Вступая в строительство нового объекта каждая компания, просчитывает свои возможные риски. О том насколько эффективно это возможно сделать в условиях Приморского края и возможно ли управлять ими ИА «Российская недвижимость»-Приморье рассказал коммерческий директор ЗАО «Фонд недвижимости» Алексей Азьмук.

- Для того, чтобы комплексно ответить на этот вопрос, необходимо выделить группы возможных рисков. Покупая квартиру в строящемся доме, покупатель по сути становиться соинвестором строительства вне зависимости от предполагаемых целей сделки – квартира для проживания или для инвестиций, поэтому можно говорить о том, что у покупателя и инвестора девелоперского бизнеса одна структура рисков. Можно выделить три группы таких рисков: финансовые, технологические и административные.
Финансовые риски заключаются в нехватке денежных средств для своевременного финансирования строительства. Механизм управления такими рисками заключается не только в договорных отношениях с банками, в целях проектного и овердрафтного кредитования, но и в собственных системах бюджетирования, которые помогают максимально эффективно управлять маркетингом конкретного объекта – т.е. по какой цене и на каких условиях необходимо продавать тот или иной объект для того, чтобы обеспечить необходимый объем финансирования. Кроме того, одним из механизмов хеджирования финансовых рисков, связанных с ростом себестоимости строительства, является авансирование предварительных договоров поставок строительных материалов для фиксирования стоимости основных материалов.
Технологические риски заключаются в плохом качестве строительства и срыве сроков строительства. Причиной тому может служить ошибка проектировщиков, плохое качество строительных материалов, неэффективная организация производства строительных работ. С целью минимизации таких рисков, необходимо не только привлекать самых опытных и квалифицированных проектировщиков, поставщиков и подрядчиков, но и применять самые эффективные системы управления проектами, в т.ч. на базе информационных технологий. Однако не только репутация в этом направлении девелоперского бизнеса имеет высокое значение, но и условия договорных отношений с контрагентами и их правовое регулирование – чем важнее функция подрядчика тем больше он должен разделять рисков с заказчиком.
Единственно возможным, долгосрочным способом минимизации административных рисков, является полное соблюдение действующего законодательства. Так, мы видим, что число компаний готовых заключать договора долевого участие в строительстве и регистрировать их в федеральной регистрационной службе, неуклонно растет, что является общероссийским трендом, отражающим повышение менеджерской квалификации девелоперов.
Отличие нашего региона от других заключается в отсутствии наиболее эффективного рыночного механизма регулировании указанных рисков – их страхование. Большинство крупных федеральных операторов рынка страхования, работающих на рынке города, предлагают услуги страхования строительно-монтажных рисков, однако наибольший потенциал для страховых компаний, представляет возможность комплексного страхования «инвестиционных» рисков. Такую услугу могла бы оказывать страховая компания, при желании, покупателям квартир (инвесторам). По запросу нашей компании, некоторые федеральные участники страхового рынка уже приступили к разработке соответствующих регламентов и механизмов аккредитации (оценки) того или иного объекта строительства. Механизм же может быть очень простым и аналогичным процедуре аккредитации банком того или иного объекта в целях ипотечного кредитования: застройщик предоставляет все необходимые правовые, финансовые, проектные документы на конкретный объект, страховая компания оценив риски, устанавливает свой коэффициент риска на каждый объект и продает услугу страхования договоров долевого участия в строительстве при помощи менеджеров компании-застройщика. Это выгодно всем участникам рынка – страховщикам – новый сегмент рынка, покупателям – гарантия сохранения денежных средств и надежности инвестиций, застройщику – повышения объемов продаж, путем повышения доверия к рынку. Для застройщика, уверенно осуществляющего свой бизнес, страхование проектных рисков в добровольном порядке может происходить только в случае дополнительных «благ», например снижения банком кредитной процентной ставки, или снижение налогов на сумму страховых выплат.

- Бытует мнение, что инвестиционный риск при строительство коттеджного поселка просчитать проще, и соответственно проще им управлять, чем риск при строительстве многоэтажного жилого дома? А какого мнения вы придерживаетесь на этот счет? Какие объекты с точки зрения оценки инвестиционных рисков во Владивостоке можно назвать самыми высокорискованные, на ваш взгляд?

- С одной стороны это правда, с другой стороны, некоторое упущение. Действительно, технологические риски при строительстве большого количества домов уменьшаются пропорционально количеству этих домов – это как основной принцип любого квалифицированного инвестора – лучше покупать акции нескольких компаний (или инвестировать в несколько проектов), диверсифицируя свой инвестиционный портфель. Однако другая часть этой правды заключается в том, что финансовые риски ничуть не меньше, а возможно даже и больше, поскольку концепция маркетинга проекта строительства коттеджного поселка должна быть еще более эффективной, чем многоквартирного дома, поскольку квартиру в городе клиент без застройщика не построит, а загородный дом – вполне.


- На первый взгляд рынок коммерческой недвижимости Владивостока перенасыщен, всюду можно увидеть объявление - «сдается в аренду». Тем самым отсюда можно сделать вывод, что в этом секторе рынка существует такой риск, как превышение предложений над спросом. На ваш взгляд, а как обстоит на самом деле ситуация и насколько рискованно (с точки зрения ситуации во Владивостоке) вкладывать средства в строительство коммерческих объектов?

- Вполне очевидно, что потенциал емкости рынка коммерческой недвижимости очень высок. Однако значение имеет сегмент этого рынка – так на рынке города Владивостока, учитывая инвестиционные перспективы, вполне очевидно, что спрос на офисные помещения класса «А», будет высоким. Однако, не только и не столько сегмент, насыщенность рынка и какие-либо макроэкономические тенденции определяют успешность того или иного девелоперского проекта, сколько его концепция и квалификация менеджмента.

Материал подготовлен ИА «Российская недвижимость»-Приморье.
Анастасия Загоруйко