Компания Level Group сообщает о поступлении в продажу нового объема квартир и апартаментов в проектах «Level Амурская» и «Level Павелецкая». В ЖК «Level Амурская» в продаже появился новый корпус, а линейка предложения комплекса «Level Павелецкая» пополнилась самыми популярными у покупателей однокомнатными и двухкомнатными апартаментами.  

2019 год начался с радикального расширения предложения в проектах компании. В комплексе комфорт-класса «Level Амурская» стартовали продажи в башне «Д 10» (корпус «Д»), которая достигает в высоту 39 этажей. Всего в ней предусмотрено 340 квартир, в том числе студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Сдача корпуса запланирована на конец 2020 года, а передача ключей начнется в начале 2021 года. В продаже представлены квартиры без отделки. Минимальная стоимость студии с учетом скидки составляет 3,7 млн рублей (20 кв. м), однокомнатной квартиры – 5,9 млн руб. (39 кв.м), двухкомнатной – 8 млн руб. (57 кв. м).

В корпусах ЖК «Level Амурская» на более высокой стадии строительной готовности минимальная стоимость студии-апартамента площадью 20 кв. м составляет 3,5 млн рублей, квартиры-студии площадью 19,1 кв. м – 4,7 млн руб., однокомнатной квартиры – 6,5 млн руб., двухкомнатной – 8,8 млн руб., трехкомнатной – 12,5 млн рублей. Минимальный бюджет покупки четырехкомнатной квартиры с отделкой – 16,9 млн руб.

В клубном комплексе апартаментов бизнес-класса «Level Павелецкая» в продажу поступили студии площадью от 31 кв. м до 33 кв. м, однокомнатные апартаменты (36 кв. м), а также двухкомнатные объекты евроформата (42–46 кв. м.). Минимальная стоимость студии с отделкой с учетом скидки составляет 7,5 млн руб.

В продаже представлены апартаменты в обеих секциях комплекса «Level Павелецкая» на разных этажах. Комплекс находится на высокой стадии строительной готовности: в декабре завершились монолитные работы. Две предусмотренные проектом секции – девяти- и десятиэтажная – были построены за шесть месяцев.

 «В декабре 2018 года мы наблюдали в наших проектах необычайно высокий спрос, в связи чем объем предложения заметно сократился, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Чтобы не лишать новых покупателей широты выбора после ажиотажного декабря, мы приняли решение расширить предложение квартир и апартаментов в наших проектах. Именно поэтому в продаже появились наиболее востребованные у клиентов форматы помещений. Наша политика построена таким образом, чтобы у каждого клиента был полноценный выбор жилья, независимо от того, на каком этапе реализации проекта он к нам обратился».

Минимальная стоимость студии в комплексе бизнес-класса «Level Павелецкая» составляет 7,5 млн рублей, двухкомнатного апартамента евроформата – 11 млн руб., трехкомнатного апартамента евроформата – 17,4 млн рублей. На сегодняшний день клиентам доступна ипотека от Сбербанка, ВТБ24, банка «Открытие», банка «ДельтаКредит», «СМП Банка», «Банка ТКБ» и «Дом.рф». Кроме того, есть возможность получить рассрочку до конца строительства.

Прошедший 2018 год «подарил» столичному рынку недвижимости 21 новый жилой комплекс бизнес-класса[1], а общее количество новостроек с квартирами данного сегмента на первичном рынке Москвы превысило отметку в 90 адресов. При столь высокой конкуренции «свежим» проектам необходимо заявлять о себе прямо на старте. Среди способов привлечения внимания клиентов одним из наиболее действенных является высокая динамика строительства. Проанализировав текущую ситуацию на стройплощадках новых жилых комплексов бизнес-класса, аналитики компании «Метриум» составили рейтинг самых динамично строящихся проектов в этой категории.

При составлении рейтинга аналитики «Метриум» учитывали наивысшую отметку, которой достиг любой из корпусов проекта. Оценка производилась на основании информации, размещенной на официальных сайтах жилых комплексов. При наличии возможности наблюдать за стройкой онлайн в режиме реального времени, показатели учитывались по состоянию на момент составления рейтинга. В случае, если девелопер информирует своих покупателей о прогрессе посредством фотографий, в зачет шли последние доступные на сайте данные, которые могут отличаться от фактического состояния.

Самую высокую динамику строительства среди новых жилых комплексов бизнес-класса показал квартал «Береговой», который возводится компанией «Главстрой» на берегу Москвы-реки в районе Филевский парк в Западном административном округе. В конце декабря в корпусе №5 велась заливка перекрытий между 21 и 22 этажами. Всего проектом предусмотрено возведение 29 этажей.

Второе место у жилого комплекса «Небо», строительство которого ведет компания Capital Group. Согласно фотоотчету за декабрь 2018 года, один из корпусов проекта достиг высоты в 18 этажей. Эта новостройка представляет собой 52-этажный небоскреб, расположенный в районе Раменки в ЗАО.

Третья строчка у ЖК BigTime, девелопером которого выступает компания Tekta Group. Как видно из онлайн-трансляции, в настоящий момент производится монтаж металлической арматуры несущих колонн восьмого этажа. Тут важно отметить, что в отличие от двух первых позиций, продажи в которых стартовали в феврале 2018 года, ЖК BigTime вышел на рынок лишь в сентябре (разрешение на строительство получено 26.06.18). И на сегодняшний день это единственный из жилых комплексов бизнес-класса, запущенных во втором полугодии 2018 года, который преодолел нулевую отметку. BigTime возводится в районе Хорошево-Мневники в СЗАО.

Четвертое место у жилого комплекса «Аалто» от компании YIT, расположенного в Савеловском районе САО. Он отстает от ЖК BigTime на один этаж: судя по фотографиям от 15 января 2019 года, в проекте выполнена заливка несущих колонн 7 этажа. Замыкает первую пятерку ЖК Filicity (девелопер – MR Group), который поднялся на два уровня выше нулевой отметки. За прогрессом этого проекта, реализуемого в районе Филевский парк, можно следить онлайн на официальном сайте.

 «В условиях жесточайшей борьбы за покупателя скорость строительства является одним из важнейших преимуществ проекта, ­– говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group (девелопер ЖК BigTime). – Однако было бы неправильно рассматривать этот аспект только через призму рыночной конкуренции. На фоне меняющихся правил игры – перехода на проектное финансирование и привлечение средств дольщиков через эскроу-счета – темпы строительства позволяют сократить издержки, снизить себестоимость проекта и ускорить оборачиваемость средств. В ближайшие годы фактор скорости станет критичным для сохранения финансовой устойчивости игроков строительного рынка».

«Начальный этап строительства – подготовка площадки, разработка котлована и заливка подземных уровней – занимает до 40% всего времени реализации проекта, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поэтому было бы неправильно говорить о том, что не вошедшие в рейтинг проекты «тормозят». Напротив, они строятся обычными темпами, на сегодняшний день считающимися нормой. Однако все идет к тому, что в ближайшей перспективе девелоперы будут вынуждены ускоряться, а нормативные показатели будут расти. Современные технологии позволяют наращивать темпы без ущерба качеству, в первую очередь за счет оптимизации процессов и применения современных стандартов управления. А в конечном итоге выиграют покупатели – для них существенно сократится срок ожидания от момента заключения сделки до получения ключей».

[1] Учитывались только проекты с квартирами, без апартаментов.

Из 27 новых жилых комплексов массового сегмента «старой» Москвы, продажи в которых стартовали в 2018 году, нулевую отметку на сегодняшний день преодолели только 13 проектов. К такому выводу пришли эксперты компании «Метриум», проанализировав динамику строительства «свежих» новостроек в данном сегменте. На основе собранных данных был составлен рейтинг новых проектов с самыми высокими темпами стройки.

При составлении рейтинга аналитики «Метриум» учитывали наивысшую отметку, которой достиг любой из корпусов проекта. Оценка производилась на основании информации, размещенной на официальных сайтах жилых комплексов. При наличии возможности наблюдать за стройкой онлайн в режиме реального времени, показатели учитывались по состоянию на момент составления рейтинга. В случае, если девелопер информирует своих покупателей о прогрессе посредством фотографий, в зачет шли последние доступные на сайте данные, которые могут отличаться от фактического состояния.

При этом из рейтинга были исключены три проекта. В частности, не учитывался прогресс жилых комплексов «Лесопарковый» и «Дмитриевский» в силу того, что строительные работы по этим объектам стартовали еще в 2017 году. А «Грильяж. Дом в Орехово» – это реконструированный панельный дом, построенный еще в 1989 году. За вычетом этих проектов в рейтинге «свежих» новостроек массового сегмента «старой» Москвы с самой высокой динамикой строительства осталось только 10 адресов, преодолевших нулевую отметку.

Эксперты пришли к выводу, что далеко не всегда более ранняя дата вывода проекта на рынок является гарантией более высокой стадии строительной готовности. Так, среди новостроек, вышедших в I квартале 2018 года, представлены объекты на этапе котлована. А в первую пятерку рейтинга вошли 4 проекта, реализация которых началась во II и III кварталах.

Лидером рейтинга стал жилой комплекс Discovery от компании MR Group, который на сегодняшний день уже достиг отметки в 22 этажа, хотя строительные работы стартовали только в июле прошлого года. То есть столь значительный прогресс был достигнут всего за полгода.

Второе место у жилого комплекса компании «Мангазея Девелопмент» «Ты и Я» – 20 этажей. При этом активная стадия строительства началась в феврале 2018 года. Замыкает первую тройку ЖК «Квартал на Никулинской», реализуемый Управлением эксперементальной застройки микрорайонов Правительства Москвы. Максимальная достигнутая высота в этом проекте – 18 этажей, а дата начала строительства пришлась на май 2018 года.

Четвертая позиция у ЖК «Любовь и голуби» (девелопер – СМУ-6), поднявшегося до уровня 16 этажа. Следом идут сразу два проекта, высота которых на сегодняшний день составляет 5 этажей. Это ЖК «Михайловский парк» (ГК ПИК) и «Семеновский парк» («РГ-Девелопмент»). Причем в обоих новостройках работы стартовали в августе. Из-за совпадения обоих параметров позиции в рейтинге были определены за счет минимальной стоимости лота. В «Михайловском парке» цены стартуют от 3,9 млн рублей, в «Семеновском парке» – от 5,86 млн рублей.

