Аналитики компании «Метриум» подвели итоги ноября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения вырос на 6,7%. Средневзвешенная цена квадратного метра в октябре составила 310,4 тыс. руб. (+5,9% за месяц, +19,8% за год).

По данным «Метриум», по итогам ноября 2022 года на рынке массовой недвижимости находилось 124 проекта с квартирами и апартаментами. Суммарный объем предложения на конец периода составил 25,6 тыс. лотов, из них 22,5 тыс. — квартиры и 3,1 тыс. — апартаменты. Застройщики продолжают расширять экспозицию предложений: по сравнению с октябрем, количество лотов выросло на 6,7% (рост коснулся только предложения квартир).

Лидерство по объему предложения в массовом сегменте принадлежит ЮВАО (19,3%, без изменений). Увеличился объем предложения в ЗАО (15,8%, +0,6 п.п.), в котором заметно выросло число квартир и апартаментов, экспонируемых в существующих корпусах.

В ноябре значительно выросла доля квартир и апартаментов на начальном этапе строительства (33,1%, +5,3 п.п.). Половина предложения сосредоточена в корпусах на этапе монтажа (52,4%, -3,3 п.п.).

 В разрезе типологий превалирует объем однокомнатных предложений (35%, -0,4 п.п.). Менее 1% стабильно приходится на многокомнатные предложения.

 Доля предложений с чистовой отделкой сохраняет количественное преимущество на массовом рынке новостроек (70%, +1,7 п.п.).

 По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра в октябре составила 310,4 тыс. руб. (+5,9% за месяц, +19,8% за год). Цены выросли во всех округах. Наиболее заметное удорожание (+12,1%) наблюдалось в ЗАО, где расширилась экспозиция предложений. Округ сохраняет статус самого дорогостоящего на массовом рынке новостроек. Наиболее бюджетные предложения находятся в ЮЗАО, САО и ЮВАО.

Изменения цены в первую очередь затронуло квартиры (+6,2%). Основной причиной роста цен в ноябре 2022 года стала индексация цен в проектах компании ПИК. Апартаменты также в среднем стали дороже, но их динамика изменений более плавная (+1,1%).

 Средняя площадь предложений за месяц сократилась на 0,1 кв. м. В реализацию поступила студия площадью 9,8 кв. м в комплексе Am-Studios, которая стала самым компактным предложением на рынке массовых новостроек.

Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии

Источник: Метриум

Рейтинг самых доступных предложений в ноябре 2022 года:

— Am-Studios: студия площадью 14,9 кв м за 2,8 млн руб.

— «Апартаменты в Кусково»: студия площадью 11,8 кв. м за 3,3 млн руб.

— «Лофт Вольная 25»: студия площадью 12 кв. м за 3,3 млн руб.

Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек массового сегмента в ноябре 2022 года составило 3,2 тыс. штук. По сравнению с октябрем, активность покупателей выросла на 54%. Нынешний показатель спроса соответствует прошлогодней статистике. После падения в октябре спрос восстановился.

 Основные тенденции

«На рынке массовых новостроек продолжается расширение экспозиции: количество лотов в продаже за месяц выросло на 6,7% и достигло 25,6 тыс. штук, — подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». — Стремительный рост объема предложений наблюдается с марта 2022 года.

После резкого падения спроса в прошлом месяце, активность покупателей восстановилась до прошлогодних значений. Количество зарегистрированных ДДУ по итогу ноября составило 3,2 тыс. штук, что сопоставимо с показателем ноября прошлого года и в 1,5 раза больше, чем месяцем ранее.

Интерес покупателей поддерживается благодаря разнообразным скидочным предложениям от застройщиков. Средний прирост цены кв. м за ноябрь составил 5,6%, при этом средний дисконт по экспозиции достиг 14%. Максимальные скидки предусмотрены при покупке квартир и апартаментов за наличный расчет. Ипотечные предложения также продолжают пользоваться популярностью: в ноябре 84% договоров на недвижимость в массовом сегменте было заключено с использованием ипотечных средств».

В московских новостройках сокращается предложение квартир и апартаментов с четырьмя и более комнатами — за прошедшие 12 месяцев их число в продаже уменьшилось на 7%, подсчитали аналитики «Метриум». Больше всего таких лотов потерял сегмент бизнес-класса, где их число снизилось на 20%. Растет предложение просторных квартир только в Новой Москве, в элитном и делюкс-сегментах.

Предложение квартир и апартаментов, в которых есть четыре и больше комнат, на рынке новостроек Москвы сокращается. В ноябре 2022 года застройщики столицы предлагали 1,6 тыс. таких лотов, тогда как в ноябре 2021 года их было более 1,7 тыс. Таким образом, предложение просторного жилья уменьшилось за год на 7%. Доля лотов с четырьмя и более комнатами в общем числе помещений в продаже сократилась с 4% до 3%.

Самое заметное уменьшение числа квартир и апартаментов 4+ в продаже произошло в проектах новостроек бизнес-класса. Сейчас в таких комплексах можно найти только 625 больших лотов, тогда как год назад их было 777, то есть за 12 месяцев показатель сократился на 20%. Доля квартир и апартаментов 4+ в новостройках бизнес-класса за год уменьшилась с 6% до 4%.

«Сокращение числа больших квартир — это общая для рынка тенденция, но в отдельных проектах ситуация может быть разной, — говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» (девелопер ЖК в Московском регионе Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). — К примеру, мы постоянно обновляем линейку предложения больших квартир в наших проектах Headliner и iLove. В среднем каждый месяц у клиентов есть выбор из 20-40 квартир с четырьмя и более комнатами в этих жилых комплексах. Полагаю, тенденция к сокращению числа такого жилья в продаже в целом связана с выходом на рынок новых проектов, где их реже проектируют, чем раньше».

В массовом сегменте московских новостроек также стало заметно меньше многокомнатных вариантов. В ноябре 2022 года в продаже было всего 117 таких помещений против 145 в ноябре 2021 года, то есть предложение сократилось на 19%. Доля больших квартир и апартаментов в продаже на массовом рынке при этом не изменилась и сохранилась на уровне 1% от общего числа предложения в сегменте.

В премиум-классе предложение с четырьмя и более комнатами также сократилось. В ноябре 2022 года покупателям предлагалось 324 варианта таких лотов, а в ноябре 2021 года — 375. Таким образом, предложение уменьшилось на 14%, а доля квартир и апартаментов 4+ в сегменте упала с 13% до 7%.

«Квартиры с большим числом комнат действительно постепенно переходят в формат эксклюзивного продукта, — комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». — К примеру, в городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» такое жилье обойдется в среднем в 43 млн рублей (средняя площадь около 118 квадратных метров). Потенциальная аудитория покупателей у этого продукта относительно узкая. Но даже если желающих приобрести многокомнатную квартиру окажется больше, чем предполагал застройщик, всегда возможно предложить покупателям квартиры под объединение».

Количество лотов 4+ увеличилось за прошедший год только в сегменте новостроек элит и делюкс, а также в Новой Москве. В первом случае их количество в продаже повысилось с 306 до 324 (то есть на 6%), а во втором — 123 до 223 (рост на 81%). Доля квартир и апартаментов 4+ в сегменте элит и делюкс увеличилась за год с 32% до 33%, а в Новой Москве не изменилась (1% от общего объема предложения).

«Из-за роста цен на новостройки покупатели вынуждены экономить и выбирать менее просторные квартиры, — комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). — Однако далеко не все клиенты, готовы пойти на такую сделку с рынком. Много семейных покупателей, для которых в приоритете площадь жилья. И они всё чаще выбирают Новую Москву, где в силу умеренной стоимости можно позволить себе более просторное жилье, чем в старых границах Москвы. Местные застройщики идут навстречу такому запросу и увеличивают предложение больших семейных квартир. В нашем проекте квартиры с четырьмя и более комнатами обычно относятся к пентхаусам и занимают верхние этажи зданий».

