Решение касается не всех, а некоторых предприятий.

Сельскохозяйственные госпредприятия и госпредприятия в сфере организации рынков получили возможность до 2023 года оформлять землю в аренду без торгов. Решение об этом принято на заседании правительства Севастополя в понедельник после доклада директора департамента по имущественным и земельным отношениям Рустэма Зайнуллина.

«Предлагается продлить до начала 2023 года возможность предоставления земельных участков без торгов для сельскохозяйственных предприятий, 100% долей которых находится в собственности Севастополя, и для государственных унитарных предприятий в сфере организации рынков», — сказал Зайнуллин.

Он отметил, что право аренды земли без торгов окончилось 1 января текущего года, но продление срока стало возможным в связи с внесением в федеральное и местное законодательство в сфере земельно-имущественных отношений необходимых изменений.

Рынок подмосковной загородной недвижимости переполнен неликвидными предложениями продажи старых домов. Специалисты «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» составили топ-3 причины, мешающих быстрой продаже загородного объекта. 

Главной причиной длительного «зависания» объектов в продаже специалисты считают ошибки ценообразования.

Продавцы полагают, что стоимость их предложения формируется как сумма всех расходов на покупку и обустройство земельного участка, строительство и отделку дома, а также пусть и небольшую, но «прирост» стоимости домовладения за весь период его существования и развития. Однако цена так не формируется. На рынке любой объект, который продавец хочет реализовать, будет стоить столько тех денег, которые его будущий покупатель готов заплатить. И не более того. Поэтому цену на свое предложение продавцам приходится неоднократно корректировать в сторону снижения. Продавец должен получать от 5 до 7 звонков в неделю и, как минимум, 2 показа», – комментирует Светлана Вольская, руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Киевской», «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Вторая причина – состояние самих домов.

Большинство из них – это морально устаревшие строения. Большинство покупателей не готово жить в несовременном доме, пользоваться удобствами во дворе, носить воду из колонки и т.д. Сегодня покупатель сделает выбор в пользу небольшого дома, но со всеми удобствами внутри. Зачастую старые дома оказываются устаревшими не только морально, но и физически, и требуют от нового собственника больших вложений. Но большинство покупателей не готовы к дополнительным затратам средств, сил и времени. И неухоженный участок, покосившееся крыльцо, плохое состояние крыши и окон становятся весомым аргументом для отказа от сделки.

«Чтобы дача стала привлекательной в глазах покупателей, стоит постараться исправить то, что можно исправить. Конечно, нельзя изменить транспортную доступность и удалённость от города, но участок и строение лучше привести в надлежащий вид: по возможности сделать косметический ремонт, поменять стекла, отреставрировать покосившееся крыльцо, заделать трещины в отделке, убрать ржавые бочки, строительный мусор, покрасить фасад, убрать из дома старую разваливающую и неопрятную мебель, скосить траву», – отметила Светлана Вольская. Плохая транспортная доступность – третья причина

С этим сам продавец вряд ли способен что-то сделать. Сегодня большинство дачников использует загородные дома для отдыха, а не в качестве продуктового подспорья в хозяйстве, выращивая там картошку и огурцы. Поэтому покупатели не обращают внимания на площадь участка, им важнее транспортная доступность объекта. И те объекты, до которых сложно добираться, становятся практически неликвидными.

Ипотека весной 2019 года стала доступнее, оценили аналитики Росбанка: у россиян растут зарплаты, а банки снижают ставки. Проще всего платить по ипотеке в Магадане и на Ямале, сложнее всего — в Севастополе, Приморье и Москве.

Сколько платит за ипотеку средний россиянин

Доля зарплаты, которую будет тратить средний российский заемщик на платежи по ипотечному кредиту, снизилась, показало исследование Росбанка (есть у РБК). Условный россиянин со средним заработком, который купил квартиру в ипотеку в конце мая, будет ежемесячно тратить на обслуживание кредита 45,8% зарплаты. В апреле доля была выше — 46,9%, а в феврале, на который пришелся локальный максимум, — 47,5%.

