Девелопер «СМУ-6 Инвестиции» сообщает о получении разрешения на ввод в эксплуатацию клубного дома премиум-класса «Данилов дом». Ввод здания в эксплуатацию – завершающая стадия строительства. Это значит, что в ближайшее время, до Нового года жители «Данилов дома» получат ключи от своих апартаментов.

              Разрешение на ввод в эксплуатацию – документ, удостоверяющий выполнение строительства. Его выдает Комитет государственного строительного надзора города Москвы. Это последний этап строительства, с преодолением которого начинается заселение.

              «Данилов дом» был построен меньше чем за два года. Это авторский проект со строгим экстерьером, характерным для стиля ар-деко. Фасад здания облицован натуральным камнем светлого и темного оттенка, с декоративными элементами оконных проёмов, балконов и карнизов... На доме установлена эксклюзивная подсветка, подчеркивающая респектабельность и даже торжественность здания.

               «Данилов дом» – единственный апарт-проект премиум-класса на юге Москвы, в котором продаются пентхаусы. Он расположен в Даниловском районе, отличающимся хорошо развитой инфраструктурой, близостью к центру и высокой транспортной доступности. Кроме того, из окон двенадцатиэтажного здания открывается прекрасный вид на старую Москву.

              В доме находится 36 апартаментов и на данный момент проект распродан более чем на 90%. В продаже осталось только четыре пентхауса площадью от 118 до 212 кв. м, расположенных на 10, 11 и 12 этажах. Каждый пентхаус по-своему уникален: во всех предусмотрена возможность установить дровяной камин, имеется открытая терраса есть дровяной камин, второй свет, гардеробная комната, широкая терраса, три спальни, а также популярная сейчас кухня-гостиная. «Данилов дом» входит в топ-3 московских проектов, в которых продаются самые доступные пентхаусы.

              «Несмотря на трудности, с которыми в этом году столкнулась строительная отрасль, нам удалось завершить строительство «Данилов дома» в срок, – рассказывает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Мы справились и с резким повышением стоимости строительных материалов, и с дефицитом рабочей силы, и с весенним локдауном. Благодаря надежным подрядчикам и быстрым темпам строительства, объект был сдан вовремя. Сейчас мы получили разрешение на ввод в эксплуатацию. В ближайшее время начнется заселение жильцов «Данилов дома». Мы уверены, что ключи от новых апартаментов станут для них отличным подарком на Новый год».

Группа Родина – девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District – сообщает о запуске новогодних акций для покупателей квартир в RDD. На выбор у клиентов две опции: приобретение квартиры с беспроцентной рассрочкой или специальные условия на пул квартир. Срок проведения акции – до 10 января 2021 года.

В преддверии Нового года потенциальные покупатели квартир в культурно-образовательном кластере бизнес-класса Russian Design District смогут приобрести жильё, получив новогоднее предложение о рассрочке или специальным условиям. Обе акции продлятся до 10 января.

Программа «Рассрочка 0%». Если клиент подписывает договор долевого участия и вносит не менее 50% от стоимости квартиры, то в последующие 6 месяцев он может отдать остаток равными ежемесячными платежами, не выплачивая никакого процента. Внести половину суммы договора нужно не позднее 5 дней после подписания ДДУ. К примеру, студию площадью 31 кв.м за 5,7 млн рублей можно приобрести так: сначала клиент вносит 2,85 млн рублей, а оставшуюся сумму выплачивает равными платежами по 475 тыс. в течение полугода. В итоге покупатель в моменте экономит 2,85 млн рублей.

«Беспроцентная рассрочка – довольно редкая акция от застройщиков, – говорит Ксения Юрьева, член совета директоров Группы Родина. – Как правило, на остаток стоимости квартиры покупатели начисляют процент. Обычно он равен или даже выше ставки Банка России, то есть получается, что клиент берет у застройщика довольно дорогой кредит. В нашем случае покупатель получает выгоду, так как может полгода отдавать деньги за жилье равными платежами, не оплачивая никакой процент за пользование средствами».

Специальная программа «Новогодняя акция». До 10 января покупатели RDD могут получить индивидуальную скидку на пул новогодних квартир в кластере. В число новогоднего пула квартир входят разные варианты – от двух- до четырехкомнатных: от 35,2 кв.м (6,6 млн рублей) до 88,7 кв.м (13,2 млн рублей). Скидка даётся на стоимость жилья, актуальную на момент подписания договора долевого участия. Подробная информация по акции представлена на сайте rdd.design.

«Новый год – время больших трат для каждой семьи, – говорит Ксения Юрьева. – На этот период, как правило, планируется отдых, выезд на природу или за рубеж, приобретаются подарки для друзей и родственников. И если планы покупки квартиры совпали по времени с новогодними праздниками, то специальные предложения от застройщиков могут быть очень кстати. Наши клиенты смогут сэкономить немало средств семейного бюджета, участвуя в программе беспроцентной рассрочки или получив новогоднее предложение на выбранную квартиру».