Аналитики «Метриум» отмечают, что из 1,6 тыс. лотов с четырьмя и более комнатами только 10% относятся к апартаментам. Год назад апартаменты 4+ составляли 18% предложения жилья с четырьмя и более комнатами.

«Большие квартиры и апартаменты продавать всё сложнее, — комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Это связано как с ростом стоимости жилья, так и с изменениями в поведении потенциальных покупателей таких лотов. Сейчас клиенты с большими бюджетами стали более мобильными, они проводят много времени за рубежом и вообще предпочитают не связывать себя с конкретным городом и локацией на долгие годы, поэтому не всегда хотят приобретать большую квартиру и апартамент. После пандемии усилился тренд на загородное жилье в качестве альтернативы большим городским лотам. В совокупности эти факторы обуславливают снижение предложения квартир и апартаментов 4+».

При выборе квартиры люди изучают десятки различных параметров. Один из них — сторона, на которую будут выходить окна. От этого зависит не только комфорт проживания, но и сумма коммунальных платежей. Как не прогадать с выбором и подобрать подходящую именно вам сторону света, рассказывают эксперты компании «Метриум».

Северная сторона. Плюсы

Главное преимущество квартиры на северной стороне — это прохлада летом. В невыносимую июльскую жару микроклимат у вас будет лучше, чем в квартире у южных соседей. Прямые лучи палящего солнца обойдут ваши окна стороной, что поможет сохранить приемлемую температуру и влажность воздуха. Будет комфортно даже без кондиционера.

Кроме того, в квартире на северной стороне всегда ровное и не слишком интенсивное освещение. Яркое солнце не будет лишний раз мешать и отвлекать. Также в таких условиях проще создать приглушенную и уютную обстановку.

Северная сторона. Минусы

Если окна выходят на северную сторону, то продолжительность светового дня в квартире неизбежно сократится, что станет особенно заметно в осенне-зимний период.

Людям полезно как можно чаще видеть солнечный свет, наши глаза лучше адаптированы под него. Кроме того, именно под воздействием ультрафиолетовых лучей вырабатывается витамин D. На северной стороне вам придётся замещать нехватку солнечных лучей искусственным освещением с его неравномерной интенсивностью и мерцанием, что впоследствии может привести к проблемам со зрением. Свет воздействует и на наше психологическое состояние. Настроение и работоспособность под искусственным светом заметно ухудшаются, снижается жизненный тонус.

Жить на северной стороне в межсезонье, когда отопление ещё не включили, может быть холоднее. Квартира быстрее «остынет» по окончании летних деньков и уже не будет прогреваться в достаточной степени.

Южная сторона. Плюсы

Во-первых, можно говорить о высоком уровне инсоляции в течение дня. Солнечный свет будет наполнять вашу квартиру суммарно больше времени, чем на любой другой стороне.

Во-вторых, о более низкой сумме платежей за электроэнергию. Продолжительность светового дня даст вам возможность реже использовать осветительные, а иногда и отопительные приборы. Проживая в квартире на северной стороне, вы, условно, включите свет в 21:00, а на южной в 21:20. В течение месяца экономия может выйти в кругленькую сумму.

В-третьих, энергия солнца может послужить не только вам. Если вы комнатный садовод, то для растений южная сторона — самая подходящая. Дополнительные преимущества — защита квартиры от сырости и влажности, а также возможность пользоваться солнечной энергией.

Южная сторона. Минусы

Главный минус жизни на южной стороне — жара и духота в летний сезон, когда тепло солнечных лучей со всей мощью устремляется в вашу квартиру. Особенно это заметно в помещениях небольшой площади, а также в тех, что расположены выше третьего/четвёртого этажа. Проветрить такие комнаты в жару невозможно, поэтому для спасения от палящих лучей не обойтись без плотных штор (блэкаут) и установки кондиционера, который также тратит немало электроэнергии. Ещё стоит приобрести увлажнитель воздуха: в жару в квартире может быть сухо. Кроме того, на предметах интерьера для вас станет заметна каждая пылинка.

Солнечная сторона может внести изменения в ваши планы по расстановке мебели. Противоположная от окна стена не годится для размещения телевизора или компьютера из-за сильных бликов. Кроме того, там не стоит ставить мягкую мебель — её обивка будет выгорать.

            Альтернатива

Определить лучший вариант непросто. И север, и юг имеют свои преимущества и недостатки. В качестве альтернативы, сочетающей в себе разные характеристики, стоит обратить внимание на западную и восточную стороны. По статистике, большинство покупателей рассматривают окна с выходом именно на эти направления. Зачастую восточную и юго-восточную сторону называют лучшими вариантами, однако единую рекомендацию дать нельзя, предпочтения каждого конкретного человека индивидуальны.

Чтобы выбрать подходящий для себя вариант, изучайте разные варианты планировки. Многое зависит от вашего стиля жизни и времени нахождения в квартире в разные часы и сезоны. Если вы «жаворонок» и встаёте рано, то вам предпочтительнее приобрести квартиру на восточной стороне, чтобы солнечные лучи с утра заряжали вас позитивом, а вечером вы могли любоваться закатом, сидя на кухне. А если «сова», то обратите внимание на запад. Свет попадёт в вашу кровать только к обеду, а после работы можно будет долго не включать освещение, пока последние лучи не уйдут за горизонт. При покупке заранее определитесь с функциональным назначением комнат и их расположением по сторонам света.

Не стороной единой

Есть ещё несколько факторов, на которые важно обратить внимание. Учитывайте этажность и соседнее окружение. Например, квартира на южной стороне на первом этаже может быть прохладной и менее освещённой из-за нахождения в тени деревьев. Важна и форма комнаты: в дальней от окна комнате на южной стороне может быть темно, если помещение представляет собой пенал продолговатой формы, да ещё и с балконом. Имеет значение также размер и число окон. Широкие панорамные окна или наличие сразу трёх «солнечных дверей» обеспечит высокий уровень освещённости даже в квартире с выходом на северную сторону. Порой эти факторы могут превратить минус стороны света в плюс, и наоборот.

            «Многое зависит от расположения окон относительно солнца, от расстановки мебели до общего микроклимата в квартире, — комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Чтобы понять, какая сторона подходит именно вам, определите сценарии использования жилья, сверьтесь со своими биологическими часами. Юг — отличный выбор для любителей тепла и света. Север — для поклонников прохлады и романтического полумрака. Оптимальным выбором может стать квартира, выходящая сразу на две стороны: на северную и западную или южную и восточную. Такой компромиссный вариант нивелирует недостатки разных сторон света и создаёт наиболее благоприятные и комфортные условия для проживания. Тогда в одном из уголков квартиры всегда можно будет найти солнце, а в другом — укрыться от жары».

Инфраструктура добрососедства — это один из тех элементов, которые не только объединяют резидентов в рамках одного ЖК, но и формируют комфортную городскую среду. О том, какие решения предлагают девелоперы для реализации данной цели, рассказывают эксперты компании «Метриум».

Как было и как стало?

Культ так называемого «добрососедства» в СССР был закреплен на уровне государственной идеологии, и это действительно работало. Советские граждане поддерживали друг с другом тесные социальные связи, знали по именам всех жителей своего подъезда, а то и дома в целом, дружили семьями и всегда были готовы помочь соседям в решении мелких и более глобальных бытовых вопросов — от «попросить соли» до посидеть с ребенком.

