Аналитики компании «Метриум» подготовили обзор рынка пентхаусов в новостройках «старой» Москвы. В I квартале 2023 года представлено 202 таких лота в 44 проектах бизнес-класса, премиального и элитного сегмента. Наиболее доступный пентхаус (30,9 млн рублей) стоит в 104 раза дешевле самого дорого (3,2 млрд рублей).

Бизнес-класс

В настоящее время в массовых новостройках «старой» Москвы пентхаусов нет. При этом пять лет назад подобный формат был представлен в трех проектах комфорт-класса. Отказ от пентхаусов в массовых ЖК обусловлен, главным образом, несоответствием продукта запросам целевой аудитории, а также значительным ростом цен на квартиры и апартаменты (на 103,4% c января 2018 года).

Из 136 новостроек бизнес-класса, представленных на первичном рынке «старой» Москвы в I квартале 2023 года, в продаже находится 91 пентхаус в 11 комплексах. Доля проектов бизнес-класса с пентхаусами составляет всего 8,1% (11 из 136). Доля апартаментов равна 6,6%, квартир — 93,4%.

Структура предложения данной категории лотов в бизнес-классе по типу отделки отличается от наблюдаемой в целом по рынку новостроек данного сегмента. Лишь в 4 пентхаусах сделан ремонт «под ключ», еще в 10 лотах выполнена отделка white box. Соответственно, доля таких лотов с отделкой составляет 15,4%, без отделки — 84,6%.

Следует отметить, что 7 из 11 проектов бизнес-класса с пентхаусами расположены на западе Москвы (четыре в ЗАО, два в СЗАО и один в ЮЗАО). Еще три комплекса с пентхаусами находятся в ЮАО и один в СВАО.  

Средняя цена квадратного метра в пентхаусах бизнес-класса составляет 628,1 тысяч рублей. Это на 48,6% больше средней цены в московских новостройках бизнес-класса (422,6 тысяч рублей за кв. м).

Самый компактный пентхаус бизнес-класса расположен в жилом комплексе «Достижение» (52 кв. м). Самым доступным является пентхаус в ЖК WOW (30,9 млн рублей за 62,9 кв. м). Самый большой пентхаус находится в жилом комплексе «Архитектор» (252 кв. м), самый дорогой — в ЖК West Garden (174,6 млн руб. за 205,9 кв. м).

«Пентхаусы — редкий, но востребованный формат, — отмечает Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. —  Пентхаусы бизнес- и премиум-класса стоят дешевле, чем элитные, но зачастую соизмеримы по ключевым характеристикам: от площади до завораживающих видов из окон. Отличается же исключительно статус локации. Например, пентхаусы в нашем ЖК бизнес-класса «Павелецкая Сити» (Даниловский район), который мы реализуем совместно с Level Group, имеют площадь до 144 кв. м, потолки высотой 4,5 м и собственные приватные террасы, откуда как на ладони виден весь центр столицы».  

Рейтинг проектов бизнес-класса с пентхаусами по средней цене кв. м

 Источник: «Метриум»

Премиум-класс

На первичном рынке премиум-класса в I квартале 2023 года представлен 31 пентхаус в 8 проектах. Доля премиальных проектов с пентхаусами равна 15,1% (8 из 53). В структуре экспозиции по типологиям пентхаусов в премиальных новостройках доля квартир и апартаментов составляет 74,2% и 25,8% соответственно. Доля предложения в премиальных пентхаусах с отделкой равна 51,6% (whitebox — 35,5%, отделка «под ключ» — 16,1%), без отделки — 48,4%.

Больше всего премиальных проектов с пентхаусами расположено в ЦАО (четыре проекта). Два комплекса премиум-класса с пентхаусами находится в САО, по одному — в ЮАО и ЗАО.  

Квадратный метр в премиальных пентхаусах в среднем стоит 1,1 млн рублей. Данный показатель на 82% превышает среднюю цену в новостройках премиум-класса (604,3 тысяч рублей за кв. м).

Самый компактный пентхаус премиум-класса расположен в апарт-комплексе «Резиденция Тверская» (109,9 кв. м), а самый доступный — в ЖК Symphony 34 (67,4 млн рублей за 135 кв. м). В свою очередь, самый крупный и одновременно самый дорогой премиальный пентхаус находится в комплексе апартаментов Balchug Residence (1,6 млрд рублей за 2384,2 кв. м).

«Среди клиентов премиальной недвижимости сегодня востребованы двухуровневые пентхаусы, — отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. — Такие лоты открывают широкие возможности для индивидуального зонирования пространства. Нередко пентхаусы имеют собственные приватные террасы, где можно организовать лаундж-зоны и оранжереи. Кроме того, такое жилье открывает широкий простор для воплощения оригинальных дизайнерских идей. Например, планировки для пентхаусов в жилом квартале «Прайм Парк» разработали ведущие европейские архитекторы: Филип Болл и Ладзаро Рабони».

Рейтинг премиальных проектов с пентхаусами по средней цене кв. м

Источник: «Метриум»

Элитный сегмент

В элитном сегменте первичного рынка Москвы в продаже представлено 80 пентхаусов в 25 проектах. Доля элитных проектов с пентхаусами достигает 39,1%.

Доля апартаментов составляет 41,25%, квартир — 58,75%. Прежде на элитном рынке наблюдался дефицит квартир-пентхаусов. Сегодня застройщики стремятся его восполнить.

Элитные пентхаусы редко реализуются с отделкой. Даже в проектах, где все остальные лоты продаются с предчистовым или чистовым ремонтом, в пентхаусах он зачастую не выполняется. Некоторые девелоперы предлагают отделку исключительно как дополнительную опцию на усмотрение клиента.

Почти все элитные проекты с пентхаусами находятся в ЦАО (24 проекта). Лишь одна новостройка расположена в другом округе. Это ЖК WOODS, который строится на западе Москвы, в Раменках. Больше всего новостроек с пентхаусами представлено в Хамовниках (пять проектов), Пресненском районе (четыре проекта), в Таганском районе и Замоскворечье (по 3 проекта).

«Пентхаусы в элитных жилых проектах — это всегда особенный продукт, — говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор KR Properties. — Высокий статус такого жилья подчеркивает индивидуальные характеристики каждого лота. Например, в пентхаусах нашего строящегося клубного дома «Мюр & Мерилиз» высота потолков будет достигать 4,7 м. Из панорамных окон, обращенных на три стороны света, откроется широкая панорама с видами на костел Непорочного Зачатия, небоскребы «Москва-Сити» и Кремль. Кроме того, собственникам пентхаусов гарантирована максимальная приватность, в частности, благодаря наличию в каждой резиденции сразу двух входов».

Средняя цена квадратного метра в пентхаусах, расположенных в элитных новостройках, составляет 2,6 млн рублей, что на 52,9% больше средней цены первичного элитного рынка столицы (1,7 млн рублей за кв. м).

Самый компактный элитный пентхаус расположен в апарт-комплексе «Космо 4/22» (63,1 кв. м). Этот лот также является самым доступным (146,7 млн рублей). Самый просторной пентхаус в элитном сегменте находится в комплексе апартаментов Vesper Tverskaya (1067,4 кв. м), он же самой дорогой (3,2 млрд рублей).

Рейтинг элитных проектов с пентхаусами по средней цене кв. м

 Источник: «Метриум»

«Пентхаусы — это эксклюзивные объекты, которые нередко служат «визитными карточками» проектов, подчеркивая их престижность, — резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Об исключительности пентхаусов свидетельствует крайне небольшой объем предложения: сейчас на них приходится менее 0,3% от общего числа экспонируемых на первичном рынке «старой» Москвы квартир и апартаментов всех сегментов. Кроме того, пентхаусы зачастую являются очень дорогими и просторными лотами. Сегодня их средняя площадь составляет 229,1 кв. м, а средняя цена — 1,4 млн рублей за кв. м. В пентхаусах часто есть помещения и опции, которые отсутствуют в обычных квартирах: от видовых террас до настоящего камина. Нередко девелоперы, рассчитывая на отложенный спрос, выводят пентхаусы на рынок ближе к окончанию реализации проекта».

