн, воспользовавшись электронным сервисом Росреестра. В этом случае выписка будет содержать не всю историю квартиры, а лишь общедоступные сведения (данные о владельце, кадастровую стоимость, ограничение прав и обременение, отметку об отсутствии согласия супруга на сделку и пр.). Стоимость услуги составит 250 рублей при получении справки в электронном формате.

Проверка на банкротство

По закону сделка, проведенная в течение года до признания продавца банкротом или после принятия такого заявления, может быть признана недействительной, если бюджет продажи существенно ниже рыночной цены квартиры. Именно поэтому покупателям не стоит поддаваться на уговоры продавца прописать в договоре заниженную стоимость, иначе при оспаривании сделки удастся вернуть лишь указанную сумму, а не фактически уплаченную.

Еще более разумное решение – заранее проверить продавца с помощью Единого Федерального реестра сведений о банкротстве. Сведения о наличии открытого арбитражного судопроизводства можно получить на сайте Федеральных арбитражных судов России.

Проверка наличия исполнительного производства

Открытое исполнительное производство в отношении собственника квартиры может говорить о том, что его право распоряжаться недвижимостью ограничено. Например, на имущество наложен арест за долги перед банками, коммунальными службами, неуплату алиментов, административных штрафов и т. д. Сведения об аресте квартиры отражаются в выписке из ЕГРН, однако, прежде чем уведомление будет направлено в Росреестр, оно публикуется на сайте Федеральной службы судебных приставов. Чтобы быть на шаг впереди недобросовестных продавцов, можно проверить владельца недвижимости на наличие долгов с помощью банка данных исполнительных производств ФССП России.

Проверка на участие в судебных разбирательствах

Не лишним будет проверить, не является ли собственник недвижимости и лица, зарегистрированные в квартире, участниками судебных разбирательств. Если предметом спора выступает продаваемая квартира, например, наследники оспаривают завещание, то риски признания сделки недействительной возрастают. Также из судебных решений можно получить информацию о заливах квартиры соседями, тяжбах собственника с застройщиком по поводу выявленных строительных дефектов и т. д. Данные о судебных разбирательствах содержатся на сайте ГАС РФ «Правосудие».

«Во время режима самоизоляции спрос на вторичное жилье в Москве сократился гораздо сильнее, чем на новостройки, – комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это связано не только с мерами поддержки первичного рынка и большей гибкостью застройщиков, но и с трудностями при сборе документов в период карантина: многие инстанции закрыты или работают со сбоями. Однако это вовсе не означает, что можно пренебречь некоторыми формальностями и закрыть глаза на юридические аспекты сделки. Напротив, в форсмажорных обстоятельствах необходимо еще более тщательно проверить объект недвижимости и самого продавца. Конечно, сведения, доступные на электронных ресурсах, не дают 100% гарантию чистоты сделки, но позволяют существенно снизить риски. Тем не менее, сегодня как никогда важно выбрать надежного риелтора, который подойдет к вопросу профессионально и проведет более глубокую и всестороннюю проверку».

С начала года география предложения московских новостроек бизнес-класса заметно изменилась, отметили эксперты «Метриум». Почти в два раза выросло число квартир в ЮВАО, тогда как в округах, традиционно считающихся «престижными» (СЗАО, ЗАО, ЮЗАО и ЦАО), выбор у покупателя резко сократился, и их доля составила 45%, хотя в начале года она превышала 50%.

В мае на рынке новостроек бизнес-класса в Москве было представлено 97 жилых комплексов, в которых продавались 12,5 тыс. квартир, подсчитали эксперты «Метриум». Больше всего такого жилья можно было найти в Западном АО (19% от общего числа квартир в этом сегменте рынка). На втором месте внезапно оказался Юго-Восточный АО, в котором предложение нового жилья бизнес-класса исторически было крайне низким. Его доля возросла до 16%. На третьем месте округ, также в большей степени ассоциирующийся с новостройками комфорт-класса – Южный АО (15%). «Престижный» Северо-Западный АО по объему предложения занял только четвертую позицию, но почти столько же квартир бизнес-класса есть и в Северном АО (примерно по 13%).  Еще 10% квартир экспонировались в Северо-Восточном АО. При этом на долю еще двух «престижных» округов (Юго-Западного АО и Центрального АО) пришлось только по 6% квартир бизнес-класса. Меньше было только в Восточном АО (1%).

