Тема управление недвижимостью стала актуальной для нашего города с началом 2005 года, во время появления крупных торговых центров, но с каждым годом она будет набирать обороты. Любой торговый или офисный центр нуждаются в грамотном профессиональном управлении по многим вопросам. Сегодня наш разговор на эту тему первый, но далеко не последний. Экспертом в этом вопросе стала бизнес-консультант Нижегородской Гильдии риэлтеров, директор «Нижегородского центра научной экспертизы» Татьяна Романчева.

- Вопросы управления имущественными комплексами различного вида и назначения (это может быть офисное здание, торговый центр, производственно-складские комплексы и т.д.) вызывают сегодня все больший и больший интерес. Нельзя сказать, что раньше не было системного управления недвижимостью. Просто в настоящее время современные комплексы недвижимости требуют несколько иных подходов к их управления. И само понятие управление недвижимостью сегодня приобретает более глубокий смысл. Профессиональное управление сейчас - это одно из необходимых условий при выборе объекта для аренды крупными российскими и иностранными компаниями. Так как значительные объемы инвестиций в Нижний Новгород, а они за последний год выросли в 10 раз, идут в торговую и офисную недвижимость. Появление современных управляющих компаний в сегменте офисных и торговых комплексов стало реальностью. Их цель - снять с собственника часть важных забот по управлению его недвижимостью. Предваряя события, можно сказать, что следующий этап развития управления недвижимостью - это современное управление жилыми комплексами. Да, на сегодняшний момент есть ТСЖ (Товарищество собственников жилья), которые решают вопросы управления принадлежащим им зданиям. Но если взять перспективный западный образец, то управление кварталом, небольшим микрорайоном, как правило, осуществляет частная компания. Она не только решает все проблемы жильцов, но и занимается развитием доверенного им микрорайона. Если речь идет об элитном жилье нашего города, то такие дома уже сейчас требуют грамотного управления и пристального внимания. Их различает достаточно развития инфраструктура (детские, спортивные площадки, сауны, фитнес-центры, бильярдные на 1-ых этажах зданий), требующая постоянного внимания.

- Грамотных специалистов-управленцев у нас пока еще мало. Где учат этой имеющей сейчас спрос грамоте?

- На сегодняшний день в России курс управления недвижимости есть в ряде ВУЗов, например, в Санкт-Петербургском институте недвижимости. Если говорить о первоисточнике, то существует американская программа Института IREM, который проводит этот курс и у нас в России. Российская Гильдия риэлтеров систематически организует совместные с этим институтом курсы по управлению недвижимостью. Если сначала их в основном посещали риэлтеры, то сейчас это чаще всего топ-менеджеры современных управляющих компаний. География обучившихся постоянно расширяется (Москва, Санкт-Петербург, Уфа, Астрахань, Казань и так далее). В группу, в которой мне довелось учиться, входили топ-менеджеры крупной московской компания «Савацкий», которая на тот момент управляла 11-ю офисными зданиями в Москве. Из них 4 здания принадлежала самой компании, а остальные - другим собственникам. И если говорить о профессиональном управлении, то как правило, управляющапя компания управляет не только своими зданиями. У нас в Нижнем Новгороде зачастую собственник здания сам же организует и управляющую компанию. Например, у торговым центром «Этажи» управляет компания, которую создало руководство группы компаний «Столица Нижний». Надеемся, со временем эта управляющая компания будет управлять комплексами и других собственников. Надо отметить, что часто управление более чем одним комплексом более эффективно в части затрат на сам процесс управления.

- С какими проблемами в управлении коммерческой недвижимости могут столкнуться сами управляющие?

- Здесь очень важно знать цели управления объекта и их приоритетность. Эти цели ставит собственник объекта, так как все в системе управления подчинено лишь интересам собственника. Конечно же, учитываются интересы и арендатора, но главным критерием для принятия решения управляющего является соответствие целям собственника. Какими же могут быть цели собственника? Первая - получение постоянного дохода. Собственник ставит определенный уровень дохода, который должен получать при эксплуатации объекта управляющая компания. Вторая цель - повышение стоимости объекта в результате его эксплуатации. Следующая цель - размещение собственного бизнеса. Другая цель - способ защиты от инфляции денежных средств. Предприниматель вложил средства в здание. При этом он не преследует цель получения сверхприбыли, но хочет, чтобы его деньги «не съела» инфляции. Здание может приносить максимальный и постоянный доход, но это разные цели. Здания, которые эксплуатируются долгое время и приносят постоянный доход, имеют одни сроки окупаемости. Соответственно, здания, из которого выжимается максимальный доход, окупается в гораздо меньшие сроки, после чего часто следует его продажа. Следующая цель управления - последующая перепродажа здания. И последняя цель - это повышение социальной значимости собственника. Эта цель актуальна, когда собственник несильно заинтересован в сверхдоходах объекта, но хочет иметь определенное собственное здание. Для успешного управления собственник выделяет одну приоритетную цель, вокруг которой и будет строиться финансовая и эксплуатационная схема управления зданием.

- На какой доход может рассчитывать управляющая компания?