Ипотека по-прежнему остается серьезным бременем для россиян, и около 20% молодых семей не могут себе позволить взять кредит даже по льготной ставке. А с уходом «околонулевых» кредитных программ возможностей обеспечить себе посильные ежемесячные платежи становится еще меньше. Тем не менее есть кредитный продукт, который пока только набирает популярность, но уже готов стать достойной альтернативой. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о плюсах траншевой ипотеки, но не обходят вниманием и ее «подводные камни».  

Утром — стулья, вечером — деньги  

При использовании классических ипотечных программ заемщики платят ежемесячно взнос за полную стоимость квартиры в еще даже не построенном доме. При этом зачастую им до получения ключей приходится снимать жилье. Таким образом, получается двойная нагрузка на семейный бюджет.

Избежать этого помогает траншевая ипотека. Она предполагает пониженные платежи до сдачи дома в эксплуатацию. За счет чего это достигается? Застройщик разбивает сумму кредита на пропорции (транши) — от двух до пяти — и выдает их покупателю в несколько этапов. Например, схема может быть такой: первый транш состоит из суммы первоначального взноса и 30% от размера запрашиваемого кредита, на втором выдаются еще 30%, а на третьем — остаток (40%). Соответственно, финансовая нагрузка на бюджет заемщика на время строительства получается небольшой, ведь проценты он платит только по выделенной сумме, и происходит это до сдачи дома в эксплуатацию. Пока кредит не будет погашен, недвижимость остается в залоге у банка, как и в случае с «традиционной» ипотекой.  

Ощутимая выгода

Очевидным преимуществом траншевых программ является, во-первых, комфортность ежемесячных платежей для заемщиков на стадии строительства дома. У семей появляется не только уверенность в сохранности бюджета, но и возможность для финансового планирования. Они могут отложить деньги на ремонт, мебель или частично досрочно погасить ипотеку после получения второго транша — за несколько лет накопится достаточная для этого сумма, которая при обычной ипотеке просто уходила бы банку.  

Во-вторых, поскольку изначально проценты начисляются не на весь кредит, а лишь на его часть, в результате будет меньше переплата. В-третьих, стоимость квартиры не вырастет, как это происходило при использовании «околонулевых» ставок.

Кому подходит?

Траншевая ипотека поможет прежде всего тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, но пока ограничен в возможностях и по каким-то причинам не попадает под действие государственных программ. Оптимальная она и для тех, кто на время строительства дома вынужден арендовать жилье.

Также этот вариант могут рассматривать те, кто покупает квартиру в инвестиционных целях. После сдачи новостройки цены, как правило, вырастают, и собственник сможет продать лот дороже, чем купил, при этом не понеся существенных расходов на оплату процентов по ипотеке на стадии строительства. Выгодно это и тем, кто планирует сдачу в аренду: объект недвижимости начинает приносить доход практически сразу, не затягивая период «отработки» вложенных средств.

А подвох в чем?

В октябре прошлого года председатель Центробанка Эльвира Набиуллина выразила мнение, что траншевая ипотека — это рискованный для российского рынка продукт. Обосновала она это тем, что программа приведет к росту спроса на жилье как на объект инвестирования и неизбежному росту цен на готовые квартиры. А значит, покупателям, которым придется приобретать более дорогую недвижимость, будет сложнее обслуживать ипотеку. В качестве еще одного риска была названа «недобросовестная продажа»: некоторые клиенты не смогут определиться с итоговой стоимостью ипотеки, ошибочно полагая, что низкая стоимость обслуживания первого транша сохранится до конца выплат всей суммы кредита. При этом реальные условия программы вполне могут оказаться неподходящими для них.

Тем не менее следует отметить, что обозначенные риски вовсе необязательно обернутся указанными последствиями. Во-первых, ипотеку траншами можно оформить далеко не во всех банках, а только в Сбере, значит, о массовом ее распространении, которое вызовет рост цен, пока говорить не приходится. Во-вторых, финансовая грамотность россиян за последние несколько лет существенно выросла, и они не только внимательно читают условия договора, но и просчитывают заранее все нюансы. Например, кто-то планирует продажу старой квартиры после сдачи дома, рассчитывая тем самым погасить значительную сумму займа, а кто-то ждет получения наследства как раз через два-три года, когда банк выдаст вторую часть кредита. Такие люди готовы платить символические суммы первые несколько лет, чтобы зафиксировать стоимость жилья в новостройке.   

Гладко было на бумаге…

У траншевой ипотеки, конечно, есть особенности, о которых необходимо знать, прежде чем принимать решение. Во-первых, на рынке недвижимости пока мало объектов, доступных по программе: она действует далеко не на все новостройки, то есть выбор существенно ограничен самими застройщиками. Во-вторых, девелоперы часто отказывают покупателям, выбирающим траншевые платежи, в предоставлении скидок. Это логично, ведь они заинтересованы в скорейшем получении полной стоимости жилья, а здесь приходится ждать несколько лет, поэтому уступки кажутся излишними.  

Таким образом, нужно внимательно изучать условия договора и сравнивать между собой различные программы, благо их сейчас достаточно. Вполне может оказаться, что, к примеру, рассрочка в вашем случае окажется гораздо более выгодной.

«У траншевой ипотеки достаточно широкая целевая аудитория: она может оказаться выгодной и тем, кто покупает свое первое жилье, и тем, кто приобретает квартиру в инвестиционных целях, а также клиентам, которые через несколько лет планируют продавать уже имеющуюся у них недвижимость, но не хотят связываться с трейд-ин, — резюмирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». — Бояться траншей не стоит — это еще один гибкий инструмент, который в целом удобен для заемщика. Но следует заранее рассчитать свои возможности, поскольку низкая финансовая нагрузка предусмотрена только до сдачи дома в эксплуатацию, а потом придется вносить полноценный ипотечный платеж».

Предложение пентхаусов в проектах премиум-класса за прошедшие 12 месяцев сократилось на 39,2%, тогда как в других сегментах, напротив, выросло, установили эксперты компании Regions Development. Сейчас на первичном рынке доступен всего 31 такой лот. Более четверти от общего объема предложения премиальных пентхаусов — 25,8% — приходится на 8 двухуровневых резиденций в жилом комплексе Dream Towers.

На рынке премиального первичного жилья сегодня реализуется 31 пентхаус в 8 проектах. Годом ранее клиентам был доступен более широкий выбор: 51 пентхаус в 15 комплексах. То есть за год предложение пентхаусов премиум-класса уменьшилось на 39,2%, подсчитали аналитики компании Regions Development. Доля премиальных проектов с пентхаусами за этот период сократилась с 35,7% до 15,1%.

В свою очередь в других сегментах предложение пентхаусов с I квартала 2022 года, напротив, ощутимо выросло. Застройщики бизнес-класса сегодня реализуют на 264% больше подобных объектов, чем годом ранее, элитного сегмента — на 31,1% больше. В массовых новостройках Москвы пентхаусов нет, но столь эксклюзивные лоты, в принципе, не характерны для проектов эконом- и комфорт-класса.

Очевидно, на московском рынке жилья премиум-класса сегодня наблюдается дефицит предложения пентхаусов. Впрочем, ситуация не носит системный характер. Пентхаусы по-прежнему предусмотрены в квартирографии многих премиальных проектов. Однако девелоперы, рассчитывая на отложенный спрос, зачастую выводят их на рынок лишь незадолго до ввода комплексов в эксплуатацию. Вместе с тем сейчас на первичном рынке доля готовых и почти готовых (на финальном этапе строительства) премиальных проектов составляет всего 22,8%, тогда как в бизнес-классе показатель равен 32,4%, в элитном сегменте — 52,8%. Именно этим, главным образом, объясняется текущее невысокое предложение пентхаусов премиум-класса.

 Постепенно девелоперы заполняют образовавшийся «вакуум». Например, компания Regions Development в начале 2023 года вывела на рынок сразу 8 двухуровневых пентхаусов в ЖК Dream Towers.