Доля квартир с отделкой на рынке новостроек массового сегмента в Москве достигла в ноябре 68% от общего числа новых квартир в продаже, подсчитали аналитики «Метриум». За год количество квартир с финишной отделкой увеличилось на 22%. При этом предложение нового жилья без отделки сократилось более чем на 50%.

В ноябре на рынке столичных новостроек эконом- и комфорт-класса было представлено 12,7 тыс. квартир. Большая часть из них (8,7 тыс. единиц) предлагалась с финишной отделкой от застройщика, что составило 68% от общего числа объектов. Это самый высокий уровень предложения квартир с отделкой в массовых новостройках Москвы за всю историю рынка. Помимо этого, в продаже есть почти 1 тыс. квартир с предчистовой отделкой (white box), которые составляют 8% предложения. На долю объектов без ремонта от застройщика приходятся 24% квартир (3 тыс. квартир).

Быстрый рост предложения квартир с отделкой произошёл в последние 12 месяцев. В ноябре 2019 года с отделкой продавались 45% объектов, в формате white box – 14%, а без отделки – 41%.

Заметнее всего сократилось за год предложение последних двух типов квартир. Сейчас на рынке на 52% меньше квартир без отделки, чем в ноябре 2019 года. Количество объектов с предчистовой отделкой уменьшилось на 56%. Квартир с отделкой стало на 22% больше.

«Квартиры с отделкой пользуются всё большей популярностью у покупателей, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Оптимальный вариант жилья с ремонтом – это квартиры white box. С одной стороны, наиболее трудоемкие работы уже завершены (выравнивание и подготовка поверхности, разводка электропроводки, установка дверей и пр). С другой стороны, новосёлы могут сами выбрать отделочные материалы для полов и стен, дизайнерские решения для освещения и т.п. В нашем проекте все квартиры предлагаются с таким вариантом ремонта, и они пользуются большим спросом».

Квартиры с отделкой в среднем обойдутся в 192 тыс. рублей за кв.м. В то же время средняя цена объектов без отделки достигает 221 тыс. рублей за кв.м, а в формате white box – 232 тыс. рублей за кв.м. По мнению экспертов «Метриум», это связано со структурой предложения: квартиры без отделки представлены в жилых комплексах на поздней стадии строительства с более высоким уровнем цен, тогда как объекты с отделкой преобладают на ранней стадии строительства.

«Увеличение предложение квартир с отделкой связано с ростом спроса на готовые для заселения квартиры, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Девелоперы идут на встречу клиентам, поэтому наращивают предложения такого жилья. Помимо этого, рост цен в целом на новостройки позволяет им закладывать в цену квадратного метра стоимость отделки, хотя раньше застройщики не зарабатывали на этой дополнительной опции, которая помогала охватить больше потенциальных клиентов. Полагаю, в будущем доля отделки будет увеличиваться в структуре предложения».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги ноября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 0,3%. Средневзвешенная цена составила 203 100 руб. за кв. м (+2,3% за прошедший месяц; +16,2% с начала года; +16,8% за 12 месяцев).

По данным «Метриум», в ноябре 2020 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 88 проектов с общим объемом предложения около 12 700 квартир, суммарная площадь лотов составила 712 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца сократилось на 0,3%, а продаваемая площадь уменьшилась на 0,5%.

Первичный рынок жилья пополнился одним новым проектом. Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:

– «Большая Академическая 85» (корп. 1.2);

– «Квартал Некрасовка» (корп. 4);

– «Митинский лес» (корп. 15);

– «Руставели 14» (корп. 1.3);

– «Селигер Сити» (корп. Е1).

Лидером в структуре предложения по округам по-прежнему является ЮВАО (33,1%; +1,4 п.п.), продемонстрировав наибольший прирост экспозиции за месяц среди остальных округов. В ноябре снижение показателя на 1 п.п. наблюдалось в СВАО, где сконцентрировано 20,4% всех квартир. Однако наибольшее сокращение доли предложения было отмечено в ЮАО (9,2%; -1,2 п.п.). Почти в равном соотношении сосредоточен объем в САО (12,2%; +0,2 п.п.), ЗАО (10,6%; -0,3 п.п.) и ВАО (8,7%; +0,3 п.п.). Наименьшая доля предложения представлена в СЗАО (3,6%; +0,6 п.п.) и ЮЗАО (2,1%; -0,02 п.п.).

В ноябре в структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось сокращение количества объектов, находящихся на этапе отделочных работ (27,9%; -5,4 п.п.). Немногим меньше приходится на лоты на начальном этапе строительства (27,4%; +1,1 п.п.). Наибольшее количество лотов в реализации представлено в домах на стадии строительно-монтажных работ (39,2%; +4,5 п.п.). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего (5,5%; -0,2 п.п.).

