Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения снизился на 20,7%. Средняя цена увеличилась 6,3% и составила 185 815 руб. за кв. м.

По данным «Метриум», в конце I квартала 2020 года рынок новостроек массового сегмента «старой» Москвы включал 87 проектов. За три месяца начались продажи в двух новых жилых комплексах группы компаний «ПИК»: Holland park и «Волжский парк».

Также рынок пополнился 11 корпусами в составе следующих проектов:

– «Мир Митино» (корп. 14);

– «Сиреневый парк» (корп. 7Б);

– «Люблинский парк» (корп. 25);

– «Ильменский 17» (корп. 3, 4, 5);

– «Квартал Некрасовка» (2 очередь, корп. 5, 6);

– «Огни» (квартал 2, корп. 1, корп. 2);

– LIFE-Варшавская (корп. Б2).

Объем предложения по количеству квартир снизился на 9,7% за месяц и на 20,7% за квартал – до 13 370 лотов. Их общая площадь составила 786,3 тыс. кв. м (-19,6% к декабрю 2019 г.).

Наибольшая часть лотов пришлась на два округа – ЮВАО (22,6%, +1,1 п.п.) и СВАО (20,1%, +0,1 п.п.). От 13,3% до 15,1% составили доли САО (+1,6 п.п.), ЗАО (+0,7 п.п.) и ЮАО (-1,6 п.п.). Наименьший объем предложения представлен в Восточном (7,6%, -1,3 п.п.), Юго-Западном (3,3%, +0,1 п.п) и Северо-Западном (3,2%, -0,7 п.п.) округах.

По итогам I квартала 2020 года основной объем предложения был распределен между корпусами на этапе возведения этажей и на стадии отделочных работ – 30,5% (+4,1 п.п.) и 33,4% (+0,7 п.п.). Существенно сократилась доля квартир в новостройках на начальной стадии строительной готовности – до 22,4% (-6 п.п.). В готовых домах, наоборот, немного выросла и составила 13,7% (+1,2 п.п.).

За квартал уменьшились доли студий и однокомнатных квартир (на 0,1 и 1,6 п.п. соответственно), доли остальных типологий увеличились. Наибольший объем по-прежнему приходится на двухкомнатные лоты (41,4%). На втором месте однокомнатные – 27,4%, на третьем – трехкомнатные (20,1%). Студии составляют 8,9% предложения, многокомнатные квартиры – 2,2%.

Почти половина квартир на рынке новостроек массового сегмента (47,1%, +0,8 п.п.) реализуется с ремонтом от застройщика, еще 42% (+1,2 п.п.) – без отделки. Наименьшая доля предложения представлена в предчистовом варианте (white box) – 10,9%, за квартал она снизилась на 2 п.п.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена предложения увеличилась в марте на 2,3% – до 185 815 руб. за кв. м. Прирост за квартал составил 6,3%. В большинстве округов динамика варьировалась в пределах 6-7%. В ЗАО и СЗАО достигла 11,2% и 14,1% соответственно. Наименьший рост отмечен в ЮАО и СВАО (2,4% и 4,4% соответственно).

Средние бюджеты предложения выросли по всем типологиям (максимальный рост отмечен на студии – 8,1% и многокомнатные лоты – 9,2%). Прирост по рынку в целом составил 7,8%, таким образом средняя стоимость квартиры в массовом сегменте достигла 10,9 млн руб. (в конце 2019 года – 10,1 млн руб.).

Рейтинг самых доступных предложений в марте 2020 года:

– ЖК «MySpace на Дегунинской» (САО / р-н Западное Дегунино): студия площадью 10,9 кв. м за 3,107 млн руб.;

– ЖК «MySpace на Фрезерной» (ЮВАО / р-н Нижегородский): студия площадью 11,6 кв. м за 3,132 млн руб.;

– ЖК «В Стремлении к свету» (СВАО / р-н Лианозово): студия площадью 26,6 кв. м за 3,588 млн руб.

Основные тенденции

«В первом квартале на рынке новостроек массового сегмента «старой» Москвы существенно сократился объем предложения – на 21%, опустившись ниже 14 тысяч квартир,. – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Не считая отдельных экстремумов, это уровень конца 2015 - начала 2016 гг. За три месяца в продаже появилось два новых комплекса (оба реализует ГК «ПИК»). В аналогичные периоды 2019 и 2018 гг. на рынок выходило по 4 проекта и большее количество корпусов.