Остальные места в десятке заняли жилые комплексы «Преображение» (2 этаж, апрель 2018), «Люблинский парк» (1 этаж, август 2018), «Измайловский 11» (1 этаж, июль 2018) и «Павлова 40» (1 этаж, май 2018).

«Инновационные технологии сегодня позволяют в короткие сроки проходить строительные этапы – от стадии котлована до облицовки фасадов, – говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. – Это достигается как благодаря новым подходам в строительстве, так и за счёт выстроенных управленческих процессов, логистики и взаимодействия с подрядчиками. Для девелопера, в портфеле которого уже есть завершённые масштабные проекты, возведение объектов становится чётким, отлаженным этапом в реализации и даёт возможность покупателям квартир отслеживать прогресс в режиме онлайн».

«Высокая динамика строительства на сегодняшний день является лучшей рекламой проекта, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При прочих равных покупатель с большей степенью вероятности предпочтет проект, рост которого виден невооруженным глазом. Впрочем, здесь необходимо сделать поправку на то, что нередко девелоперу приходится потратить немало времени на подготовку площадки. Например, расчистить участок от старых построек. С этой проблемой сталкиваются многие застройщики, которые осваивают территории бывших промзон. И после завершения начального этапа они довольно быстро наверстывают упущенное, демонстрируя высокую скорость строительства».

Клиенты первичного рынка готовы доплатить от 3% до 7% к стандартному прайсу застройщика. К такому выводу пришли эксперты компании «Инвесттраст» после подведения итогов новогодней акции в районе Новые Ватутинки. Все желающие могли приобрести одну из 25 квартир по предложенной ими цене. Партнер по реализации новостройки – компания «Метриум».

В районе Новые Ватутинки, расположенном в центре Новой Москвы, подведены итоги уникальной новогодней акции «25 лучших квартир по твоей цене». Девелопер проекта «Инвесттраст» пришел к выводу о том, что на первичном рынке Новой Москвы формируется дефицит ликвидных предложений. За наиболее интересные и редкие квартиры в новостройках клиенты готовы доплатить к действующему прайсу застройщика от 3% до 7%.

Напомним, любой желающий мог зарегистрироваться на официальном сайте района Новые Ватутинки и ознакомиться со списком акционных лотов. Каждый день девелопер «Инвесттраст» предлагал по акции пять квартир по стандартному прайсу, однако конечную стоимость определяли сами покупатели. Договоры заключались с теми, кто предложил максимальную сумму. В общей сложности было зарегистрировано 460 потенциальных покупателей. Четверть из них приняли непосредственное участие, предлагая собственную цену за понравившийся вариант.

По подсчетам «Инвесттраста», на отдельные лоты участники акции поднимали цены до 12 раз. А максимальный прирост стоимости к стандартному прайсу от застройщика зафиксирован на отметке 250 тысяч рублей за трехкомнатную квартиру площадью 83 кв. м. Именно данный лот вызвал наибольший интерес. В общей сложности на него пришлось 12% всех заявок на покупку. Также многие хотели приобрести студии площадью по 24,1 кв. м. Именно на одну из них итоговая прибавка в цене составила 7% от стандартного прайса застройщика. Причем спросом пользовались преимущественно студии на средних и высоких этажах с лучшими видовыми характеристикам – на лесной массив, тогда как квартиры с окнами во двор оказались менее востребованными, несмотря на более низкую стоимость.

В общей сложности спрос участников акции распределился следующим образом: на студии пришлось 26% полученных заявок, на однокомнатные квартиры – 18%, на двухкомнатные – 27%, трехкомнатные – 25%, четырехкомнатные – 4%. В рамках проведенной акции за пять дней было реализовано 76% акционного объема – 19 из 25 квартир. Причем оставшиеся 6 лотов на сегодняшний день также распроданы, но по обычному прайсу.

«Проведенная в районе Новые Ватутинки акция показала, насколько ценовые ожидания застройщиков совпадают с реальными возможностями и желаниями самих клиентов, – отмечает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – В итоге мы сделали два основных вывода.

Во-первых, на сегодняшний день девелоперы даже самых ликвидных проектов имеют относительно небольшой задел в 3-7% для повышения стоимости без существенного снижения спроса. При этом реальный рост цен по итогам следующего года после перехода к проектному финансированию составит как минимум 7-10%. То есть девелоперам хотя бы для сохранения спроса придется либо сокращать собственную маржинальность, либо снижать расходы, скорее всего, за счет качественных характеристик проекта.

Во-вторых, на рынке Новой Москвы формируется дефицит ликвидности. По итогам 2018 года вышло всего пять новых проектов, тогда как в «старой» Москве – примерно в десять раз больше, и это – без учета апартаментов. Среди всех ДДУ с квартирами в Большой Москве, по итогам 2018 года, 42% пришлось на Новую Москву. Для сравнения – в 2017 году показатель составил 39%, 2016 году – 34%. Таким образом, предложение в ТиНАО не успевает за ростом спроса. Именно поэтому наибольший задел для увеличения цены имеют девелоперы именно новомосковских проектов».

«На мой взгляд, итоги проведенной акции не только дают примерное понимание о ценовых ожиданиях клиентов, но и позволяют оценить потенциальный спрос, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В частности, количество потенциальных покупателей, зарегистрировавшихся для участия в акции, оказалось в четыре раза больше, чем среднемесячное количество сделок в проекте. Несмотря на рекордные продажи, на рынке все равно остается нереализованный спрос, который и поддержит рынок в следующем году. По данным ЦБ РФ, объем рублевых вкладов в Москве на 1 ноября 2018 года составил 6 трлн рублей. Очевидно, что часть этих средств, особенно на фоне падения рубля, люди переведут в активы, в том числе недвижимые».

В 2018 году массовые столичные новостройки подорожали на 7%. Стоимость среднего «квадрата» достигла 161 тыс. рублей – рекордного уровня цен за всю историю наблюдений. Однако в 2019 году этот рекорд может быть побит. Аналитики «Метриум» называют пять причин для такого сценария.

С 1 июля 2019 года жилищное строительство будет финансироваться не дольщиками, а банками. Чтобы построить многоквартирный дом, застройщик должен получить целевой кредит. При этом заинтересованные в покупке строящегося жилья граждане перечислят свои деньги этому банку (на эскроу-счет), а не застройщику, как сейчас. Когда дом будет введен, средства с эскроу-счетов будет переведены строительной компании.

Сейчас средства дольщиков фактически бесплатны для застройщика, а за банковский кредит придется платить проценты. Соответственно, расходы на обслуживание кредита отразятся на конечной стоимости построенного жилья. По оценкам Минстроя, ставка для застройщиков составит 6-8% (при текущих 10-20% годовых). Новые правила затронут практически все строящиеся жилые комплексы, за исключением тех, которые почти завершены или распроданы.

«Сколько бы ни стоил кредит для застройщиков, его применение неизбежно повысит себестоимость строительства, – говорит Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development. – Более того, в Центробанке заявили, что в 2019 году он ужесточит кредитно-денежную политику, то есть займы продолжат дорожать. По нашим оценкам, стоимость построенного за счет целевого кредита жилья вырастет на 10%».

В 2018 году в правительстве дискутировалось повышение отчислений, которые платят застройщики в Фонд защиты прав дольщиков. Заключая каждый ДДУ с покупателем, все девелоперы перечисляют 1,2% от суммы договора в специальный фонд. В 2018 году встал вопрос о повышении размера отчислений, так как фонду не хватает денег. За весь период его существования на счета поступило 8,6 млрд рублей, однако за 9 месяцев 2018 года чистый убыток организации достиг 22,3 млрд. рублей.

Правительство может увеличить взносы в фонд с 2019 года. В этом случае застройщикам придется повысить стоимость квартир, считают эксперты «Метриум». К примеру, если квартира стоит 5 млн рублей, то взнос составит 60 тыс. рублей. При повышении отчисления до 6% (одна из возможных ставок, обсуждаемых властями) жилье подорожает на 300 тыс. рублей.

В 2019 году повышен налог на добавленную стоимость и акциз на топливо, что непременно скажется на себестоимости строительства, считают в «Метриум». НДС, который платят застройщики, возрос с 18% до 20%. Порядка 64% всех материалов и услуг, необходимых для реализации проектов жилищного строительства, облагаются НДС. Соответственно, почти по всем этим позициям возрастают расходы, что неизбежно отразится в конечной цене на новостройку.

Кроме того, завершается «налоговый манёвр» в нефтяной отрасли. Его суть проста – снизить пошлины на экспорт нефти, но повысить налог на добычу полезных ископаемых внутри страны, из-за чего вырастут цены на бензин.

«Проиллюстрирую значение топлива конкретным примером, – говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. – За два года строительства нашего жилого комплекса «Маяковский» только вывезенный с площадки мусор оценивается в 450 грузовиков. Разумеется, вся прочая техника также работает на дизеле и бензине. Рост расходов на топливо отразится на стоимости работ подрядных организаций и на конечной цене жилья».

Ещё один фактор ускорения инфляции – падение рубля. В 2018 году российская денежная единица дважды подешевела относительно евро и доллара (примерно на 13-20%). Это привело к удорожанию импортных строительных материалов и оборудования, отмечают аналитики «Метриум».

В 2019 году сохраняется риск обрушения курса рубля, так как готовятся новые санкции, которые уже стали причиной девальвации весной и летом 2018 года. Кроме того, Центробанк с 15 января возвращается к закупке евро и доллара, что также ослабит национальную валюту.

По данным НИУ ВШЭ, при росте индекса обменного курса на 1% цена жилого «квадрата» в Москве повышается на 810 руб. Несмотря на снижение импорта в строительстве, в российских новостройках ещё используется зарубежное вентиляционное оборудование (79%), системы водоснабжения, отопления, водоотведения (75%), электроосвещение (64%) и лифты (57%). Всё это подорожает при ослаблении рубля, а значит, цены на жилье возрастут.