В структуре предложения по типу квартир не произошло существенных изменений. Две трети рынка по-прежнему приходится на однокомнатные (31%; без изменений) и двухкомнатные квартиры (35%; +0,6 п.п.). Наблюдалось незначительное снижение доли трехкомнатных квартир (18%; -1 п.п.). Доля квартир-студий составила 13,8% (+0,3 п.п.). Наименьшую долю от совокупного объема предложения по-прежнему занимают многокомнатные лоты (2,2%; -0,1 п.п.).

За отчетный период доля лотов с отделкой в массовом сегменте составила более двух третей рынка (68,3%), было отмечено увеличение предложения квартир данного типа на 4,7 п.п. В общем объеме предложения представлены квартиры без отделки, на них пришлось 24,2% (-4,1 п.п.), и квартиры с отделкой white box – 7,5%­­ (-0,6 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам ноября средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента составила 203 100 руб. за кв. м (+2,3% за прошедший месяц; +16,2% с начала года; +16,8% за 12 месяцев). Повышение средневзвешенных цен отмечено в большинстве округов Москвы в диапазоне 1,2-5,4%. Наибольший прирост зафиксирован в ЮАО (+5,4%). Снижение показателя средней цены квадратного метра отмечено только в САО (-1,3%), что связано с изменением структуры по типу комнатности и вымыванием небольших форматов с наиболее высокой стоимостью квадратного метра.

Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 11,39 млн руб. (+2,1% за прошедший месяц; +2,9% с начала года; +10,5% за 12 месяцев). Бюджет предложения продолжает плавно расти. Наибольшее повышение стоимости отмечено среди квартир-студий (+3,6%) и двухкомнатных квартир (+3,8%). В остальных типологиях бюджет предложения увеличился в пределах 1,9-2,4%:

- студии – 5,92 млн руб. (+3,6%);

- однокомнатные – 8,55 млн руб. (+1,9%);

- двухкомнатные – 12,66 млн руб. (+3,8%);

- трёхкомнатные – 16,72 млн руб. (+2,0%);

- многокомнатные – 22,77 млн руб. (+2,4%).

Рейтинг самых доступных предложений в ноябре 2020 года:

– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 11 кв. м за 3,1 млн руб.

– ЖК «MySpace на Фрезерной» (ЮВАО / р-н Нижегородский): студия площадью 15,7 кв. м за 4,3 млн руб.

– ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 27 кв. м за 4,4 млн руб.

Основные тенденции

«На рынке новостроек массового сегмента в ноябре средняя цена квадратного метра выросла до 203 101 руб. (+2,3% за месяц), а средний бюджет предложения – до 11,39 млн руб. (+2,1% за месяц), – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Тенденция удорожания квартир в новостройках сохраняется, однако скорость сокращения объема предложения на рынке заметно уменьшилась, что может служить сигналом приближения минимума, после которого начнется расширение рынка. В ноябре количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца сократилось всего на 0,3%, тогда как в октябре рынок уменьшился в объеме на 14%, а в сентябре – на 6,9%.

В ноябре был достигнут новый рекорд средней цены квадратного метра в массовом сегменте. Данный показатель преодолел порог в 200 тыс. руб. (+16,8% за 12 месяцев). Примечательно, что более двух третей рынка новостроек сегмента представлено квартирами с финишной отделкой (68,3%; динамика доли +23% за 12 месяцев). Это свидетельствует о том, что в рост средней цены квадратного метра постепенно закладывается стоимость отделки, а удорожание происходит в том числе за счет увеличения себестоимости строительства.

Спрос продолжает держатся на высоком уровне, хоть и претерпел первую небольшую корректировку. В ноябре, по предварительным данным, зарегистрировано 6,8 тыс. договоров долевого участия (-11% относительно прошлого месяца, но +70% относительно ноября 2019 года).  Данная ситуация, вероятнее всего, связана с тем, что цены растут опережающими темпами из-за льготной ипотечной ставки и ее выгода исчерпывается.

Вероятнее всего, в декабре мы будем все еще наблюдать высокий спрос на рынке, однако в следующем году на спрос может оказать давление ряд объективных факторов: условия предоставления банками ипотечных займов начинают ужесточаться; в доходах населения пока нет положительной динамики, так как экономика еще полностью не восстановилась. Эти факторы могут обусловить разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей, что приведет либо к снижению спроса, либо к торгу и скидкам».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги ноября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 0,3%. Средневзвешенная цена составила 203 100 руб. за кв. м (+2,3% за прошедший месяц; +16,2% с начала года; +16,8% за 12 месяцев).

По данным «Метриум», в ноябре 2020 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 88 проектов с общим объемом предложения около 12 700 квартир, суммарная площадь лотов составила 712 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца сократилось на 0,3%, а продаваемая площадь уменьшилась на 0,5%.

Первичный рынок жилья пополнился одним новым проектом. Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:

– «Большая Академическая 85» (корп. 1.2);

– «Квартал Некрасовка» (корп. 4);

– «Митинский лес» (корп. 15);

– «Руставели 14» (корп. 1.3);

– «Селигер Сити» (корп. Е1).

