Лайфхак от «Метриум»: Обзор изменений на ипотечном рынке в 2023 году

По итогам I квартала с помощью ипотеки совершается порядка 80% сделок на рынке первичного жилья и свыше половины сделок на вторичном рынке Москвы. Несомненно, жилищные кредиты служат главным драйвером спроса. При этом ипотечный рынок очень пластичен и регулярно переживает трансформации. Эксперты «Метриум» рассказывают о ключевых изменениях в сфере жилищного кредитования, уже состоявшихся либо анонсированных в 2023 году.

Льготная ипотека. Дороже и строже

Ипотека с господдержкой (льготная ипотека) остается самой востребованной программой. В I квартале 2023 года ею воспользовались 30% клиентов столичного первичного рынка. Тем не менее, показатель снизился относительно IV квартала 2022 года, когда льготную ипотеку взяли 50% покупателей новостроек. Главным образом, это связано с ужесточением ее условий. С 1 января ставка по ипотеке с господдержкой выросла с 7% до 8%. Кроме того, воспользоваться программой господдержки теперь можно только один раз. Данная мера направлена на борьбу со спекулятивным спросом, ведущим к росту цен на жилье. Но клиенты, которые приобретали квартиры с помощью льготной ипотеки до 2023 года, наравне с другими имеют право купить еще одну на обновленных условиях.  

Семейная ипотека. Масштабное расширение

В отличие от льготной ипотеки, семейную власти в начале 2023 года, напротив, расширили. В I квартале 2023 года в столице ею воспользовались 25% клиентов рынка новостроек, что на 15 п.п. больше, чем кварталом ранее. Популярность семейной ипотеки значительно возросла Прежде программа была доступна только семьям, в составе которых есть родной или усыновленный ребенок, родившийся в период с 1 января 2018 года, или дети-инвалиды до 18 лет. Теперь она распространяется на всех родителей с двумя и более несовершеннолетними детьми. При этом ставка осталась неизменной — 6% годовых. Следует отметить, что воспользоваться семейной ипотекой можно и по договору переуступки от физического лица.

К тому же, власти сделали программу доступнее для родителей детей с ОВЗ. Они смогут использовать семейную ипотеку для приобретения вторичного жилья, если в их регионе не ведется строительство многоквартирных домов.

Ипотека для новых регионов. Этап на пути к интеграции

В январе 2023 года начала действовать ипотека для жителей ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей под 2% годовых. Но у правительства пока нет планов по массовой выдаче данных кредитов в ближайшее время. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что число займов в новых регионах будет измеряться тысячами, что совсем немного для субъектов РФ с суммарным населением свыше 5 млн человек.

Максимальный кредит по льготной ставке составляет 6 млн рублей, первоначальный взнос — от 10%. Новая программа призвана содействовать вовлечению новоприсоединенных территорий в экономику страны и долгосрочному развитию строительства. Основную часть расходов на субсидирование ставки взяло на себя государство, поэтому программа не выглядит неперспективной, даже несмотря на то, что банкам сейчас непросто проверять кредитную историю местных жителей и оценивать их платежеспособность.

IT-ипотека. Возросший охват

Ипотека для IT-специалистов под 5% годовых в первую очередь направлена как на развитие строительной отрасли, так и на удержание в стране высококвалифицированных специалистов. В I квартале 2023 года ее использовали 10% заемщиков на первичном рынке — ровно в два раза больше, чем кварталом ранее. Это связано с тем, что в феврале правительство расширило данную программу. Ее действие теперь распространяется на все 20 тысяч аккредитованных российских IT-компаний, а не только на организации, имеющие налоговые послабления. Также расширен возрастной лимит. С февраля льготный кредит могут взять программисты в возрасте от 18 до 50 лет включительно. Требуемый для получения займа минимальный размер зарплаты до вычета НДФЛ в городах-миллионниках снижен до 120 тысяч рублей, для остальных населенных пунктов — до 70 тысяч рублей, лишь в Москве не изменился и по-прежнему составляет 150 тысяч рублей. Максимальная сумма льготного кредита не изменилась и составляет 18 млн рублей. Кроме того, IT-ипотекой, как и семейной, можно воспользоваться по договору переуступки.

Смягчение условий

Кабинет министров в марте принял решение о послаблениях для мобилизованных и участников СВО, воспользовавшихся одной из ипотечных госпрограмм для покупки или строительства частного дома. Они получили отсрочку для регистрации прав на него до окончания службы в зоне боевых действий. Военным, купившим дом с помощью дальневосточной ипотеки, дается право прописаться по новому адресу позже, чем положено по стандартным правилам (в течение 270 дней).

Кроме того, с начала весны все граждане России получили право оформлять льготные кредиты на покупку первичного жилья, входящего в состав имущества закрытых паевых фондов. Инвестиции в ЗПИФ отличаются относительно невысоким порогом входа. Власти уверены, что нововведение позволит увеличить объемы ввода многоквартирных домов за счет расширения состава продавцов, участвующих в льготных программах.

Обсуждаемые инициативы

Власти продолжают работать над совершенствованием ипотечных госпрограмм. В 2023 году чиновники выдвинули целый ряд инициатив, которые уже в ближайшее время могут получить практическое воплощение.