Мощный спрос – основная причина повышения цен на новостройки Москвы в 2018 году, считают эксперты «Метриум». За 11 месяцев число договоров долевого участия (ДДУ) увеличилось на 49% по сравнению с тем же периодом прошлого года. На этом фоне застройщики смелее повышали цены в популярных жилых комплексах.

Спрос «подогрели» относительно доступные ставки по ипотеке (9-9,5% годовых). Хотя осенью наметилась тенденция к их росту, стоимость кредитов в 10-10,5% годовых по-прежнему будет привлекательной для заемщиков. Последние 10 лет в России средняя ипотечная ставка составляла 12,4%.

По мнению аналитиков «Метриум», высокий спрос сохранится минимум до середины 2019 года. В связи с этим застройщики наиболее ликвидных жилых комплексов продолжат повышать цены примерно в 2-3 раза быстрее рынка.

 «В 2019 году гораздо больше причин для роста цен, нежели их снижения, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако не стоит забывать основный фактор ценовой динамики – соотношение спроса и предложения. По предварительным оценкам, даже несмотря на рост активности покупателей в 2018 году, предложение новостроек пока в 2,2 раза превышает спрос. В 2019 году это соотношение вероятно немного сместится в пользу предложения (2,4 раза) из-за замедления ипотечного рынка и выхода в продажу новых жилых комплексов. Это нивелирует влияние факторов роста цен, поэтому средний «квадрат» в массовых новостройках столицы может подорожать на 5-10%».

В 2018 году массовые столичные новостройки подорожали на 7%. Стоимость среднего «квадрата» достигла 161 тыс. рублей – рекордного уровня цен за всю историю наблюдений. Однако в 2019 году этот рекорд может быть побит. Аналитики «Метриум» называют пять причин для такого сценария.

С 1 июля 2019 года жилищное строительство будет финансироваться не дольщиками, а банками. Чтобы построить многоквартирный дом, застройщик должен получить целевой кредит. При этом заинтересованные в покупке строящегося жилья граждане перечислят свои деньги этому банку (на эскроу-счет), а не застройщику, как сейчас. Когда дом будет введен, средства с эскроу-счетов будет переведены строительной компании.

Сейчас средства дольщиков фактически бесплатны для застройщика, а за банковский кредит придется платить проценты. Соответственно, расходы на обслуживание кредита отразятся на конечной стоимости построенного жилья. По оценкам Минстроя, ставка для застройщиков составит 6-8% (при текущих 10-20% годовых). Новые правила затронут практически все строящиеся жилые комплексы, за исключением тех, которые почти завершены или распроданы.

«Сколько бы ни стоил кредит для застройщиков, его применение неизбежно повысит себестоимость строительства, – говорит Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development. – Более того, в Центробанке заявили, что в 2019 году он ужесточит кредитно-денежную политику, то есть займы продолжат дорожать. По нашим оценкам, стоимость построенного за счет целевого кредита жилья вырастет на 10%».

В 2018 году в правительстве дискутировалось повышение отчислений, которые платят застройщики в Фонд защиты прав дольщиков. Заключая каждый ДДУ с покупателем, все девелоперы перечисляют 1,2% от суммы договора в специальный фонд. В 2018 году встал вопрос о повышении размера отчислений, так как фонду не хватает денег. За весь период его существования на счета поступило 8,6 млрд рублей, однако за 9 месяцев 2018 года чистый убыток организации достиг 22,3 млрд. рублей.

Правительство может увеличить взносы в фонд с 2019 года. В этом случае застройщикам придется повысить стоимость квартир, считают эксперты «Метриум». К примеру, если квартира стоит 5 млн рублей, то взнос составит 60 тыс. рублей. При повышении отчисления до 6% (одна из возможных ставок, обсуждаемых властями) жилье подорожает на 300 тыс. рублей.

В 2019 году повышен налог на добавленную стоимость и акциз на топливо, что непременно скажется на себестоимости строительства, считают в «Метриум». НДС, который платят застройщики, возрос с 18% до 20%. Порядка 64% всех материалов и услуг, необходимых для реализации проектов жилищного строительства, облагаются НДС. Соответственно, почти по всем этим позициям возрастают расходы, что неизбежно отразится в конечной цене на новостройку.

Кроме того, завершается «налоговый манёвр» в нефтяной отрасли. Его суть проста – снизить пошлины на экспорт нефти, но повысить налог на добычу полезных ископаемых внутри страны, из-за чего вырастут цены на бензин.

«Проиллюстрирую значение топлива конкретным примером, – говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. – За два года строительства нашего жилого комплекса «Маяковский» только вывезенный с площадки мусор оценивается в 450 грузовиков. Разумеется, вся прочая техника также работает на дизеле и бензине. Рост расходов на топливо отразится на стоимости работ подрядных организаций и на конечной цене жилья».

Ещё один фактор ускорения инфляции – падение рубля. В 2018 году российская денежная единица дважды подешевела относительно евро и доллара (примерно на 13-20%). Это привело к удорожанию импортных строительных материалов и оборудования, отмечают аналитики «Метриум».

В 2019 году сохраняется риск обрушения курса рубля, так как готовятся новые санкции, которые уже стали причиной девальвации весной и летом 2018 года. Кроме того, Центробанк с 15 января возвращается к закупке евро и доллара, что также ослабит национальную валюту.

По данным НИУ ВШЭ, при росте индекса обменного курса на 1% цена жилого «квадрата» в Москве повышается на 810 руб. Несмотря на снижение импорта в строительстве, в российских новостройках ещё используется зарубежное вентиляционное оборудование (79%), системы водоснабжения, отопления, водоотведения (75%), электроосвещение (64%) и лифты (57%). Всё это подорожает при ослаблении рубля, а значит, цены на жилье возрастут.

Мощный спрос – основная причина повышения цен на новостройки Москвы в 2018 году, считают эксперты «Метриум». За 11 месяцев число договоров долевого участия (ДДУ) увеличилось на 49% по сравнению с тем же периодом прошлого года. На этом фоне застройщики смелее повышали цены в популярных жилых комплексах.

Спрос «подогрели» относительно доступные ставки по ипотеке (9-9,5% годовых). Хотя осенью наметилась тенденция к их росту, стоимость кредитов в 10-10,5% годовых по-прежнему будет привлекательной для заемщиков. Последние 10 лет в России средняя ипотечная ставка составляла 12,4%.

По мнению аналитиков «Метриум», высокий спрос сохранится минимум до середины 2019 года. В связи с этим застройщики наиболее ликвидных жилых комплексов продолжат повышать цены примерно в 2-3 раза быстрее рынка.

 «В 2019 году гораздо больше причин для роста цен, нежели их снижения, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако не стоит забывать основный фактор ценовой динамики – соотношение спроса и предложения. По предварительным оценкам, даже несмотря на рост активности покупателей в 2018 году, предложение новостроек пока в 2,2 раза превышает спрос. В 2019 году это соотношение вероятно немного сместится в пользу предложения (2,4 раза) из-за замедления ипотечного рынка и выхода в продажу новых жилых комплексов. Это нивелирует влияние факторов роста цен, поэтому средний «квадрат» в массовых новостройках столицы может подорожать на 5-10%».

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», приостановка продаж, связанная с исключением страховых компаний «Респект» и «Проминстрах» из списка организаций, которые вправе заключать договоры страхования гражданской ответственности застройщика, затронула 29,1% предложения на первичном рынке Москвы. Реализация остальных 70,9% квартир может продолжаться в силу того, что они относятся к проектам, сделки в которых не сопровождаются отчислениями в пользу проблемных страховщиков.

Исключение Банком России из списка организаций, которые вправе заключать договоры страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия, крупнейшего игрока на этом рынке – страховой компании «Респект», сильно подпортило впечатление от успешного для рынка недвижимости года. В самый ажиотажный период – накануне Нового года – многие девелоперы лишились возможности заключать и регистрировать договоры долевого участия. А в СМИ начала появляться информация о тотальной приостановке продаж в новостройках по всей России. Согласно заявлениям чиновников, СК «Респект» контролирует до 70% рынка страхования застройщиков.

В реальности это не значит, что более двух третей всех новостроек оказались в зоне риска. Аналитики компании «Метриум» провели исследование на столичном рынке первичного жилья и пришли к выводу, что в настоящий момент «зависло» 29,1% всего экспонируемого объема. Остальные 70,9% квартир остаются в реализации. Таким образом, проблемы у страховщиков затронули почти треть рынка. Данные расчеты не включают апартаменты, для которых законом страхование ответственности застройщика не предусмотрено. Вместе с этим сегментом доля предложения, временно выведенного из оборота, будет еще меньше – 24%.

«Дело в том, что на сегодняшний день страхование является далеко не единственной формой обеспечения обязательств застройщиков по ДДУ, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Девелоперы могут заручиться банковской гарантией, вступить в Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, вносить взносы в Фонд защиты прав дольщиков. Причем для новых проектов, первый ДДУ в которых заключался после 20 октября 2017 года, взносы в Фонд являются обязательными, а более ранние новостройки имеют возможность прейти на эту форму обеспечения добровольно. Кроме того, на первичном рынке экспонируется значительный объем предложения в уже сданных новостройках, а также квартиры, которые реализуются по форме, отличной от ДДУ (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, уступка прав требования по ДДУ, ЖСК и т.д.)».

Аналитики «Метриум» разделили весь экспонируемый на столичном рынке объем на пять категорий. В первую вошли квартиры, ДДУ по которым страхуются в СК «Респект», а также в исключенной из списка ЦБ еще в октябре СК «Проминстрах». Доля этого объема в целом по рынку составляет 29,1%. Вторая категория – это проекты, платящие взносы в Фонд дольщиков. На сегодняшний день в них сосредоточена ровно половина объема предложения. Еще 13,5% экспонируемого объема относится к сданным жилым комплексам, 4,2% застрахованы в иных страховых компаниях, а 3,2% реализуются по схемам, отличным от ДДУ.