Лидером в структуре предложения по округам по-прежнему является ЮВАО (33,1%; +1,4 п.п.), продемонстрировав наибольший прирост экспозиции за месяц среди остальных округов. В ноябре снижение показателя на 1 п.п. наблюдалось в СВАО, где сконцентрировано 20,4% всех квартир. Однако наибольшее сокращение доли предложения было отмечено в ЮАО (9,2%; -1,2 п.п.). Почти в равном соотношении сосредоточен объем в САО (12,2%; +0,2 п.п.), ЗАО (10,6%; -0,3 п.п.) и ВАО (8,7%; +0,3 п.п.). Наименьшая доля предложения представлена в СЗАО (3,6%; +0,6 п.п.) и ЮЗАО (2,1%; -0,02 п.п.).

В ноябре в структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось сокращение количества объектов, находящихся на этапе отделочных работ (27,9%; -5,4 п.п.). Немногим меньше приходится на лоты на начальном этапе строительства (27,4%; +1,1 п.п.). Наибольшее количество лотов в реализации представлено в домах на стадии строительно-монтажных работ (39,2%; +4,5 п.п.). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего (5,5%; -0,2 п.п.).

В структуре предложения по типу квартир не произошло существенных изменений. Две трети рынка по-прежнему приходится на однокомнатные (31%; без изменений) и двухкомнатные квартиры (35%; +0,6 п.п.). Наблюдалось незначительное снижение доли трехкомнатных квартир (18%; -1 п.п.). Доля квартир-студий составила 13,8% (+0,3 п.п.). Наименьшую долю от совокупного объема предложения по-прежнему занимают многокомнатные лоты (2,2%; -0,1 п.п.).

За отчетный период доля лотов с отделкой в массовом сегменте составила более двух третей рынка (68,3%), было отмечено увеличение предложения квартир данного типа на 4,7 п.п. В общем объеме предложения представлены квартиры без отделки, на них пришлось 24,2% (-4,1 п.п.), и квартиры с отделкой white box – 7,5%­­ (-0,6 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам ноября средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента составила 203 100 руб. за кв. м (+2,3% за прошедший месяц; +16,2% с начала года; +16,8% за 12 месяцев). Повышение средневзвешенных цен отмечено в большинстве округов Москвы в диапазоне 1,2-5,4%. Наибольший прирост зафиксирован в ЮАО (+5,4%). Снижение показателя средней цены квадратного метра отмечено только в САО (-1,3%), что связано с изменением структуры по типу комнатности и вымыванием небольших форматов с наиболее высокой стоимостью квадратного метра.

Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 11,39 млн руб. (+2,1% за прошедший месяц; +2,9% с начала года; +10,5% за 12 месяцев). Бюджет предложения продолжает плавно расти. Наибольшее повышение стоимости отмечено среди квартир-студий (+3,6%) и двухкомнатных квартир (+3,8%). В остальных типологиях бюджет предложения увеличился в пределах 1,9-2,4%:

- студии – 5,92 млн руб. (+3,6%);

- однокомнатные – 8,55 млн руб. (+1,9%);

- двухкомнатные – 12,66 млн руб. (+3,8%);

- трёхкомнатные – 16,72 млн руб. (+2,0%);

- многокомнатные – 22,77 млн руб. (+2,4%).

Рейтинг самых доступных предложений в ноябре 2020 года:

– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 11 кв. м за 3,1 млн руб.

– ЖК «MySpace на Фрезерной» (ЮВАО / р-н Нижегородский): студия площадью 15,7 кв. м за 4,3 млн руб.

– ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 27 кв. м за 4,4 млн руб.

Основные тенденции

«На рынке новостроек массового сегмента в ноябре средняя цена квадратного метра выросла до 203 101 руб. (+2,3% за месяц), а средний бюджет предложения – до 11,39 млн руб. (+2,1% за месяц), – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Тенденция удорожания квартир в новостройках сохраняется, однако скорость сокращения объема предложения на рынке заметно уменьшилась, что может служить сигналом приближения минимума, после которого начнется расширение рынка. В ноябре количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца сократилось всего на 0,3%, тогда как в октябре рынок уменьшился в объеме на 14%, а в сентябре – на 6,9%.

В ноябре был достигнут новый рекорд средней цены квадратного метра в массовом сегменте. Данный показатель преодолел порог в 200 тыс. руб. (+16,8% за 12 месяцев). Примечательно, что более двух третей рынка новостроек сегмента представлено квартирами с финишной отделкой (68,3%; динамика доли +23% за 12 месяцев). Это свидетельствует о том, что в рост средней цены квадратного метра постепенно закладывается стоимость отделки, а удорожание происходит в том числе за счет увеличения себестоимости строительства.

Спрос продолжает держатся на высоком уровне, хоть и претерпел первую небольшую корректировку. В ноябре, по предварительным данным, зарегистрировано 6,8 тыс. договоров долевого участия (-11% относительно прошлого месяца, но +70% относительно ноября 2019 года).  Данная ситуация, вероятнее всего, связана с тем, что цены растут опережающими темпами из-за льготной ипотечной ставки и ее выгода исчерпывается.