Как определяли доступность ипотеки

Аналитики «Росбанк Дом» (ипотечный филиал, созданный на базе «ДельтаКредита», бывшей «дочки» Росбанка; в начале июня он был присоединен к Росбанку) основывались на данных Росстата о среднемесячной начисленной зарплате (среднее значение за последние 12 месяцев, чтобы сгладить сезонность) и средней цене квадратного метра жилья на вторичном рынке недвижимости в первом квартале 2019 года, а также на уровне средневзвешенной базовой процентной ставки по ипотечным кредитам (расчеты «Росбанк Дом» по данным банков и Frank RG). Рассматривалась квартира площадью 40 кв. м, срок кредита — 15 лет, первоначальный взнос — 20% от стоимости квартиры. Квартира покупается в том же регионе, где человек работает и получает зарплату.

С мая 2016 года, когда в среднем на ипотечный платеж уходило 65% зарплаты, доля отчислений снижалась вплоть до минимума в 43,2% в сентябре 2018 года, затем снова стала расти — до весны 2019 года, следует из данных банка. В начале 2019 года банки повышали ставки по ипотеке, жилая недвижимость дорожала, однако с марта ни один банк ставок не повышал, а в прошлом месяце некоторые стали снижать, пояснила автор исследования, главный аналитик «Росбанк Дом» Наталья Ващелюк. Поспособствовал также рост зарплат россиян, отмечается в исследовании.

Динамика коэффициента сейчас больше определяется изменением средней зарплаты, считает главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников: средняя ставка и сумма ипотечного кредита влияют на него мало в силу своей инерционности. Рост номинальных зарплат ускорился с 5,1% в годовом выражении в феврале до 7,7% в марте и до 8,1–8,4% в апреле–мае, поддержала главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова. К тому же, когда стало возникать ощущение, что цикл повышения ключевой ставки ЦБ закончился, банки начали более активно стимулировать ипотеку через снижение ставок, добавила она.

Считается, что повышенные риски возникают, когда на платежи по кредитам уходит больше 50% дохода, но рассчитанный Росбанком показатель ниже этого порога. При этом исследование учитывает лишь одну статью доходов — начисленные зарплаты, поскольку ипотеку в основном берут те, у кого это основной источник дохода, отметила Ващелюк. В целом доход работающего гражданина с учетом других статей может быть несколько больше, а соотношение платежа к доходу, соответственно, еще ниже.

В каких регионах ипотека доступнее

Аналитики рассчитали, сколько квадратных метров может позволить себе человек, который тратит 50% зарплаты на платеж по кредиту с первоначальным взносом 20% и выплачивает его 15 лет. В среднем площадь квартиры, которую можно купить на вторичном рынке на таких условиях, в мае увеличилась почти до 44 кв. м, показали расчеты Росбанка. В апреле она составляла 43 кв. м, а самую большую квартиру можно было купить в сентябре 2018 года — около 46 кв. м.

Самое доступное жилье — в Магаданской области и Ямало-Ненецком автономном округе, где при относительно высоких средних зарплатах и низкой стоимости жизни заемщик в среднем может позволить себе квартиру площадью более 100 кв. м.8% для Путина

До 15 января 2020 года правительство должно принять меры по снижению процентной ставки по ипотеке до 8% годовых и отчитаться об этом, такое поручение чиновникам в марте дал президент Владимир Путин. Кроме того, до 1 июля 2019 года премьер-министр Дмитрий Медведев и председатель ЦБ Эльвира Набиуллина должны добиться законодательных изменений, которые позволят предоставить ипотечные каникулы гражданам, попавшим в трудную жизненную ситуацию. Набиуллина заявляла, что считает задачу достижения ставок по ипотеке на уровне 8% вполне реальной, правда, не гарантировала ее достижения к 2021 году.

Заемщик со средней московской зарплатой может рассчитывать на одну из самых маленьких квартир — площадью 27,4 кв. м. Меньше только в Приморском крае (26,1 кв. м) и Севастополе (24,9 кв. м). На Севере всегда самое дешевое жилье, оживить этот рынок особо не получается, подтвердил Матовников: например, в ЯНАО действуют очень щедрые ипотечные программы «Газпрома» — компания субсидирует своим сотрудникам всю процентную ставку, а те берут кредиты, чтобы купить жилье где-нибудь на юге.