С началом перестройки столь доверительные отношения между соседями стали скорее редкостью, поскольку начал преобладать кардинально иной принцип — «каждый за себя», и социальные связи между людьми ослабли. Однако потребность в общении не исчезла. И уже в нашем веке режим недавней самоизоляции в период пандемии продемонстрировал, что как раз-таки общения людям и не хватает больше всего. Застройщики, которые уловили этот тренд заранее, начали создавать в своих проектах инфраструктуру добрососедства, и это стало одним из элементов, формирующих лояльность целевой аудитории.

На раннем этапе это были обычные соседские клубы, где резиденты могли встречаться по выходным и устраивать совместные чаепития, обсуждая новости двора, рецепты, прочитанные книги. Но со временем эта инфраструктура становится все более разнообразной.

Свой среди своих

Создавать на своих объектах инфраструктуру, которая поможет жителям чувствовать себя «среди своих» и чаще общаться, — это правильный для девелопера тренд, благодаря которому вокруг объекта начинает формироваться собственное сообщество. Будущее вообще — за продуманными жилыми комплексами с уютной средой, в которой каждому человеку будет эмоционально комфортно.

В жилом комплексе, как и в большом мегаполисе, важно продумывать территории таким образом, чтобы они становились точками притяжения для людей. Это могут быть прогулочные зоны, площадка в центре комплекса, на которой организуют праздники и другие активности для резидентов, обустроенный парк с велодорожками. Одним словом, нужны места для совместного отдыха, занятий спортом и прогулок. Жители с похожими интересами будут там регулярно встречаться и начнут ощущать свою общность. Именно так и формируются сообщества мам с колясками, владельцев собак, бегунов, велосипедистов или любителей тихих игр. Само существование таких «точек» недалеко от дома будет мотивировать жителей чаще выходить на улицу, чтобы пообщаться с соседями и завести новые знакомства.

Например, в ЖК «Метрополия» от MR Group предусмотрены прогулочный променад, зона воркаута, площадка для стритбола и петанка, лаундж-зона, а также стильные игровые площадки для детей и подростков. Таким образом, каждый житель сможет найти себе не только занятие по душе, но и новых друзей со схожими интересами. А в жилом комплексе «Селигер Сити», девелопером которого также является MR Group, придомовая зона сопоставима по размерам с четырьмя футбольными полями. Здесь, в дополнение к обширной благоустроенной территории, есть поле для футбола и баскетбола, а также собственный искусственный пруд с набережной и мостом — идеальное место для прогулок и общения с соседями.

Группа компаний «А101» построит во второй очереди «Прокшино» общественный центр, который станет одной из основных точек притяжения в районе, открывая жителям дополнительные возможности для общения, саморазвития, проведения районных и тематических мероприятий. Такой объект, безусловно, будет способствовать развитию добрососедства.

Входные группы и общие зоны

Возможности пространств, которые люди по привычке называют «подъездами», явно недооценены многими застройщиками. А между тем самые дальновидные из них проектируют просторные и во всех смыслах уютные входные группы. Здесь можно посидеть на мягком диване с чашкой кофе, поработать с ноутбуком и, конечно же, пообщаться с соседями.

Простор для идей — безграничен: повесить экран и собирать жителей на киносеансы; организовать детские игровые пространства; делать тематические фотовыставки… Все это позволит избежать безликих дежурных помещений, которые воспринимаются как «ничьи».

Немаловажным элементом является также оформление входных групп. Компания MR Group в ряде своих проектов (например, в Symphony 34 и Hide) развивает концепцию Life Space, организуя привлекательные общественные зоны для досуга и работы резидентов непосредственно на территории жилого комплекса. А в ЖК MOD даже есть собственная джаз-гостиная.

В жилом квартале «Прокшино» в корпусах предусмотрено многофункциональное лобби с небольшим коворкингом, часть которого будет доступна любому человеку, а часть — только жителям дома. Это одновременно сквозной гейт, общественная гостиная с лаундж-зоной и игровой комнатой, а также точка приема курьеров, где будет организован консьерж сервис и установлены постаматы.

Фестивали, праздники, соревнования…

Опытные игроки рынка не забывают про уже заселившихся резидентов, организуя для жителей различные активности. Это может быть все что угодно: любительские театральные постановки, совместные игры, занятия в кружках и т.д. В ГК «А101» видят в этом не только семейное развлечение, но и важнейший инструмент создания добрососедских отношений между жителями.

Поэтому в ГК «А101» создано образовательное бюро «Лёрнити», среди задач которого — проведение образовательных мероприятий для детей и подростков, а также семейных праздников и фестивалей. Образовательные программы могут проходить в соседских центрах, которые есть практически в каждом жилом районе ГК «А101», в школах и даже просто на воздухе. Диапазон тем — от математики и программирования до урбанистики и документального театра. Главное, чтобы дети научились чему-то, что пригодится в жизни. Например, на хакатоне по программированию ребята стремились улучшить мобильное приложение девелопера, а затем некоторых из них пригласили на стажировку в компанию-разработчик «Домиленд».

Кроме того, у «Лёрнити» есть швейная и столярная мастерские, куда можно приходить на несколько часов три раза в неделю. Причем приветствуются идеи, благодаря которым можно решить чью-то проблему: отремонтировать самокат, сделать кроватку или одежду для куклы, дать вторую жизнь старой вещи с помощью вышивок и т.д. Главное здесь, чтобы в процессе занятий или помощи возникало общение, чувство общности и взаимовыручки, из которых потом вырастает добрососедство.

Этой же цели служат семейные праздники, ярмарки и фестивали. Причем здесь жители уже выступают главными организаторами мастер-классов и развлечений, роль ГК «А101» — организационная поддержка. Так, фестиваль добрососедства «ДОМ», который прошел в День рождения Новой Москвы, стал первым масштабным мероприятием с творческими студиями, квестами, забегом, выставками собак и ретроавтомобилей, играми и лекциями, а также большим чаепитием прямо на площади Туве Янссон. Все активности придумали и провели сами жители районов девелопера, причем пускали на фестиваль всех желающих. В итоге за целый день «ДОМ» посетили более 10 000 человек. А осенний, более камерный фестиваль «Уютный октябрь», 5 000 человек.  

Спорт — также в числе приоритетов девелопера. Для жителей регулярно устраивают спортивные праздники, причем каждый раз это захватывающие шоу с профессиональными ведущими, конкурсами и музыкальной программой.

«Покупка недвижимости уже давно перестала вращаться исключительно вокруг планировок и «квадратных метров»: и социологи, и урбанисты, и риелторы убеждены, что современный горожанин, приобретая жилье, в первую очередь стремится получить новое качество жизни, — подводит итоги Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Одними из главных аспектов высокого качества жизни признаются здоровый социальный климат и теплые отношения с соседями. Застройщики в состоянии сформировать эту среду в своих жилых кварталах: для этого есть множество инструментов и возможностей».

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом- и комфорт-класса в «старой» Москве уменьшилась в октябре почти во всех округах. Заметнее всего цены просели в Южном административном округе, где квадратный метр за месяц подешевел на 2,7%, подсчитали аналитики «Метриум». В разрезе разных типов квартир больше всего в цене потеряли двухкомнатные.

В октябре средняя стоимость квадратного метра на рынке массовых новостроек Москвы сократилась на 0,7% до 294 тыс. рублей. Однако в отдельных округах сокращение цены было более значительным. Стоимость «квадрата» снизилась в семи из восьми административных округов «старой» Москвы, где застройщики реализуют комплексы эконом- и комфорт-класса.