Вероятнее всего, в декабре мы будем все еще наблюдать высокий спрос на рынке, однако в следующем году на спрос может оказать давление ряд объективных факторов: условия предоставления банками ипотечных займов начинают ужесточаться; в доходах населения пока нет положительной динамики, так как экономика еще полностью не восстановилась. Эти факторы могут обусловить разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей, что приведет либо к снижению спроса, либо к торгу и скидкам».

В столице увеличивается число проектов новостроек, в которых предусмотрены микроапартаменты (до 18 кв.м). Аналитики «Метриум» зафиксировали максимальное количество таких объектов с 2015 года. При этом три проекта с маленькими апартаментами позиционируются в бизнес-классе.

В декабре число проектов с микроапартаментами в Москве достигло максимума за последние пять лет. По данным «Метриум», сейчас в столице девелоперы реализуют восемь проектов с апартаментами менее 18 кв.м. Это значение площади помещения долгое время было минимальным в Москве – застройщики исходили из стандарта нормативной площади жилого помещения (18 кв.м на одного человека). Поэтому до сих пор в подавляющем числе новостроек с жилым статусом минимальная площадь студии не опускается ниже 18 кв.м.

В сегменте апартаментов с самого начала их распространения в середине 2010-х годов застройщики не ограничивали себя нижним пределом в 18 кв.м, однако вариантов таких апартаментов было немного. В 2015 году на рынке был только один комплекс с апартаментами площадью 16 кв.м, в 2016 году – четыре проекта (площадь микроапартаментов в них варьировалась от 15,9 до 17,3 кв.м), в 2017 году – пять проектов (диапазон площадей остался таким же). В 2018 году их число снизилось до трех проектов (16–17,9 кв.м), а в 2019 году – увеличилось до четырех, причем в продаже впервые появились микроапартаменты площадью 12,8 кв.м.

В 2020 году количество проектов с микроапартаментами достигло максимума за последние пять лет. Сейчас в продаже можно найти восемь комплексов такого рода. Самое маленькое помещение в них достигает в площади 10,8 кв.м, и приобрести его можно за 3,2 млн рублей. Самый большой микроапартамент занимает 17,4 кв.м, а его стоимость – 3,9 млн рублей.

«Спрос на апартаменты небольших площадей – это ответ девелоперов на текущую ситуацию с платежеспособным спросом, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – С одной стороны, продолжается рост цен на новостройки, а с другой – снижаются доходы покупателей, и даже субсидированные ставки по ипотеке не могут коренным образом разрешить это противоречие. Клиенты ориентируются на самые доступные предложения, и застройщики идут им на встречу. К примеру, в этом году мы вывели в продажу вторую очередь ЖК “Любовь и голуби”, где 75% лотов – это студии и однокомнатные квартиры площадью от 20 кв.м до 43 кв.м. Фактически мы адаптировали предложение под реалии спроса».

Эксперты «Метриум» отмечают, что впервые микроапартаменты представлены сразу в трех комплексах бизнес-класса – Loft FM, Kazakov Grand Loft, Anna Mons Apartments. В Loft FM минимальная площадь лота составляет 15,1 кв.м стоимостью 4,2 млн рублей. В проекте Kazakov Grand Loft самый маленький апартамент достигает в площади 17,2 кв.м, а его стоимость – 7,9 млн рублей, а в Anna Mons Apartments соответственно 17,4 кв (3,9 млн рублей).

В то же время число новостроек с жилым статусом, где можно было найти микроквартиры меньше 18 кв.м, сравнительно небольшое. Первый такой проект появился в 2017 году. Затем сразу два комплекса с микроквартирами поступили в продажу в 2019 году. В 2020 году к ним добавился ещё один объект, и на сегодняшний день их три.

«В основном микроквартиры приобретают для себя, – говорит Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Большинство покупателей при этом привлекают ипотеку. Для значительного числа клиентской аудитории этого формата жилья основным мотивационным фактором остается возможность оформить постоянную регистрацию в Москве. Часто это первое собственное жильё».

«У микроапартаментов есть свои покупатели, поэтому такой формат недвижимости закрепит за собой определенную нишу на столичном рынке, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В перспективе развитие этого сегмента может быть связано с распространением коливингов. Проекты с микроапартаментами можно легко переформатировать в этот формат жилья, который пользуется большой популярностью в Европе, и инвесторам следует обратить на него внимание ввиду отсутствия серьезной конкуренции в этом сегменте».

Столкнуться при покупке недвижимости с недобросовестным застройщиком – настоящий страх многих россиян. Известны многочисленные случаи неисполнения обязательств перед участниками долевого строительства, когда последние оставались и без денег, и без жилья. К выбору компании, обещающей построить дом, в котором вы планируете купить квартиру, нужно подходить с особой тщательностью. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о том, как выбрать надежного застройщика, узнать историю его реализованных проектов и найти все известные о нем факты.