«Пентхаусы в жилом комплексе Dream Towers — это самое статусное и просторное жилье на юге столицы, — рассказывает Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных жилых комплексов Dream Towers и «Преображенская площадь»). —  По сути, они представляют собой загородные резиденции в черте мегаполиса. Наши пентхаусы сопоставимы с элитными коттеджами благодаря высоким потолкам (до 4,2 м), увеличенной площади остекления, комфортным террасам с панорамными видами и наличию сразу двух уровней с современными свободными планировками. Например, на первом ярусе можно организовать большую парадную зону с гостиной и кухней, а на втором — приватное пространство со спальнями и детскими».

Площадь двухуровневых пентхаусов в Dream Towers составляет от 228 до 233 кв. м. Проект предусматривает возможность их объединения. Стоимость лотов колеблется до 191,5 до 205 млн рублей. Все пентхаусы в комплексе являются угловыми (расположены с торца башен), что позволяет спланировать до пяти спален и панорамную кухню-гостиную. Во всех 8 лотах есть собственные приватные террасы площадью 20 кв. м.  

Роль ипотеки как ключевого драйвера спроса постоянно растет. По итогам 2022 года доля сделок с привлечением жилищных кредитов на московском первичном рынке увеличилась на 11 п.п. — до 72%. Не секрет, что оформление ипотеки — очень ответственный шаг, сопряженный с определенными рисками, поэтому клиентам следует учитывать целый ряд нюансов. Эксперты компании «Метриум» рассказывают об основных неприятностях, с которыми могут столкнуться заемщики.

В «неоплатном» долгу

Прежде чем брать ипотеку, нужно выяснить, какую схему погашения предлагает банк: аннуитетную или дифференцированную. У каждой из них есть свои особенности, и важно определить, что подойдет именно вам.

Ипотека состоит из двух частей: основного долга (тела кредита) и платы за его использование. При аннуитетных платежах заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму. Подобная стабильность — основной плюс данной схемы. Однако это не означает, что клиент гасит долг равномерно. Обычно банки распределяют платежи так, чтобы сначала они шли в счет процентов, а лишь затем — основного долго. Следовательно, если через несколько лет вы решитесь досрочно погасить долг, существенно уменьшить переплату не получится.

При дифференцированных платежах сумма, которую нужно каждый месяц направлять банку, постепенно снижается. Это связано с тем, что клиент оплачивает проценты только за те средства, которыми реально воспользовался. В начале придется переводить банку очень крупные суммы. Зато конечная переплата значительно меньше, чем при аннуитете.

Если у вас довольно хорошие финансовые возможности, выгоднее выбрать дифференцированную схему. Правда, такой вид платежей по стандартным либо льготным ипотечным программам всем клиентам предлагают только «Газпромбанк» и «Россельхозбанк». Тем не менее некоторые банки предоставляют ипотеку с дифференцированными платежами, но согласование такого «нестандартного платежа» проходит на кредитных комитетах и исключительно для самых важных клиентов.

Добровольно-принудительное страхование

При оформлении ипотеки каждый заемщик в соответствии с законом обязан застраховать приобретаемое жилье. Это логичная мера, позволяющая клиенту закрыть ипотеку в предусмотренных договором случаях, например, если квартира окажется разрушена в результате пожара. Тогда долговые обязательства на себя возьмет страховая компания.

А вот страховать жизнь и здоровье при оформлении ипотеки законодательство не требует. Тем не менее, многие кредитные организации навязывают клиентам такую услугу. Большинство банков в случае отказа от нее увеличивает процентную ставку по ипотеке на 1-2%, а, например, Московский кредитный банк — на 3%. Кредиторы хотят быть уверены, что получат деньги, даже если гражданин утратит трудоспособность. Как правило, покупка страхового полиса обходится гораздо дешевле повышения ставки.

Также банки нередко вынуждают клиентов оформить титульное страхование, защищающее от потери права собственности. Она позволяет вернуть деньги, если суд по какой-либо причине признает сделку недействительной. Тем не менее, есть кредитные организации, готовые выдавать ипотеку без допуслуг: «Росбанк», «Газпромбанк», «Синара», «МТС Банк», «АТБ» и др. Если вы считаете личное и титульное страхование лишним, стоит обратиться в эти банки.

Игра со ставками

Нередко банки в момент оформления ипотеки рекомендуют заемщикам внести единовременный платеж за снижение ставки кредита. Например, в «Сбербанке» минимальная сумма, которую можно перечислить за скидку, составляет 1,6% от суммы кредита. В таком случае ставка снизится на 0,5 п.п. Клиентам разрешено уменьшить ее максимум на 1,5%.

Данная опция может показаться однозначно выгодной. Но, если вы планируете погасить кредит досрочно, то, вероятно, напротив, переплатите банку. Дело в том, что комиссия за снижение ставки в любом случае не возвращается. Для принятия взвешенного решения недостаточно провести расчеты с помощью ипотечного калькулятора. Желательно обратиться к кредитным брокерам, которые детально изучат ваш случай и дадут профессиональный совет, платить комиссию за скидку или нет.

Мнимая выгода

Распространенный маркетинговый ход банков — предложение снизить ставку, если клиент согласится на дополнительные услуги: телемедицину, консультации юристов, перевод накопительной части пенсии в некоммерческий фонд, с которым сотрудничает кредитная организация и др. Кредитная организация законно может взимать деньги за эти опции, при этом не обязана включать информацию о них в полную стоимость кредита. Туда входят только основной долг, проценты и расходы по обслуживанию кредита, прежде всего, страховка. Клиенту обязательно нужно выяснить, сколько стоят предлагаемые услуги. Не исключено, что итоговая переплата с их учетом будет выше даже при условии понижения ставки.

Кроме того, во многих банках есть услуга, позволяющая снизить ставку по ипотеке на определенный срок. За это придется заплатить комиссию, которая зависит от изначальной ставки и срока кредитования. Прежде чем соглашаться на активацию данной опции, нужно подсчитать, в каком случае переплата будет меньше.  

В тисках договора

Договор ипотеки фиксирует право покупателя владеть, пользоваться и распоряжаться приобретенной квартирой. Но банк имеет право накладывать ограничения. Кредитная организация может требовать согласовать с ней регистрацию в квартире других лиц, включая ближайших родственников, и даже ремонтные работы, а также запретить сдачу жилья в аренду. На клиента, не соблюдающего обязательства, банк накладывает штрафные санкции вплоть до обязательства досрочно погасить ипотеку. Все условия указаны в соглашении. Если вас что-то не устраивает, надо обращаться в другой банк. Обычно кредитные организации используют данные условия для собственной подстраховки. Они не проверяют клиентов постоянно, но в случае возникновения трудностей с обслуживанием долга любые нарушения станут еще одним основанием для требования досрочного погашения кредита либо реализации квартиры заемщика.

«Чтобы избежать неприятностей при оформлении ипотеки, нужно внимательно изучить содержание и все особенности договора, — резюмирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». — Это следует сделать в спокойной обстановке. Советую заранее найти форму договора на сайте банка и выписать пункты, которые вам непонятны, чтобы потом уточнить их у менеджера. Так вы будете осведомлены обо всех тонкостях, и никакие условия банка не застанут вас врасплох».

В 2023 году московские застройщики планируют полностью или частично завершить 19 проектов премиум-класса, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 137,5% больше, чем годом ранее.

Столичные девелоперы в 2023 году намерены достроить 47 корпусов в 19 проектах премиум-класса. Среди них — 9 новостроек с квартирами и 10 апарт-комплексов.

Большую часть корпусов в проектах премиум-класса предполагается ввести в эксплуатацию в I и IV квартале 2023 года (15 и 22 корпусов соответственно). Во II и III квартале застройщики планируют сдать по пять корпусов.

Самое доступное премиальное жилье со сроком ввода в 2023 году находится в апарт-комплексе Verdi (Савеловский район, САО). Однокомнатная квартира площадью 37,3 кв. м здесь стоит 15,4 млн рублей.

 «На мой взгляд, премиальный сегмент рынка проявляет наибольшую устойчивость к социально-экономическим вызовам, — отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса «Прайм Парк»). —  За прошедшие полгода цены на квартиры в столичных новостройках премиум-класса выросли на 14,7%. Это связано с наметившимся оживлением покупательской активности. Стоит отметить, что клиенты сегмента в первую очередь обращают внимание на наличие в составе проекта зеленых зон, развитой инфраструктуры и расширенного сервиса. Квартиры на высокой стадии строительства, которые есть и в нашем жилом квартале «Прайм Парк», особенно популярны среди покупателей. Такое жилье дешевле уже готового, при этом ожидание новоселья не растянется надолго».