В Южном административном округе (ЮАО) за прошедший месяц квадратный метр подешевел с 313 тыс. до 304 тыс. рублей (то есть на 2,7%). В Восточном административном округе (ВАО) цена квадратного метра снизилась с 307 тыс. до 299 тыс. рублей (на 2,4%). В Западном административном округе (ЗАО), который является самым дорогим из локальных рынков массовых новостроек, стоимость «квадрата» уменьшилась с 330 тыс. до 323 тыс. рублей (—2,2%). В Северо-Западном административном округе (СЗАО) средняя цена снизилась с 308 тыс. до 301 тыс. рублей (—2,2%). В Юго-Западном административном округе (ЮЗАО) средняя стоимость массовых новостроек уменьшилась с 240 тыс. до 236 тыс. рублей (—1,7%). В Северо-Восточном административном округе (СВАО) средняя цена скорректировалась с 282 тыс. до 279 тыс. рублей (—0,6%). Наконец, в Северном административном округе (САО) квадратный метр подешевел с 282 тыс. до 279 тыс. рублей (—1,1%).

Юго-Восточный административный округ (ЮВАО) стал единственным исключением из общей тенденции. Здесь средняя стоимость квадратного метра в октябре увеличилась с 283 тыс. до 290 тыс. рублей, то есть на 2,4%.

За прошедшие 12 месяцев в силу разной динамики цен и изменения структуры предложения цены в некоторых округах значительно возросли, но не во всех. Наибольший рост цены зафиксирован в ВАО, где квадратный метр подорожал на 42%. Далее следует ЗАО, в котором средняя стоимость квадрата прибавила 27%. На 25% в среднем подорожали массовые новостройки в ЮАО, а в СЗАО — на 17%. Более скромный рост в ЮВАО и САО — на 9% и 6% соответственно. В СВАО цена осталась на уровне октября 2021 года, а в ЮЗАО сократилась на 14%.

За октябрь изменились расценки на массовые новостройки не только в географическом разрезе, но и по типу квартир и апартаментов. Заметнее всего сократилась средняя стоимость однокомнатных помещений. Если в сентябре их можно было приобрести в среднем за 11,8 млн рублей, то в октябре их продавали за 11,5 млн рублей (—2,4%). Двухкомнатные квартиры и апартаменты подешевели с 16,9 млн до 16,6 млн рублей (на 1,5%). Цена трехкомнатных помещений уменьшилась с 21,6 млн до 21,4 млн рублей (—0,6%). Только студии подорожали с 7,6 млн до 7,7 млн рублей (на 0,7%).

Аналитики «Метриум» отмечают, что средняя площадь квартир и апартаментов в массовых новостройках за месяц на фоне снижения цен практически не изменилась. Колебания показателя не превысили одного квадратного метра в разных типах помещений.

«Коррекция цен стала результатом снижения спроса на новостройки, — комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Начиная с весны цены на вторичном рынке жилья устойчиво снижались, тогда как новое жилье дорожало. Поэтому многие клиенты переориентировались на покупку старых квартир. Мобилизация усилила этот тренд, когда в конце сентября многие собственники жилья в Москве выставили его на продажу. Из-за этого спрос на строящиеся жилые комплексы резко снизился, что заставило многих застройщиков либо заморозить, либо скорректировать цены».

Более 2,7 млн кв. метров недвижимости ввели в Троицком и Новомосковском округах (ТиНАО) за первые три квартала 2022 года, сообщили власти Москвы. Около 2,3 млн квадратных метров недвижимости приходится на жилье. Также третий квартал отмечен обширным строительством инфраструктуры: заводов, технополисов, логистических центров, курортов. Об этих и других итогах развития Троицкого и Новомосковского административных округов рассказывают аналитики «Метриум».

1. I. Образовательные учреждения

В жилом районе «Скандинавия» открылась построенная ГК «А101» школа «Энергия» на 1325 учеников. Заботясь об экологии, проектировщики аккуратно интегрировали школьное здание в существующий ландшафт, вокруг нескольких многолетних дубов. Одна из стен буквально огибает дерево по радиусу, другие два дуба стал украшением внутренних дворов, а небольшая дубовая роща на прилегающей территории стала рекреационной зоной.

Образовательный процесс в новом здании предполагает максимальную наглядность и большое количество практических занятий. Проверить теоретические знания, в том числе кросс-предметные, ученики смогут в большом лабораторном блоке, в мастерских, центре прототипирования и т.п. При этом стены всех этих помещений, как и учебных классов, выполнены из прозрачных материалов, чтобы любой желающий мог бы увидеть «науку в действии». Подобная открытость стимулирует к получению новых знаний и более активным социальным контактам.

Стимулировать общение также призваны «шумные зоны» школы - точки притяжения, активного общения и массовых мероприятий. Например, вертикальное пространство у главного входа, где можно будет установить большую новогоднюю елку или устроить вернисаж. Обсудить проект или провести время в компании друзей можно в двухэтажном школьном кафе с небольшим амфитеатром и панорамными окнами с видом на район.

«Одна из наших задач состояла в том, чтобы школа стала частью повседневной жизни в районе, стала заметным общественным пространством, - комментирует Юлия Чернец, директор дирекции «Социальные объекты» ГК «А101» (строит жилые комплексы «Прокшино», «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Бунинские кварталы» и «Дзен-кварталы»). — Поэтому в «Энергии» есть возможность доступа жителей к уличной спортивной зоне с футбольным полем площадью 1000 кв. метров. Безопасный доступ обеспечен и к части пространств внутри. В их числе - спортивный зал площадью 1400 кв. метров с трибунами или многофункциональный амфитеатр вместимостью 626 человек, который может превращаться в конференц-зал или театральную площадку. Это позволит проводить в школе различные спортивные соревнования районного масштаба, лекции, культурные вечера и концерты». 

Новую школу построили в квартале Новые Ватутинки. Она стала третьей по счету в этом жилом районе. Четырехэтажное здание — одно из крупнейших в Новой Москве среди образовательных центров — готовится принять до 1 357 учеников. Школа спроектирована по современным требованиям и состоит из трехэтажного блока для начальных классов и четырехэтажного блока для средних и старших классов. Также есть трехэтажная секция для общешкольных помещений. Ученики начальных классов будут ходить в свой обеденный зал в столовой, а также пространство для проведения занятий по хореографии на первом этаже и спортзал на втором. Для старшеклассников оборудованы кабинеты-трансформеры с возможностью объединения двух классов в единое пространство. Ученики смогут посещать специальные кабинеты научно-естественного, биохимического и инженерно-технического направлений с возможностью зонирования. На территории школы установлены игровые и спортивные площадки, проведено масштабное озеленение.

В третьем квартале 2022 года известную новомосковскую школу-пансион «Летово» дополнил спальный корпус. Здание площадью около 11,5 тыс. квадратных метров рассчитано на жизнь 327 учащихся, которые смогут пройти к учебным зданиями через систему подземно-наземных переходов, поэтому в непогоду школьникам не надо будет выходить на улицу, чтобы попасть на занятия. В здании предусмотрено 12 апартаментов квартирного типа для воспитателей и шесть апартаментов помощников воспитателей, которые смогут расслабиться в специальной сенсорной комнате для психологической разгрузки.

В Новой Москве также появились два детских сада. Дошкольное учреждение построили в ЖК «Алхимово». Садик рассчитан на 275 воспитанников, которые будут заниматься в 11 группах детей. Для каждой из них предусмотрен блок помещений с игровой, спальней, буфетом и раздевалкой. В детском саду оборудованы кружковые для дополнительных занятий, музыкальный и физкультурный залы, кабинеты логопеда и психолога, медицинский блок и пищеблок полного цикла.

Еще один детский сад ввели в эксплуатацию в ЖК «Бунинские луга».

В трехэтажном здании площадью 4,6 тыс. квадратных метров будут заниматься 12 групп на 300 малышей. У каждой группы появятся своя игровая комната, спальня и буфет. Помимо этого, в детском саду предусмотрены физкультурный и музыкальный залы, а также кружковая для дополнительных занятий.