- Видов оплаты управляющим компаниям несколько. Во-первых, фиксированная сумма. Обычно этот вид оплаты применяется, когда не требуется искать арендаторов или управляют жилым зданием. Во-вторых, оплата прямо пропорциональна доходу, то есть берется процент от действительного валового дохода (от выручки) здания. Это самый распространенный вид оплаты. Он выгоден как собственнику, так и управляющей компании. В США это 5-6%, в Москве - 2-4%, в Санкт-Петербурге -от 10 до 20%. Вообще, чем в худшем состоянии находится объект, тем выше оплата управляющей компании. Например, если офис относится к классу С, то процент оплаты управляющей компании будет выше, чем если бы управленец имел дело с офисом класса А. Третий вид оплаты - оплата в процентах от чистого операционного дохода, то есть не учитываются операционные расходы на объект. Этот вид оплаты не всегда выгоден собственнику здания, так как будут занижаться эксплуатационные расходы и соответственно ухудшаться состояние здания. Четвертый вид оплаты - процент от сверхнормального дохода, когда все заработанное выше нормального дохода делится 50 на 50 между собственником и управляющей компанией. Пятый вид оплаты - это смешанная оплата. Он может применяться, когда здание некоторое эксплуатировалось, а потом прошло реконструкцию, после чего поменялась и форма оплаты управляющей компании. Необходимо отметить, что питерские управляющие компании очень много внимания уделяют заключения договора с собственником.

- А что, были прецеденты?

- Управляющая компания часто нанимают, когда здание находится в плачевном состоянии. И управленцы, обладая хорошими знаниями и опытом, вытаскивают объект на хороший уровень доходности. В Санкт-Петербурге нередки случаи, когда собственник может расторгает договор управления. Поэтому питерцы, занимающиеся управлением уже долгое время, следят за условиями расторжения договоров управления. Но Нижний Новгород пока с этой проблемой не сталкивался.

- Зависит ли доход управленцев от расположения здания?

- Ненапрямую, но зависит. Ведь валовой доход с офисного здания включает в себя сумму денежных потоков от арендной платы. Естественно, эта сумма разная в зависимости от расположения здания и его престижности. И доходы управляющей компании будет зависеть от этих факторов. Хотя если здание находится в заречной части, но при этом переживает не самый лучший период, то доходы управляющей компании будут зависеть от условий договора.

- Сейчас в торговых центрах стали часто появляться ресторанные дворики?..

- Любой торговый и офисный центр должен иметь в инфраструктуре такую услугу. Естественно, управляющая компания сдает в аренду площади и под места общепита. Вопрос лишь в том, как происходит оплата этой аренды. Могу сказать, что в Санкт-Петербурге и Москве работающим в торговых центрах кафетериям и ресторанным дворикам выставляется льготная оплата аренды, но они отдельно оплачивают коммунальные услуги, так как ресторан или кафе - весьма энергоемкий бизнес. Льготы предоставляются по той простой причине, что торговый центр хочет иметь в сети качественного оператора для хорошей эксплуатации самого торгового центра. Если арендные ставки 1-ого этажа могут быть выше, то у этого арендатора может быть базовая ставка, так как он работает на весь центр.

- Татьяна Ивановна, кто на сегодняшний день профессионально занимается у нас в городе вопросом управления?

- Торговым центром «Шоколад» управляет компания «Торговый квартал», но это не нижегородская компания. Они занимались торговым центром в плане его первичного наполнения, а сейчас следят за эксплуатацией. В рамках управления каждым объектом компании «Столица Нижний» создается свое управляющее звено. Собственные управляющие компании есть у ТЦ «Аврора» и ТЦ «Новая эра», ТЦ «Новый век» и так далее.

- Каковы основные функции управляющих компаний?

- Во-первых, установление и поддержание арендных отношений. Например, у группы компаний «Земляне» (принадлежат ТЦ «ЦУМ», «Муравей», гостиничный комплекс «Центральный») есть специальное звено арендных отношений. Эта структура следит за наполнением торгового центра арендаторами, за привлечением якорных арендаторов, которые занимают большое количество площадей и приводят в торговые центры дополнительных клиентов. Второе - управляющая компания постоянно занимается мониторонгом рынка для поддержания адекватной арендной ставки и создания дополнительных услуг для арендаторов с целью максимальной заполняемости объекта. Третье - техническое состояние здания при его эксплуатации (это бесперебойная работа лифтов, энергоснабжения, отслеживание общего состояния здания, наблюдение за его возможными дефектами и т.д.). Также в функции управления входит обеспечение охраны и, благоустройство территории и т.д. И третий важный момент - управление зданием во время аварийных ситуаций. Управляющая компания стремится предупредить аварийные ситуации, но если она происходит, то он должен четко разработать план действий по ее предотвращению и разработать план поведения во время аварии. Это несколько составляющих работы управляющих недвижимости. И не менее важный элемент, который можно отнести в целом к зданию или к арендным отношениям, - это элементы маркетинга и рекламы по продвижению торгового или офисного центра.

- Вы сказали, что управленцы должны брать на себя заботу и об уборке здания и его территории, но сейчас в нашем городе заметна такая тенденция, как появление клининговых компаний. Не могут ли они перетянуть одеяло на себя?

- Управляющие компании могут в данном случае действовать по-разному. Некоторые компании имеют в своем составе все звенья, то есть охрану, клининг и так далее. А есть варианты, когда компания осуществляет функции финансового контроля, оценщика, подбора арендаторов, но компанию по клинингу и охране они нанимают. Это красивый бизнес-вариант. Для этого управляющая компания заранее скрупулезно просчитывает свои расходы и решает, создавать собственную службу по охране или клинингу или проводить тендер для подбора субподрядчиков.

Материал подготовлен ИА "Россйская недвижимость"- Нижний Новгород

Марина Сипатова