Цена предложения при этом бьет все рекорды. К концу марта квадратный метр в «доступных» новостройках столицы стоил в среднем 185,8 тысяч рублей (год назад – 165,6 тысяч рублей). В отдельных округах показатель вплотную приблизился к цифре 200 тысяч или даже превысил ее. Падение рубля спровоцировало новый скачок роста в марте. Во многих комплексах одномоментно цены были подняты на 3-7%, в отдельных проектах рост на некоторые лоты доходил до 15-20%.

В ближайшие месяцы дальнейший рост цен вряд ли осуществим. Сейчас задача номер один – удержать спрос или хотя бы собрать отложенный спрос, который может быть реализован после ослабления мер по самоизоляции. Многие девелоперы довольно быстро отреагировали на сложившуюся ситуацию и уже в конце марта разработали специальные скидки и условия рассрочки на ближайшие дни, а также возможности перевода различных этапов покупки квартир в режим онлайн».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения увеличился на 0,8%. Средняя цена предложения выросла на 6,3% и достигла 135 780[1]  руб. за кв. м.

По данным «Метриум», в конце I квартала 2020 года на первичном рынке жилья Новой Москвы было представлено 29 новостроек. Объем предложения незначительно вырос с конца прошлого года по количеству квартир (9 390 ед., +0,8%) и при этом сократился по общей площади (503,9 тыс. кв. м, -3,1%).

За три месяца рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:

– «Скандинавия», корп. 17.4;

– «Саларьево Парк», корп. 35, 36, 43;

– «Южное Бунино», уч. 40/2 корп. 12;

– «Кленовые аллеи», вл. 52Б корп. 11;

– «Остафьево», д. 1, корп. 7, 8;

– «Позитив», уч. 3/2, корп. 7.

Основной объем предложения сосредоточен в Новомосковском административном округе – 96,2% (-0,8 п.п.). Доля Троицкого округа составила 3,8%.

По-прежнему свыше 90% предложения приходится на многоэтажные корпуса (+2 п.п.). Доля квартир в застройке малой и средней этажности составила в сумме 7,1%.

За квартал существенно вырос объем предложения в корпусах на этапе монтажа этажей. Доля таких лотов увеличилась на 12,5 п.п. и превысила половину всего рынка. Доля квартир в новостройках на нулевом цикле строительства сократилась на 8 п.п., но по-прежнему внушительна – 30,7%. В корпусах на стадии отделочных работ объектов намного меньше – 14,5% (-5,3 п.п.), в готовых домах – 3,9% (+0,9 п.п.).

Основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы – это однокомнатные и двухкомнатные квартиры (34% и 35,9% соответственно). Доли студий и трехкомнатных лотов сопоставимы – 12,4% и 15,7%. Многокомнатные квартиры занимают только 2% рынка. За квартал выросли доли небольших лотов – студий и однокомнатных квартир (+1,3 и +2,6 п.п. соответственно). Доли остальных типологий снизились от 0,1 до 1,9 п.п.

В Новой Москве продолжает увеличиваться предложение с отделкой. Квартиры с финишным ремонтом составили по итогам I квартала 49,4% рынка (+3,3 п.п.), с отделкой white box – 7,4% (+1,3 п.п.). Доля лотов «в бетоне» снизилась на 4,6 п.п. – до 43,2%.

По подсчетам аналитиков «Метриум», за квартал средняя цена предложения в Новой Москве увеличилась на 6,3% и достигла 135 780[2]  руб. за кв. м. В НАО показатель составил в конце марта 137 600 руб. за кв. м (+6,9%), в ТАО – 76 110 руб. за кв. м1 (+11,9%). Средний бюджет предложения вырос на 2,4%. Повышение отмечено по всем типологиям от 2,7% до 6%.

Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в I квартале 2020 года:

– ЖК «Борисоглебское» (ТАО/пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью 34 кв. м за 2,8 млн руб.;

– ЖК «Остафьево» (НАО/пос. Рязановское): студия площадью 24,5 кв. м за 3,1 млн руб.;

– ЖК «Южное Бунино» (НАО/пос. Сосенское): студия площадью 19,2 кв. м за 3,2 млн руб.

