«Метриум»: Итоги года на первичном рынке бизнес-класса Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке бизнес-класса Москвы. Объем предложения увеличился на 5,8%. Средневзвешенная цена кв. м составила 433,7 тыс. рублей. (+5,8% за год, +0,7% за квартал).

По данным «Метриум», на рынке новостроек бизнес-класса Старой Москвы по итогам 2023 года в реализации находилось 130 проектов. Суммарный объем предложения на конец декабря составил около 19,8 тыс. лотов, из них 16,5 тыс. — квартиры и 3,3 тыс. — апартаменты. Количество экспонируемых лотов за год увеличилось на 5,8%, за полгода сократилось на 4,3%.

Продажи стартовали в 17 проектах (в 13 жилых комплексах и 4 комплексах апартаментов). Проекты Tate и «Северный порт. Береговые кварталы» находятся на этапе бронирования.

К концу 2023 года были отмечены изменения в соотношении доли предложения по округам. Первое место по-прежнему принадлежит ЮАО (22,4%, +1,3 п.п.). ЗАО сохраняет второе место (15,2%, -3,9 п.п. за год), третье место перешло СЗАО (14,2%, +1,2 п.п.). Наиболее значительные изменения доли предложения отмечены в САО (+4,1 п.п.) и ЮВАО (-4,1 п.п.).

По стадии строительной готовности заметно снизилась доля новостроек на начальном этапе строительства (19,2%, -9,8 п.п.). Отмечен прирост доли готовых предложений (15,7%, +5,2 п.п.) и предложений на стадии отделки (23,7%, +6,4 п.п.). Доля предложений на стадии монтажа этажей преобладает без значительных изменений. (41,4%, -1,7 п.п.).

В разрезе комнатности сократилась доля предложений студий (14,3%, -1,3 п.п.) при том, что в декабре 2022 года был отмечен значительный прирост доли студий (+4 п.п. к декабрю 2021). В 2023 году увеличилась доля предложений вариантов с одной (32,7%, +2,2 п.п.) и двумя (34,4%, +1,3 п.п.) спальнями. Продолжается тенденция по увеличению доли предложений компактных лотов в сегменте: средняя площадь предложений за год сократилась с 61,8 кв. м до 60,4 кв. м.  

Наибольший объем предложений бизнес-класса принадлежит формату без отделки (66,3%, +1,4 п.п. за год). Варианты с предчистовой отделкой составляют 20,6% рынка (-3,7 п.п.). С готовой отделкой экспонируется 13,1% предложений (+2.3 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу 2023 года средневзвешенная цена кв. м составила 433,7 тыс. рублей (+5,8% за год, +0,7% за квартал). Стоимость метра выросла как у квартир, так и у апартаментов. Округом с самой дорогой недвижимостью остается ЦАО (508, 9 тыс. рублей за метр, +15,5%за год, +6,5% за квартал), здесь реализуется 11 проектов бизнес-класса.

Средний бюджет предложения в бизнес-классе за год вырос на 4%, а сами лоты в среднем стали меньше по площади на 2,2%. Такая динамика наблюдается в первую очередь за счет увеличения числа компактных студий и однокомнатных квартир. По отдельным типологиям изменения средней площади были несущественными.

Рейтинг самых доступных предложений бизнес-класса в декабре 2023 года:

— «Метрополия»: квартира-студия площадью 24,5 кв. м за 5,7 млн руб.;

— N'ICE LOFT: студия-апартамент 17,3 кв. м за 5,9 млн руб.;

— «Измайловский парк»: студия-апартамент 18,8 кв. м за 6,7 млн руб.

За 2023 год на рынке бизнес-класса было заключено 25,4 тыс. сделок ДДУ, что на 84% больше, чем в 2022 году. В 2023 году 22,8 тыс. сделок составляют квартиры, 2,6 тыс. — апартаменты. В декабре 2023 года было зафиксировано 3 тыс. сделок ДДУ, что не выше рекордного объема спроса в сентябре (3,3 тыс. сделок), однако превосходит октябрьские и ноябрьские показатели. Это объясняется фактором сезонности, а также объявлением о повышении первоначального взноса по льготной ипотеке, что вступило в силу с 1 января.

За IV квартал 2023 года доля ипотечных ДДУ в бизнес-классе составила 73%, в декабре 2023 года — 76%. Средняя ставка по стандартной ипотеке в декабре достигла 16,2%, по льготной — 8%.

В 2023 году на ЮАО пришлось максимальное количество сделок (24%, +1 п.п. за год). В ЮАО лидерами по количеству зарегистрированных ДДУ выступают Shagal (1230 ДДУ) и ЗИЛАРТ (1018 ДДУ). В САО в 2023 году было зарегистрировано 15% сделок, что на 9 п.п. выше, чем в 2022 году (в САО также выросла доля предложения на 4,1 п.п. за год). Самыми востребованными проектами в САО стали Дмитровское небо (909 ДДУ), Зорге 9 (593 ДДУ) и Soul (570 ДДУ). Заметное снижение доли спроса отмечено в ЗАО (11%, -9 п.п. за год) и СЗАО (14%, -6 п.п. за год). В сравнении с 2022 годом в 2023 году наблюдается более сбалансированная структура спроса между округами.

Основные тенденции

Несмотря на снижение количества стартовавших в 2023 году проектов (17 шт.) относительно 2022 года (29 шт.), объем предложения (в лотах) вырос на 5,8% относительно 2022 года. Это объясняется объемом введённых в 2023 году корпусов: в 2023 году было введено 75 корпусов, что на 39% больше, чем в 2022 году (54 корпуса). Средняя площадь экспозиции за год сократилась на 2,2%.

В структуре предложения за IV квартал значительно сократилась доля предложений апартаментов: если по итогам III квартала их доля составляла 22%, то сейчас — 16% (-7 п.п.).

На фоне повышения ключевой ставки и информации об увеличении первоначального взноса по ипотеке с августа 2023 года на рынке новостроек Москвы наблюдается повышенный спрос, простимулированный стремлением потребителей приобрести недвижимость по доступным ипотечным программам. В сентябре 2023 года на рынке бизнес-класса спрос достиг рекордных значений за весь рассматриваемый период. Рекордных значений достигла и доля ипотеки в сентябре 2023 года (76%), в декабре 2023 года доля по ипотечным ДДУ повторила показатель сентября. К концу минувшего года средняя ставка по стандартной ипотеке достигла 16,2%.

В структуре спроса новостроек бизнес-класса в 2023 году средний метраж ДДУ составил 51,3 кв. м, что на 15% ниже средней площади экспозиции в декабре 2023 года — 60,4 кв. Для сравнения, за 2022 год средний метраж ДДУ составил 57 кв.м. Таким образом, к 2023 году средний метраж ДДУ сократился на 10%.

«В первой половине 2024 года на рынке недвижимости ожидается охлаждение спроса, после изменения условий по ипотечному кредитованию, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — В 2024 году уровень спроса во многом будет зависеть от внешнего регулирования, новых ипотечных программ, рассрочек и индивидуальных условий по продажам между продавцом и покупателем без участия кредитных организаций, а также от покупательской способности в сложившихся рыночных условиях».