Одни риски сменились другими

Чтобы охладить быстро растущий рынок ипотеки, ЦБ с начала года повысил коэффициенты риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом меньше 20% от стоимости приобретаемого жилья.

Введенные ЦБ ограничения первоначального взноса по ипотеке будут иметь противоположные заявленным последствия, считает Матовников: до этого ипотека с первоначальным взносом до 20% обеспечивала почти половину спроса, но после введения ограничений он сократился незначительно. Связано это с тем, что в России помимо покупки квартиры в кредит заемщики сразу же откладывают деньги и на ремонт. Они увеличивают первоначальный взнос за счет этих сбережений, а средства на ремонт восполняют за счет потребительского кредита. Таким образом, долговая нагрузка растет, но реальное отношение стоимости залога к стоимости кредита не меняется.

На заседании коллегии в Минстрое глава ведомства Владимир Якушев отметил, что сегодня наблюдается тенденция повышения показателей, впервые с начала этого года. «У нас с начала года введено 24,2 млн кв.м жилья, что на 2% выше показателей аналогичного периода прошлого года. Из них 11,2 млн кв.м — индустриальное жилье (на 3,1% выше, чем в 2018 году), индивидуальное жилищное строительство — 13 млн кв.м, что на 1,1% выше аналогичного периода прошлого года», привел данные Якушев (цитата «Интерфакс»).

И все же линейное повышение показателей жилищного строительства к 2024 году, с учётом проводимых сегодня реформ, — задача сложная, что подтверждается на практике, отметил он. Ввод жилья в стране отстает от показателей, заложенных в паспорт нацпроекта "Жилье и городская среда". Это связано с кризисным 2014 годом, а также переходом жилищного строительства на проектное финансирование с 1 июля 2019 года, что также может оказать негативный кратковременный эффект на показатели ввода, поскольку застройщикам нужно будет адаптироваться к новым условиям.

Напомним, согласно реализуемому в данный момент нацпроекту «Жилье и городская среда», до 2024 года в России должно ежегодно строиться 120 млн кв.м жилья, а ипотечная ставка должна быть ниже 8% годовых. Также к этому сроку предстоит достичь показателя в 5 млн граждан, ежегодно улучшающих жилищные условия. По итогам этого года в России планируется построить 88 млн кв.м жилой недвижимости.

Торжественная церемония закладки капсулы времени, посвящённой началу строительства производственного комплекса "Рустарк" по глубокой переработке пшеничного сырья на крахмалопродукты и биополимеры, пройдет 27 июня в особой экономической зоне "Липецк".

Создаваемый производственный комплекс является частью долгосрочного инвестиционного плана по формированию современного промышленного кластера, осуществляющего производство востребованных на мировом и внутреннем рынке биополимеров и биокомпонентов для производства экологически чистых биопластиков из возобновляемого сырья.

В рамках мероприятия пройдет научно-техническая конференция по перспективам развития биополимерной промышленности и торжественная церемония закладки капсулы времени с участием официальных лиц.

Отдел исследований рынка компании CBRE озвучил предварительные результаты исследования по складскому рынку Московской области.

Ставки аренды на складские площади в столичном регионе за последние полтора года выросли на 12%. Среднее значение арендной ставки впервые за последние 3 года достигло отметки 3 800 рублей за кв. м в год. Такие данные приводятся в исследовании компании CBRE.

Рост ставок аренды был сформирован за счет дефицита свободных площадей и устойчивого спроса. По прогнозам аналитиков CBRE, до конца 2019 года уровень арендных ставок может достичь 4 000 рублей за кв. м в год. Таким образом, по отношению к уровню конца 2017 года стоимость аренды складских площадей вырастет на 17,6%.

Общий объем нового складского строительства в первом полугодии 2019 года составил 301 000 кв. м, что в 2 раза превышает показатель аналогичного периода 2018 года. При этом, только 30% новых введенных площадей доступно для аренды, остальные 70% новых площадей нашли своих клиентов еще до завершения строительства.

Инвестгруппа Bonum Capital выкупит кредитные обязательства торгового центра «Цветной» в центре Москвы за 4,2 млрд руб. и планирует участвовать в управлении им. Здание принадлежит «ВЭБ.РФ» и выступает залогом по купленному кредиту.