1. II. Бизнес, рекреация, дороги и жилье

С начала 2022 года в Новой Москве построили более 300 тыс. квадратных метров коммерческой недвижимости. Всего до конца года власти планируют выдать разрешения на ввод в эксплуатацию 500 тыс. квадратов. Особенно много в третьем квартале появилось производственных предприятий, что означает увеличение качественных рабочих мест в Новой Москве.

1. Бизнес

В Новой Москве построили завод межкомнатных дверей. Предприятие откроется в поселке Курилово в Троицком административном округе. Двухэтажный производственный комплекс достигает в площади около 2,6 тыс. квадратных метров. Технологическая зона занимает первый этаж, а помимо нее есть складские помещения, комната-столовая, раздевалки и душевые. На заводе уже прошли испытания оборудования и контроль качества продукции. Территория благоустроена и озеленена.

Еще один промышленный объект появился в Сосенском. Здесь построили металлобазу площадью 2,3 тыс. квадратных метров. В одноэтажном складском здании будут хранить длинномерный металлопрокат, изделия из листовой стали, проволоку, профнастил. Также в комплексе предусмотрено выставочное помещение, где заказчики смогут лично увидеть образцы продукции.

Склад оснащен всем необходимым инженерным оборудованием, работает насосная станция и электрощитовая. Прилегающая территория благоустроена, организованы проезды и тротуары, выполнено озеленение.

Между тем в Румянцеве построили продовольственный склад сыродельного комбината. Одиннадцатиэтажное здание площадью 7,8 тыс. квадратных метров возвели для крупного производителя сыра и молочной продукции юга России. Комплекс включает четырехэтажный административно-бытовой корпус и складскую зону с холодильными камерами для хранения продукции, зону разгрузки и комплектации товаров. Шум и вибрацию оборудования от внешнего мира изолирует шумопоглощающая облицовка и резиновые виброизоляторы.

Также активно идет строительство второй очереди технополиса модульного типа в поселении Марушкинское, который планируют ввести в эксплуатацию в конце 2023 года. Строительство предполагает двухэтажный корпус комбината конвейерного производства и вспомогательные здания. В технополисе создадут также экспериментальный корпус, в котором установят линию роботизированного выпуска крупногабаритных модулей для сборного строительства. Завод будет производить более 1,7 тыс. модулей в год, в том числе квартирных и лестничных маршей. На территории технополиса создадут около 2,5 тыс. рабочих мест.

Кроме того, на карте Новой Москвы в третьем квартале появились новые торговые точки. Так, в поселке Сосенское построили многофункциональный центр в ЖК «Скандинавия». Площадь двухэтажного здания с панорамным остеклением составляет более 5,5 тыс. кв. метров. Крупный ТЦ находится в самом центре жилого квартала. На первом этаже размещен фудкорт, магазины и салоны различных услуг. На втором этаже появится многофункциональное общественное пространство, где откроются образовательные, развлекательные и спортивные площадки для детей и взрослых.

1. Рекреация

В третьем квартале в Новой Москве активно проходило благоустройство масштабных зон отдыха. В частности, был завершен первый этап развития курорта «Ерино». Курортный комплекс в поселении Рязановское занимает территорию площадью 22 га. Здесь находятся три гостиничных корпуса на 238 номеров, санаторный кластер с медицинским и диагностическим центром, а также оздоровительный центр с бассейном. За прошедший год инвестор обновил медцентр и благоустроил территорию, частично обновил гостиничный корпус, а также построил и открыл новые зоны для активного отдыха и занятий спортом.

Инвестор планирует создать здесь «лучший курортно-лечебный комплекс» в Москве. Также в «Ерино» реконструировали 25-метровый крытый бассейн на пять дорожек. В этом корпусе создали зал для фитнеса и СПА-комплекс с парной и хаммамом. Еще один бассейн (летний) построили на территории комплекса — с двумя чашами, морской водой и большой зоной отдыха. На прилегающем пространстве обустроены спортплощадки для игр с мячом и большого тенниса, зоны барбекю и парк.

Помимо этого, в третьем квартале был открыт крупный плейхаб в ЖК «ЭкоБунино» в деревне Столбово поселения Сосенское. Он занимает площадь порядка 2 тыс. квадратных метров и включает игровые зоны, ориентированные на разные возрастные группы, а также площадку с уличными тренажерами для занятий спортом.

Плейхаб будет открыт не только для жителей комплекса, а для всех желающих. На специальной площадке высажена шестиметровая ель, которая станет центром празднования Нового Года.

1. Дороги

В дорожном строительстве в Новой Москве в третьем квартале произошло два важных события. Был открыт тоннель для съезда с Киевского шоссе на улицу Адмирала Корнилова в районе транспортно-пересадочного узла (ТПУ) «Саларьево». Новая дорога ускорит проезд для жителей поселений Сосенское, Московский и Мосрентгена или около 120 тысяч человек. Также комфортнее станет подъезд к самому ТПУ.

Помимо этого, был введен в эксплуатацию последний участок Внуковского шоссе от железнодорожной станции Мичуринец до развязки с Минским шоссе. Новая дорога стала поперечным направлением между Боровским и Минским шоссе

1. Жилье

С начала 2022 года в Новой Москве построили 2,3 млн квадратных метров жилья. В частности, ввели в эксплуатацию корпуса в ЖК «Испанские кварталы». Также, около 300 дольщиков получили ключи от нового корпуса ЖК «Рассказово». Было выдано разрешение на ввод дома №1 в ЖК «Прокшино». Корпус почти на 100 квартир построили в ЖК «Скандинавия». В ЖК «ЭкоБунино» ввели 11 жилых корпусов первой очереди. Последние три корпуса ввели в ЖК «Кленовые аллеи». Дольщики получили ключи от 803 квартир.

«Несмотря на непростую ситуацию 2022 года, темпы развития Новой Москвы не снижаются, — комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Особенно важно, что в текущей экономической обстановке появляются новые производства в Новой Москве, увеличивая таким образом спрос на местном рынке труда. Промышленность всегда создает места для работы высококвалифицированных и оплачиваемых специалистов, что повышает привлекательность Новой Москвы как для инвесторов, так и покупателей жилья».

В октябре 2022 года самые дорогие новостройки элитного и делюкс-сегмента московского рынка жилья продавались в Тверском районе. Средняя цена квадратного здесь достигла 2,48 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». Тверской район впервые за последние 12 месяцев стал дороже Якиманки, которая прежде лидировала по цене.

В октябре 2022 года средняя стоимость квартир и апартаментов в новостройках элитного и делюкс-класса составила 1,66 млн рублей за квадратный метр, что на 14% больше, чем год назад. В основном они продаются в Центральном административном округе Москвы, в котором самым дорогим районом стал Тверской.

В Тверском районе элитные и делюкс новостройки в среднем продаются по 2,48 млн рублей за кв. м, что на 49% выше среднего показателя по сегменту. За прошедшие четыре квартала такие квартиры и апартаменты в Тверском районе стали дороже на 41%. Год назад они обходились покупателям в среднем в 1,77 млн рублей за кв. м.

Тверской район стал самым дорогим впервые за последние 12 месяцев. До октября 2022 года лидером по цене был район Якиманка. Однако сейчас местные высокобюджетные новостройки продаются за 2,42 млн рублей, что на 33% больше, чем в октябре 2021 года, когда их стоимость составляла 1,82 млн рублей.