Основные тенденции

«Главная особенность локального рынка новостроек в последнее время – выраженный рост цен, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Он существенно опережает повышение, наблюдаемое в старых границах столицы. За квартал средний ценовой показатель увеличился в ТиНАО на 6,3%, за весь прошлый год – на 11,1%, за 2018 год – на 15,6%. В «старой» Москве в 2018-2019 гг. в массовом сегменте цена выросла на 7,5% и 7,8% соответственно. По итогам марта квадратный метр в Новой Москве достиг показателя в 137 600 рублей. При этом с конца 2014 по 2017 гг. он колебался в пределах 100 000 – 105 000 рублей.

Эта тенденция выглядит несколько странно на фоне статистики по общему количеству зарегистрированных в Новой Москве ДДУ, которое неуклонно снижается. Тем не менее, во многих проектах не только не зафиксировано снижение спроса, но и наоборот отмечено повышение покупательской активности. Сокращение сделок в некоторых комплексах может быть связано с вымыванием предложения или с локальными проблемами.

В перспективе уже очевидно серьезного снижения доходов населения интерес к более доступным локациям может быть снова увеличен. В связи с этим во втором квартале, несмотря на неминуемое снижение сделок, скорее всего серьезного снижения цен в регионе не последует. С большой вероятностью цены «замрут» в ожидании возобновления показов и сделок».

[1] Проект Vnukovo Country Club, позиционирующийся в более высоком классе с ценой предложения более 200 000 руб./кв. м, учитывается отдельно.

[2] Проект Vnukovo Country Club, позиционирующийся в более высоком классе с ценой предложения более 200 000 руб./кв. м, учитывается отдельно.

Дом по определению является местом, где человек чувствует себя максимально защищенным. Но иногда это спокойствие могут разрушить различные независящие от вас обстоятельства. Потоп, пожар, скачки напряжения – способны повредить ваше имущество и причинить большой ущерб. И если в этом виноваты соседи, то хотя бы понятно, к кому обращаться за компенсацией. Но что делать, если виновник происшествия не определен? Эксперты компании «Метриум» разобрались, как вести себя собственнику квартиры в случае ЧП без очевидных причин.

Потоп

«Я просыпаюсь в кошмарном бреду, как будто дом наш залило водой», – пел Вячеслав Бутусов, описывая самое распространенное бытовое происшествие и, пожалуй, самое затратное для жильцов по суммам ущерба – потоп. Особенно обидно, если с потолка льет, как из ведра, а у соседей сверху – абсолютно сухой пол. Получается, что никто не виноват и пострадавшую квартиру придется восстанавливать самим?

Нет, в таких случаях ответственность лежит на управляющей компании, которая обязана следить за содержанием общего имущества, в том числе за инженерными коммуникациями между этажами. Но прежде чем идти к ним в офис и требовать компенсацию, необходимо оценить сумму ущерба и обзавестись доказательствами.  

Первым делом нужно зафиксировать повреждения – сделать подробные фотографии каждого залитого элемента: стен, пола, мебели, техники и предметов интерьера. Затем нужно вызвать специалиста управляющей компании и вместе с ним составить акт о самом факте затопления. Как правило, с УК приезжает целая комиссия, отображающая в акте осмотра дату и время потопа, характер выявленных повреждений и предварительную причину. На этом этапе имеет смысл пригласить в качестве понятых нескольких соседей, которые также присоединятся к осмотру. Позже они могут выступить свидетелями в суде.

Учтите, что некоторые скрытые повреждения могут проявиться лишь через определенное время: потемневший или вспучившийся из-за воды пол, отклеившиеся обои, разбухшая мебель. Поэтому вызывать независимого эксперта-оценщика нужно через несколько недель после потопа. Это платная услуга – от 3 тыс. руб. за однокомнатную квартиру, но ее стоимость можно включить в перечень требований к УК.

На этом этапе вам пригодятся чеки или расписки на все, что пострадало в квартире. Знаете, у некоторых в доме есть такая коробка из-под обуви, где хранятся все документы? Если вы последовательно собирали туда все чеки, то можете рассчитывать на полное погашение ущерба от затопления.

С отчетом независимого эксперта вы вправе требовать от управляющей компании компенсации как в добровольном, так и в судебном порядке. Нередко УК предлагает сделать ремонт своими собственными силами, из аналогичных материалов. По заверениям жильцов, выбравших такой путь компенсации, как наиболее быстрый и менее трудоемкий, качество этих материалов оставляет желать лучшего, а сам ремонт похож на муниципальный.