Компания «Бонум менеджмент», входящая в инвестгруппу Bonum Capital, стала единственным участником торгов по продаже прав требований Сбербанка к компаниям, владеющим универмагом «Цветной» на Цветном бульваре, 15, в Москве. Заявку на покупку актива подал один участник, указано на площадке торгов. Представитель Bonum Capital подтвердил, что компания участвовала в торгах

В АО «Российский аукционный дом» (РАД), которое выступало оператором торгов, подтвердили, что торги завершились и на участие в них была подана одна заявка. «В настоящее время мы ждем от собственника, Сбербанка, завершения процедуры проверки участника торгов на соответствие требованиям, заявленным в конкурсной документации. После его утверждения с ним будет заключен договор уступки прав требований», — рассказали в РАДе.

РБК направил запрос в Сбербанк и «ВЭБ.РФ», которому принадлежит здание «Цветного».

Начальная цена продажи составляла 4,2 млрд руб., Bonum Capital предложил за актив на 2 млн руб больше. Продажа долгов фактически означает продажу самого здания, которое выступает обеспечением по кредиту, это обозначено в документации к торгам. Общая площадь торгового центра — 36,5 тыс. кв. м, арендная — 12 тыс. кв. м.

laquo;В случае победы универмаг «Цветной» представляется нам очень привлекательным активом с большим потенциалом. Рассматриваем возможность участия в управлении, а также приобретения компаний, владеющих зданием и операционным бизнесом», — заявил РБК представитель Bonum Capital. Он уточнил, что других активов в недвижимости у инвестгруппы нет. О том, что инвестгруппа подала заявку на участие в аукционе, сообщил «Коммерсантъ».

Общий размер требований к «Цветному» по кредитному договору со Сбербанком составляет $134,4 млн, следует из аукционной документации. Это около 8,4 млрд руб. по курсу на 24 июня. Директор департамента торговой недвижимости ILM Егор Левченко говорит, что с учетом этих требований 4,2 млрд руб. — адекватная цена. Покупатели, по его словам, могут приступить к реконцепции объекта для увеличения арендного потока и доходности.

laquo;Цветной» в 2010 году построила компания Rose Group Бориса Кузинцa. В 2013 году он продал компанию вместе с торговым центром на Цветном и другими проектами структурам «ВЭБ.РФ» (тогда — ВЭБ). Этот актив вместе с другой недвижимостью «ВЭБ.РФ» планируется передать на баланс государственной компании «Дом.РФ» для управления и дальнейшей продажи. В «Дом.РФ» не ответили на запрос РБК, в какой стадии находится передача активов «ВЭБ.РФ».

ВЭБ не раз собирался продать «Цветной» и другую недвижимость. В последний раз о намерении избавится от непрофильных активов источники, близкие к руководству корпорации, рассказывали в июле 2018-го. Тогда был определен перечень активов, которые планируется продать в первую очередь, — это «Цветной» и торгово-деловой центр «Новинский пассаж» в Москве, гостиница Radisson Blu Resort & Congress Centre в Сочи, торговый центр «Сибирский молл» в Новосибирске, чешский металлургический завод Pilsen Steel.

Инвестиционная группа Bonum Capital принадлежит Мурату Алиеву, он основал ее в 2013 году. С 2006-го по 2013 год Алиев возглавлял департамент казначейства и торговых операций «Нафта Москва» Сулеймана Керимова. Основная деятельность Bonum Capital сосредоточена на фондовом рынке. Например, группа владеет 14% нефтяной компании Exillon Energy. Bonum Capital в прошлом году консолидировала и продала акций банка «Возрождение» банку ВТБ.

Два здания и земельный участок ищут покупателя.

Гостинично-ресторанный комплекс в центре Владивостока из двух зданий по адресу 1-ая Морская, 1 и земельного участка выставили на продажу, сообщает ИА PrimaMedia.

Как следует из объявления о продаже, в первом здании площадью 806 кв.м. на цокольном этаже располагается кухня, на первом этаже ресторан "Золотой Феникс" с несколькими залами вместимостью 150-170 человек, в мансарде – действующая гостиница из 15 номеров.

Второе здание площадью 245 кв.м. также занимает гостиница с 11 номерами.

"Это здание возможно реконструировать под большой бизнес-центр или отель", — говорится в объявлении.