Льготы труженикам тыла

Думские партии высказались о целесообразности господдержки работников ОПК. Многие оборонные предприятия сейчас работают круглосуточно, в несколько смен. Но полностью удовлетворить потребности армии в современной военной технике пока не получается из-за нехватки специалистов. Привлечь их могут различные льготы, включая ипотеку под 5% годовых. Депутаты противопоставляют это предложение планам Минфина по внедрению доступных жилищных кредитов для чиновников. Последняя идея выглядит необоснованной, ведь госслужащие не относятся к малозащищенным группам граждан, которым по закону положены льготы.

Мебельная ипотека

Президент России Владимир Путин поручил правительству «ДОМ.РФ», ЦБ и Агентству по страхованию вкладов к 1 июня разработать план по включению в льготную ипотеку на новостройки расходов на двери и встроенную мебель отечественного производства. Благодаря оптовым закупкам и кооперации с производителями застройщики смогут снижать стоимость приобретаемого гарнитура на 25-30%. Это означает, что увеличение ежемесячных платежей при покупке меблированной квартиры окажется несущественным.

Новые программы

Глава государства дал правительству поручение до 1 июля представить идеи по внедрению льготной ипотеки для молодых семей и начинающих специалистов. Никаких подробностей об условиях новых «молодежных» программ власти пока не озвучивали.

Также президент поставил перед кабмином задачу разработать предложения о предоставлении льготной ипотеки для переселения граждан из зон подтопления. Жители ряда регионов России страдают от регулярных паводков и даже наводнений. Доступные кредиты должны стимулировать их к переезду в безопасные районы.

Больше квартира — меньше ставка

Госкомпания «ДОМ.РФ» и межведомственная рабочая группа нацпроекта «Демография» сейчас прорабатывают инициативу о снижении ставки по семейной ипотеке при покупке многокомнатных квартир. По-настоящему комфортное проживание семей с детьми в «однушках» практически невозможно. Но многие клиенты даже в ипотеку под 6% годовых могут позволить себе только такие варианты. Снижение ставки до 4% даст возможность увеличить сумму кредита на 25,6% при сохранении прежнего ежемесячного размера платежей, что поможет парам с детьми приобретать более просторное жилье.

Борьба ЦБ и застройщиков

Начало 2023 года было ознаменовано сворачиванием околонулевых программ. Минимальные ставки по кредитам от застройщиков выросли до 3%. Таких изменений добился Центробанк, представители которого считали опасным для экономики завышение цены жилья в целях выдачи субсидированной ипотеки.

Но новые условия Банк России также счел неприемлемыми, так как они по-прежнему предполагают значительную переплату. Поэтому по распоряжению ЦБ с 1 мая начнут действовать повышенные коэффициенты риска по субсидированным кредитам. В результате банкам станет менее выгодно их выдавать и число подобных программ, вероятно, уменьшится, а их условия будут ужесточены.

Также ЦБ планомерно ужесточает требования к размеру первоначального взноса. Регулятор поставил цель добиться минимальной планки 20%. Новые условия пока не затрагивают госпрограммы.

Рискованная схема  

Крупнейший российский девелопер — «ПИК» — совместно с «Тинькофф Банком» в начале 2023 года проводил акцию «Кэшбек 15%». Ипотека с кэшбеком — это не отдельный вид кредитования, как, например, траншевая и околонулевая ипотека. Застройщик «ПИК» и банк-партнер предложили особые условия по госпрограммам. Покупателям в течение месяца возвращали первоначальный взнос в размере 15%. Центробанк оперативно отреагировал на этот маркетинговый ход девелопера и добился завершения акции. По сути, она представляла собой завуалированную разновидность жилищного кредитования без первоначального взноса, сопряженного с повышенными рисками просрочек и невозвратов.

Назад в будущее

На вторичном рынке в 2023 году «Сбербанк» запустил опцию «ипотека по ставке продавца» («перемена лица»). Прежде покупателям, которые приобретали залоговые квартиры, предоставлялся новый кредит, как правило, под более высокий процент. Однако за последнее время рыночные ставки выросли столь значительно, что многие клиенты вследствие этого стали отказываться от планов по обновлению жилищных условий. Новая программа повышает привлекательность ипотечных квартир. В результате ее запуска собственникам, которые по какой-то причине хотят избавиться от старого жилья (например, для покупки квартиры в новостройке), стало проще его реализовать, покупатели теперь могут приобретать недвижимость на выгодных условиях, а банк получил новых платежеспособных заемщиков. При этом кредитная организация не несет никаких потерь, ведь условия ипотеки остаются неизмененными, так же, как если бы ее выплачивал прежний собственник.

«Стабильным спросом на новостройки девелоперов сегодня обеспечивают в первую очередь льготные ипотечные программы, — подводит итоги Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум». — Власти в текущих непростых условиях поддержали строительную отрасль и сохранили льготную ипотеку до 1 июля 2024 года. Тем не менее, президент заявил, что государство будет плавно сворачивать эту программу. Помощь участникам рынка станет более адресной. Расширение семейной и IT-ипотеки, а также инициативы о внедрении льготных кредитов для специалистов ОПК и молодежи отражают новый подход властей к стимулированию активности на ипотечном рынке. Стоит отметить, что многие клиенты в I квартале 2023 года переориентировались на госпрограммы с субсидированных кредитов от застройщиков, минимальные ставки по которым были повышены с 0,01% до 3% под давлением ЦБ».