Совет: Почти 90% дел об ответственности управляющей компании доходят до суда – очень редко «жилищники» компенсируют ущерб добровольно. В этом случае стоит воспользоваться возможностями закона о защите прав потребителей, в частности о некачественном оказании услуг. Это не только позволит обойти уплату пошлины (размер которой варьируется от суммы иска и может быть довольно большим), но и запросить компенсацию морального вреда.

Пожар

Если ваша квартира пострадала от воздействия другой стихии, доказать вину управляющей компании будет сложно. Как правило, в большинстве пожаров в многоквартирных домах виноваты сами жители. Наиболее частые из причин: неосторожное обращение с огнем или неправильное использование электрооборудования. Даже короткое замыкание в электрической цепи станет проблемой собственника, если будет доказано, что «коротнуло» в его квартире. Стоит помнить, что электропроводка от распределительного щитка до квартир находится в собственности жильцов и, если замыкание случилось там, ответственность несет хозяин помещения.

Алгоритм действий в случае пожара выглядит также, как и в результате затопления, только вместе с актом о факте пожара от управляющей компании нужно получить акт от МЧС и, если были задействованы силы полиции для дознания, протокол осмотра места происшествия. Если в этих бумагах будет указано место возгорания, входящее в зону ответственности УК, устанавливаем размер ущерба и получаем компенсацию. Независимая экспертиза повреждений от огня пригодится и в том случае, если ваша квартира застрахована, и вы не согласны с размером страховых выплат после пожара.

На время работы дознавателей на месте пожара погорельцы могут проживать в муниципальном жилье, предоставив в управу района выписку из ЕГРН о том, что сгоревшая квартира была единственной. Кроме того, они имеют возможность и получить единовременную компенсацию из регионального бюджета, если среднедушевой доход членов семьи ниже прожиточного минимум. Размер таких выплат невелик (от 40 тыс. руб.) и, как правило, не перекрывает стоимость ремонта. Но в случае, если виновник пожара так и не был установлен, а квартира не была застрахована – эта выплата станет единственной, на что смогут рассчитывать погорельцы.

Совет: По статистике треть пожаров в многоквартирных домах происходит из-за неосторожного обращения с огнем, еще треть – из-за неполадок электрооборудования. На все остальные причины отводится меньше 30%. Таким образом для минимизации возможности неконтролируемого возгорания нужно нивелировать всего два фактора. Надежная электропроводка, огнетушители, датчики дыма, страховка и, конечно, инструктаж всех «домашних» позволят если не защититься от пожара наверняка, то увеличить свои шансы на компенсацию.

Короткое замыкание

Короткое замыкание (КЗ) в электросети грозит не только пожаром, но может привести к выводу из строя дорогих приборов: компьютера, телевизора, холодильника… Как и в предыдущих случаях, компенсировать собственнику убыток обязан тот, по чьей вине произошел этот скачок напряжения. И не всегда это может быть управляющая компания.

Иногда, перебои с электричеством происходят на уровне подстанций, которые пускают в сеть ток, напряжением 380 воль. В любом случае, в соответствии с пояснением Верховного суда, бремя доказывания того, что вред имуществу потребителя был причинен не в результате ненадлежащего исполнения энергоснабжающей организацией своих обязанностей по договору энергоснабжения, а вследствие иных причин, возлагается на электросети.

А пока энергетики доказывают, что они ни в чем не виноваты, собственнику перегоревших из-за КЗ или скачка напряжения вещей нужно сделать несколько вещей. Во-первых, заручиться поддержкой соседей, вещи которых также могли пострадать. Во-вторых, получить экспертную оценку поврежденных приборов, где будет написано, что техника пришла в негодность в результате скачка напряжения. Сделать это можно в ближайшей к дому мастерской по ремонту бытовой техники. В-третьих, направить энергоснабжающей организации досудебную претензию. Здесь на помощь могут прийти не только дорогие юристы, но и общества по защите прав потребителей, услуги которых значительно дешевле или бесплатны. И только если организация отказывается компенсировать стоимость ремонта техники в тридцатидневный срок – подавать в суд.

Кроме того, нужно получить в городских или районных электросетях подтверждающий документ, что в определенное время был отмечен скачок напряжения. На подстанциях установлено специальное оборудование, фиксирующее подобные сбои. Эта бумага будет дополнительным доказательством в суде.