Площадь земельного участка (находится в собственности) составляет 2,1 тысячи кв.м.

Как стало известно ИА PrimaMedia, весь комплекс сдается в аренду одному арендатору более 15 лет. Цена недвижимости не указана. Подробности сделки выясняет агентство.

В июне состоялось официальное открытие бизнес-центра «РТС» Селигерская.

10 июня 2019 г. состоялось официальное открытие нового объекта ГК «РИОТЭКС» - бизнес-центра класса В+ «РТС» Селигерская, расположенного по адресу Дмитровское ш., д. 85, в непосредственной близости от ст. м. Селигерская. Это шестой бизнес-центр в портфеле офисной недвижимости компании, функционирующий под брендом «РТС». Приобретение объекта состоялось в октябре 2018 г., реконструкция здания длилась 6 месяцев. За этот период осуществлена полная замена коммуникаций, обновлены интерьеры и фасад. Общая площадь «РТС» Селигерская составила 18500 кв. м, здесь представлены офисные пространства как коридорно-кабинетной планировки, так и офисы open-space, оформленные в стиле Loft. Инфраструктура объекта предусматривает наличие торговой галереи – современного двухуровневого торгового пространства. На площади в 4900 м.кв. размещены фитнес-центр, аптека-маркет товаров для здоровья, заведения общественного питания, кафе, магазины и предприятия услуг.

На сегодняшний день порядка 30% общего количества объектов торговой недвижимости Москвы нуждается в реконструкции и модернизации. К таким выводам пришли эксперты компании АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» на основе собственных данных и данных исследований в открытых источниках. В целом, речь идет об объектах, ввод в эксплуатацию которых состоялся в конце 1990-х – начале 2000-х годов. Под модернизацией эксперты компании подразумевают редевелопмент объекта в большинстве случаев без его полного закрытия, обновление инженерии, изменение планировок и арендаторов и, как следствие, изменение концепции торгового центра на более современную.

«Объекты девяностых и двухтысячных, нуждающиеся в модернизации, прежде всего нуждаются в значительном наращивании энергомощностей, как для формирования качественных блоков под общественное питание и новые запросы операторов ритейла, так и для обновления технического оснащения атриумов, навигации, фасадов и мест общего пользования. Так, по данным ФПК «Гарант-Инвест», на сегодняшний день средняя потребляемая энергомощность для оператора фастфуда, одной из основных категорий арендаторов ТЦ, составляет по разным оценкам от 100 до 300 кВт. Также стандартная высота потолков должна быть не менее 3,5 метров «в чистоте», нагрузка на перекрытие – не менее 500 кг на кв.м и т.п.

«Если 15 лет назад Москва не обладала необходимыми энергомощностями, и торговому центру просто неоткуда было их взять, то на данный момент в городе проведена огромная работа по наращиванию энергосетей, и теперь с этим нет проблем, – говорится в комментарии к исследованию. – Торговый центр, если он хочет быть конкурентен, обязан учитывать интерес потребителя к сегменту общественного питания и развлечений, а это не просто самые востребованные арендаторы на сегодняшний день, но и самые энергоемкие. Сегодня ни один торговый центр, даже небольшого районного формата, невозможно представить без таких арендаторов, как KFC, Burger King, McDonalds, «Шоколадница» и других. Но чтобы сформировать для них нужный блок, торговому центру необходим ряд технических опций. Модернизация необходима, если торговый центр хочет привлечь наиболее трафикообразующих арендаторов».

По оценке специалистов АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», общий объем торговых центров Москвы нуждающихся в реновации, пока сегментируется по размеру объекта. В большей степени это касается небольших и средних районных торговых центров. Специалисты компании насчитали не менее 300 торговых объектов площадью от 1 000 кв.м до 30 000 кв.м в премиальной локации, инвестиции в реновацию которых, могут быть успешными, дадут возможность конкурировать с более современными или более масштабными объектами.

При этом по мнению специалистов, торговые объекты, построенные в советское время, за исключением качественных стилобатов, не подлежат реновации, а требуют кардинальной реконструкции и даже сноса.