На третьей позиции по уровню цен на элитные и делюкс новостройки Басманный район. Здесь квадратный метр в среднем обойдется в 2,19 млн рублей, тогда как год назад высокобюджетные квартиры и апартаменты продавались здесь в среднем по 1,14 млн рублей. Таким образом цена выросла почти в два раза — это самое стремительное увеличение средней цены «квадрата» среди других районов с элитными и делюкс новостройками.

Самые доступные по цене новостройки в этом сегменте рынка продаются в районе Дорогомилово (ЗАО). Здесь квадратный метр обойдется в 1,03 млн рублей, что на 45% больше, чем год назад (708 тыс. рублей за кв. м).

Далее следует район Хорошёво-Мнёвники, где квадратный метр в элитных и делюкс новостройках продается за 1,16 млн рублей — на 20% дороже, чем год назад (972 тыс. рублей за кв. м).

На третьем месте — Арбат. В местных высокобюджетных новостройках квадратный метр обойдется в 1,24 млн рублей, что на 15% дороже, чем год назад (1,08 млн рублей).

Объем предложения элитного и делюкс жилья на первичном рынке в самых дорогих районах Москвы небольшой, за исключением Якиманки. Так, в Тверском районе можно найти всего 43 отдельных помещения, а в Басманном — 30. На долю этих районов приходится всего 7% от общего объема предложения жилья элитного и делюкс-сегмента.

В Якиманке, которая была самой дорогой локацией на протяжении последнего года, застройщики продают 208 квартир и апартаментов в высокобюджетных новостройках. Это самый большой показатель, и на долю Якиманки приходится 21% предложения элитного и делюкс-сегментов.

«Изменение цен в разных локациях связано как с обновлением предложения, так и с ростом цен в реализуемых проектах элитного и делюкс-сегмента, — комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — В частности, в Тверском районе летом вышел в продажу комплекс “Ильинка 3/8”, относящийся к делюкс-классу, где квадратный метр в среднем обойдется примерно в 2,4 млн рублей, а минимальная стоимость квартиры — 108,5 млн рублей. В целом 2022 год, несмотря на непростые внешние условия, стал динамичным с точки зрения обновления предложения высокобюджетных новостроек Москвы. В продаже появилось немало комплексов делюкс-класса с очень высоким уровнем цен. Это говорит о том, что девелоперы этих проектов уверенно смотрят в будущее и хорошо оценивают потенциал продаж таких комплексов».

В октябре застройщики Москвы заключили минимальное число сделок с начала 2022 года, подсчитали аналитики «Метриум», проанализировав свежую статистику Росреестра Москвы. К аналогичному периоду 2021 года падение спроса составило 54%, а к сентябрю — 40%. В то же время ситуация улучшилась для вторичного рынка жилья, где число сделок за месяц выросло на 11% из-за активности ипотечных покупателей.

В октябре участники долевого строительства, по данным Росреестра Москвы, заключили в Москве 4,6 тыс. ДДУ, что на 40% меньше, чем в сентябре, когда было зарегистрировано 7,7 тыс. ДДУ. По сравнению с октябрем 2021 года число сделок упало на 54%.

Октябрьский результат по числу сделок на рынке строящегося жилья Москвы — худший в 2022 году. Предыдущий антирекорд был установлен в мае, когда было зафиксировано 4,9 тыс. сделок. В ретроспективе последнего пятилетия более глубокое падение спроса было в пандемию (3,1-3,9 тыс. ДДУ в апреле-мае 2020 года) и в середине 2017 года (3,7 тыс. ДДУ).

На рынке ипотеки тем временем спрос умеренно скорректировался. В октябре заемщики получили 9,3 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, что на 5% меньше, чем в сентябре 2022. Относительно октября 2021 года количество сделок, зарегистрированных Росреестром Москвы в октябре 2022 года, оказалось на 13% ниже.

В целом октябрь 2022 года стал для банков и заемщиков неплохим по результативности месяцем, сопоставимым по сделкам с августом. Снижение количества выданных кредитов на покупку жилья произошло в основном из-за уменьшения активности заемщиков из числа дольщиков, учитывая, что спрос на вторичное жилье в целом вырос.

На вторичном рынке жилья в Москве спрос продолжил восстановление. В октябре зарегистрировано 11,5 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что на 11% больше сентябрьского показателя (10,4 тыс.). Впрочем, по сравнению с октябрем 2021 года в прошлом месяце активность покупателей была на 23% ниже.

Тем не менее октябрь стал лучшим с мая месяцем для продавцов вторичных квартир в Москве. Более высокие показатели числа сделок были только весной.

«Резкое снижение спроса на новостройки тесно связано с ипотечными ставками и с ценами на вторичное жилье, — говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Весной застройщики оттянули на себя значительную часть потенциальных покупателей вторичного жилья, которых привлекли в новостройках нулевые ипотечные ставки. Спрос на вторичное жилье тем временем падал, особенно на фоне высокой стоимости кредита на вторичное жилье. Поэтому цены на квартиры от частных собственников начали снижаться еще с апреля, и этот процесс продолжается до сих пор, тогда как новостройки продолжали медленно дорожать. Мобилизация только послужила своеобразным спусковым механизмом, который резко переориентировал клиентов с относительно дорогих строящихся домов на вторичные квартиры, которые начали выставлять в конце сентября с большими дисконтами. Скорее всего, это будет временным явлением и определенный баланс спроса между новостройками и вторичным рынком скоро восстановится».

Предложение квартир с отделкой в новостройках за год наиболее значительно выросло в Новой Москве. По подсчетам аналитиков «Метриум», за последние 12 месяцев число квартир с полной отделкой в продаже увеличилось здесь в два раза. При этом доля предложения с отделкой за тот же период увеличилась только в Новой Москве.

В 2022 году наметился тренд на сокращение квартир и апартаментов с отделкой в продаже в новостройках Москвы. Исключением стал только локальный рынок Новой Москвы, где количество квартир с полной отделкой в продаже резко возросло за год, а их доля в общем объеме предложения увеличилась на 11 процентных пунктов.

Если в октябре 2021 года в Новой Москве застройщики продавали 3,1 тыс. квартир с полной отделкой, то в октябре 2022 года их число выросло до 6,5 тыс. Таким образом, за 12 месяцев предложение квартир с полной отделкой увеличилось в два раза.

При этом выросла доля квартир с отделкой в общем объеме предложения жилья. В октябре 2021 года на рынке Новой Москвы было 32% квартир с отделкой, а в октябре 2022 —43%.

«Отделка остается популярной опцией среди покупателей жилья в Новой Москве, — комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). — Это связано с тем, что среди местных клиентов много тех, кто привлекает ипотечный кредит. Им выгодно взять в ипотеку квартиру под ключ с ремонтом, особенно сейчас, когда на отделку собственными силами нужен солидный бюджет. Изначально в нашем кластере не были предусмотрены квартиры с отделкой, но мы все-таки решили предложить покупателям сразу два корпуса с этой опцией».

В других секторах рынка новостроек тенденция была иной. Число квартир и апартаментов с полной отделкой в массовых новостройках «старой» Москвы за год выросло с 11,7 тыс. до 15,4 тыс. или на 32%. Однако предложение квартир без отделки и с предчистовой отделкой застройщики также нарастили, из-за чего доля квартир с отделкой в общем объеме предложения не изменилась, сохранившись на уровне 68%.

В бизнес-классе в «старой» Москве число квартир с полной отделкой в продаже сократилось за год с 2,1 тыс. до 1,9 тыс., то есть на 10%. Их доля в общем объеме предложения квартир и апартаментов бизнес-класса уменьшилась с 15% до 11%.

В премиум-классе в «старой» Москве абсолютное предложение квартир и апартаментов с полной отделкой возросло с 671 в октябре 2021 года до 916 в октябре 2022 года (на 37%), однако застройщики гораздо быстрее наращивали ассортимент недвижимости без отделки и с предчистовой отделкой, из-за чего для жилья с полной отделкой от застройщика в премиум-классе сократилась с 24% до 18%.