Таким образом, география рынка новостроек бизнес-класса сложилась так, что в округах, которые традиционно считались «престижными» на рынке столичного жилья (СЗАО, ЗАО, ЮЗАО и ЦАО), было представлено только 45% квартир, тогда как в других локациях доля новостроек бизнес-класса превысила 55% (ЮВАО, ЮАО, САО, СВАО, ВАО). Между тем в начале 2020 года соотношение было другим: 51% был за «престижными» и 49% – у остальных.

С начала года предложение новостроек бизнес-класса в Москве заметно сократилось (на 12%). В наибольшей степени эта тенденция затронула как раз «престижные» СЗАО (–32%) и ЗАО (–27%) и ЮЗАО (–14%). При этом резко (на 43%) увеличилось число квартир, продаваемых в ЮВАО.

«По мере развития городской среды целые столичные районы меняют свой облик, и на первый план выходит не исторически обусловленный престиж, а более реальные, ощутимые факторы, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Например, свежим взглядом застройщики и покупатели посмотрели на район Нагатинский Затон в ЮАО, в излучине Москвы-реки. Локации с подобными видовыми характеристиками недалеко от центра города традиционно имеют высокий статус и, как правило, давно застроены. Мы же получили возможность строить «с чистого листа» и в полной мере раскрыли потенциал проекта. В городском квартале «Ривер Парк» предусмотрена собственная 1,5-километровая набережная, дома строятся на первой линии от реки, из окон и террас открываются эффектные виды на водную гладь. Подобные преимущества предлагаются лишь в немногих современных новостройках, и такое жилье можно считать эксклюзивным продуктом».

«Изменение географии предложения новостроек бизнес-класса свидетельствует о переоценке как покупателями, так и застройщиками понятия «престижности», – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если еще 10-15 лет назад условный восток Москвы ассоциировался исключительно с промзонами, то благодаря программе благоустройства, развитию социальной инфраструктуры и активному освоению территорий бывших предприятий восточные округа Москвы стали зоной активной джентрификации. Здесь появляются актуальные, по сути, проекты новостроек бизнес-класса, ничем не уступающие проектам этого класса в других округах. С этой точки зрения давно необходимо пересматривать устаревающие стереотипы о географии высокобюджетного жилья в Москве».

После эпидемии коронавируса Новая Москва может стать главным центром миграции удаленных работников столичного региона благодаря более разумным ценам на жилье, развивающейся инфраструктуре и хорошей экологии. Эксперты «Метриум» рассказывают о 5 основных преимуществах этой локации для переезда «удалёнщиков».

По подсчетам консалтингового агентства Gartner, четверть российских компаний собираются оставить на удаленном режиме не менее 20% сотрудников, а финансовые директора 75% компаний готовы сохранить этот режим по меньшей мере для 5% персонала. Особенно велика доля таких работников в Москве, где крайне много услуг в интеллектуальной сфере, часто не требующей личного присутствия сотрудника. При этом жилищный вопрос в столице стоит остро, поэтому многие живущие в этом мегаполисе задумаются об альтернативах. Эксперты «Метриум» рассказывают, почему идеальным вариантом для них станет Новая Москва.

Цены на жилье

Переезд в Новую Москву поможет существенно сэкономить на решении жилищного вопроса или расширит выбор доступных вариантов квартир. По данным «Метриум», в первом квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составила 139 тыс. рублей, тогда как в массовых новостройках «старой» Москвы – 187 тыс. рублей, а в жилых комплексах бизнес-класса – 255 тыс. рублей. Таким образом, местные новостройки дешевле «старомосковских» в среднем на 26-45%.

Это значит, что при приобретении квартиры в Новой Москве можно существенно сэкономить. К примеру, средняя студия в ТиНАО обойдется на 1,2 млн рублей дешевле, чем в «старой» Москве, однокомнатная квартира – на 2,26 млн рублей, двухкомнатная – на 3,48 млн рублей, а трехкомнатная – на 4,8 млн рублей.

Если же потенциальный покупатель думает не об экономии, а желает выбрать жилье получше, чем в «старой» Москве, то прежде всего он может рассчитывать на расширение площади. Имея бюджет на покупку студии (26 кв.м) в пределах МКАД, в Новой Москве клиент позволит себе однокомнатную квартиру площадью порядка 40 кв.м. Денег на покупку средней московской «однушки» (41 кв.м) хватит на большую «двушку» (около 60 кв.м.) в ТиНАО. А средств на приобретение трехкомнатной квартиры в «старой» Москве (85 кв.м) достаточно для покупки большой квартиры свыше 100 кв.м. в Новой Москве.