РАД продал на аукционе трехэтажное здание бывшей гостиницы на Каменном острове в Санкт-Петербурге с 50% скидкой. Об этом пишет «Деловой Петербург», уточнив, что новым собственником объекта стал владелец Первой мебельной фабрики Александр Шестаков.

По данным издания, строение общей площадью 586 кв. метров с земельным участком в 1500 «квадратов» расположено на набережной Малой Невки, 13а. Стартовая цена лота, на который претендовало два участника, составила 107,1 млн рублей.

В октябре прошлого года здание с наделом пытались продать за 214 млн рублей, то есть за восемь месяцев дисконт составил более 50%.

Госкомпания «Дом.РФ» арендовала два этажа в бизнес-центре на Арбате у группы ПСН, подконтрольной Дмитрию Ананьеву. Арендные выплаты оцениваются более чем в 400 млн руб. в год.

Государственный институт развития «Дом.РФ» (до марта 2018-го — Агентство ипотечного жилищного кредитования, АИЖК) арендовал два этажа в бизнес-центре «Арбат, 1», рассказали РБК в трех брокерских компаниях на рынке недвижимости. Два собеседника уточняют, что госкомпания арендовала 8,2 тыс. кв. м — это все свободные площади в бизнес-центре, остальные в прошлом году арендовал «Аэрофлот».

Бизнес-центр «Арбат, 1» принадлежит группе ПСН Дмитрия Ананьева. В «Дом.РФ» и ПСН отказались от комментариев. Источник, близкий к госкомпании, сообщил, что речь идет о размещении в здании департамента проектного финансирования в связи с его расширением, поскольку банк «Дом.РФ» (бывший «Российский капитал»), который входит в госкомпанию, станет уполномоченным в сфере жилищного строительства и будет фокусироваться на ипотеке и проектном финансировании.

Выбор офиса обусловлен близостью к существующей штаб-квартире «Дом.РФ» в бизнес-центре «Воздвиженка Центр», расположенном в здании «Военторга», говорит член совета директоров и глава департамента офисной недвижимости компании JLL Алексей Ефимов. Бизнес-центр на Арбате также находится недалеко от комплекса на ул. Знаменка, 7, куда планирует перевести штаб-квартиру другой институт развития — ВЭБ.РФ, который в своей деятельности часто пересекается с «Дом.РФ».

В последнем офисном блоке в центре «Арбат, 1» базовая ставка аренды может находиться на уровне 30–35 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, оценивает Ефимов. Оценка управляющего партнера ILM Андрея Лукашева — 50 тыс. руб. в год за 1 кв. м с учетом всех платежей. Таким образом, в год арендные платежи составят около 410 млн руб. По словам Лукашева, ПСН искала арендатора, с которым бы можно было заключить договор на пять лет. Ефимов добавляет, что срок аренды в бизнес-центрах класса А, к которым относится и здание на Арбате, обычно составляет не менее трех лет.

Промышленный объект будет построен на севере Москвы по итогам аукциона по аренде земельного участка в районе Коптево. Об этом сообщила пресс-служба департамента городского имущества Москвы.

«Состоялись повторные городские торги на право аренды земельного участка для строительства промышленного объекта. Участок расположен на севере столицы в районе Коптево по адресу: ул. Нарвская, вл. 2а, его площадь составляет 0,33 га. Победителем по итогам торгов признана компания ООО «Тембр», предложившая максимальную сумму за лот в размере 5 млн 782 тыс. 420 руб.», - говорится в сообщении.

Отмечается, что общая площадь объекта строительства не должна превышать 6 тыс. кв. м, предельная высота здания - не более 28 м (шесть этажей). Также на территории объекта возможна организация паркинга на 13 машиномест.

В Подмосковье цены на жилье уже поползли вниз

Спрос на вторичном рынке Москвы в мае сократился на рекордные 26%. Столичные риелторы ожидают, что уровень покупательской активности этим летом будет лишь немногим выше, чем в кризисном 2015 г. Цены, впрочем, пока держатся. А вот в Подмосковье стоимость квадратного метра уже поползла вниз.