«И по логике, и по закону, компенсировать поврежденное имущество должен тот, кто его повредил, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Но в случае с бытовыми происшествиями, такими как затопление, пожар или перебои с электропитанием, нередко случается так, что очевидных виновников нет. Все вроде как «само произошло», просто старый дом, ржавые трубы и изгнившая электропроводка… И у людей опускаются руки: кто будет компенсировать полученный ущерб, есть ли смысл судится с управляющей компанией и тем более с энергетиками? Если профессионалы признали, что происшествие случилось из-за ненадлежащего качества оказания услуг одной из этих компаний – смысл есть. Суд будет на вашей стороне, и обширная база положительных судебных решений это подтверждает. Так что не стоит отчаиваться даже в случае масштабных происшествий».

Как и предполагали эксперты компании «Метриум», в 2020 году произошли события, которые кардинально изменили ситуацию на рынке жилья. Коронавирус, обвал рубля, новые налоги и политическая реформа. Аналитики «Метриум» рассказывают, как эти явления повлияют на стратегию покупателей и работу застройщиков.

Карантин

Практически во всех странах, где эпидемия коронавируса достигла большого масштаба, был введен карантин и ограничено передвижение граждан. В России такие меры пока не приняты, за исключением Москвы, где с 30 марта передвижение граждан по городу ограничено и допускается только в случае острой необходимости.

Для рынка новостроек ограничение перемещений покупателей и продавцов в целом – преодолимое испытание. Практически все этапы покупки новостройки сегодня переведены в режим онлайн. На сайтах проектов застройки клиенты могут:

– ознакомиться с ценами на все квартиры в продаже;

– выбрать и забронировать подходящий объект (по телефону или электронным письмом);

– посмотреть изображение будущего комплекса, прилегающих территорий, мест общего пользования, квартиры, вариантов отделки, в том числе и виртуальную 3D-модель;

– проверить ход строительства с помощью веб-камер, установленных на площадке, а также просмотрев фотоотчеты за прошедшие месяцы;

– прочитать всю проектную документацию (разрешение на строительство, проектную декларацию, права застройщика на участок), а также посмотреть образец договора долевого участия;

– узнать обо всех акциях и скидках.

Иными словами, всю информацию, необходимую для принятия решения, можно получить, не выходя из дома. Заявки на ипотеку можно подать онлайн. Подписать договоры бронирования, ипотеки, договор долевого участия также можно с помощью электронной подписи. Девелоперские компании продолжают работать, переведя большинство сотрудников на дистанционный режим работы. Однако пока нельзя зарегистрировать договор долевого участия в Москве в связи с принятыми властями города мерами борьбы с вирусом.

В таких условиях спрос кратно сократится хотя бы в силу того, что внимание потенциальных покупателей будет сконцентрировано на собственном здоровье и повседневных бытовых вопросах. Напомним, во время кризиса 2008-2009 года спрос на новостройки существенно снизился и сместился в сторону вторичной недвижимости. В 2008 году было заключено на 67% меньше сделок, чем в 2007 году, в 2009 году – на 80% меньше относительно того же 2007 года.

Обвал рубля

За прошедший месяц рубль подешевел относительно доллара на 20%, а в сравнении с евро – на 25%. Опыт предыдущих девальваций российской валюты показал, что за ними следует рост цен практически на все товары. Сейчас, по разным оценкам, различные товары и услуги могут подорожать на 10-30%. Прежде всего, повышение цен затронет импортные товары, но косвенное влияние девальвации будет ощущаться везде, потому что даже локализованное в России производство зависит от импортных расходных материалов и оборудования.

Для покупателей обвал рубля будет означать снижение реальных доходов. С учетом того, что эта тенденция практически беспрерывно продолжается уже шесть лет, конечно, девальвация может подорвать спрос на жилье в долгосрочной перспективе. Впрочем, в период снижения реальных доходов на столичном рынке недвижимости наблюдалось и повышение активности клиентов – благодаря снижающимся ипотечным ставкам. 16 марта премьер-министр Михаил Мишустин поручил подготовить предложения по снижению ставок, поэтому можно ожидать, что во второй пакет антикризисных мер войдет и субсидирование ставок по кредитам, что поддержит покупателей.

Для застройщиков обвал рубля означает рост расходных статей, связанных с импортом. Прежде всего, на 20-30% строительная отрасль все еще зависит от поставок лифтового и другого инженерного оборудования. Остальные товары (почти все виды стройматериалов) производятся в России, поэтому на них девальвация повлияет косвенно. В итоге себестоимость строительства возрастет, но не столь сильно, как в кризисы 2008 или 2014 гг.