Наконец, в сегменте элитного и делюкс-жилья количество квартир и апартаментов в продаже с полной отделкой уменьшилось с 373 до 293 за год (—21%). Доля предложения жилья с полной отделкой уменьшилось с 39% до 30%.

Сокращение предложения квартир и апартаментов с отделкой во многом произошло из-за того, что застройщики стали чаще предлагать квартиры без отделки. Так, в бизнес-классе в «старой» Москве их доля за год увеличилась с 61% до 64%, в премиум-классе — с 42% до 44%, в элит- и делюкс — с 55% до 60%.

Исключение — Новая Москва, где доля квартир без отделки уменьшилось с 49% до 46%, и массовые новостройки в «старой» Москве, где доля жилья без отделки не изменилась (20%).

«Более низкая стоимость отделки, быстрый переезд в новую квартиру и счастье не слышать соседскую дрель следующие полтора года делают готовую квартиру привлекательным вариантом как для инвесторов, так и тех, кто покупает квартиру для себя, — комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер проектов «Скандинавия», «Прокшино», «Испанские кварталы», «Бунинские кварталы», «Дзен-кварталы»). — Поэтому доля полностью готового к переезду жилья будет и дальше расти по мере развития рынка жилья. Небольшое сокращение доли, которое наблюдалось в 2022 году, было разовым, недолгим и связанным, с одной стороны, с ростом спроса на жилье с отделкой, а, с другой стороны, с необходимостью девелоперов корректировать цепочки поставок материалов. Сейчас и в новых проектах, например, в наших ЖК «Бунинские кварталы» и «Дзен-кварталы», около 50% предложения составляют квартиры с отделкой».

Предложение квартир и апартаментов с промежуточным вариантом готовности — предчистовой отделкой или white box — менялось по-разному. В Новой Москве доля квартир с отделкой white box снизилась с 19% до 11%, в массовых новостройках «старой» Москвы — сохранилась на уровне 20%, в бизнес-классе — увеличилась с 24% до 25%, в премиуме — с 34% до 38%, в элитном сегменте и делюкс — с 6% до 10%.

«Многие застройщики начали отказываться от полной отделки в своих комплексах в 2022 году, — резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Это связано с повышением стоимости строительных и отделочных материалов, а также в целом с ростом цен на жилье. При этом в первой половине 2022 года резко выросли ипотечные ставки из-за чего спрос заемщиков резко сократился, что стало дополнительным фактором отказа от отделки. По-видимому, эта тенденция будет сохраняться — девелоперы стремятся предложить доступное жилье в условиях высоких строительных затрат. Это выльется в рост предложения менее дорогой предчистовой отделки и квартир без этой опции».

Правительство Российской Федерации утвердило Стратегию развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года, представленную вице-премьером Маратом Хуснуллиным. Эксперты «Метриум» проанализировали документ и выделили шесть ключевых трендов в строительстве на ближайшее десятилетие.

Главные цели Стратегии власти России видят в достижении следующих показателей к 2030 году:

1. 2/3 граждан РФ способны решить жилищный вопрос через покупку, строительство или аренду жилья. В 2020 году доступность жилья оценивалась в 53%.
2. Каждый пятый квадратный метр жилой площади в РФ — новый (или около 1 млрд новых квадратных метров). Если считать новыми дома, построенные с 2011 года (такой показатель приводится в стратегии), то уже сейчас каждый пятый квадратный метр новый. По мнению аналитиков «Метриум», устанавливая такую цель, власти рассчитывают сохранить текущий темп обновления жилищного фонда с учетом его ускоренного старения в 2020-е годы.
3. Объем текущего строительства многоквартирных домов — не менее 140 млн квадратных метров; сейчас — около 90-100 млн квадратных метров.
4. Обеспеченность жильем — 33,8 квадратных метров на человека. В 2020 году — 26,9 квадратных метров.

1. Сбалансированное пространственное развитие

Из-за стихийной застройки сложились диспропорции в расселении и размещении рабочих, распределении производственных и коммерческих объектов. Маятниковая миграция приводит к перегрузке инфраструктуры из-за новых жителей в одних локациях (городах, регионах), к запустению и деградации в других территориях. Некомфортная жилая среда формируется в обоих случаях.

Это значит, что застройщикам в наступившем десятилетии нужно готовиться учитывать глобальные векторы развития территорий, на которых они работают, чтобы не усугублять градостроительные диспропорции.

Для этого власти предлагают поддержку пространственного развития через субсидии, субвенции, а также инфраструктурные бюджетные кредиты, инфраструктурные облигации, реструктуризацию бюджетных кредитов, инфраструктурные кредиты «ВЭБ.РФ».

«Полагаю, инфраструктурные бюджетные кредиты можно распространить на застройщиков, — говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). — Сейчас эта мера направлена только на поддержку региональных властей, которым на строительство социальной и городской инфраструктуры выделяют кредиты под 3% годовых на 15 лет. Но у региональных властей не всегда хватает финансовых, технических и кадровых ресурсов, а фактически инфраструктурная нагрузка ложится на застройщиков. В строительство неокупаемых квадратных метров девелоперы вкладывают средства, полученные от банков по рыночным ставкам. Поэтому правильнее было бы выдавать инфраструктурные кредиты непосредственно застройщикам под строительство конкретных школ, детских садов, поликлиник, инженерных узлов в рамках жилищных проектов. Именно этот механизм позволит гармонизировать расселение и обеспеченность инфраструктурой в городах, так как коммерческие и социальные объекты появляются там, где хотят жить люди, а не наоборот».

1. Строительство инфраструктуры

В Стратегии власти не предлагают принципиально новых механизмов решения проблемы инфраструктурного строительства, что открывает поле для общественной дискуссии на эту тему и возможность предложений от застройщиков. Власти планируют обеспечить новые жилые районы необходимой социальной и городской инфраструктурой через «инфраструктурное меню» (то есть инфраструктурные кредиты и облигации), механизмы КРТ, синхронизацию инвестиционных программ естественных монополий и застройщиков.

Также власти хотят увязать мероприятия национального проекта «Жилье и городская среда» с мерами других национальных проектов, чтобы решать инфраструктурные вопросы. Аналитики «Метриум» отмечают, что девелоперы уже выступали с такими предложениями.

«Мы изначально разрабатывали модель наших инновационных жилых кластеров, отталкиваясь от целей нацпроектов, — комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). — К примеру, мы взяли проект “Демография” и его часть — инициативу “Спорт — норма жизни”, и фактически вписали наш проект Russian Design District в их задачи, запланировав на территории квартала Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академию единоборств Fight Nights Камила Гаджиева, а также другие спортивные объекты и мероприятия.

В целом мы ориентировали наш проект на молодые семьи, которые хотят дать детям актуальную профессию, физическое развитие, качественное образование. Но с финансовой и административной точки зрения всё это — наша частная инициатива, которая тем не менее помогает выполнять конкретные цели госполитики. А средства для их достижения распределяются через бюджетную систему между регионами и ведомствами, минуя бизнес. Полагаю, необходим механизм, который бы напрямую помогал и поощрял девелопмент, участвующий в выполнении нацпроектов. Именно о такой увязке идет речь в Стратегии».