Спрос

В мае 2019 г. Росреестр зарегистрировал в Москве лишь 11 000 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 26,1% меньше, чем в апреле. Спрос в мае падает каждый год из-за многочисленных праздников, планов перетекающих в отпуска, однако в этом году покупательская активность просела значительно больше, чем в предыдущие годы. Для сравнения: в 2018 г. показатель сократился в мае на 7,2% по сравнению с апрелем, в 2017 г.- на 9,8%, в 2016 г. – на 15,9%. Хуже было только в провальном для рынка 2015 г. – тогда спрос в мае обвалился сразу на 35,6%.

О том, что проблему нельзя списать только на календарь, свидетельствует и снижение спроса не только в месячном, но и в годовом отношении, по сравнению с маем 2018 г., – на 8,6%. Тогда как, например, в прошлом году аналогичный показатель вырос на 23,9%.

«Вторичный рынок недвижимости охлаждается все больше, по уровню активности покупателей прошлый месяц сравним с маем 2015 г. (одним из худших периодов в истории этого сегмента), после которого наступило «мертвое» лето, когда было пройдено дно по количеству сделок с вторичной недвижимостью», - говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

В мае «Инком» получил на 35% меньше авансов от клиентов, чем в апреле, и на 30% меньше, чем в мае 2018 г. Специалисты компании прогнозируют, что этим летом спрос будет лишь немногим выше, чем в кризисном 2015 г., и, соответственно, прибыль будет меньше, чем в аналогичный период 2016-2018 гг.

О резком снижении покупательской активности сообщают и другие опрошенные www.irn.ru риелторские агентства. В компании «PROобмен» количество звонков по объектам в «старой» Москве сократилось на 21%, по Новой – на 16%, по Подмосковью – на 22% относительно предыдущего периода. Партнерские офисы КР «Мегаполис-Сервис» в Московской области получили в мае на 11,8% меньше авансов, чем в апреле, и на 4,7%, чем в мае 2018 г. Число сделок также уменьшилось на 7,3 % по отношению к предыдущему месяцу и на 16,8% по сравнению с маем 2018 г.

Июнь риелторов тоже пока не радует. «Пока наши прогнозы по поводу крайне сложного для «вторички» лета оправдываются – первая половина июня по уровню активности покупателей не отличается от того же периода мая», - отмечает Сергей Шлома. В КР «Мегаполис-Сервис» ситуация чуть лучше – число авансов и сделок понемногу растет, так что к концу месяца Рынок вполне может достичь показателей июня прошлого года, надеется Сергей Власенко. «Но, напомню, что июнь 2018 г. был самым слабым месяцем в плане покупательской активности за весь летний период. Это все укладывается в существующую сегодня на рынке тенденцию снижения уровня спроса», - резюмирует Власенко.

Ипотека

Главная, помимо праздников, причина проблем со спросом – снижение покупательской способности на фоне падения доходов населения. Поэтому для того, чтобы купить квартиру, люди вынуждены все глубже залезать в долги. По словам Екатерины Никитиной, директор агентства недвижимости «PROобмен», все большее количество сделок в эконом- и комфортклассе совершается с помощью ипотеки с минимальным первоначальным взносом. Причем для покупателей минимальный взнос – это не ниже 20% от стоимости жилья, которые являются ориентиром для Центробанка, пытающегося бороться с такими кредитами, а 10% и ниже. «Такие клиенты обычно ссылаются на тот факт, что у них нет возможности накопить бОльшую сумму», - поясняет Никитина.

«Более того, в риелторские компании стали приходить клиенты, которым банки не одобряют ипотечный кредит, о чем мы уже стали забывать. Все это говорит о ярко выраженном снижении платежеспособности населения и лишь подтверждает факт того, что цены на вторичную недвижимость пойдут вниз», - добавляет Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис».

Как отмечает Никитина, даже высокобюджетные сегменты стали сильно зависеть от кредитных средств. В «PROобмен» количество сделок с привлечением ипотеки в бизнес-классе достигло уже 43%. В сегменте комфорткласса - примерно 68%.

Учитывая, что ипотека в условиях падения доходов населения стала основным драйвером спроса, оживить рынок могло бы снижение ставок, однако пока этого не произошло, продолжает Сергей Шлома. И вряд ли случится в ближайшем будущем, несмотря на то, что 14 июня Центробанк понизил ключевую ставку. «Минус 0,25% годовых - совсем небольшое снижение ключевой ставки, и банки вряд ли серьезно снизят проценты по ипотеке», - считает Сергей Власенко.