Также аналитики «Метриум» рассмотрели отдельные сегменты и пришли к выводу, что меньше всего оказался затронут рынок первичной недвижимости Новой Москвы. На присоединенных к столице территориях только 7,3% предложения реализуется в проектах и корпусах, застрахованных в СК «Респект» и СК «Проминстрах». При этом 73,4% объема квартир реализуются путем уплаты взносов в Фонд дольщиков. Это самый большой показатель среди всех сегментов на столичном рынке первичного жилья. В эту цифру входят квартиры в районе Центральный Новых Ватутинок, жилых комплексах «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Бунинские луга», «Саларьево Парк» и других.

В массовом сегменте «старой» Москвы доля предложения, застрахованного у исключенных из списка ЦБ компаний, составляет 32,2%. А больше половины всех квартир – 52,6% – обеспечены гарантиями Фонда дольщиков. При этом многих из наиболее востребованных у покупателей новостроек проблемы страховщиков не коснулись. Среди тех жилых комплексов, реализация квартир в которых продолжается, такие проекты, как «Level Амурская» (застрахован в «Абсолют Страхование»), «Мещерский лес», «Лучи», «Преображение», «Некрасовка», «Лесопарковый» (все – Фонд дольщиков) и другие.

А вот высокобюджетные сегменты оказались затронуты несколько сильнее. В бизнес-классе доля предложения, временно снятого с продажи, достигает 37,6%. А квартиры с взносами в Фонд дольщиков, хоть и в небольшом, но все-таки меньшинстве – 36,9%. Но несмотря на это, в это число входят все «свежие» и многие популярные у покупателей проекты: «Маяковский», Big Time, Aquatoria, D1, «LIFE-Ботанический сад», «Метрополия», Filicity, «Крылья» и другие.

В премиум-классе отмечена самая высокая доля предложения, застрахованного в исключенных их списка ЦБ компаниях – 37,3%. При этом доля жилья, реализуемого с помощью схемы с уплатой взносов в Фонд дольщиков, лишь на 0,7 процентных пункта ниже – 36,6%. Проблемы СК «Респект» не затронули такие премиальные новостройки, как Spires, Prime Park, «Вишневый сад», «Кутузовский XII» и т.д.

Ну и наконец, элитная категория. В этом сегменте специфика такова, что значительная доля объема предложения приходится на введенные в эксплуатацию дома – 39%. Это больше, чем количество квартир, попавших под влияние действий ЦБ (35,3%). А вот доля предложения, по которому девелоперы платят взносы в Фонд дольщиков, в элитном классе оказалась наименьшей среди всех сегментов – 21%. В последнюю категорию попали новые жилые комплексы «Меценат» и White Khamovniki, а также проекты Cloud Nine и «Малая Бронная 15».

«Одна из главных причин паники в любой кризисной ситуации – это недостаток или полное отсутствие информации, – комментирует Мария Литинецкая. – Показатель 70% рынка, которые якобы контролирует СК «Респект», действительно выглядит внушительно. Но здесь нужно учитывать контекст. Это доля только того объема, который реализуется по схеме страхования ответственности застройщиков. Но есть и другие варианты – отчисления в Фонд дольщиков, продажа готового жилья и т.д. То есть если брать весь первичный рынок в целом, то пострадавших проектов значительно меньше. Так, в Москве доля квартир, находящихся в свободной продаже, гарантии застройщиков по которым обеспечены иными предусмотренными законом механизмами, составляет без малого 71%. Конечно, проблемы страховщиков так или иначе скажутся на объемах сделок, заключенных в декабре. Однако традиционное новогоднее повышение спроса частично компенсирует эти потери

Впервые в истории столичного рынка массовых новостроек средняя стоимость квадратного метра превысила 161 тыс. рублей, подсчитали аналитики «Метриум». Такие цены были зафиксированы в ноябре этого года. Кроме того, впервые с конца 2015 года эксперты отметили самый высокий темп прироста стоимости в годовом выражении (на 7,5%).

По данным компании «Метриум», в ноябре средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента достигла 161,4 тыс. рублей. Столь высокая цена на первичном рынке массового жилья в столице еще никогда не фиксировалась. Предыдущий пик был достигнут в июне 2015 года, когда средний «квадрат» в новостройках массового сегмента стоил 160,7 тыс. рублей. С тех пор расценки преимущественно сокращались до февраля 2017 года (144,7 тыс. рублей), после чего начался более стабильный рост.  

Еще один рекорд был отмечен в годовом измерении роста цены, отмечают эксперты «Метриум». В прошлом месяце цена квадратного метра в московских новостройках массового сегмента выросла в сравнении с ноябрем 2017 года (150,1 тыс. рублей) на 7,5%. Столь резкого скачка цен также не наблюдалось давно. В последний раз заметное годовое повышение расценок было зафиксировано в мае 2015 года, когда «квадрат» подорожал на 15,8% по сравнению с августом 2014 года (до 156,6 тыс. рублей за кв. м).

«Потенциальные покупатели квартир в московских новостройках должны понимать, что в наиболее ликвидных жилых комплексах цены растут намного быстрее, чем в среднем по рынку, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – К примеру, в наших проектах «Level Амурская» и «Level Павелецкая» только за ноябрь средняя цена квадратного метра возросла на 6% и 4% соответственно. Такая динамика обусловлена высоким спросом: «Level Амурская» входит в топ самых продаваемых ЖК Москвы, а комплекс апартаментов «Level Павелецкая» реализован уже больше, чем наполовину всего за 10 месяцев продаж. Кроме того, на повышение цен в проектах прямо влияет скорость строительства. Поэтому покупатели должны понимать, что цены на новостройки растут неравномерно, и многое зависит от ликвидности выбранного ими проекта для вложений».

Заметно увеличилась и средняя стоимость первичного жилья массового сегмента. По данным «Метриум», средняя квартира в таких новостройках в ноябре стоила 9,6 млн рублей, что на 10,3% больше, чем в ноябре 2017 года (8,7 млн). Значительнее всего за год подорожали однокомнатные квартиры, чья стоимость увеличилась на 9,7% до 6,8 млн рублей. За ними следуют двухкомнатные квартиры, которые выросли в цене на 7,7% до 9,8 млн рублей. На 4,2% подорожали студии, чья стоимость в ноябре достигла 5 млн рублей. Наконец, увеличилась на 4,8% средняя стоимость трехкомнатных квартир (до 13,1 млн рублей).   

«В 2018 году сразу несколько факторов определили стремительный рост цен, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Основной вклад внесли сами покупатели жилья в новостройках. Повышение доступности ипотеки привело к росту спроса на 48%. В такой ситуации застройщики ускорили повышение цен в строящихся жилых комплексах комфорт-класса. Второй причиной роста стали девальвация рубля и ускорение инфляции, которые привели к повышению цен на большинство материалов и услуг, используемых в строительстве. Полагаю, что до конца текущего года тенденция к росту цен на массовые новостройки Москвы получит развитие. Скорее всего, в следующем году по инерции расценки продолжат увеличиваться в I квартале».

В 2018 году на загородном рынке элитного жилья Московского региона вновь появились малые застройщики, усилилось влияние региональных покупателей, нарушилась традиционная сезонность спроса, а также почти исчезли скидки. Эксперты «Метриум» рассказали об этих и других основных тенденциях уходящего года на элитном рынке загородной недвижимости.

Возвращение малых застройщиков

В 2018 году на рынок коттеджей Московского региона вернулись малые застройщики, которые ведут строительство в небольших масштабах. Они возводят (реконструируют, ремонтируют) для последующей продажи одновременно от 1 до 6 коттеджей.  Такая схема строительства была распространена до 2014 года. В период последовавшего затем кризиса спрос сократился, и на рынке практиковались значительные дисконты (достигавшие 50% от стоимости дома), что сделало нерентабельным бизнес-модель мелкомасштабного инвестиционного строительства. В связи с этим в 2015-2017 гг. большинство малых застройщиков оставили эту нишу. Однако были и те, кто рискнул продолжить деятельность в кризисных условиях и не прогадал.  

«Оставшиеся на загородном рынке малые девелоперы в посткризисные годы смогли удовлетворить спрос на новые дома, в то время как рынок был затоварен старыми и неликвидными объектами, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум». – Они продолжили строительство в ограниченных масштабах и, по сути, аккумулировали спрос тех клиентов, которые в это время пришли на рынок в поисках новых домовладений с отделкой, актуальным дизайном и продвинутым техническим оснащением. Наблюдая такую тенденцию, малые девелоперы начали наращивать свою активность. По нашим оценкам, доходность их проектов достигала 30-40%. В связи с этим мы ожидаем, что в следующем году такие игроки будут и дальше наращивать предложение своих продуктов».

По подсчетам экспертов «Метриум», на данный момент на загородном рынке работает порядка 10 малых «игроков». Как правило, они предлагают клиентам домовладения в разных сегментах: можно встретить объекты как за $2-3 млн, так и от $10 млн.

Преображение портрета покупателя

В 2018 году стремительно менялся потрет покупателя элитной загородной недвижимости Московского региона. Аналитики «Метриум» отмечают две основные тенденции: расширение географии происхождения клиентов, а также рост разнообразия их профессиональных занятий.

В уходящем году доля региональных клиентов достигла 26%. Чаще всего обращения поступали от жителей следующих городов: Санкт-Петербург, Екатеринбург, Воронеж, Ростов-на-Дону, Брянск, Самара, Волгоград, Уфа, Саранск, Красноярск.

Кроме того, эксперты «Метриум» отметили увеличение числа покупателей, чьи профессиональные интересы лежат в области сельского хозяйства, агропромышленного комплекса, а также интернет технологий. На таких клиентов пришлось порядка 32% запросов на поиск загородного элитного жилья в Московском регионе.  

Нарушение сезонности спроса

В 2018 году эксперты по загородному рынку недвижимости «Метриум» отметили изменения в традиционных периодах подъема и спада активности покупателей. Если в предыдущие годы четко выделялись две волны повышенного числа обращений (весна и осень), то в 2018 году все изменилось.