«Сейчас в Москве наблюдается процесс смещения премиальных локаций за границы исторического центра, — рассказывает Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). — За прошедшие пять лет число новостроек премиум-класса за пределами ЦАО выросло на 22,6 п.п. — до 61,1%. В столице возникает все больше премиальных локаций. Например, в 2023 году завершится строительство первого проекта премиум-класса на Нагатинском полуострове — нашего жилого комплекса Dream Towers. Покупка жилья в этом районе — прекрасная инвестиция в будущее. Недавно здесь открылись две новые станции метро («Нагатинский Затон» и «Кленовый Бульвар» БКЛ), а в ближайшие годы будет проведена масштабная реконструкция набережной и построена одна из главных модных улиц мегаполиса».

«В сложившихся экономических условиях клиенты стали прагматичнее, — отмечает Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. — Сегодня большинство покупателей не готовы к двойной наценке исключительно за престижность локации. Однако для людей очень важны качественные характеристики проектов. В частности, людей привлекает наличие топовой отделки (чистовой либо white box), опций «умный дом» и «умная квартира», комфортная среда и наличие полезной инфраструктуры на территории. Все это предусмотрено в большинстве наших проектов, среди которых премиальные жилые комплексы: Famous, Hide и SLAVA, чей ввод намечен на 2023 год».

Проекты премиум-класса со сроком ввода полностью или частично в 2023 году

*Продажи завершены либо приостановлены

Источник: «Метриум»

«Значительная часть клиентов премиального сегмента в минувшем году переориентировались на зарубежные рынки, — говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — В связи с этим число сделок по ДДУ в данном сегменте в 2022 году сократилось на 27,7%. Но сейчас спрос на новостройки премиум-класса постепенно восстанавливается. В частности, некоторые покупатели, ранее решившие вложить средства в заграничную недвижимость, вернулись на более привычный и надежный московский рынок. Кроме того, на премиальное жилье все чаще обращают внимание клиенты элитного сегмента. Это обусловлено тем, что уровень комфорта в лучших проектах премиум-класса приблизился к свойственному элитным новостройкам, а цены остались на существенно более низком уровне».

В 2023 году девелоперы «старой» Москвы планируют полностью или частично завершить реализацию 52 проектов бизнес-класса, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 48,6% больше, чем в 2022 году (35 проектов).

Столичные застройщики в 2023 году планируют ввести в эксплуатацию 149 корпусов в 52 проектах бизнес-класса. В основном это новостройки с квартирами (33 проекта), но есть и апарт-комплексы (19 проектов).

Большинство корпусов в комплексах бизнес-класса предполагается ввести в эксплуатацию во I и II квартале 2023 года (59 и 38 корпусов соответственно). На III квартал запланирована сдача 15 домов, на IV квартал — 37.

Самое доступное жилье бизнес-класса в корпусах с вводом в 2023 году представлено в апарт-комплексе «Клубным дом Рублево» (Кунцево, ЗАО). Студию площадью 21 кв. м здесь можно приобрести за 5,5 млн рублей.

«Ликвидные проекты продолжают дорожать даже на финальном этапе реализации, — отмечает Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. — При этом покупателям не придется долго ждать выдачи ключей. Это особенно важно для людей, которые хотят как можно скорее улучшить жилищные условия. Стоит отметить, что наши проекты сдаются с функционирующей коммерческой и социальной инфраструктурой, включая образовательные центры, что делает их особенно привлекательными для покупателей».

Проекты бизнес-класса со сроком ввода полностью или частично в 2023 году

*Продажи завершены либо приостановлены

**1, 2 очередь

Источник: «Метриум»

«Геополитические и экономические потрясения 2022 года особенно ощутимо отразились на рынке строящегося жилья бизнес-класса, — комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Немало покупателей в текущих условиях решили переориентироваться на покупку массовых новостроек. В результате спрос в данном сегменте просел на 40%. Однако проекты бизнес-класса от надежных девелоперов на высокой стадии готовности остаются востребованными. Людям импонирует возможность ожидать переезд максимум несколько месяцев, а не два-три года. Притом многие клиенты по-прежнему готовы переплачивать за присущие новостройкам бизнес-класса современные планировки, благоустроенную территорию и благоприятное окружение: парки, спортивные зоны, образовательные учреждения в шаговой доступности».

Лишь считанные единицы жилых комплексов в Москве строятся с эксплуатируемой кровлей. В первую очередь, это обусловлено тем, что себестоимость функциональной крыши примерно на 30% больше, чем обычной. Зато подобное пространство непременно увеличивает инфраструктурную составляющую проекта. Эксперты компании «Метриум» рассказывают об основных разновидностях использования эксплуатируемой кровли в столичных новостройках.

Парящий газон

С каждым годом покупатели обращают все больше внимания на экологичность проектов. Некоторые из девелоперов, следуя за запросами клиентов, разбивают настоящие газоны на кровле. Это пока еще редкий, но весьма эффективный способ обеспечить необходимое сочетание городского комфорта и природной эстетики. Для озеленения подбираются неприхотливые и засухоустойчивые растения. Они высаживаются поверх георешетки с грунтом. Подобную концепцию реализует, например, MR Group. В малоэтажных корпусах 1-й и 2-й очереди ЖК «Селигер Сити» крыши украшены 175 декоративными растениями.

«Мы продолжаем вносить приятные дополнения в уже построенные дома, — рассказывает Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. — Так, крыши  введенных в эксплуатацию корпусов жилого комплекса «Селигер Сити» украсили 175 декоративных растений. Дизайнерское решение с имитацией живой высадки из туй формирует пространство, которое будет привлекательно выглядеть круглый год. Кроме того, мы создали настоящий парк на кровле стилобата ТЦ Discovery, который объединяет корпуса ЖК Discovery Park. Доступ к нему открыт только для жителей комплекса через входные группы. Площадь парка на крыше составляет 4500 кв. м. Здесь высажено более 2800 растений, организованы места для прогулок и лаундж-зоны. Помимо эстетической и рекреационной функции, зеленая кровля выполняет еще несколько важных задач. Она служит надежным фильтром для очищения воздуха, задерживая на своей поверхности вредные вещества. Также сад на крыше увеличивает срок ее службы, гарантируя защиту от ультрафиолетовых лучей и перепадов температуры». 

Терраса под облаками

На кровле новостройки можно не только разбить сад, но и обустроить террасу. Это отличный способ организовать уютное пространство, откуда будут открываться прекрасные виды на город. Террасы бывают нескольких типов: с крышей, открытые и остекленные. Иногда проектировщики применяют раздвижные конструкции, благодаря которым можно трансформировать площадку в зависимости от погоды: в жару — распахивать створки, а в холод — сдвигать. При многоуровневом зонировании террас предусматриваются специальные ниши для диванов, кресел и журнальных столиков. Различные коммуникации, расположенные на крыше дома, при строительстве общественного пространства маскируются декоративными элементами.

В зависимости от проекта террасы могут быть либо приватными, предназначенными исключительно для владельцев пентхаусов на верхних этажах, либо доступными абсолютно для всех жителей дома. Смотровая площадка общего пользования будет организована на кровле башен жилого комплекса Hide от MR Group. Собственники квартир и их гости смогут любоваться панорамой мегаполиса с высоты 41 этажа. Для их удобства здесь установят деревянные амфитеатры с мягкими подушками.

Как приватные, так и общественные террасы предусмотрены в квартале «Ривер Парк Коломенское». «Комфортабельные террасы с живописными видами — дополнительное конкурентное преимущество проекта «Ривер Парк Коломенское», — отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». — В нескольких корпусах второй фазы мы предусмотрели приватные террасы площадью до 24 кв. м. При этом жители квартала смогут проводить свободное время на общественной террасе — лаундж-зоне площадью 340 кв. м, украшенной декоративными растениями и арт-объектами. Здесь можно будет отдыхать на мягких диванах и шезлонгах, а еще готовить на гриле и, конечно, любоваться панорамой Москвы-реки».