После выбора подходящей квартиры в понравившемся жилом комплексе наступает необходимость навести справки о компании-застройщике. Вряд ли вы отдадите деньги, тем более взятые в долгосрочный кредит, первой же организации, пообещавшей построить на пустом участке дом вашей мечты с идеальной квартирой и точно в срок. Мы не утверждаем, что выполнение этих условий невозможно, но всё сказанное менеджером, а также наспех продемонстрированные в офисе продаж документы следует тщательно проверить, чтобы убедиться в надежности второй стороны перед заключением договора.

Загляните в базу застройщиков

Начните с портала Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ) – самой крупной в России базы девелоперов и новостроек. Здесь можно найти не только детальную информацию о текущих проектах каждого из застройщиков, но и их историю. Кроме того, портал составляет собственные рейтинги строительных компаний. Покупателям будут наиболее интересны ТОП застройщиков по потребительским качествам ЖК, где оцениваются все жилищные комплексы, в которых есть продажи, а также специальный рейтинг ЕРЗ, отображающий соблюдение срока ввода жилья. Именно на эти параметры мы и рекомендуем обратить внимание в первую очередь. Ресурс не принимает рекламных объявлений, а значит, его можно считать беспристрастным и объективным.

Обратите внимание, что некоторые компании учреждены недавно и еще не имеют истории реализации проектов. Это нельзя однозначно трактовать негативно, поскольку многие застройщики организуются специально под определенные проекты. В этом случае следует оценивать группу компаний, в которую входит конкретная организация.

Помимо рейтингов посмотрите на год основания и объем строящегося жилья. Сами по себе эти характеристики ничего не расскажут, но в сочетании друг с другом они вполне способны создать общую картину надежности и устойчивости компании: продолжительная деятельность и высокая доля вводимого жилья укажут на хорошие позиции, занимаемые ей в отрасли.

Оцените выполненные в прошлом работы

Следующим шагом должно стать изучение уже построенных ЖК. Найдите на ЕРЗ в карточке застройщика список сданных объектов и просмотрите информацию по ним. Сервис оценивает не только компании, но и сами новостройки. Каждому жилому комплексу начисляется определенное количество баллов.

Баллы прибавляют такие пункты, как:

• транспортная доступность;
• условия парковки;
• обеспеченность объектами социальной инфраструктуры, а также спорта;
• условия организации дворового пространства;
• наличие мест для отдыха поблизости;
• дополнительные элементы архитектуры;
• обустроенность подъездов и оснащенность лифтами, другими инженерными системами;
• потребительские особенности квартир и детали их дополнения;
• клиентоориентированность на этапе выбора квартир.

Пункты, понижающие общий балл:

• имеющиеся вредные воздействия, связанные с экологией;
• неблагоприятное соседство с такими объектами, как кладбища, пустыри, тюрьмы и т.п.

Застройщик, бережно выстраивающий репутацию, вкладывает дополнительные силы в реализацию повышающих баллы пунктов и старается избегать негативного действия понижающих рейтинг ЖК факторов. С таким исполнителем работ приятно иметь дело, поскольку он не скупится ради достойных результатов и хороших отзывов будущих владельцев жилья.

Изучите сайт и соцсети

В карточке каждого построенного комплекса есть ссылки на официальные сайты и аккаунты в социальных сетях. Уделите время чтению комментариев и отзывов пользователей (даже тех, что оставлены 2–3 года назад), обратите внимание на то, как ведутся страницы (регулярность постов, их информативность, фотоотчеты о ходе строительства), а также на стиль общения компании с клиентами. Всё это расскажет о реальной клиентоориентированности застройщика.

Обязательно найдите сообщества в соцсетях и форумы жильцов уже заселенных ЖК, которые строились этой компанией. К информации обладателей новых квадратных метров следует относиться критически (негативные комментарии, как правило, пишутся на эмоциях и чаще бросаются в глаза). Однако ничто не расскажет о комфорте проживания во вновь построенных домах лучше, чем отзывы недавних новоселов. Это и есть самая достоверная оценка подхода застройщика к делу.

Но не спешите подписывать договор сразу. Изучите компанию и с юридической точки зрения. Это очень просто.

Проверьте судебную и налоговую историю застройщика

Полезным будет проверить информацию о компании-застройщике на таких ресурсах, как Реестр арбитражных дел, сайт Федеральной службы судебных приставов и сервис Федеральной налоговой службы, позволяющих узнать, есть ли у компании актуальные проблемы с судами, задолженностями и налогами. В двух первых случаях понадобится только название организации, для проверки налоговой чистоты нужно указать ИНН. Все перечисленные реестры являются публичными, а данные – открытыми.

Важно помнить, что наличие записей о судебных делах само по себе не является критичной информацией, это могут быть рутинные решения споров между юридическими лицами. А вот жалобы дольщиков должны вас насторожить. Открывайте записи о судебных рассмотрениях и ищите суть претензий к застройщику, а также решения судов. Большое количество подобных тяжб указывает на то, что с такой компанией заключать договор рискованно. Также отслеживайте признаки возможного банкротства. Вся подобная информация находится в картотеке арбитражных дел.