Во-первых, активность клиентов начала быстро расти еще до наступления весны, в феврале, хотя обычно в этот месяц потенциальные покупатели неохотно ездят на просмотры.

Во-вторых, после весенней волны активности не наступил летний спад, как в предыдущие годы. Обычно он был связан с сезоном отпусков, что отражалось на уменьшении числа обращений с мая по август. В 2018 году во все летние месяцы и в сентябре активность покупателей оставалась на высоком уровне.

В-третьих, резко снизилось число обращений в октябре и ноябре, хотя в прошлые годы именно в эти месяцы фиксировалось наибольшее число звонков, заявок и просмотров.

«Природа этих изменений до конца не ясна, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум». – Возможно, это связано с тем, что обеспеченные люди все чаще организуют дополнительный семейный отдых осенью, в период похолодания и школьных каникул. Это вполне может сказаться на их активности в октябре-ноябре.».

Тем не менее эксперты «Метриум» отмечают, что суммарное число обращений постепенно возрастает, несмотря на изменение сезонности. За 10 месяцев 2018 года в офисы продаж поступило 2,3 тыс. звонков, что на 10% больше, чем за весь 2017 год.

Локальный рост цен

В 2018 году на рынке загородной недвижимости продолжилась стагнация цен. По данным аналитиков «Метриум» за три квартала средняя стоимость квадратного метра в загородных домовладениях московского региона на наиболее популярных направлениях выросла только на 4%.

Однако в отдельных локациях был отмечен резкий рост цен на коттеджи и земельные участки. По наблюдениям экспертов «Метриум», этому предшествовало появление поблизости новых объектов инфраструктуры. Так, в коттеджном поселке «Раздоры» рост средней стоимости сотки на 45% совпал по времени со строительством школы по соседству. Если в прошлом году земля здесь стоила $55 тыс. за сотку, то в 2018 году она возросла до $80 тыс. за сотку.  

Похожая скачкообразная динамика цен наблюдается везде, где развивается инфраструктура: социальная, транспортная и коммерческая. В связи со строительством дорог в Московской области и Новой Москве в уходящем году локальный рост цен наблюдался также на многих направлениях загородного рынка новостроек.

Исчезновение скидок

По подсчетам экспертов «Метриум», в 2018 году на 28% сократилось количество коттеджей, владельцы которых были готовы давать скидки. Снизился и средний размер дисконта. В ценовом диапазоне свыше 100 млн рублей этот показатель сократился с 20% до 15%, а в диапазоне от 60 млн до 100 млн рублей – с 15% до 10%.

Причем, как отмечают эксперты «Метриум», собственники ликвидных домовладений (новостройки или вторичные дома с актуальным ремонтом и обновленными коммуникациями) часто вовсе отказываются от торга. При этом к сокращению среднего размера скидки также привело постепенное снятие с продажи наименее привлекательных и дорогостоящих объектов, чьи владельцы были готовы предоставлять повышенные дисконты.

«Основная причина изменений дисконтной политики на загородном рынке элитных коттеджей – это дефицит ликвидных продуктов, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум». – Дело в том, что рынок затоварен морально и технически устаревшими домами, которые не отвечают требованиям покупателей и при этом стоят дорого. По нашим оценкам, такие коттеджи образуют порядка 80% предложения. Одновременно в ограниченном количестве появляются новые дома с качественной отделкой, современной меблировкой и техникой, актуальной архитектурой. Их появление сразу влияет на рынок в целом, вынуждая собственников неликвида либо резко «обрушивать» цены на свои объекты (что позволяет найти покупателя), либо сдавать дома в долгосрочную аренду, либо подвергать старое жилище глубокой реновации. Соответственно, средний уровень скидок при этом падает, что, впрочем, не мешает росту спроса.

В уходящем году были зафиксированы очень крупные сделки. Было продано не менее шести объектов стоимостью свыше $10 млн. В целом мы отметили увеличение площади продаваемых домовладений. Если в 2017 году больше половины сделок заключались с домами площадью от 450 кв. м до 550 кв. м, то в этом году верхняя граница достигла 700 кв.м. Это свидетельствует о возвращении на рынок клиентов с солидными бюджетами (от 60 млн рублей). Такие покупатели не рассматривают неликвид, но готовы платить солидные суммы за новые объекты от малых девелоперов. Полагаю, в будущем году именно они поспособствуют дальнейшему восстановлению рынка».

С начала 2018 года в массовом сегменте «старой» Москвы стартовали продажи в 7 новых жилых небоскребах, а общее количество высотных проектов в данной ценовой категории увеличилось почти в два раза. При этом, как отмечают аналитики компании «Метриум», за год объем предложения в высотках комфорт-класса несколько сократился – на 3,7%.

На текущий момент в старых столичных границах ведутся первичные продажи в 15 жилых комплексах массового сегмента[1], в которых представлены высотные корпуса – от 98 метров и выше. 7 из этих новостроек вышли на рынок с начала 2018 года: «Преображение» (99,31 метров, 31 этаж), «Дмитровский парк» (99,65 метров, 33 этажа), Discovery (99,7 метров, 31 этаж), Fresh (99,95 метров, 30 этажей), Discovery Park (100 метров, 33 этажа), ILOVE (119,8 метров, 35 этажей) и «Огни» (122 метра, 35 этажей). По сравнению с 2017 годом количество небоскребов комфорт-класса увеличилось на 77,8%.

Впрочем, несмотря на значительное увеличение количества высотных проектов, за год объем предложения в небоскребах комфорт-класса сократился на 3,7%. Во многом это обусловлено высокой активностью покупателей как в данной категории, так и в целом по рынку массового жилья.

По оценке экспертов «Метриум», в общей сложности в высотных корпусах новостроек массового сегмента сегодня предлагается 2,5 тыс. квартир и апартаментов, что составляет 14,9% от общего объема предложения в рассматриваемом сегменте. При этом апартаменты в явном меньшинстве – их объем составляет около 300 лотов. Данный тип недвижимости представлен в составе двух мультиформатных жилых комплексов «Level Амурская» и «Савеловский Сити».

Самыми высокими небоскребами в массовом сегменте по-прежнему остаются жилые комплексы «Савеловский Сити» (155,6 метров), «Загорье» (152,7 метра), «Level Амурская» (130 метров) и «Селигер Сити» (127,5 метров). При этом в первую пятерку вошел один из новых проектов – «Огни», высота которого составляет 122 метра.

Больше всего небоскребов комфорт-класса сегодня предлагается в Северном административном округе – 5 проектов. Три высотных новостройки расположены в ВАО, по два комплекса реализуется в СВАО и ЮАО, по одному – в ЗАО, ЮВАО и ЮЗАО.

Самым доступным небоскребом в комфорт-классе сегодня является жилой комплекс «Level Амурская». Минимальный бюджет покупки апартаментов в этом проекте составляет 3,3 млн рублей. При этом стоимость квартир несколько выше – от 3,99 млн рублей. Это четвертый показатель в сегменте.

На втором месте идет жилой комплекс «Столичные поляны» – от 3,55 млн рублей, а замыкает тройку новый проект «Дмитровский парк», стоимость квартир в котором начинается от 3,81 млн рублей. В топ-10 небоскребов по минимальному порогу входа попали также Discovery Park (от 5,27 млн рублей), Fresh (от 5,3 млн рублей), Discovery (от 5,39 млн рублей), Савеловский сити (апартаменты от 5,39 млн рублей), «Селигер Сити» (от 5,44 млн рублей) и микрорайон «Домашний» (от 5,5 млн рублей).

«На сегодняшний день жилой комплекс «Level Амурская» является самым востребованным небоскребом комфорт-класса в Москве, из месяца в месяц демонстрируя стабильно высокий объем продаж, – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). – Популярность проекта обусловлена множеством факторов, среди которых самая высокая скорость строительства в столице. В среднем на возведение одного этажа у нас уходит 5 дней. По оценке международных экспертов MARC, это самый высокий показатель в Москве. Нам удается добиваться такой динамики несмотря на то, что строительство высотных домов требует от девелопера более тщательного контроля за качеством выполняемых работ».

«Высотное строительство является одним из наиболее заметных трендов в массовом сегменте уже второй год, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В общей сложности в 2017-2018 годах в «старой» Москве стартовали продажи в 10 небоскребах комфорт-класса. Таким образом, количество высотных проектов в данной категории за этот период увеличилось почти в три раза. На сегодняшний день на жилые комплексы, в состав которых входят корпуса высотой более 98 метров, приходится около 20% всех сделок в массовом сегменте в старых столичных границах».

[1]  Количество указано без учета жилого комплекса «Фили Град», в составе которого есть высотный корпус, однако все лоты в нем уже реализованы.

Маргиналы могут попасться в любом доме, но с большей вероятностью – в спальных районах с дешевым, социальным жильем. Как максимально обезопасить себя от неадекватных соседей? Эксперты «Метриум» составили список ценных рекомендаций – как избежать неприятного соседства.

Совет 1: Узнайте статус дома

            Если вы приобретаете в собственность жилье в центральном районе Москвы, квартиру в клубном доме или в малоэтажном особнячке в Подсосенском переулке, на Остоженке или Арбате, с большой вероятностью ваши соседи окажутся милыми, образованными, приятными в общении людьми – рафинированный цвет столичной интеллигенции и зажиточного чиновничества. Многолетняя ротация и заоблачные цены давно вытеснили люмпенов из этого сектора недвижимости. Квартир в таком доме немного, жильцы хорошо знают друг друга и дебоширов в своем кругу не потерпят. Прикупите энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона для расширения лексикона и смело оформляйте жилье в собственность. Впереди вас ждут, возможно, уютные чаепития под зеленой лампой и разговоры об экзистенциализме, флагманском манифесте Моне и нераскрываемых метафорах Пастернака. Ну, или полный игнор со стороны задирающих нос нуворишей. В любом случае – милые сердцу покой и тишина.