Транспортная доступность

Несмотря на удаленный режим работы, многие сотрудники стремятся сохранять связь с офисом и возможность практически в любое время посетить лично компанию, либо отправиться на оффлайн-встречу. Именно поэтому важно иметь удобные каналы сообщения со «старой» Москвой (и прежде всего её центром) для эпизодических выездов на «большую землю».

С этой точки зрения Новая Москва гораздо более удобная локация, чем ближнее Подмосковье. Старая и новая части столицы сегодня связаны фактически тремя линиями метро – Калининско-Солнцевской (жёлтая ветка), Сокольнической (красная) и Бутовской (серо-голубая). К 2023 году планируется открытие Коммунарской линии. Сейчас от самой удаленной станции метро Новой Москвы «Коммунарка» до станции «Парк Культуры» кольцевой линии можно добраться за 39 минут, а от конечной станции желтой ветки («Рассказовка») до «Парка Победы» – за 29 минут.

Помимо этого, жителям Новой Москвы доступны две скоростные магистрали – Калужское и Киевское шоссе. В частности, от Троицка до ТТК по Калужскому шоссе можно доехать за 35 минут на машине. Помимо магистралей, ведущих в Москву, развивается дорожная сеть и внутри Новой Москвы. За последние семь лет здесь построено 190 км дорог. Кстати, не стоит забывать, что практически под рукой у жителей Новой Москвы аэропорт Внуково, куда добраться из географического центра ТиНАО (Троицка) можно примерно за 20-25 минут на автомобиле.

Коворкинги и офисные комплексы

Новая Москва – это давно не только жилые массивы. Здесь активно возводится коммерческая недвижимость, в том числе и офисные центры. Удаленными работниками они могут использоваться, к примеру, для проведения оффлайновых встреч или презентаций, а также для организации офиса компании, если они сами ведут бизнес. Помимо этого, в офисных комплексах все чаще появляются коворкинги – открытые для всех рабочие пространства, где можно арендовать подходящее место, если по каким-то причинам трудиться из дома невозможно. На сегодняшний день в разных точках Новой Москвы есть порядка 10 коворкингов.

 «К примеру, в нашем жилом комплексе «Испанские кварталы» работает антикафе-коворкинг The Place, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»). – Там можно провести рабочее совещание, занятия с репетитором, обустроить место для работы с компьютером, а в специально оборудованных кабинетах можно организовать прием мастера ногтевого сервиса, парикмахера, косметолога. Здесь же иногда устраивают мероприятия, в том числе и праздничные. Иными словами, на территории комплекса в шаговой доступности есть пространство для работы, деловых встреч и отдыха».

В целом в проектах «Скандинавия» и «Испанские кварталы» помещения на первых этажах создаются с прицелом на развитие в локации бизнесов, связанных с разнообразными хобби, дополнительным образованием и саморазвитием. Кроме того, в нынешнее сложное время ГК «А101» предлагает операторам арендные каникулы на 8 месяцев. Это делается для того, чтобы жители ТиНАО могли получить такие объекты в шаговой доступности или организовать свое дело. Кроме того, девелопер предлагает инвесторам построить внутри своих масштабных проектов отдельные здания под конкретные задачи, часть помещений в которых предполагают зоны со свободным функциональным назначением.   

Формирование точек деловой активности в Новой Москве имеет свою специфику, которая выгодно отличает их от бизнес-кластеров в «старой» Москве с точки зрения работающих в них людей. Зачастую офисные центры появляются рядом с крупными транспортными узлами, которые соседствуют с новыми жилыми районами. Между тем в границах МКАД деловая активность обычно сосредоточена в нескольких локациях в центре, удаленных от жилых массивов. В Новой Москве насчитывается 15 бизнес-центров, причем практически всегда они соседствуют с новыми жилыми массивами.

В отдельных случаях реализуется концепция work&live («живи и работай»), то есть офис находится совсем рядом с домом. К примеру, рядом с крупным офисным парком Comcity застройщик PPF Real Estate Russia недавно начал реализовать жилой комплекс homecity. Некоторые работники компаний, базирующихся в бизнес-парке, смогут переехать поближе к офису, чтобы ходить на работу пешком или ездить на велосипеде. Помимо этого, такие проекты могут быть интересны инвесторам, рассчитывающим сдавать жилье в аренду тем сотрудникам местных организаций, которые не захотят жить здесь постоянно, но готовы снимать квартиру.