На сайте налоговой службы можно узнать о планах реорганизовать или ликвидировать компанию. Разумеется, в случае обнаружения такой информации заключать сделку не стоит.

Наконец на сайте Единой информационной системы жилищного строительства поищите ЖК застройщика в Реестре проблемных объектов. По статистике, наиболее частая проблема – это банкротство девелопера. Далее следуют нарушения сроков завершения строительства и передачи объекта дольщикам.

Просмотрите все документы компании

Для начала изучите проектную документацию. Она должна быть доступна на официальном сайте компании, рассказывающем о строящемся ЖК.

Проверьте свидетельство о регистрации, учредительные документы и разрешение на строительство. Ни одна серьезно настроенная компания, участник строительного рынка, не будет скрывать от потенциальных покупателей эти основные документы или препятствовать ознакомлению с ними. По степени готовности помочь вам в этом вопросе можно судить об открытости и отношению к клиентам.

Самое же главное – внимательно читайте договор участия в долевом строительстве. Чем он короче и понятнее, тем надежнее компания. Все дополнительные пункты изучайте с повышенным вниманием.

 Совершая сделку с застройщиком, вы и сами становитесь частью его истории. С вашей стороны будет правильным и ответственным поделиться после покупки собственным опытом и отзывами в открытых источниках. Возможно, именно они помогут кому-то в дальнейшем принять верное решение.

«Поиск информации о застройщике и его предварительная проверка всеми возможными способами – прямой интерес покупателя жилья. От этого зависит не только надежность сделки, но и минимизация финансовых рисков, – отмечает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – К сожалению, на строительном рынке еще остаются игроки, не вполне добросовестно исполняющие обязанности заказчика, хотя эта сфера с каждым годом всё лучше регулируется государственными органами.

В первую очередь я рекомендую отслеживать деловую репутацию компаний-застройщиков. Хоть покупатели и стали более подкованными в вопросах финансовой безопасности и юридической грамотности, тем не менее привлечение юристов к совершению сделок с недвижимостью и проверке документов — полезная практика, на которой не стоит экономить, если не хватает собственных знаний или времени для оценки рисков.

Усилия государства по улучшению прозрачности рынка жилищного строительства и предсказуемости сделок с недвижимостью не остались безрезультатными — в сети появилось достаточно открытых ресурсов, на которых отслеживается деятельность девелоперов и судьба жилых комплексов на всех этапах. Таким образом, история компании-застройщика сегодня – доступная для всех информация, сводящая к минимуму риски при покупке жилья».

За последние 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы повысилась на 15% и вплотную приблизилась к психологически важному барьеру в 200 тыс. рублей за кв.м. Найти доступную квартиру в старых границах Москвы всё сложнее, число недорогих объектов рядом с метро исчисляется единицами. Список таких вариантов жилья подготовили аналитики «Метриум».  

Недорогих квартир на рынке массовых новостроек в «старой» Москве немало. Для покупателей с бюджетом до 6 млн рублей на выбор порядка 1,5 тыс. вариантов. Однако почти все они продаются в 2-3 проектах новостроек, находящихся очень далеко от метро. Квартиры в жилых комплексах рядом с метро (не более 10 минут ходьбы) за 6 млн рублей и дешевле – большая редкость.

Самый доступный из таких вариантов жилья – комплекс «Новохохловская 15». Он реализуется группой «ПИК» на юго-востоке Москвы в Нижегородском районе. В шаговой доступности находится станция «Нижегородская» Московского центрального кольца, до которой можно дойти за 8 минут. Здесь же располагается платформа Московского центрального диаметра D2, поэтому у будущего жителя комплекса будет выбор: поехать в центр по МЦД или двигаться по Большому кольцу к какому-нибудь из периферийных районов Москвы. До ближайшей станции кольцевой линии («Курской») можно доехать за 17 минут. За 4,99 млн рублей в «Новохохловской 15» можно купить студию площадью 20 кв.м.

«Примечательно, что большинство проектов сравнительно недорогих новостроек реализуется в пределах МКАД, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и Голуби»). – Однако нужно учитывать транспортную доступность и окружение таких площадок. Нередко ближайшая станция метро может находиться далеко. Поэтому при выборе недорого жилья внимательно следует изучить локацию и лично туда приехать, причем общественным транспортом».

 Вторая по доступности квартира рядом с метро есть в проекте «Квартал Некрасовка» в районе Некрасовка на юго-востоке Москвы за МКАД. Жилой комплекс строит группа «Самолет». В 10 минутах ходьбы находится станция метро «Некрасовка» Кожуховской линии метро. До ближайшей станции кольцевой линии метро («Таганской») отсюда можно добраться за 42 минуты. За 5,20 млн рублей в «Квартале Некрасовка» можно купить студию площадью 23 кв.м.