Если же бюджет диктует предельную экономию, тщательно подбирайте район с изучением социального окружения, потому что в спальных районах население разношерстное. Здесь, среди одинаковых на вид многоэтажек, могут попасться и бывшее ЗИЛовское общежитие, и ведомственное здание сотрудников МВД, и недорогие дома с муниципальным ремонтом, полностью заселенные переселенцами из снесенных деревень, и коммерческие новостройки, где все квартиры покупались жильцами за личные средства. Соответственно, в них будут жить люди с разным уровнем образования и культуры, жизненной философией, целями и поведенческими характеристиками.

Поэтому прежде, чем купить квартиру, почитайте форумы жителей района. Поймите, в какой социальной среде вам придется жить, сталкиваться в магазинах, на парковках, с кем будут бок о бок учиться ваши дети в местных школах.  

В старых домах в целом соседи «попроблемнее», чем в новостройках – это факт. И все же 2/3 населения «спальных» районов – вполне вменяемые люди: инженеры, врачи, педагоги, водители, простые работяги, менеджеры, не устраивающие «концертов» с руганью и битьем стекол. Так что – как повезет…

Совет 2: Посмотрите на дом снаружи и изнутри

При осмотре будущего жилища обратите внимание на состояние территории вокруг здания. Аккуратные, ухоженные клумбы, отсутствие переполненных мусорных контейнеров, работающий домофон и камера видеонаблюдения свидетельствуют о благополучном социальном окружении. Тогда как расписанные граффити стены, сломанные или обожженные лавочки, пустые палисадники – о жильцах со «сложным» внутренним миром.

То же самое – внутри подъезда.  Если в холлах – чистота, цветочки в горшках, внимательные консьержи, лифты с вымытыми полами и зеркалами, на полу нет мусора, окурков и пустых бутылок, значит, жильцы следят за порядком. Если у большинства квартир все еще стоят дешевые муниципальные двери, нет запирающихся тамбурных дверей или решеток от лифта, нет консьержей то, скорее всего, большая часть соседей — неблагополучные граждане.

Загляните на лестничную клетку. Не поленитесь пройти по «черной лестнице» с первого этажа до последнего. Маргиналы всегда оставляют следы в виде мусора, надписей на стенах и россыпей окурков.

Совет 3: Проконсультируйтесь у местной «полиции нравов»

Встретили бабушек, сидящих на лавке у подъезда? Это большая удача. Старушки знают все! Они целыми днями несут свою добровольную вахту на входе и знают все подробности личной жизни жильцов. Причем, совершенно бесплатно, на голом энтузиазме дадут вам исчерпывающую характеристику ваших будущих соседей по лестничной клетке, ведь в вашем лице они наконец-то встретили внимательную аудиторию. Сконцентрируйте пенсионерок на главном: бывают ли на этажах шумные разборки, драки между жильцами, может, кому-то поцарапали машину, проткнули шины в борьбе за парковочное место, или в подъезд зачастил участковый? Возьмите их рассказы на заметку.

Отдельно пообщайтесь с консьержем, если он есть. Эти работники не только следят за тем, чтобы в дом не заходили чужие, но и моют лестничные холлы, лифты, вызывают полицию, пожарных, коммунальные службы при любых ЧП. Они тоже много знают о жильцах. Например, если кто-то мусорит на черной лестнице или рисует в лифтах, консьержи в курсе, с какого этажа жильцы нарушают общественный порядок.  

Совет 4: Пообщайтесь с участковым

Участковый обычно знает всех дебоширов района в лицо. Зайдите в отделение полиции или в опорный пункт, объясните, что беспокоитесь за свое благополучие и безопасность членов семьи, расспросите его о жителях вашего подъезда. Нет ли среди них «странных» товарищей: «отмотавших срок» граждан, наркоторговцев, психически нездоровых личностей, буйных алкоголиков, девушек с «пониженной социальной ответственностью»?

В любом доме, в принципе, есть свои неспокойные персонажи. Но потенциально проблемных соседей можно вычислить уже по состоянию их квартирной двери (изрезанная клеенка, следы поджогов, сломанный замок). К тому же, асоциальные граждане не работают, значит – постоянно «тусуются» по дворе, слушают бумбокс в своей ржавой «девятке» с тонированными стеклами и пьют дешевое пиво. Осмотритесь вокруг, побеседуйте с жильцами – и узнаете все про обитателей своего будущего дома.

Совет 5: Запросите информацию в управляющей компании

Обратите внимание на список должников по коммунальным платежам, который вывешивает управляющая компания на первом этаже или на стенде у входа в подъезд. Не числятся ли в нем ваши ближайшие соседи? Возможно, эти тунеядцы будут пытаться у вас занимать до получки на бутылку…

Посещение офиса управляющей компании также может дать неизгладимые впечатления не только о жильцах (должниках, скандалистах), но и о состоянии коммуникаций, что станет важным пунктом в деле принятия решения о покупке жилья. Неблагополучные жильцы часто являются инициаторами бытовых аварий: то поджог устроят, то потоп, то захламят старой мебелью лестничную клетку (вопреки правилам пожарной безопасности). В некоторых старых домах по вине люмпенов регулярно случаются прорывы канализации (они спускают в унитаз памперсы, тряпки и прочие запрещенные предметы), сбои с подачей электричества («выбивает» пробки от перегрузки). Такие неприятности могут оказаться в итоге гораздо серьезнее «праздников непослушания» алкашей внутри жилого периметра.

Совет 6: Оцените состояние квартиры

В случае возможности выбора отдайте предпочтение квартире, которая имеет минимальный «контакт» с соседними. Бывает, что к продаже предлагается отдельная квартира, расположенная в конце коридора, не имеющая общих стен с соседями. Торцевая квартира контачит с жильцами из соседних подъездов через толстую капитальную стену. Случаются планировки, когда оборудован отдельный тамбур перед входом в квартиру. Лифтовая шахта и шахта мусоропровода при хорошей шумоизоляции тоже не создают акустического дискомфорта. Предпочтение при покупке стоит отдавать новостройкам, в которых практически нет маргиналов. Просто у платежеспособных граждан нет возможности тунеядствовать, пьянствуя и хулиганя. Им надо кредит ипотечный отдавать, ремонты делать, семью кормить, и они не готовы платить штрафы за аморальное поведение и ссориться с соседями. Платежеспособный гражданин – законопослушный гражданин. Вот такая нехитрая, но действенная формула.

Не покупайте дешевое жилье (ниже рыночной стоимости) у странноватых и пьющих личностей с путанными объяснениями дешевизны (надо долг отдавать, муж в тюрьме, сын в «психушке» и т.п.) и убогими интерьерами. В итоге выйдет себе дороже.

«Разумеется, никто не застрахован от перемен. Вы можете купить квартиру с хорошим социальным окружением, но приличные соседи могут съехать в другой район или город, а на их место заселятся пьяницы, скандалисты или шумные люди, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В таких случаях нужно понимать, что беспокойство эти люди причиняют не только вам, но и другим гражданам, живущим по соседству. На нарушителей общественного порядка нужно воздействовать коллективно: сначала попытаться договориться с ними мирно. Потом, если «план А» не сработал, вызвать их на общее собрание. Если и это не помогло, тогда уже писать групповое заявление в полицию и подключать стражей порядка. К сожалению, и эти меры не всегда эффективны. Так что, если вы обнаружили проблемных соседей еще на этапе осмотра будущего жилья, лучше не рискуйте, а подыщите другой вариант. Наличие неблагополучных соседей снижает стоимость жилья на 15-20%, но не «ведитесь» на дешевизну: перевоспитать пьяниц и буянов вам вряд ли удастся».

Первая очередь жилого комплекса комфорт-класса «Катуар», строящегося рядом с одноименной железнодорожной станцией в Мытищинском городском округе, аккредитована в ВТБ. Клиенты могут воспользоваться ипотекой по ставке 9,5%. Девелопером проекта выступает ГК «Ферро-Строй». Эксклюзивный партнер по реализации – компания «Метриум».

Первая уже сданная очередь жилого комплекса комфорт-класса «Катуар» успешно прошла аккредитацию в банке ВТБ, входящем в тройку лидеров по объемам ипотечного кредитования. Ставка для покупателей ЖК «Катуар» составляет 9,5% при минимальном первоначальном взносе 15%. Таким образом, стать владельцем двухкомнатной квартиры с отделкой в готовом доме можно, имея всего 490 тыс. рублей. При сроке кредита 15 лет ежемесячный платеж составит всего 29 тыс. рублей. Это сопоставимо со стоимостью арендной ставки аналогичной квартиры в той же локации.

В первой готовой очереди ЖК «Катуар» в продаже остались последние варианты. Все однокомнатные квартиры распроданы. Стоимость двухкомнатных лотов начинается от 3,29 млн рублей (59,8 кв. м), трехкомнатных – от 4,64 млн рублей (77,4 кв. м). Напомним, все квартиры от застройщика сдаются с чистовой отделкой. Также ведется реализация второй очереди проекта, срок ввода в эксплуатацию которой запланирован на I квартал 2020 года. Бюджет покупки квартиры в строящих домах начинается от 2,2 млн рублей (36,5 кв. м).

«С 2018 года банк ВТБ не рассматривает для аккредитации подмосковные жилые комплексы, считая их более рискованными по сравнению со столичными, – комментирует Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй». – Однако для нашего проекта банк сделал исключение. Кредиторы всегда заинтересованы в сотрудничестве с девелоперами ликвидных проектов, поскольку в таком случае банк, во-первых, получает стабильный поток клиентов, во-вторых, имеет в залоге востребованные объекты. Для клиентов же аккредитация в крупном банке – это гарантия финансовой стабильности девелопера».

«ВТБ традиционно входит в тройку лидеров по выдаче ипотечных кредитов, – отмечает Наталья Сазонова, директор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По итогам трех кварталов 2018 года банк выдал кредитов на сумму 416,2 млрд рублей, что на 46,2% выше, чем за аналогичный период прошлого года. Для клиентов же аккредитация ВТБ выгодна не только по причине низких ставок, но и за счет наличия у многих покупателей зарплатной карты данного банка, что упрощает обслуживание кредита».