Развлечения на седьмом небе

Крыши современных многоэтажек могут быть приспособлены даже для активного отдыха. В ряде новостроек на кровле появляются полноценные лаундж-зоны, где размещены беседки и перголы, качели, тренажеры и летние кинотеатры. Жители получают возможность интересно проводить время в необычной обстановке. Такая зона отдыха есть, например, в апарт-проектах «Сады Пекина» и Red7. Застройщик AEON Corporation планирует создать мини-курорты на кровле сразу пяти строящихся небоскребов ЖК «River Park Кутузовский». Их жители на высоте 180 метров смогут готовить блюда-барбекю, заниматься йогой, расслабляться в джакузи, а также общаться с друзьями в беседках-иглу с Wi-Fi.

Для детского сада ЖК Forst девелопер Forma совместно с архитектурным бюро «Дружба» разработал концепцию плейхаба на крыше. Игровую площадку оформят в скандинавском стиле. Она будет состоять из холма с тоннелем и горкой, скалодрома и нескольких каруселей, которые разместят на деревянных настилах и каменных плитах, покрытых травой, мхом и песком. Правда, в отличие от взрослых лаундж-зон, плейхаб для малышей построят сравнительно невысоко, на кровле одноэтажного здания.

Заплыв на высоте птичьего полета

В мире все чаще на крышах высоток появляются бассейны. Международными достопримечательностями стали искусственные водоемы в сингапурском развлекательном комплексе Marina Bay Sands Skypark и шанхайском отеле Holiday Inn за счет переливных краев и прозрачного дна, создающих эффект парения в воздухе. Мировой тренд не обошел и российскую столицу, хотя в Москве подобные проекты — все еще огромная редкость. Бассейны на эксплуатируемой кровле есть, например, в жилых комплексах Neva Towers, «Дыхание» и в трехэтажном пентхаусе ЖК «Рублевский». Их создание требует серьезных затрат. Даже миниатюрный бассейн на крыше создает дополнительную нагрузку на фундамент, которую нужно учитывать при проектировании. Застройщикам, решившим подарить своим клиентам подобное удовольствие, приходится использовать более прочные и дорогие несущие конструкции. Зато водоем на крыше почти гарантированно становится визитной карточкой проекта, а жители получают ни с чем не сравнимые впечатления от заплывов на высоте.

Дом-аэродром

Помимо рекреационных зон, на эксплуатируемой кровле могут располагаться вертолетные площадки. В высотках их оборудуют, главным образом, в целях безопасности. В столице в пределах внутренней границы МКАД полеты воздушных судов разрешаются лишь в исключительных случаях. В первую очередь, это эвакуация жителей при пожаре авиабортами МЧС. Покидать горящее здание через крышу значительно безопаснее, чем спускаться по задымленным лестницам. Посадочными платформами для вертолетов оснащены, например, жилые комплексы ГК «Ташир». Возможно, в ближайшем будущем девелоперы начнут оснащать крыши домов также площадками для приземления коптеров. Правительство России планирует развивать доставку посылок и грузов при помощи беспилотной авиации. Однако для реализации этих планов потребуется серьезно скорректировать действующее законодательство.

«Эксплуатируемая кровля позволяет сформировать более насыщенную инфраструктуру новостройки без расширения площади участка, — говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Это весьма актуально в условиях плотной застройки мегаполиса. Крыша с садом, смотровой площадкой или зоной отдыха способна стать важным конкурентным преимуществом проекта. Но для ее обустройства требуются серьезные инвестиции со стороны застройщика. Поэтому в ближайшее время эксплуатируемая кровля, вероятно, останется эксклюзивным атрибутом проектов класса "бизнес" и выше». 

Доля однокомнатных квартир и апартаментов составляет 33,5% от общего объема предложения на первичном рынке «старой» Москвы. За год показатель увеличился на 3,6 п.п. Это самая многочисленная категория лотов в столичных новостройках. При этом их средняя стоимость сейчас составляет 17,5 млн рублей. Однако есть и бюджетные лоты стоимостью до 8 млн рублей. Аналитики компании «Метриум» изучили рынок первичного жилья и выделили пять проектов, в которых представлены наиболее доступные «однушки».

В январе 2023 года девелоперы в «старой» Москве (без учета ЗелАО) продавали 17,44 тысяч однокомнатных лотов (14,65 тысяч квартир, 2790 апартаментов). В проектах на этапе «котлована» представлено 2725 «однушек», 11 250 лотов — в проектах на стадии возведения несущих стен, 2150 лотов — в комплексах, где ведется внутренняя отделка, 1315 лотов — в готовых новостройках.

В разрезе сегментов ситуация выглядит следующим образом: в массовых новостройках продается 9560 однокомнатных квартир и апартаментов, в бизнес-классе — 6080 лотов, в премиум-классе — 1530 лотов, в элитном сегменте — 270 лотов.

Средняя площадь «однушек» на первичном рынке сейчас составляет 41,8 кв. м (однокомнатных квартир — 40,7 кв. м, апартаментов — 47,6 кв. м). Большая часть лотов реализуется с отделкой от застройщика (7700) и white box (3235). Без отделки продаются 6505 однокомнатных квартир и апартаментов.

Квадратный метр московских «однушек» в среднем стоит 418,8 тысяч рублей. Цены колеблются от 150 тысяч рублей за «квадрат» в проекте эконом-класса «Лофт-студии на Херсонской 41а» до 2409,8 тысяч рублей за кв. м в элитном жилом комплексе «Лаврушинский».

Средневзвешенная стоимость однокомнатных квартир в столице составляет 17,38 млн рублей. Минимальный показатель зафиксирован в апарт-комплексе комфорт-класса Clementine — 8 млн рублей, а дороже всего «однушки» стоят в элитном ЖК «Русские сезоны» — в среднем 269,6 млн рублей. При этом в Москве есть пять проектов с однокомнатными лотами стоимостью менее 8 млн рублей.

Самые недорогие «однушки» можно найти в апарт-комплексе Clementine от компании «СМУ-6 Инвестиции» (Бибирево, СВАО). Проект состоит из 8 секций по 8 этажей. Их расположение позволяет сформировать закрытую внутреннюю территорию, представляющую собой креативное арт-пространство. Здесь будут созданы внутренний двор-сад, лаундж-зона и коворкинг, детская и спортивная площадки. Стоимость однокомнатных апартаментов в Clementine стартует с 7,1 млн рублей за лот площадью 35,28 кв. м. Сейчас в проекте представлено сразу 37 «однушек» с бюджетом покупки менее 8 млн рублей.

На втором месте расположился жилой комплекс «1-й Ленинградский» от застройщика «ДСК-1» (Молжаниновский район, САО). Проект представляет собой 6 корпусов высотой от 12 до 15 этажей. На территории комплекса появятся детсад и школа, детская и спортивная площадки, а также зеленые бульвары. Самую дешевую однокомнатную квартиру здесь можно приобрести за 7,6 млн рублей за 34,3 кв. м. Всего в «1-м Ленинградском» есть 12 «однушек» стоимостью до 8 млн рублей.

Третье место занял ЖК «Никольские луга» от девелопера «ПИК» (Южное Бутово, ЮЗАО). Комплекс включает в себя 7 корпусов высотой от 9 до 17 этажей. Проект предусматривает строительство трех детсадов и двух школ, игрового плейхаба и спортивного комплекса. Бюджет покупки однокомнатный квартиры в «Никольских лугах» начинается от 7,7 млн рублей за 31,7 кв. м. Это единственная «однушка» стоимостью менее 8 млн рублей в данном проекте.

«В нескольких столичных проектах представлены однокомнатные лоты, стоящие даже дешевле московских студий, среднерыночная стоимость которых составляет 9,4 млн рублей, — отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Относительно невысокие цены вовсе не свидетельствуют о низком качестве квартир и апартаментов. Девелоперам удается устанавливать их благодаря целому ряду факторов, снижающих себестоимость строительства: сравнительно недорогие участки под застройку; инновационные технологии; использование проверенных, но бюджетных материалов и др. Такое жилье, безусловно, является высоколиквидным, так как собственники смогут легко его реализовать в случае необходимости обновить жилищные условия либо выгодно сдавать в аренду. При этом однокомнатные квартиры и апартаменты, в отличие от студий, подходят даже для пар с маленьким ребенком. Такое жилье просторнее, к тому же, пространство «однушек» можно удобно зонировать с помощью ненесущих перегородок».

