Вадим Приходько, RTM Development. Фрагменты из доклада "Строительство ТЦ. Все этапы от идеи до запуска"

19.09.2008 17:12

Схема девелопмента
Параметры площадки под строительство ТЦ
Разработка архитектурной концепции
Возможность расширения и объединения помещений
Инженерные системы и сети
Стадия рабочего проектирования

 

Вадим Приходько, RTM Development. Фрагменты из доклада "Строительство ТЦ. Все этапы от идеи до запуска" Схема девелопмента.-  Схему девелопмента можно представить в виде диаграммы, которая начинается с точки оптимального использования земельного участка и кончается управлением действующим объектом. Если посчитать с точки зрения финансовой выгоды для девелопера, то объект нужно продавать в течение первых двух лет после его запуска, заселения арендаторами и отладки всех бизнес-процессов, которые связаны с этим. Параметры площадки под строительство ТЦ - По общему правилу участок для строительства крупного ТЦ участок должен находится на федеральной трассе, желательно с правой стороны, площадью от 5 до 50 га , в зависимости от того, что вы хотите там построить. Мы считаем, что проекты торговых центров в центре города, за исключением площадок, которые были выкуплены 3-5 лет назад, и к которым подведены инженерные коммуникации, в текущих условиях рынка будут просто нерентабельными.  Строить на 4-5 га в центре города торговый центр, принимая во внимание, что владелец полностью должен все сдать в аренду и не продавать по частям, то бизнес будет нерентабельным.  После того, как маркетинговое исследование покажет возможность строительства, нужно договориться с якорными арендаторами, подписать с ними предварительные соглашения для того, чтобы иметь спокойную жизнь в будущем. Если мы говорим о региональных торговых центрах, то соотношение площади якорных арендаторов к площади всех остальных как минимум 50/50 иногда даже больше.  При этом по статистике якорные арендаторы дают поток от 70 до 80 % всех посетителей торгового центра. Поэтому даже до покупки земельного участка важно договориться с якорными арендаторами, хотя бы путем подписания предварительного протокола о намерениях. Разработка архитектурной концепции- Мы полагаем, что архитектурно-функциональную концепцию должно создавать западное архитектурное бюро. Это тот случай, когда «Дорого да мило, дешево да гнило».  При этом здесь я укажу моменты, связанные с техническими разделами проекта, которые очень сильно влияют на маркетинг и сдачу в аренду. Останавливаться на всех я не буду, отмечу лишь следующие : отдельные эвакуационные лестницы, фонтаны, которые существенно уменьшают затраты на увлажнение воздуха, обязательно должна быть центральная площадка для проведения мероприятий, очень важно расположить и малые архитектурные формы, чтобы у людей не было ощущения пустыни – голый полированный пол и ни лавочек, ни скамеечек, ни детских маленьких площадок. Возможность расширения и объединения помещений- Принимая во внимание технические моменты, которые я изложил выше, на основе этого надо делать и архитектурные решения. Они должны быть гибкими, должны позволять владельцу торгового комплекса увеличивать площади магазинов. Потому что в США, в Европе да и у нас идет тенденция к тому, что отдельному арендатору 5-7 лет назад нужно было 100 кв.м, то сейчас 200-250 кв.м. , а в Москве – 450-500. Поэтому возможность объединения помещений должна быть изначально заложена при проектировании. Инженерные системы и сети.- Самые частые ошибки и накладки в электрике. Или сильно перезакладываютя, поскольку электрика  очень сильно завязана с системой вентиляции и кондиционирования. Те. Чем больше вы даете нагрузку по электрике, тем больше надо отдавать на швеллера, точки зрения избыточной теплоотдачи.  Подземная и наземная часть : здесь важно понимать, что, если вы находитесь на ограниченном участке, то у вас разные нормы противопожарной безопасности, с точки зрения деления на противопожарные отсеки ( по площади). Кроме того у ретейла существует любимая сетка колонн, около 8 м, это идеальная сетка. А когда мы говорим о подземной части, то для 3 машиномест – это 8 и 5, 8 и 6. Самыми сложными арендаторами с нашей точки зрения являются те, у кого сложные технологии – супермеркеты и гипермаркеты, кинотеатры и сопутствующие им технологии. Самые сложные арендаторы – те, кто занимаются семейными развлечениями  или это аквапарк.  Этот сегмент мы считаем надо всегда делать рядом стоящими или примыкающими к зданию основного торгового комплекса. Ни в коем случае нельзя делать внутри , поскольку если вы работаете с конкретным оператором, поскольку он может сорваться.Стадия рабочего проектирования.-  Здесь имеется 2 подхода : когда после утверждаемой части рабочую проектирование  делает сам заказчик, либо отдает рабочее проектирование генподрядчику. Последнее лучше, поскольку это позволяет уменьшить сроки строительства. Чтобы это сделать необходимо до подписания договора генподряда сделать качественную тендерную документацию и подписывать договор с генподрядчиком на условиях фиксированной цены  и сроков. Очень часто забывают о том, когда все технические дела передаются управляющей кампании, необходимо от всех арендаторов получить документацию по их помещениям.                                                                    

 



RN.TV

Владимир Яхантов. "МИЭЛЬ". Загородная недвижимость. 
Валерий Мартынюк. Генеральный директор ГК "Колумб". 
Владимир Зайцев. Заместитель главы Солнечногорского района 
Марина Пашкевич. Инженер-строитель. Компания "Фобос". Дзержинск, МО 
Сергей Чебатков. Секретарь РП "Совет инвесторов Можайского муниципального района МО". 
Владислав Осов. Торговый центр «Княжий двор» 
Михаил Камышко. Компания Аз Фасилити. Начать сначала.