Кирилл Иртюга, РосИнвестОтель. Фрагменты доклада "Строительство объектов недвижимости. Освоение земель в регионах".

Высокая стоимость земли

Наша компания участвует  в 7 проектах. Все проекты  с начального этапа. Соответственно, мы подбирали площадки. Мы разрабатывали проекты экономики, сажали на этой площадке объекты, в дальнейшем будем их выправлять. Перед нами… Инвесторскую задачу, приходя к нам, говорят, что мы готовы инвестировать в гостиничный объект 20 миллионов, он должен находиться до 100 км от Москвы, мы готовы построить под нашу сеть, готовы инвестировать, готовы сделать единообразный проект, окружить Москву, 4-5 проектов. И когда начали выбирать направление, новоригу, удобность доступа и т.д. и т.д. пришли к очень интересной ситуации, когда стоимость проекта гостиничного при строительстве и стоимость земли совершенно равны. То есть если я строю объект 20 млн. – то стоимость земли – 20 млн. То есть объект получается в два раза дороже. И если я хотел за 20 млн. построить один без стоимости земли, то я могу построить фактически два. И все мои желания сделать большую гостиничную сеть они приходят к другому варианту. Поэтому для нас, как для операторов, этот вопрос трудный и сложный, потому что мы являемся тем инструментом, который приносит доход. И все любые затраты по проекту заложены в той сумме, которую в итоге мы имеем как инвестиции. Поэтому мы для себя некоторые вопросы решаем в таком плане: мы арендуем землю на 49 лет, уходим от собственности земли и строим на ней тот проект, который мы хотим. При этом нужно отметить, что независимо от Москвы или Московской области, учитывая сегодняшнюю ситуацию на рынке земли и ее владениям, мы участвуем в проектах в двух странах – это на территории Украины и на территории России. И могу сказать по ситуации на сегодняшний день, стоимость владения земельными участками за последние три месяца на территории Украины, имею в виду Киев и Киевскую область, возросло порядка на процентов 8-9, на те участки которые были нам интересны, которые мы долго отслеживали, а по Москве и Московской области стоимость участка возросла порядка на 7-8 процентов. Это за квартал.

Интерес гостиничных сетей в регионах

В регионах достаточно сложная ситуация, причем отвечает в догонку на вопрос куда заходит гостиничный оператор, почему не туда заходит. У западников, так называемых американцев, есть некая градация вхождения в проект, потому что у них есть доходность проекта на определенный регион. Они же эти планки они туда не входят, им не интересно. И в Ростов они идут не потому что там какой-то бум или действительно там есть почва для дохода. И как показывает практика, Екатеринбург тому пример, я достаточно хорошо знаю этот город, практически живу в самолете между Екатеринбургом и Москвой, ситуация была достаточно простая: 10 лет ничего не было, за 5 лет построили все. И идут в регионы они не потому что, если они сейчас не зайдут в этот регион, то зайдет кто-то другой. Собственно отсутствие конкуренции, возможность получить первыми доходы. Собственно все. С учетом, что западники, как правило, в проекте участвуют на чужие деньги, а участвуют только собственным брендом, не гарантируя никакой доход и никакой загрузки, то вариант создать за чужой счет, за счет инвестора, показав определенную доходность при бизнес планировании, как правило, собственники не требует от них сверхдохода, они никогда не гарантируют доход ни ниже, ни выше, ни загрузку. Вы никогда от западника не добьетесь установочный в договоре процент загрузки отеля, такого не существует. На пример есть бизнес план, есть расчет на 40 процентов. Не выполнили – категоричности, разрыва контракта не будет. Естественно, Российские управляющие компании ведут себя по-другому. Потому что молодые. Наша ситуация с выходом на рынок и получение проекта, которые позволили бы нашим компаниям развиваться, конечно мы более гибкие в этой ситуации, мы берем на себя определенные риски и пытаемся с этими рисками жить.

Отношение к земле
Для нас, для меня, она является тем самым бизнесом, потому что она составляющая нашего проекта и к сожалению стоимость ее для нас по отношению к нашим проектам очень дорогая. Мы готовы строить объекты в Подмосковье десятками, готовы их грузить, продавать в регионы, но стоимость владения активами как земли, для нас, для гостиницы очень дорого. Поэтому, даже зная инструменты загрузки Подмосковья – 70 процентов в год, есть такие возможности. Но невозможно строить с нуля. Только если это длинная игра инвестора и нас, мы объективно понимаем, что мы хотим жить в партнерских отношениях в 3-4 проектах – это далеко, это интересно.