Сохранение ключевой ставки ЦБ

Обвал рубля рано или поздно приведет к росту инфляции, против которой Банк России, как и всегда, начнет принимать меры в виде повышения ключевой ставки. Хотя на последнем заседании ЦБ решил её не менять, он может это сделать в ближайшие месяцы (как, к примеру, в 2016 и 2018 гг.). Повышение ключевой ставки будет означать рост стоимости фондирования для банков, а значит – увеличение ставок по кредитам. Причем займы подорожают как для населения (ипотека), так и для застройщиков (проектное финансирование).

Если правительство не примет меры поддержки, то ипотека станет недоступной на фоне снижения доходов населения и роста цен на жилье в последние годы. Сейчас ставки в целом сохраняются на низком уровне, достигнутом к началу года (порядка 7,9-9% годовых), но многие банки их уже начали повышать, и этот процесс будет продолжаться, так как растет стоимость заимствования на международных рынках капитала. По прогнозам аналитиков агентства «Эксперта РА», в течение 2020 года ставки могут превысить уровень 10% годовых.

Для девелоперов повышение стоимости проектного финансирования означает рост издержек на обслуживание банковских кредитов, что также влияет на себестоимость. Для региональных застройщиков, работающих на грани рентабельности, это означает потерю прибыли и уход из отрасли. Впрочем, все текущие проекты, реализуемые на банковский кредит, все равно будут завершены, так что дольщикам беспокоится не следует.

Новые налоги

В обращении к россиянам президент Путин анонсировал налоговые изменения. Предложено облагать 15-процентным налогом дивиденды, которые выводятся в офшорные зоны, а также установить 13-процентный налог на доходы от вкладов в банковские депозиты. Вклады облагались налогом и раньше, но только если процент по ним значительно превышает ключевую ставку ЦБ.

Для рынка недвижимости эти меры означают возможный отток капиталов с вкладов и других финансовых активов и перевод их в недвижимость, строящуюся или готовую. Проекты застройки в Москве могут принести дольщикам сейчас доход от роста цены со старта строительства до ввода здания в эксплуатацию порядка 10-20% годовых, что почти в два раза выше доходности депозитов. Помимо этого, в отрасли проходит реформа долевого строительства – средства, внесенные на эскроу-счет в качестве оплаты квартиры в строящемся доме, застрахованы государством (в Москве и Санкт-Петербурге – до 10 млн рублей).

Кроме более высокой доходности, недвижимость представляет собой и более понятный и незыблемый для инвесторов актив. Квартиры в готовых новостройках в Москве и других крупных городах обладают высокой ценой, и в долгосрочной перспективе, скорее всего, будут дорожать как минимум на уровне инфляции. Помимо этого, их можно сдавать в аренду с доходом, покрывающим эксплуатационные издержки и даже возможное снижение рыночной стоимости.

Поправки в Конституцию

11 марта Госдума и Совет Федерации одобрили поправки в Конституцию, которые косвенно затрагивают практически все сферы жизни общества. Косвенный эффект от нововведения испытает и рынок недвижимости.

Непосредственное влияние на рынок жилья окажут ограничения, которые вводятся для различных должностных и выборных лиц. Для федеральных чиновников (ст. 71), губернаторов (ст. 77), руководителей исполнительной власти (ст. 78), сенаторов (ст. 95), депутатов (ст. 97), председателя и заместителей председателя правительства (ст. 110), судей (ст. 119) и прокуроров (ст. 129) вводятся ограничения на обладание «гражданством иностранного государства либо вида на жительство или иного документа, подтверждающего право на постоянное проживание на территории иностранного государства». Также «запрещается открывать и иметь счета (вклады), хранить наличные денежные средства и ценности в иностранных банках».

Это означает, что представители элиты регионального и федерального уровня, которые часто и занимают управленческие должности, будут вынуждены часть своих средств вкладывать в местную недвижимость. Хотя прямой запрет на покупку и владение зарубежной недвижимости исчез из поправок, отсутствие права на получение вида на жительство или гражданство во многом делает бессмысленной покупку жилья за границей. Соответственно, можно ожидать роста спроса на высокобюджетную недвижимость в регионах и столице.