Жилой комплекс комфорт-класса «Катуар», расположенный в 300 метрах от одноименной станции пригородного железнодорожного сообщения, строится на участке площадью 30 га и включает 43 четырехэтажных дома, собственный детский сад на 200 мест, медицинский центр и торговый комплекс. Общая площадь жилого комплекса достигнет 165 тыс. кв. м. Предусмотрены также площадки для занятий спортом на открытом воздухе, обширные зеленые пространства, через которые будут проложены пешеходные и велосипедные маршруты. Дорога от новостройки до центра Москвы (Белорусского и Савеловского вокзалов) занимает на электричке 50 минут. В 400 метрах от проекта также проходит Дмитровское шоссе.

Купив вожделенную жилплощадь, новоселы зачастую стараются воплотить в ее интерьерах все дизайнерские ноу-хау, «подсмотренные» когда-то в чужих домах и модных журналах. Эксперты «Метриум» советуют не переусердствовать с экспериментами и избегать декоративной «замусоренности», предостерегая от пяти типичных ошибок дизайнеров-самоучек.

Научный подход диктует внимательное отношение к зонированию и меблировке жилища. Типовая квартира – это всегда сравнительно небольшой объем, даже если речь идет о 160-ти метровой «трешке». Четко продумайте, как будет использоваться каждый предмет. Иногда вместо мягкого мебельного гарнитура, занимающего полкомнаты (диван + два массивных кресла), можно ограничиться одним большим диваном. Отдайте предпочтение трансформерам (раздвижным столам, раскладывающимся спальным местам, выдвижным подоконникам, превращающимся в рабочую зону). Не загромождайте комнаты сервантами с посудными витринами, не покупайте предметы обстановки просто «за красоту». Чем меньше мебели в комнате – тем просторнее она выглядит. Скажите «нет» книжным шкафам с коллекцией пыльных фолиантов и CD-дисков, креслам-мешкам (совершенно неудобным для сидения) и «вольтеровским» тронам. Закрытый шкаф-купе (идеальное место для хранения вещей и белья) выбирайте высокий, до потолка, с зеркалами. Такая модель визуально расширит пространство и будет максимально вместительна. Ламбрекены на окнах и тяжелые гардины – мещанский шик и вчерашний день. Тюль крадет дневной свет, которого и так недостает зимой. Плотные, массивные портьеры являются идеальными пылесборниками. А вот собирающиеся «в гармошку» лондонские шторы смотрятся в интерьере легко и изысканно. Уже давно не в моде натяжные потолки (за исключением белых матовых), поскольку они уменьшают высоту помещений, а также гипсокартонные «волны» с подсветкой, колонны и прочие архитектурные нагромождения, «съедающие» квадратные метры. Да здравствуют рационализм, простота и функциональность!

Иногда имеет смысл создать по центру самой большой комнаты «остров», который станет местом притяжения домочадцев. Для этой цели подойдет сложной геометрии диван с приставными пуфиками для ног и оригинальным столиком или несколько мягких «кубов», из которых можно сформировать релаксационную зону любой геометрии, а может быть – два классических дивана, поставленные в ряд, либо спинками друг к другу. В комнате 20-30 кв.м такая зона позволит моделировать пространство в зависимости от конкретной задачи. Приехали гости с ночевкой, планируется дружеская вечеринка или внутрисемейное торжество? Мебельный «остров» можно легко разделить на несколько небольших «островков», либо на время отодвинуть к стене, освободив место для танцев и игр.

Природные материалы или их имитация выглядят логично в отделке шале, загородного коттеджа или просторного лофта. А вот в типовой среднегабаритной квартире каменные, кирпичные, декорированные под брус или обшитые «вагонкой» стены смотрятся претенциозно и неуместно. Когда-то невероятно модные фотообои тоже отошли в прошлое. Натуралистичное изображение морской набережной, соснового леса или водопада, конечно, расширяет пространство, но где гарантия, что вам не надоест осенний или летний пейзаж, попадающийся на глаза круглый год? К тому же стеновые фото-полотна часто грешат слишком яркими, лубочными красками, неправильной цветопередачей, да еще и выгорают со временем, поэтому попадают в разряд кича, визуально удешевляют интерьер.

Золотые, вычурной геометрии кресла и столики, мраморные, бронзовые скульптуры и кованные люстры в типовой квартире выглядят смешно и гротескно. То, что уместно смотрелось бы в музеях и дворцах, подчас работает «на понижение» имиджа в жилье спального района. Аляповатые, пафосные интерьеры, призванные «подчеркнуть статус хозяев», в сочетании с низкими потолками, небольшим метражом и унылым видом из окон на «Пятерочку» не смутят цыганского барона, но человека со вкусом должны насторожить.

Если у вас небольшая квартира, избегайте заполнять каждый квадратный метр дизайнерскими вещами, выполняющими по большей части декоративную, а не прикладную функцию. У любителей эксклюзива всегда есть искушение прикупить необычной формы комод, подставку для цветов, газетницу, барный стул, фантазийный плафон, «веселый» ретро-буфет, вазочку, статуэтку и еще кучу милых авторских вещиц, которым потом (увы) не находится места в жилище. Идеологи феншуй говорят, что энергия ци должна свободно перетекать в пространстве, не «спотыкаясь» о препятствия. В любом случае, жильцам квартиры тоже не стоит устраивать барьеры из симпатичных, но нефункциональных предметов. Имейте в виду, что каждый лишний шкафчик, комодик и тумбочка быстро заполнятся бытовым мусором, от которого впоследствии будет очень тяжело избавиться.

Французы утверждают, что уют в квартире создают драппировки и свет. Одной люстры под потолком явно не достаточно для вечернего освещения комнаты. В спальне будут вполне уместны лампы в красивых абажурах на прикроватных тумбочках или настенные бра с возможностью регулировать яркость света. Рядом с любимым креслом, где так уютно вечером почитать книгу или послушать музыку, будет логично поставить напольный торшер, в детской – «волшебный» фонарь с картинками или ночник. Письменный стол не обойдется без настольной лампы с гибким кронштейном, а рабочая зона на кухне – без дополнительной локальной подсветки. Новый модный тренд: напольная подсветка в коридоре по периметру помещения, позволит не будить домочадцев ярким светом тому, кто раньше всех уходит из дома или возвращается заполночь.

 «Несмотря на то, что сегодня в моде эклектика, не стоит декорировать все комнаты в разном стиле, – советует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – У вас в распоряжении не замок с десятками разноформатных помещений, а жилье обычного горожанина. Выберите наиболее приемлемый стиль интерьера. Что вам больше по душе: скандинавская простота, спокойная классика, барокко, модерн, арт-деко, кантри или хай-тек? Квартира с отделкой из качественных, современных материалов, оформленная в нейтральных классических тонах, имеет более высокую ликвидность и быстрее продается, чем жилье с эксцентричным дизайном».

В последние годы на рынке премиального и элитного жилья регулярно появляются новые проекты, в составе которых представлены «городские резиденции» – особняки и таунхаусы. По оценке аналитиков компании «Метриум», с начала 2018 года официальные продажи стартовали в 5 новых объектах, а общее количество премиальных и элитных новостроек с приватными резиденциями, реализуемых в открытой продаже, приближается к десяти. Эксперты подготовили обзор этих уникальных предложений, а также ряда наиболее интересных проектов, продающихся в закрытом режиме.

Квартал Jazz (Марьина Роща, СВАО) – от 42,1 млн рублей

На сегодняшний день Квартал Jazz можно назвать самым доступным жилым комплексом премиум-класса, в составе которого предлагаются городские резиденции. В этом проекте можно приобрести таунхаус площадью 144,8 кв. м за 42,1 млн рублей. Квартира расположена на двух уровнях, в ней предусмотрена открытая терраса и отдельный вход с улицы, через который можно попасть на благоустроенную территорию комплекса.

QUARTET HOUSE (Басманный, ЦАО) – от 73,26 млн рублей

Комплекс из четырех таунхаусов QUARTET HOUSE расположился между улицами Покровка и Машкова. Это реконструируемое здание 1860 года постройки, от которого сохранится только конструктив, а внешний облик будет полностью изменен. За счет этого каждое домовладение получит индивидуальные архитектурные особенности. В резиденциях предполагается по два этажа и мансарда, площади варьируются от 122,1 до 141,9 кв. м. Минимальная стоимость лота – 73,26 млн рублей.

Tweed Park (Покровское-Стрешнево, СЗАО) – от 93 млн рублей

Комплекс апартаментов Tweed Park имеет сходство с подмосковными коттеджными поселками не только за счет формата недвижимости, но и благодаря своему местоположению на территории парка Покровское-Стрешнево. Еще больше погрузиться в атмосферу загородной жизни поможет соседство с конным клубом ­– владельцы недвижимости смогут совершать верховые прогулки по парку. В проекте представлены таунхаусы в английском стиле, минимальная стоимость – 93 млн рублей за лот площадью 165,6 кв. м.

Бор (Хорошево-Мневники, СЗАО) – от 155,6млн рублей

На территории еще одной столичной лесопарковой зоны – Серебряного Бора – предлагаются апартаменты, таунхаусы и виллы в поселке «Бор». Площадь приватных резиденций авторства архитектора Сергея Чобана и бюро SPEECH начинается от 207 кв. м, а цены стартуют от 155,6млн рублей за 211,7 кв. м.

Spires (Очаково-Матвеевское, ЗАО) – от 169,51 млн рублей

В премиальном жилом комплексе Spires – новом проекте компании TEKTA GROUP – сочетаются небоскребы высотой почти 100 метров и приватные таунхаусы. Девелопер придумал для малоэтажного формата элегантное название – урбан-виллы. В продаже представлены 5 частных резиденций, в каждой из них по четыре уровня, включая цоколь и просторную террасу на крыше. Цены начинаются от 169,51 млн рублей за таунхаус площадью 328,5 кв. м.