Новая инфраструктура

В Новой Москве идет активное инфраструктурное строительство, так что по обеспечению социальными, культурными и образовательными объектами ТиНАО скоро не будет уступать районам «старой» Москвы. При этом в отличие от зачастую ветхих старомосковских поликлиник, больниц, школ, детских садов, здесь появляются новые объекты с первоклассным оборудованием. С момента создания Новой Москвы в 2012 году на её территории построены 67 новых соцобъектов, в том числе 16 школ, 40 детских садов, 11 больниц и поликлиник, а к 2035 году в ТиНАО будут действовать 1,3 тыс. объектов социальной инфраструктуры.

Свой вклад в формирование сети таких объектов вносят и застройщики жилья, причем иногда речь идет о строительстве уникальных в своем роде учреждений. К примеру, в рамках проекта культурно-образовательного кластера Russian Design District в Новой Москве будет создан Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, а также Академия единоборств под управлением Камила Гаджиева. В составе локального спорткомплекса будет работать Школа йоги и здорового питания, Школа танцев и тренажерный зал. В Russian Design District девелоперская группа «Родина» совместно с одним из топовых вузов страны откроет инновационную Школу дизайна и технологий (Design and Technology Art School, DATA), где можно будет пройти курсы по самому широкому спектру дизайнерских компетенций и получить государственный сертификат – от виртуальной и дополнительной реальности до цифрового дизайна. В состав комплекса войдет общеобразовательная школа и детский сад, а также торгово-выставочное пространство.

«Наш проект Russian Design District представляет собой экосистему для жизни и развития современной личности, – комментирует Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина». – В шаговой доступности от дома жители района будут иметь все необходимые ресурсы для профессионального, физического и культурного развития, причем высокого уровня, ведь их будут создавать топовые эксперты в своем профиле. Удаленные работники, которые по определению имеют больше свободного времени, смогут с пользой потратить его на собственное образование или поддержание физической формы. При этом в отличие от «старой» Москвы всё это будет происходить в благоприятной экологической обстановке – в окружении реки Десна и благоустроенной лесопарковой территории».

ГК «А101» строит рядом с метро «Прокшино» одноименный кластер площадью 134,5 га, который станет новой точкой притяжения Москвы с потенциалом посещения в 10 млн человек в год. Здесь, в частности, появится бизнес-квартал «Прокшино» – деловой центр площадью 177 тыс. кв. метров, в котором разместятся офисные пространства класса А и А+, а также объекты торговли и сопутствующей инфраструктуры. Но основную часть кластера займет спортивно-развлекательный комплекс «Прокшино ADRENALINE», который создаст беспрецедентные для Москвы условия для активного отдыха, семейных развлечений и познавательных экскурсий. В составе комплекса появится горнолыжный курорт с высотой горы 101 м, Drive-arena для экстремальных видов спорта, ледовый комплекс, всесезонный аквакурорт с пляжной зоной, детский естествоведческий музей, киностудия с натурной съёмочной площадкой, эко-отель, торговый центр и рекреационно-парковые пространства. Кроме того, девелопер создаст на территории кластера высокотехнологичные пространства для VR-развлечений и занятий киберспортом. Первый объект кластера начнет строиться уже в 2020 году.

Экология

Новая Москва имеет и бесспорное экологическое преимущество. Общая площадь лесных массивов в ТиНАО составляет 75 тыс. га, занимающих 50% территории. До 2035 года предполагается создать около 80 различных зон отдыха на 12 тыс. гектарах. Более благоприятная экологическая обстановка обеспечит постоянно проживающим здесь удаленным работникам более высокое качество отдыха и возможности поддержания здоровья, спортивной формы и эрудиции, ведь предполагается создать прогулочные, оздоровительные, историко-культурные, археологические, зоологические и сельскохозяйственные парки.

Сейчас формирование нового природного ландшафта проходит и в рамках отдельных проектов. К примеру, в проекте Russian Design District предполагается благоустройство набережной реки Десна в окружении лесопарковой территории площадью 9 гектаров со спортивной и детской инфраструктурой, футбольным, волейбольным и хоккейными площадками, воркаутами, памп треками, беговыми трассами и пространством для отдыха и прогулок.

«Новая Москва действительно может привлечь новых жителей в период кризиса и после эпидемии, – комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Помимо значительного числа работников на «удалёнке», местный рынок может привлечь наиболее активных жителей регионов, которые хотят перебраться в столицу из-за ухудшения ситуации с занятостью дома. Помимо этого, их простимулируют снизившиеся ставки по ипотеке, которые делают местное жилье более доступным. Не исключаю, что новомосковская доля сделок с новостройками, составляющая сейчас порядка трети всех договоров долевого участия в Москве, может в будущем возрасти».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги мая на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения снизился на 3,9%. Средняя цена квадратного метра составила 187 750 руб. за кв. м, прирост - всего 0,1%.