 «Действительно, 2020 год станет временем стресс-теста для российского рынка недвижимости, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако как показали предыдущие кризисы, строительная отрасль в целом не отличается высокой волатильностью (пожалуй, за исключением колебаний на рынке нефти) от других секторов экономики, что делает ее привлекательной как для рядовых граждан, так и для крупных инвесторов. Более того, последнее неспокойное десятилетие дало «игрокам» богатый опыт преодоления внутренних проблем. На этот опыт можно опираться и сейчас.

В то же время, далеко не все девелоперские компании переживут этот кризис. Экономическая ситуация будет способствовать череде банкротств и усилению тенденции к монополизации рынка, которая и так наблюдалось на фоне введения эскроу-счетов. Это также негативно отразится на объеме нового предложения и, как следствие, на реализуемых остатках.

Не могу не отметить важность государственной поддержки в текущих условиях. Россией накоплены огромные резервы (как в виде профицита бюджета, так и в золотовалютных запасах), на которые можно не один, а два раза модернизировать экономику страны. Как заверяли нас власти все последние годы, эти средства накапливаются на черный день. Очевидно, именно сейчас наступает момент, когда деньги должны превратиться в массированные государственные инвестиции в производство, человеческий капитал и даже в прямую денежную помощь населению (создание так называемого «базового дохода»), которые позволят поддержать потребительский спрос. В период, когда старые (США и Европа) и новые (Китай) ключевые игроки испытывают трудности, такой сценарий может дать шанс России занять более достойную позицию в мировой экономике».

По подсчетам аналитиков «Метриум», массовые новостройки Северного административного округа Москвы за прошедший год подорожали на 19%, продемонстрировав максимальный рост цен среди всех округов столицы. Средняя стоимость квадратного метра в САО также поставила абсолютный рекорд, достигнув 203 тыс. рублей за кв.м.

В феврале средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента Северного административного округа (САО) Москвы составила 203 тыс. рублей за кв.м., подсчитали эксперты компании «Метриум». За год этот показатель увеличился на 19%, что стало рекордом среди всех столичных округов. В феврале 2019 года новостройки САО обходились в среднем в 171 тыс. рублей за кв.м. В Юго-Восточном административном округе (ЮВАО) расценки выросли на 13%, а в Восточном административном округе (ВАО) – на 12%. Ещё в трёх округах рост составил от 7% до 9%. Снизились цены за прошедший год только в Северо-Западном административном округе (СЗАО) на 5% и Северо-Восточном административном округе (СВАО) на 2%.

Однако не только динамика роста, но и абсолютный показатель стоимости оказался самым высоким в Москве. САО – единственный округ в столице, где средний квадратный метр в новостройках комфорт-класса обходится дороже 200 тыс. рублей. За ним следует ВАО (196 тыс. рублей за кв.м), Западный административный округ (ЗАО, 186 тыс. рублей) и Южный административный округ (ЮАО, 184 тыс. рублей). Самые доступные новостройки можно найти в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО, 164 тыс. рублей за кв.м) и ЮВАО (171 тыс. рублей за кв.м), что обусловлено большой долей предложения за МКАД.

Аналитики «Метриум» отмечают, что в среднем по Москве новостройки массового сегмента в феврале стоили 182 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, новостройки САО оказались на 12% дороже объектов со среднерыночными расценками.

«Северный административный округ сейчас активно застраивается, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби», реализуемый в САО). – Девелоперская активность здесь объясняется тем, что в САО преобладает сложившаяся жилая застройка, хорошо обеспеченная инфраструктурой. При этом в округе есть привлекательные для строительства площадки, находящиеся рядом с жилыми районами. Также здесь развивается метро (Люблинско-Дмитровская ветка). Все это повышает привлекательность местных новостроек».

По данным «Метриум», в САО застройщики реализуют 16 жилых комплексов массового сегмента. Доля САО в общем объеме предложения столичных новостроек эконом- и комфорт-класса составляет 14%. Больше только в ЮВАО (22%) и СВАО (19%), а в ЗАО и ЮАО – сопоставимое число объектов (по 14%).

«Северный административный округ относительно недавно попал в поле зрения столичных девелоперов жилья массового сегмента, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поэтому первые и крупные качественные проекты здесь привлекли значительный объем отложенного спроса, накопленного в отсутствие актуальных предложений от застройщиков. Помимо этого, на привлекательность местных новостроек оказала влияние конверсия промзон, а также развитие зеленой и салатовой ветки метро. Есть в локации и другие преимущества – крупные парки, а также большие водоемы. Сейчас местные новостройки вышли на высокие стадии строительной готовности, что также привело к росту цен на них».