Третий вариант недорогого жилья рядом с метро можно найти в ЖК «Столичные поляны». Комплекс строит ПИК в Южном Бутове. Ближайшее метро – «Улица Скобелевская» Бутовской ветки метро. Она находится в 9 минутах ходьбы от жилого комплекса. Добраться до станции «Добрынинская» кольцевой линии можно за 45 минут. За 5,16 млн рублей в «Столичных полянах» продается студию площадью 21 кв.м.

«Расположение жилого комплекса относительно узлов скоростного транспорта – это определяющая характеристика для массовых новостроек в Москве, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Именно поэтому найти недорогое жилье у метро в старых границах Москвы довольно сложно. Такие квартиры быстро дорожают, что следует учитывать потенциальным покупателям. С другой стороны, даже при других заметных недостатках локации или самого проекта, жилье рядом с метро всегда будет ликвидным – его легко перепродать или сдать в аренду».

В III квартале количество апартаментов на рынке новостроек комфорт- и бизнес-класса сократилось до 6,4 тыс., подсчитали аналитики компании «Метриум», что стало самым низким показателем за последние четыре года. С начала года предложение этого формата недвижимости снизилось на 14% по количеству апартаментов и на 16% по их общей площади.

По итогам III квартала на рынке новостроек Москвы количество апартаментов комфорт- и бизнеса-класса (это самые массовые представители формата, вместе они образуют 73% предложения апартаментов в Москве) снизилось до 6,4 тыс. единиц. Во II квартале столичные девелоперы предлагали покупателям порядка 7,4 тыс. таких объектов, почти столько же, сколько и в конце 2019 года. Таким образом, за последние три месяца предложение апартаментов уменьшилось на 14%, а с начала года – на 13%.

Текущий показатель стал самым низким за последние четыре года. Предыдущий минимум был зафиксирован в III квартале 2019 года, когда было представлено 6,8 тыс. апартаментов. В среднем с 2016 года каждый месяц объем рынка апартаментов комфорт- и бизнес-класса в Москве оценивался в 7,5 тыс. объектов.

Еще заметнее сократилась общая площадь продаваемых объектов. Сейчас этот показатель составляет 360 тыс. кв.м. тогда как три месяца назад он достигал 430 тыс. кв.м. Количество апартаментных комплексов комфорт- и бизнес-класса сейчас также низкий – 68, что на три проекта меньше, чем три месяца назад.

В наибольшей степени снизилось предложение апартаментов комфорт-класса. Сейчас их немногим более 3 тыс, тогда как три месяца назад насчитывалось на 600 больше таких объектов (–16%). Количество апартаментов бизнес-класса в продаже снизилось на 10% до 3,4 тыс. единиц.

«Хотя стимулирующие ипотеку программы не распространялись на апартаменты, спрос на них был весьма ощутимым, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие». – Активность покупателей обусловили снижение курса рубля, неопределенность в экономике и поиск ликвидных, но сравнительно недорогих активов, которые можно перепродать или сдать в аренду. Апартаменты имеют в этом отношении очевидное преимущество – более низкую цену, поэтому иногда покупатель, даже несмотря на более высокую ставку по кредиту, предпочитал апартаменты, а не более дорогие квартиры. К тому же базовые ставки также в этом году уменьшались, что стимулировало спрос на жилье этого формата».

Рост цен наблюдался в сегменте апартаментов, но был более сдержанным, чем на аналогичные по классу квартиры. В III квартале средний «квадрат» апартаментов массового сегмента достиг 190 тыс. рублей за кв.м, что на 1,2% больше, чем во II квартале, и на 3% больше, чем в начале года. Бизнес-класс за квартал подорожал значительнее – на 4,2% до 258 тыс. рублей за кв.м. С начала года – на 3%. Между тем квартиры массового сегмента выросли в цене за квартал на 4,5% (до 190 тыс. рублей), а сначала года – на 9%. Квартиры бизнес-класса за квартал стали дороже на 6%, а за три прошедших квартала – на 14% (276 тыс. рублей за кв.м).

«Предложение апартаментов сократилось главным образом из-за высокого спроса, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Программа субсидирования ипотеки имела поначалу серьезные ограничения по размеру кредита, поэтому многие покупатели с самого начала искали подходящие объекты на рынке апартаментов, особенно в бизнес-классе, где уровень цен высокий. Вторым фактором вымывания предложения стал инвестиционный спрос. Как правило, апартаменты обладают очень удачным расположением, что делает привлекательными их для перепродажи и арендного бизнеса. Поскольку летом произошла девальвация рубля, многие инвесторы начали поиски подходящего объекта именно в сегменте апартаментов

С учетом объявленного Минстроем плана запретить строить апартаменты, а имеющиеся комплексы объявить жильем, можно ожидать увеличения спроса и цен на этот формат недвижимости. Правда, многое будет зависеть от того, как именно власти решат узаконить готовые или строящиеся МФК. Хотя объем предложения апартаментов сократился, девелоперских проектов такого рода еще много, и чтобы завершить в них продажи, понадобится несколько лет, так что апартаменты внезапно не пропадут».