Топ-5 проектов «старой» Москвы

с самыми доступными 1-комн. квартирами и апартаментами

Источник: «Метриум»

В январе 2023 года на столичном рынке новостроек уменьшилось предложение квартир и апартаментов в корпусах на начальном этапе строительства. Наиболее заметной эта тенденция была в массовом сегменте, где доля квартир на котловане относительно декабря опустилась с 25% до 11%, подсчитали аналитики «Метриум». Предложение новостроек на начальном этапе строительства в Новой Москве сократилось существеннее, чем в «старых» границах столицы: с 30% до 14%.

Начальный этап строительства наиболее привлекателен для инвестиций, когда жилье можно купить с наибольшим дисконтом, и именно таких предложений в январе 2023 года стало меньше всего. Заметнее всего это было в сегменте массовых новостроек: на котловане застройщики предлагали 2,8 тыс. квартир и апартаментов, что составляет 11% от общего объема рынка.

При этом больше всего вариантов жилья было в массовых новостройках на стадии строительства этажей (70% предложения или 18,4 тыс. помещений). В корпусах с отделочными работами девелоперы предлагали 11% квартир и апартаментов (2,8 тыс.), а в готовых домах — 9,3% (2,5 тыс.).

Между тем еще в декабре 2022 года на долю предложения в эконом- и комфорт-классе на начальном этапе приходилось 25% квартир и апартаментов (6,8 тыс. помещений). Число вариантов жилья в корпусах на стадии строительства этажей насчитывалось 54% (14,9 тыс.). В зданиях с отделочными работами застройщики продавали 13% квартир и апартаментов (3,6 тыс.), а в готовых домах — 2,2 тыс.

Текущее предложение жилья в массовых новостройках на котловане — одно из самых низких за пятилетнюю историю наблюдений аналитиков «Метриум». За этот период столь низкий (и минимальный) уровень предложения на начальном этапе был зафиксировал только дважды — в ноябре 2021 года (7,8 тыс.) и в октябре 2017 года (8,1 тыс.).

Аналитики «Метриум» отмечают, что в январе 2023 года на рынке массовых новостроек появилось немного новых проектов (обычно выход в продажу совпадает со стартом строительства). В январе было только две «премьеры» (и оба комплекса уже готовы), тогда как в январе 2022 года — четыре (две из них на котловане).

Тенденция к сокращению предложения на котловане отмечалась почти во всех секторах рынка новостроек Москвы в январе.

В бизнес-классе в январе 2023 года доля квартир и апартаментов в проектах на начальной стадии реализации составила 20% против 28% в декабре. Большая часть вариантов жилья представлена в корпусах на стадии монтажа этажей (53%), а в зданиях с отделкой продается 16% помещений, в готовых домах — 12%.

В новостройках премиум-класса доля котлована на рынке упала с 28% в декабре до 11% в январе. При этом основная масса предложения сконцентрирована в корпусах на этапе строительства этажей (65%). В корпусах с отделочными работами застройщики продают 16% квартир и апартаментов, а в готовых домах — 8%.

«На рынке премиальных новостроек предложение обновляется не так быстро, как в других сегментах, — рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала «Прайм Парк»). — В связи с этим я бы рекомендовал покупателям и инвесторам обращать внимание на качественные проекты, предполагающие строительство нескольких корпусов. В таких комплексах найти квартиру на разных стадиях готовности проще всего».

В два раза сократилось предложение новостроек на котловане в Новой Москве. Если в декабре их доля составляла 30%, то в январе она уменьшилась до 14%. В корпусах на этапе строительства этажей застройщики предлагали 71% квартир, в корпусах с отделкой — 8%, в готовых домах — 6%.

«На рынке новостроек есть определенная цикличность, — комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). — В продаже появляются новые крупные проекты, которые образуют значительную долю предложения корпусов на котловане. Со временем они переходят в другую стадию строительной готовности. По-видимому, значительный объем отложенных ранее проектов, которые стартовали в период после пандемии, перешли на более высокий этап готовности. Необходимо подождать весну, когда застройщики могут восполнить недостаток предложения на котловане».

Не изменилось предложение квартир и апартаментов в комплексах элитного сегмента и делюкс-класса, где их доля сохранилась на уровне 10%. В корпусах на стадии строительства этажей между тем застройщики предлагают 30% вариантов жилья, в зданиях с отделочными работами — 36%, в готовых домах — 24%.

«В последние месяцы 2022 года застройщики все чаще стали запускать новые проекты с заметным дисконтом вопреки тенденции последних двух лет, — комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Это могло стимулировать спрос на наиболее доступные квартиры и апартаменты, которые продаются на начальной стадии строительства. Помимо этого, на ситуацию повлияла относительно невысокая активность застройщиков, которые в январе запустили немного проектов. В совокупности это привело к дефициту предложений на начальной стадии строительства».

Компания «Ферро-Строй» завершила строительство второго наземного паркинга с применением металлокаркаса в ЖК «Измайловский лес» в Балашихе. Минжилполитики Московской области выдало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Этот паркинг стал десятым по счету, построенным «Ферро-Строй» для ГК «ПИК».

Министерство жилищной политики Московской области выдало разрешение на ввод в эксплуатацию пятиэтажного наземного паркинга, построенного на территории жилого комплекса «Измайловский лес» (Московская область, Балашиха). Проектированием и строительством объекта занималась ГК «Ферро-Строй». Заказчиком выступила группа «ПИК», для которой компания возвела уже десятый многоуровневый паркинг.

Новый паркинг для жителей ЖК «Измайловский лес» рассчитан на 300 автомобилей, из которых 10 выделены для маломобильных групп населения. Общая площадь объекта составляет 8544 кв. м, этажность — 5 уровней. Паркинг построен в сдержанном технократическом архитектурном стиле. При его возведении использованы большепролетные металлические конструкции на основе металлокаркаса, которые гарантируют зданию высокую прочность.

Паркинг имеет оптимальную прямоугольную форму с винтовыми рампами на торцах. Фасады облицованы металлокассетами из оцинкованного и холоднокатаного листа. В здании предусмотрены системы противопожарной безопасности, включая пассажирский лифт грузоподъемностью 630 кг с функцией перевозки пожарных подразделений и эвакуационную лестницу.

«Мы гордимся тем, что наша компания уже более пяти лет плодотворно сотрудничает с крупнейшим российским девелопером ГК «ПИК», — говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй». — Первый наземный многоуровневый паркинг площадью 8420 кв. м, по заказу ГК «ПИК», мы построили в 2019 году на территории жилого комплекса «Измайловский лес». Символично, что десятый по счету паркинг для этого девелопера мы также возвели в том же ЖК. На данный момент по нашим проектам ведется строительство еще двух паркингов в жилых комплексах ГК «ПИК» и проектирование порядка 15 новых паркингов.

Группа компаний «ПИК», как опытный игрок в сфере девелопмента, по достоинству оценила преимущества применяемых нами технологий. Паркинги с использованием большепролетных металлических конструкций строятся быстрее, чем монолитные, а стоимость машиномест в них в них ниже. Высокая эффективность способствует увеличению вместимости таких объектов. При этом они отлично вписываются в городской ландшафт и не препятствуют инсоляции близлежащих многоквартирных домов».

Комплексы бизнес-класса стали самыми привлекательными для инвестиций на московском первичном рынке по итогам IV квартала 2022 года. К этому сегменту относится 8 из 12 проектов в инвестиционном рейтинге аналитиков компании «Метриум», включая три лучших. Примечательно, что в IV квартале укрепилась тенденция на предоставление девелоперами дисконта на старте продаж. Его размер достиг 27,2%, что на 8 п.п. больше, чем в III квартале. В свою очередь еще год назад цены в новых проектах, напротив, на 5% превышали среднерыночные.