Большая Ордынка, 29 (Замоскворечье, ЦАО) – 211,97 млн рублей

Уникальность особняка на Большой Ордынке, 29 заключается в том, что подобные лоты крайне редко попадают в открытую продажу. Это отдельно стоящая усадьба площадью 326,1 кв. м, объект полностью построен и готов к внутренней отделке. Резиденция расположена на огороженном участке с парковочными местами, в ней предусмотрены выводы под камины, а также эксплуатируемая кровля. Еще одна особенность – это самая доступная усадьба на первичном рынке на текущий момент. Ее стоимость составляет 211,97 млн рублей.

Берег Столицы. Дома в Серебряном бору (Хорошево-Мневники, СЗАО) – от 232,63 млн рублей

Еще один проект в формате загородного жилья – комплекс апартаментов «Берег Столицы. Дома в Серебряном бору». Новостройка расположена на берегу Москвы-реки на парковой территории, за счет чего обеспечивается полное единение с природой. В проекте, который вполне можно назвать «коттеджным поселком», предлагаются таунхаусы и отдельные виллы. Цены начинаются от 232,63 млн рублей (таунхаус площадью 353 кв. м).

Меценат (Якиманка, ЦАО) – от 487,57 млн рублей

Элитный жилой комплекс «Меценат» вышел на рынок в третьем квартале 2018 года. В этом проекте предусмотрены как обычные квартиры, так и резиденции – таунхаусы и отдельные особняки. Новостройка находится в престижном районе Якиманка, под всей территорией комплекса запроектирован подземный паркинг с кладовыми. Минимальная стоимость лота – 487,57 млн рублей за таунхаус площадью 455,1 кв. м.

Царев Сад (Якиманка, ЦАО) – от 1,68 млрд рублей

В комплексе «Царев Сад» можно приобрести ни много ни мало особняк напротив Кремля. Правда, за возможность любоваться видами на резиденцию Президента России и новый парк «Зарядье» придется заплатить немало: цены начинаются от 1,68 млрд рублей (рублевый эквивалент суммы в $25 млн). В этом бюджете предлагается усадьба площадью 1200 кв. м. Впрочем, в проекте есть и более дорогие лоты, однако они реализуются в закрытом режиме, а их стоимость обсуждается только при личной встрече с потенциальными покупателями.

Cameo Moscow Villas (Тверской, ЦАО)

В комплексе апартаментов Cameo предполагается строительство 17 вилл, которые представляют собой сблокированные дома. Каждый из них имеет свой гостиный двор с просторной лоджией, собственное озеленённое патио на заднем дворе, а также личный парк и сад. Новый проект находится на Долгоруковской улице, в настоящий момент в нем ведутся закрытые продажи, а официально реализацию девелопер планирует начать в марте 2019 г.

ORDYNKA (Замоскворечье, ЦАО)

Жилой комплекс ORDYNKA реализуется с 2017 года, основным предложением в данной новостройке являются квартиры и апартаменты. Однако в составе данного проекта находится старинная дворянская усадьба 1814 года постройки с двумя флигелями. После реконструкции в них предполагается размещение приватных резиденций с собственными садами, а также выходом в основную парковую зону комплекса. Продажи особняков ведутся в закрытом режиме.

Полянка/44 (Якиманка, ЦАО)

В приватном особняке в составе жилого комплекса «Полянка/44» на текущий момент располагается офис продаж. Это четырехэтажный дом площадью 1300 кв. м с доступом в подземный паркинг, пневматическим лифтом, закрытой территорией площадью почти 10 соток. Стоит также отметить, что данный особняк был построен в начале XX века, в ходе реновации был сохранен исторический фасад с аркой. В открытой продаже данный объект не представлен.

Noble Row (Хамовники, ЦАО)

Комплекс таунхаусов Noble Row является одной из самых дорогих столичных новостроек, при этом данный проект никогда не был представлен в открытой продаже. По оценке экспертов, стоимость одного квадратного метра здесь превышает 3 млн рублей. При минимальной площади лота 363 кв. м получается, что цены начинаются выше отметки в 1 млрд рублей. За эту сумму покупатель получит собственный паркинг, внутренний двор, открытую террасу с видами на достопримечательности «золотой мили», а также полную отделку и меблировку от Ralph Lauren Home.

 «Собственная резиденция в границах крупного мегаполиса – это один из наиболее эксклюзивных форматов недвижимости на рынке элитного жилья, – говорит Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В Москве подобные объекты встречаются крайне редко, однако в последнее время мы отмечаем тренд к увеличению предложения в данном сегменте. Только за 2018 год на рынок премиум- и элитного классов вышли 5 проектов, в которых ведутся открытые продажи особняков и таунхаусов. А в 2017 году стартовали продажи в 3 проектах. Цены в данном узком сегменте могут различаться в десятки и даже сотни раз – самый доступный таунхаус обойдется в 42,1 млн рублей, а стоимость наиболее дорогих особняков, реализующихся в закрытом формате, может достигать нескольких миллиардов рублей».

На первичном рынке премиального и элитного жилья сегодня реализуется 22 проекта, в котором можно приобрести недвижимость в реконструированных исторических зданиях. К такому выводу пришли аналитики компании «Метриум», изучив предложение в дорогих новостройках Москвы.

Дома с историей – особый сегмент на рынке недвижимости премиум- и элитного классов. Во всем мире состоятельные покупатели готовы платить большие деньги за возможность жить в здании, построенном одним из именитых архитекторов прошлого или даже имеющем статус архитектурного памятника. Москва не является исключением.

«Вопрос реконструкции исторических зданий для столицы довольно болезненный, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Можно привести немало примеров, когда под видом реставрации уничтожались памятники архитектуры, а на их месте строился новодел. К счастью, в последние годы такие истории случаются все реже, им на смену приходит более бережное отношение девелоперов к объектам с историей».

На сегодняшний день существует несколько подходов к реновации исторических зданий. Первый является наиболее радикальным, когда объект полностью сносится, на его месте возводится более-менее точная копия. К примеру, так был построен комплекс апартаментов Mon Cher на Якиманке. Впрочем, подобный подход является довольно редким. Более распространен второй вариант, когда от дома остается только исторический фасад, за которым скрывается современная постройка.

Третий способ сохранения исторического наследия самый щадящий, но при этом и наиболее трудозатратный. Речь идет о тщательной реставрации с сохранением фасадов, конструктива здания и даже планировок. Наиболее яркий пример – жилой комплекс «Дом Наркомфина». Построенный в 1928-1930 годы, дом является известным на весь мир памятником конструктивизма. Здание, возведенное по проекту архитектора Моисея Гинзбурга, предназначалось для работников Народного комиссариата финансов СССР (Наркомфина). Наряду с обычными квартирами для семейного проживания, в нем также были предусмотрены двухуровневые квартиры без полноценных кухонь: предполагалось, что жители будут питаться в расположенной в соседнем корпусе столовой.

С середины 2017 года в Доме Наркомфина начались реставрационные работы, руководит которыми внук Моисея Гизбурга архитектор Алексей Гинзбург. В ходе реконструкции будут сохранены оригинальные планировочные решения квартир, восстановлены утраченные элементы фасада, создано общественное пространство на эксплуатируемой кровле, ресторан в здании хозблока и т.д.

Как показало исследование, проведенное аналитиками компании «Метриум», подавляющее большинство представленных сегодня на первичном рынке премиум- и элитного классов проектов реконструкции исторических зданий – это дореволюционные доходные дома. К советской эпохе, помимо жилого комплекса «Дом Наркомфина», относится также Квартал Jazz. Часть апартаментов в проекте разместится в здании бывшей типографии «Детская книга», построенном в 1976 году. Дом, расположенный на улице Сущевский вал, известен многим благодаря красочному мозаичному панно, размещенному с торца. На нем изображены дети, читающие книги, а также цитата Ленина о воспитании коммунистической морали. Несмотря на то, что фраза давно утратила свой смысл, девелопер проекта решил сохранить знаменитую мозаику.

Среди других интересных проектов реконструкции можно отметить жилой комплекс «Усадьба Manor» в здании постройки начала XX века с необычным декором фасада: геометрическими фигурами, напоминающими буквы М и А, расположенные друг над другом. Или жилой комплекс ORDYNKA, в состав которого входит дворянская усадьба 1814 года постройки. Это старейшее здание из представленных сегодня на первичном рынке. Предполагается, что в главном доме и двух флигелях разместятся резиденции с отдельными входами с улицы, однако данные лоты пока не поступили в продажу.

В общей сложности специалисты «Метриум» насчитали 22 жилых и апартаментных комплекса премиум- и элитного классов, которые частично или полностью представляют собой проекты реконструкции исторических зданий. В общей сложности в них экспонируются более 560 лотов, однако не весь этот объем размещается непосредственно в старинных домах.

Самая доступная по цене недвижимость в рассматриваемом сегменте предлагается в Квартале Jazz: от 6,4 млн рублей за апартаменты и от 10,8 млн рублей за квартиры. Следующая позиция у комплекса апартаментов «Большевик», где цены начинаются от 19,5 млн рублей. На третьем месте идет жилой комплекс «Дом Наркомфина», тридцатиметровую студию в котором можно приобрести за 22,7 млн рублей. Четвертое и пятое места по минимальному уровню цен достались комплексу апартаментов Roza Rossa (от 23,4 млн рублей) и жилому комплексу ORDYNKA (от 34,66 млн рублей за апартаменты, от 41,52 млн рублей за квартиру).

В топ-5 проектов с самым высоким порогом входа вошли проект Depre Loft (от 107 млн рублей апартаменты и от 125,21 млн рублей квартиры), MOSS Apartments (от 110,06 млн рублей за апартаменты), Mon Cher (от 110,4 млн рублей за апартаменты), «Дом на Хлебном» (от 150,67 млн рублей за квартиру) и Bunin (от 159,6 млн рублей за квартиру).

«Историческая недвижимость во всем мире пользуется высоким спросом среди покупателей дорогого жилья, – резюмирует Мария Литинецкая. – Подобные объекты сопоставимы с произведениями искусства, которые не только приносят эстетическое удовольствие своему владельцу, но и постоянно растут в цене. Причем больше всего ценятся именно тщательно восстановленные архитектурные памятники, а не выполненная из современных материалов имитация».