По данным «Метриум», на конец мая 2020 года на первичном рынке жилья массового сегмента велись продажи в 86 жилых комплексах. За отчетный период общий объем предложения по количеству лотов в реализации снизился на 3,9% и составил 13 645[1] квартир. Совокупная площадь жилья сократилась на 3,1% – до 804,8 тыс. кв. м.

За месяц ни новых проектов, ни корпусов на рынок не поступило, более того в некоторых комплексах наблюдалось намеренное выведение части лотов из реализации.

Максимальная доля от общего предложения приходится на ЮВАО (22,6%) и СВАО (21%). За месяц они увеличились на 0,5 и 0,4 п.п. соответственно. За ними следуют САО (15%; -1,4 п.п.) и ЗАО (13,8%; -0,2 п.п.).

Наибольшее число квартир массового сегмента представлено в объектах, находящихся на стадии отделочных работ. За месяц их доля выросла до 38,8% (+3,0 п.п.). Также существенная часть предложения сосредоточена в домах на этапе монтажа этажей – 32,1% (+2,6 п.п.). Значительно меньше лотов предлагается в корпусах на начальной стадии строительной готовности – 16,4% (-5,9 п.п.). Остальные лоты локализированы в полностью готовых домах (12,7%, +0,3 п.п.).

В структуре предложения по типологии лидируют двухкомнатные квартиры. На их долю приходится 40,7% предложения. Однокомнатные и трехкомнатные лоты занимают 27,2% и 20,6% рынка (-0,4 п.п. и +0,4 п.п. соответственно). Квартир-студий заметно меньше и составляют 9,3% от общего предложения (-0,1 п.п.). Доля многокомнатных квартир невелика – всего 2,2% (+0,1 п.п.).

Практически половина всего экспонирующегося жилья представлена с готовым ремонтом – 48,8% (+1,8 п.п.). На квартиры без отделки приходится 40% рынка (-1,0 п.п.). Оставшаяся часть лотов представлена с отделкой white box (11,2%, -0,8 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», в мае 2020 года средняя цена квадратного метра составила 187 750 руб. за кв. м, что практически идентично показателю прошлого отчетного периода – прирост составил всего 0,1%. В разрезе округов ценовая ситуация также оставалась стабильной – зафиксированы незначительные колебания цены квадратного метра в пределах ±1%. Основной причиной корректировки цен стало изменение структуры предложения в проектах.

По итогам мая 2020 года средневзвешенная стоимость предложения квартир массового сегмента составила 11,1 млн руб., увеличившись на 0,9% относительно прошлого месяца. В разрезе типологий повышение показателя отмечено во всех типологиях, кроме студий (-0,4%). Однокомнатные и многокомнатные квартиры прибавили в стоимости по 0,7%, двухкомнатные и трехкомнатные – по 0,6%.

Рейтинг самых доступных предложений в мае 2020 года:

– ЖК «В стремлении к свету» (САО / р-н Лианозово): студия площадью 26,5 кв. м за 3,575 млн руб.;

– ЖК «Сказочный лес» (СВАО / р-н Ярославский): студия площадью 28,2 кв. м за 3, 617 млн руб.;

– ЖК «MySpace на Фрезерной» (СВАО / р-н Нижегородский): студия площадью 11 кв. м за 3,652 млн руб.

Основные тенденции

«В мае на рынке новостроек массового сегмента отмечалось затишье, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Аналогично предыдущему месяцу, новых проектов не поступило, а снятие части экспонируемых лотов с продажи привело к снижению объема предложения на 3,9%.

Цена квадратного метра стагнировала. После довольно серьезного повышения в начале года, в мае многие застройщики не стали пересматривать уровень цен. В конце месяца средний показатель составил 187 750 рублей за кв. м (+0,1% к апрелю 2020 г., +7,4% к декабрю 2019 г.). Не щедры были застройщики и на скидки, средний размер дисконта по рынку не превысил стандартные 5%.

Покупательская активность фактически замерла в первой половине месяца. Помимо мер по самоизоляции сыграли роль праздники – многие уехали на дачи. Однако вторые две недели месяца прошли существенно активнее, учитывая ситуацию, что дает надежду на реализацию отложенного спроса в июне-июле, когда откроются офисы продаж».  

[1] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.