На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложения денежных средств среди новых проектов, которые вышли на рынок в IV квартале 2022 года. По каждому критерию инвестиционной привлекательности проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка был присвоен рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

Какие проекты IV квартала 2022 года наиболее привлекательны для инвестиций

В IV квартале 2022 года на первичном рынке столицы открылись продажи в 12 проектах. Из них 8 комплексов относятся к бизнес-классу, три принадлежат к комфорт-классу и один — к премиум-классу. На их долю приходится 4,1% от общего объема предложения на московском рынке первичного жилья.

1. «ОМ»

Первую позицию в рейтинге самых привлекательных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял комплекс бизнес-класса «ОМ» в районе Очаково-Матвеевское (ЗАО). Этот жилой комплекс представляет собой два корпуса высотой 23 и 24 этажа. Проект реализует застройщик «Трансстройинвест». У компании есть опыт реализации девелоперских проектов. Срок ввода ЖК «ОМ» — 2025 год.

Квадратный метр здесь обойдется в среднем в 310 тысяч рублей при средней цене по локации, где строится комплекс, 373,9 тысяч рублей (456,5 тысяч рублей — в бизнес-классе). Таким образом, дисконт на этапе «котлована» составляет, как минимум, 17,1%. Минимальный бюджет покупки — 10 млн рублей за квартиру-студию площадью 28,2 кв. м.

Жилой комплекс «ОМ» отличается хорошей транспортной доступностью. Ближайшая станция метро «Мичуринский Проспект» расположена в 1,2 км от новостройки. С территории комплекса будет легко выехать на Мичуринский проспект, откуда за 20 минут можно добраться до центра Москвы.

Проект реализуется в развитом районе, поэтому в шаговой доступности есть школы, детсады и торговые центры. Любители культурного досуга смогут посещать концертный комплекс «Филармония-2» и Государственный музей обороны Москвы, которые расположены в шаговой доступности от ЖК «ОМ». Кроме того, рядом с жилым комплексом находится несколько «зеленых» зон, включая Очаковский парк и парк Олимпийской деревни.

ЖК «ОМ» набрал 39,3 баллов из 44 возможных, а его качественный уровень для инвестиций оценивается в 89%.

1. «Королева 13»

На втором месте рейтинга располагается апарт-комплекс бизнес-класса «Королева 13», который строится в Останкинском районе (СВАО). Строительство этого восьмиэтажного здания ведет застройщик с 30-летней историей «Патек Групп». Общая площадь объектов, построенных, возводящихся и проектируемых данной компанией, превышает 300 тысяч кв. м. Срок сдачи комплекса «Королева 13» — 2024 год.

Квадратный метр жилья в этом проекте стоит в среднем 342,6 тысяч рублей при средней цене в Останкинском районе 399,3 тысяч рублей (в бизнес-классе — 411 тысяч рублей). Соответственно, дисконт на старте продаж составляет не менее 14,2%. Минимальная стоимость лота — 7,2 млн рублей за апартамент площадью 23,9 кв. м.

Комплекс апартаментов «Королева 13» находится всего в 850 м от станции метро «Улица Академика Королева». Район, где реализуется проект, характеризуется развитой социальной и коммерческой инфраструктурой. Также в непосредственной близости от апарт-комплекса находятся Останкинский парк, музей-усадьба «Останкино» и ВДНХ.

Проект «Королева 13» получил 33,6 из 44 возможных рейтинговых баллов, а его качественный уровень равен 76%.

1. «Перовский парк II»

На третьей позиции рейтинга находится жилой комплекс бизнес-класса «Петровский парк II», возводимый в Савеловском районе (САО) застройщиком «РГ-Девелопмент». Это динамично развивающаяся компания, в портфеле которой сегодня насчитывается более 1,5 млн кв. м недвижимости, включая проекты комплексного развития территорий. Срок ввода ЖК переменной этажности «Петровский парк II» — 2025 год.

Квартиры в этом жилом комплексе в среднем стоят 360,3 тысяч рублей за кв. м при средней цене в районе 391,4 тысяч рублей (в бизнес-классе — 363,7 тысяч рублей). Следовательно, дисконт на начальном этапе строительства сравнительно невелик и колеблется в диапазоне от 1% до 8%.

ЖК «Петровский парк II» находится в 1,2 км от станции метро «Динамо», в 1,1 км от ТТК и 2 км от Белорусского и Савеловского вокзалов. На собственной закрытой территории комплекса будут расположены зеленые зоны, спортивные и игровые площадки, магазины, рестораны и частный детский сад. Рядом со строящимся ЖК есть несколько муниципальных образовательных учреждений, сразу три парка (Петровский, Савеловский и Тимирязевский), «ВТБ Арена», дизайн-завод «Флакон» и фудмолл «Депо».

Жилой комплекс «Петровский парк II» набрал 29,6 баллов из 44, а его качественный уровень составляет 67%.

«Самые привлекательные для инвесторов проекты, реализация которых началась в IV квартале 2022 года, выделяются невысокими ценами на старте продаж: они на 27,2% ниже средних цен в локациях, где строятся эти комплексы, — отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Мы видим, что девелоперы устанавливают сегодня на старте проекта изначально цены ниже среднерыночных, чтобы стимулировать потребительскую активность на фоне неустойчивого спроса. Большинство компаний отказались от подобной практики после перехода отрасли на проектное финансирование, однако специфические обстоятельства 2022 года вынудили застройщиков вновь применять данный маркетинговый инструмент. Дисконт является главным преимуществом комплексов, недавно вышедших на рынок, по сравнению с готовыми новостройками и домами на высокой стадии строительства. Кроме того, застройщики чаще стали реализовывать камерные проекты, а подобный формат привлекателен как для инвесторов, так и для конечных покупателей. Также сохраняется тренд на уменьшение размеров квартир и апартаментов. Средняя площадь жилья 51 кв. м, что на 6,3% меньше, чем в целом по первичному рынку».

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы во III квартале 2022 года

5 — максимальный балл, 1 — минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).

Источник: «Метриум»

Методика анализа:

1. Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
2. Оценки разделяются на две группы. В первую (условно — «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.

Вторая группа — потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.

Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» — 20% с коэффициентом пересчета 0,26.

1. Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:

— Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 — ликвидное предложение, а 0 — вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене, вероятно, уйдет больше 6 месяцев.

— Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.

Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.

На сегодня в Москве насчитывается более 3500 улиц. Мегаполис активно развивается, так что их число с каждым годом растет. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о самых интересных новых улицах столицы: уже построенных и проектируемых.

Как по нотам

По итогам голосования на портале «Активный гражданин», которое состоялось в октябре 2022 года, для проектируемого проезда в Бутырском районе Москвы выбрано название Джазовая улица. Победивший вариант придумал известный российский музыкант Игорь Бутман. Его идея основана на соседстве улицы с МФК «Савеловский Сити», жилые и офисные башни которого названы в честь легендарных джазменов: Луи Армстронга, Джона Колтрейна, Майлза Дэвиса, Дюка Эллингтона и др. Появление Джазовой улицы приурочено к столетию зарождения этого музыкального направления в нашей стране.

«Наш многофункциональный комплекс «Савеловский Сити» стал одним из ключевых элементов реновации бывшей промышленной зоны «Станколит», — рассказывает Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. — Стиль лофт, в котором мы реализуем проект, подчеркивает преемственность с индустриальным прошлым района. В то же время мы задаем новый вектор его развития. Прежде здесь выплавлялся чугун, а теперь сформирована оптимальная среда для комфортной жизни и разностороннего развития. На территории комплекса размещены арт-объекты в форме музыкальных инструментов. Строящаяся Джазовая улица гармонично дополняет сформированный нами тематический архитектурный ансамбль».

Музей под открытым небом

Еще одна любопытная улица, появившаяся в прошлом году на карте столицы, — Дизайнерский бульвар. Он находится в Центральном микрорайоне Новых Ватутинок и проходит через территорию жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District. Улица спроектирована архитектурным бюро «Схема». Свое название она получила неслучайно. Здесь размещены стационарные арт-объекты и временные экспозиции современных художников. Неформально Дизайнерский бульвар называют улицей Александра Родченко, так как на ее территории установлены трехмерные копии произведений знаменитого авангардиста.  