1. Индивидуальное жилищное строительство через эскроу

Особое место в Стратегии власти уделили развитию индивидуального жилищного строительства. Согласно исследованию, ВЦИОМ порядка 59% живущих в квартирах граждан Российской Федерации (23,2 млн семей) хотят переехать в собственные дома. Власти планируют обеспечить развитие ИЖС и достигнуть объем ввода частных домов на уровне 50 млн квадратных метров ежегодно. Для этого будут развивать кредитование участников ИЖС, а также оказывать другую адресную помощь гражданам и компаниям, которые этим занимаются. Примечательно, что Стратегия предлагает распространить проектное финансирование жилищного строительства с использованием счетов эскроу на ИЖС.

«Гипотетически крупные профессиональные застройщики могут открыть новое направление — строительство коттеджных поселков через механизм проектного финансирования, — рассуждает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — Однако, чтобы такие проекты не были убыточными, застройщикам нужны довольно обширные земельные участки с проложенными к ним коммуникациями. Также необходимо решить вопрос об обеспечении таких субурбий инфраструктурой. Наконец, чтобы индивидуальное жилье стало массово доступным, нужны технологии их быстрого и недорогого строительства, например из готовых каркасов, панелей или методом 3D-печати».

1. Господдержка ипотеки до 2030 года

Хорошая новость для застройщиков — Стратегия развития жилищной отрасли предполагает дальнейшую поддержку ипотеки в случае кризисов. Это сейчас особенно актуально, с учетом завершения сроков «Господдержки 2020» в конце 2022 года.

Ипотека по замыслу авторов стратегии должна быть доступна половине российских семей. Потенциал роста у рынка ипотеки большой. По итогам 2020 года накопленный ипотечный портфель составляет около 10% ВВП, что в 1,5 раза ниже уровня в восточноевропейских странах с сопоставимой структурой собственности на жилье, а доля ипотеки в совокупных кредитах населения — около 40%, тогда как в развитых странах — 60-80%.

При этом в программе прямо указано: «Для поддержки отдельных категорий граждан, в том числе семей с детьми, в случае реализации негативного макроэкономического сценария (отставание темпов роста доходов населения от целевой траектории, предусмотренной Единым планом по достижению национальных целей развития Российской Федерации, снижение спроса на новое жилье) будет осуществлено оперативное изменение существующих параметров реализации ипотечных программ с господдержкой и продлен срок действия отдельных программ до 2030 года».

«Собственно, мы видим, что негативный сценарий реализовался, а продление ипотечных программ жизненно важно для строительного комплекса, — отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). — Даже в премиальном сегменте рынка, где работает наша компания, доля клиентов с ипотекой достигла 50%, хотя раньше никогда не превышала 30%. Ипотека и спрос на жилье могут стать очень мощным внутренним источником развития экономики в условиях санкций — для этого есть ресурсы и спрос, не зависящие от зарубежной конъюнктуры. Увеличение доли ипотеки в ВВП поможет развиваться строительству, даст миллионы рабочих мест, загрузит производство и транспорт».

1. Арендное жилье

Власти предполагают, что аренда будет играть большую роль в решении жилищного вопроса в ближайшие десять лет. Сейчас рынок аренды оценивается примерно в 10% от общего объема рынка жилья, что намного меньше, чем в некоторых развитых странах, где половина граждан постоянно живут в съемных квартирах и домах. Аренда наиболее экономичный и быстрый вариант получения жилья.

Для этого власти планируют среди прочего стимулировать создание «наемных» домов, в том числе через механизм коллективных инвестиций, а также предоставлять льготные земельные участки для строительства таких зданий. Предусмотрены и налоговые бонусы для их застройщиков.

«Участие в строительстве арендного жилья может стать одной из косвенных мер поддержки застройщиков, — говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина». — Власти могут размещать госзаказ на строительство домов для социальной или коммерческой аренды. Финансировать такие стройки можно и через механизм коллективных вложений небольших инвесторов. Фактически такая модель уже сложилась и ее результатам стали апарт-комплексы в крупных городах. По-видимому, развитие арендного рынка подтолкнет власти к легализации апартаментов, как наиболее подходящего формата недвижимости для развития жилищного найма».

1. Строительные технологи

Трендом на ближайшие десять лет станет внедрение новых технологий строительства. Власти провозгласили в Стратегии административную, цифровую и профессиональную трансформацию строительной отрасли. Для этого будут разработаны программы финансового и налогового стимулирования технологий «зеленого строительства», использования возобновляемых источников энергии, применения новых материалов.

Впрочем, конечные цели нельзя назвать амбициозными: установление требований энергетической эффективности и ее класса у зданий, оснащение автоматизированными системами управления энергопотреблением и учета ресурсов, развитие технологий модульного строительства.

Однако в стратегии есть и новое предложение — создание «института развития науки и инноваций в области строительства», который поможет науке и реальному сектору эффективно взаимодействовать через центры адаптации и трансфера технологий и инноваций.

«Для ускорения инноваций в строительстве, безусловно, понадобится создание своего рода аналога “Дом.рф”, но только в области технологий, — считает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). — Этот оператор может создать сеть центров научно-технической поддержки застройщиков, которые будут активнее вовлекаться во внедрение новых технологий. Сейчас на уровне государства такая политика не ведется, поэтому инновации держатся на инициативе отдельных застройщиков. К примеру, мы участвуем в акселераторе proptech-стартапов в Сколково, но вместе с нами работают лишь несколько крупных застройщиков. Между тем нужно объединять усилия всех игроков отрасли, а также государства».

«Стратегия определяет только самые общие направления развития стройкомплекса, но уже сейчас все участники отрасли должны активнее участвовать в их формулировании и конкретизации, — комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». — В текущих условиях это крайне важно, чтобы в будущем госполитика в сфере строительства не подверглась урезанию и оптимизации. Девелоперское сообщество должно выдвигать конкретные инициативы, руководствуясь стратегией. Это поможет выйти отрасли из сложного положения и стать драйвером экономического развития».

В жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District (RDD) продолжается программа трейд-ин. Теперь покупатели могут «заморозить» цену новой квартиры на 90 дней. Несмотря на все сложности текущего года, Группа «Родина» продолжает помогать клиентам продавать старые квартиры и покупать новые по фиксированным ценам.

Стоимость выбранной по программе трейд-ин квартиры теперь можно «заморозить» на три месяца. Группа «Родина» бронирует за клиентом не только саму квартиру, но и её цену, пока специалисты компании занимаются реализацией прежнего жилья клиента. За эту услугу платить не нужно.

Чтобы участвовать в акции, клиенту необходимо:

∙ обратиться в офис продаж семейного квартала Russian Design District или жилого комплекса «Союз» и выбрать квартиру;

∙ сообщить менеджеру о желании забронировать квартиру и заморозить цену;

∙ предоставить менеджеру максимум данных о своей квартире — местоположение, площадь, цена и другое.

Затем эксперт группы «Родина» свяжется с клиентом для обсуждения условий сделки и оценки имеющейся недвижимости на продажу. Далее потенциальный покупатель получает положительное заключение и квартира выставляется на продажу, а в офисе группы «Родина» подписывается договор бронирования с фиксированной ценой. Его действие продлевается автоматически, а всего «заморозка» цены действует до 90 дней. После подбора покупателей на прежнее жилье и завершения сделки купли-продажи, оформляется договор долевого участия на новую квартиру в жилом комплексе.

«По сути участник программы трейд-ин получает от нас скидку, участвуя в программе, — комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина». — В семейном квартале Russian Design District средняя стоимость квадратного метра сейчас составляет 268 тыс. рублей, а 12 месяцев назад — 224 тыс. рублей. То есть ежемесячно цена растет в среднем на 1,7%. Соответственно за три месяца, пока цена забронированной квартиры клиента находится на стопе, покупатель может сэкономить порядка 5,1%. Это очень существенный бонус. То есть участник трейд-ин не только ничего не тратит, но даже зарабатывает, пока мы берем заботы по продаже его жилья».