Тем более что на фоне стабилизации основных макроэкономических показателей (рубль укрепился, инфляция упала) уменьшение ключевой ставки было ожидаемым событием, поэтому, например, главный игрок на ипотечном рынке - Сбербанк - еще 25 мая сократил ставки по ипотечным кредитам на 0,3-0,6 п.п. Другие банки последовали или скоро последуют его примеру, однако незначительная корректировка ставок, которые за прошедший год выросли на 1-1,5 п.п., вряд ли приведет к взрыву спроса на жилье. Скорее наоборот, потенциальные покупатели будут ждать, когда ипотека подешевеет еще больше. Если не до 8%, как нам пообещали на самом высоком уровне, то хотя бы до 9-10%. Сейчас, напомним, ставки предложения на вторичном рынке жилья ближе к 11%.

Цены

По данным аналитического центра www.irn.ru, в мае рублевые цены на квартиры в Москве выросли в среднем на 0,4% и достигли примерно 175 200 руб. за «квадрат» (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2019 года»).

При этом в Подмосковье усредненная стоимость квадратного метра на «вторичке» впервые с июля 2018 г. ушла в минус. По данным КР «Мегаполис-Сервис», в мае цена метра составила 75 161 руб. – это на 0,34 % меньше, чем в апреле.

«Таким образом, подмосковная «вторичка» входит в летний период с плавным снижением цен. Мы предполагаем, что резкого снижения цен происходить, конечно, не будет, однако и их роста предстоящим летом мы точно не увидим. Этот тренд, по сути, завершился. Затоваривание рынка (по данным «Мегаполис-Сервис», число квартир в предложении выросло в мае еще на 2,2% по сравнению с апрелем. – прим. ред.) и прекращение роста цен обязательно выльется в уменьшение количества сделок», - уверен Сергей Власенко.

Для покупателей это совсем неплохо - у них будет большой выбор объектов и возможность подходить к вопросу покупки не спеша. Что же касается продавцов, то им Сергей Власенко советует уже сейчас предлагать скидки в 5-10%, чтобы в приемлемые сроки реализовать объект в летний период.

Впрочем, Власенко не надеется, что собственники быстро осознают изменение рыночной ситуации. «Когда цены падают, это достаточно тяжелый период с точки зрения того, что покупатели не торопятся приобретать недвижимость, потому что она завтра станет дешевле. Но зато чем больше просядет рынок, тем сильнее будет наблюдаться его рост в дальнейшем. Сейчас же мы находимся на переломном отрезке этих качелей. До этого момента цены понемногу, но росли, а теперь, когда они пошли вниз, многие продавцы по-прежнему думают, что их недвижимость дорожает, а покупатели уже по этим ценам приобретать жилье не намерены. И для того чтобы собственники осознали эту тенденцию, должен пройти определенный период времени, к примеру, полгода, за которые продавцы поймут, что за желаемую сумму продать уже не получится и начнут дисконтировать и падать в цене. Поэтому, однозначно, сейчас мы стоим на пороге нового тренда – плавного снижения цен на недвижимость», - резюмирует Сергей Власенко.

В мае, по информации «Мегаполис-Сервиса», средний уровень дисконта на вторичном рынке Подмосковья вырос до 5,7% с 5,3% в апреле. То есть на 0,4% в месячном и на 0,8% в годовом выражении.

В Москве размер скидок пока снижается. Правда, совсем незначительно. По данным «Инкома», средний размер дисконта, в апреле этого года равный 4,9%, в мае снизился до 4,8%. В том же месяце 2018-го скидка составляла в среднем 7%.

А вот сроки экспозиции уже растут. В апреле этот показатель достигал минимального для нынешнего года значения – 50 дней, но в мае увеличился на 12%, до 56 дней. В мае 2018 г. средний срок экспозиции был равен 67 дням, к нынешнему моменту он упал на 16,4%.

В Московской области срок экспозиции вторичной недвижимости в мае увеличился по сравнению с апрелем на 1,7% и на 5% по сравнению с маем 2018 г. В среднем подмосковная «вторичка», при условии выхода на рынок по среднерыночной цене и дисконте в 5 %, продается сегодня в течение 60 дней.