«Дизайнерский бульвар в центре нашего квартала — первая в Москве выставочная улица, — комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина». — Она выполняет не только транспортные и рекреационные, но и культурно-образовательные функции. В центре улицы откроется павильон для проведения творческих мастер-классов, а на пешеходных зонах регулярно будут проводиться выставки современных художников из объединения «Артмосфера». Такая креативная среда поможет детям, живущим в кластере Russian Design District, расти творческими и разносторонне развитыми личностями».

В честь немеркнущих звезд

Сразу 11 строящихся улиц в Раменках по результатам общественного голосования, прошедшего в мае 2022 года, получили имена выдающихся звезд советского кино: Фаины Раневской, Сергея Бондарчука, Леонида Гайдая, Андрея Миронова, Олега Табакова, Василия Ланового и др. Решение создать «кинематографический квартал» связано с близостью новых улиц к «Мосфильму». Планируется, что их украсят скульптуры актеров, режиссеров, а также героев их фильмов. Возможно, здесь появится также «аллея звезд» по аналогии с голливудским «бульваром славы». Кроме того, квартал может стать центром проведения различных творческих фестивалей.

Маленькая Испания

Жилой комплекс «Испанские кварталы» от ГК «А101» в новомосковском поселении Сосенское получил свое название благодаря тому, что его спроектировали каталонские архитекторы в духе барселонских микрорайонов. Девелопер решил полностью выдержать проект в испанской стилистике. Поэтому улицы здесь дают имена выдающихся уроженцев этой пиренейской страны: Магеллана, Пикассо, Гауди, Лорки и др. На центральной площади первой очереди «Испанских кварталов» установлена статуя главного героя бессмертного романа Сервантеса — хитроумного идальго Дон Кихота Ламанчского. На пешеходном бульваре второй очереди микрорайона скоро появится скульптура по мотивам корриды — грозный трехметровый красный бык. Рядом с арт-объектами будут проходить различные творческие акции и перформансы.

Набережная высокой моды

Освоение Нагатинской поймы — один из крупнейших градостроительных проектов современной Москвы. Здесь строятся новые трассы и станции метро, жилые кварталы, дворцы спорта, технопарки, открыт самый большой в стране парк развлечений. Продолжением комплексного развития территории должна стать модная улица, которую планируется возвести на набережной Москвы-реки, рядом с жилым комплексом Dream Towers. Здесь можно будет посетить бутики и отправиться в водное путешествие с местного причала. Будущая улица пока носит неофициальное название Dream River Street.

«Уверена, что проект модной улицы в районе Нагатинской поймы будет реализован, —комментирует Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. — Перспективным его делает, прежде всего, привлекательная локация, сочетающая масштабную застройку и живописные природные виды. Соответственно, люди смогут совмещать прогулки в зеленой зоне и шопинг. Поэтому бутикам, которые обретут здесь прописку, практически гарантирован высокий трафик».

«В последние годы сугубо утилитарный подход к организации городского пространства в Москве сменился на креативный, — говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Власти и застройщики, наконец, осознали, что безликая, эстетически непривлекательная среда не может быть действительно комфортной. Теперь даже на окраинах мегаполиса появляются необычные памятники, скульптуры и арт-объекты, отражающие эклектичную культуру нашей эпохи. Данный тренд особенно ярко прослеживается на примере новых столичных улиц. Многие из них имеют оригинальную концепцию: улица-музей, улица-фестивальная площадка, модная улица и т.д. Формальный подход к градостроительству остался в прошлом. Сегодня улицы становятся настоящими центрами притяжения, где людям хочется проводить свободное время, что способствует восстановлению практически утраченных институтов добрососедства».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги января на первичном рынке массового сегмента Москвы. Объем предложения снизился на 3,3%. Средневзвешенная цена кв. метра в январе составила 311,4 тыс. руб. (+2,1% за месяц, +17,3% за год).

По данным «Метриум», по итогам января 2023 года на рынке массовой недвижимости находилось 126 проектов с квартирами и апартаментами. Суммарный объем предложения на конец периода составил 25,7 тыс. лотов, из них 22,1 тыс. — квартиры и 3,6 тыс. — апартаменты. По сравнению с декабрем 2022 года, количество лотов уменьшилось на 3,3% (снижение объема коснулось и квартир, и апартаментов).

Лидерство по объему предложения в массовом сегменте с конца прошлого года удерживает ЗАО (17,5%, -0,4 п.п. за месяц). ЮВАО, долгое время насчитывающий наибольшее количество квартир и апартаментов в продаже, на втором месте (17%, +0,6 п.п.).

В январе ряд корпусов, находящихся на этапе котлована, перешли на стадию монтажа (69,4%, +15,3 п.п.). Доля предложения в готовых корпусах также выросла (8,9%, +0,5 п.п.): корпуса в восьми проектах массового сегмента в январе получили РВЭ.

В разрезе типологий превалирует объем однокомнатных лотов (37,2%, +1 п.п.). Менее 1% стабильно приходится на многокомнатные предложения.

Доля предложений с чистовой отделкой сохраняет количественное преимущество на массовом рынке новостроек (67,8%, -0,8 п.п.).

 По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра в январе составила 311,4 тыс. руб. (+2,1% за месяц, +17,3% за год). Цены выросли во всех округах примерно в равной степени. Самым дорогостоящим округом остается ЗАО. Наиболее бюджетные предложения находятся в ЮЗАО, САО и ЮВАО.

Рост цен затронул только квартиры (+2,4% за месяц). Индексация цен в начале нового года коснулась многих проектов. Апартаменты, напротив, в среднем стали дешевле на 0,5% за счет реализации целого ряда компактных лотов с относительно небольшой стоимостью, но относительно высокой ценой квадратного метра.

Средняя площадь квартир и апартаментов за месяц сократилась на 0,4 кв. м. В реализацию поступила студия площадью 8,8 кв. м в комплексе «Лофт на Рощинской 10», которая стала самым компактным предложением на рынке массовых новостроек, но не самым доступным (4,3 млн руб.). До этого минимальный лот предлагался в комплексе апартаментов Am-Studios — 9,8 кв. м за 3,5 млн руб.

Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии

Источник: Метриум

Рейтинг самых доступных квартир в январе 2023 года:

— «Тринити»: студия площадью 23,6 кв м за 5,2 млн руб.

— «Лучи»: студия площадью 21,6 кв. м за 5,5 млн руб.

— «Молжаниново»: студия площадью 22,3 кв. м за 5,6 млн руб.

Рейтинг самых доступных апартаментов в январе 2023 года:

— «Апартаменты в Кусково»: студия площадью 12 кв. м за 2,9 млн руб.

— SUNCITY17: студия площадью 10,7 кв м за 3,7 млн руб.

— «КларНет»: студия площадью 20,4 кв. м за 3,8 млн руб.

Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек массового сегмента в январе 2023 года составило 2,6 тыс. штук. По сравнению со декабрем 2022 года, активность покупателей упала на 35,7%. Нынешний показатель «просел» после роста заключенных сделок в конце 2022 года, и является одним и самых низких за последние 12 месяцев, в том числе ниже показателя января 2022 года, когда было заключено 2,9 тыс. ДДУ.

Основные тенденции

«Рост экспозиции на рынке массовых новостроек приостановился: количество лотов на конец января 2023 года составило 25,7 тыс., что на 3,3% меньше, чем в конце декабря прошедшего года, — подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». — Наблюдается удорожание недвижимости массового сегмента: средневзвешенная цена кв. метра в январе составила 311,4 тыс. руб., что на 2,1% выше, чем в прошлом месяце. В то же время застройщики продолжают предлагать повышенные скидки на квартиры и апартаменты, средний дисконт на конец месяца составил около 14%.

После роста активности покупателей к концу 2022 года, в январе вновь произошел спад: количество сделок месяц к месяцу упало на 35,7%. По сравнению с январем прошлого года, интерес покупателей также снизился.

Доля ипотечных сделок сохраняется на высоком уровне. В январе 2023 года 85% ДДУ были заключены с ипотечным кредитованием. Высокая доля ипотечных договоров сохраняется с мая 2022 года».