Строим сами: доля участков без подряда на рынке загородного жилья Подмосковья превысила 88%

Загородный рынок заполнен дешевыми участками без подряда, а спрос на такие варианты не растет из-за отсутствия понятного продукта и доступной ипотеки. Однако эксперты надеются на позитивные перемены в следующем году. 

В Аналитическом центре «ИНКОМ-Недвижимость» рассмотрели предложение первичной загородной недвижимости Московской области различных ценовых категорий и форматов в динамике за двенадцать месяцев. 

Экономкласс по-прежнему доминирует на загородной первичке, за год его доля увеличилась на 2 п.п. — до 77%, а медианная стоимость лота уменьшилась на 4%: с 2,5 млн руб. до 2,4 млн руб. 

Комфорт-класс занимает 17% в предложении, доля его присутствия сократилась на 2 п.п.: осенью 2024 г. она составляла 19%. За рассматриваемый период средний ценник в этой категории повысился на 3% — с 10,9 млн руб. до 11,2 млн руб.

На бизнес-класс приходится 5%, как и год назад. Лот в среднем стоит 35,7 млн руб. против 32 млн руб. — рост на 12% в годовом выражении.

Элитная недвижимость — это всего 1% в совокупной экспозиции, и за прошедший год она сократилась на 0,3 п.п. Медианная цена выросла на 43%: с 83,4 млн руб. до 119,5 млн руб.

Среди форматов загородной недвижимости коттеджи и участки с подрядом на сегодняшний день занимают 10,5% экспозиции против 15,1% год назад — снижение на 4,6 п.п. В абсолютных значениях показатель за это время уменьшился на 24% (с 7,4 тыс. шт. до 5,6 тыс. шт.), а число продаж сократилось на 23%. Медианная стоимость стала больше на 33%: год назад она равнялась 24,8 млн руб., сейчас 33 млн руб., и это самый высокий показатель с 2019 г.

Бессменное лидерство по объему предложения принадлежит УБП — 88,2% в общем составе, год назад 83,5%.

Если доля участков за рассматриваемый период увеличилась на 4,7 п.п., то их число — на 15%: сегодня на рынок выставлено 47,1 тыс. лотов, осенью 2024 г. их было 40,9 тыс. шт. Средняя цена за год выросла на 16% — с 3,2 млн руб. до 3,7 млн руб., реализованный спрос увеличился на 11%.

Блокированная застройка стабильно в аутсайдерах — за год ее представительство в экспозиции сократилось на 0,2 п.п., и сейчас доля составляет 1,2%. Всего 660 объектов этого формата предлагается покупателям в Подмосковье, осенью 2024 г. их было 700 — снижение на 6%. Среднестатистический лот за это время подешевел на 4% — с 33,9 млн руб. до 32,4 млн руб., а реализация уменьшилась на 22%.

«Загородный рынок ценовых категорий ''бизнес'' и ''элит'' преимущественно представлен проектами с застройкой, в отличие от экономкласса, где доминируют участки без подряда. И в более дорогих сегментах мы видим самые существенные изменения средних цен. Связаны они традиционно с тем, что в условиях недостатка нового предложения и ограниченности бюджетов покупателей с рынка вымываются менее дорогие лоты — поэтому возрастает удельный вес объектов с высокими ценами, что тянет средний показатель стоимости вверх»

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»

В целом, тенденции на загородке меняются редко, ведь это достаточно инертный рынок, и перемены происходят под влиянием крупных сдвигов во внешней среде. Например, толчком для развития сегмента застройки стал рост спроса на фоне пандемии 2020 г. — подъем продлился до отмены массовой льготной ипотеки. И если последние несколько лет специалисты видели, что проекты с УБП частично переформатировались в застройку, то сейчас наблюдается обратная тенденция: рынок возвращается к предложению самого дешевого — участков без подряда, а строительство приостановилось.

Рыночная ипотека чрезмерно дорогая, льготная подходит немногим, а на имеющиеся средства покупать недвижимость мало кто способен, потому что цены за последнее время достигли максимального уровня.

«Думаю, что до конца этого года изменений не будет, и даже поступательная коррекция ставки ЦБ вряд ли сильно скажется на инертном рынке загородной недвижимости. А в следующем году возможны разные варианты: есть ожидания перемен в политико-экономической сфере, предпосылки для дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики Центробанка и возврата спроса ипотечных покупателей», — прогнозирует эксперт.

Кроме того, рынок традиционно ждет появления массового современного продукта с актуальными планировками и доступного по цене. По оценке Дмитрия Таганова, его можно создать, сочетая новые строительные технологии, материалы и инновации, например, 3D-печать. И, самое важное, должно быть участие государства в этом процессе. Как в случае с обманутыми дольщиками: благодаря его вмешательству проблема практически сошла на нет. Так же и в решении вопроса с доступным жильем. Без госрегуляции и поддержки массовое строительство для широкой целевой аудитории останется недостижимой целью. Если же приоритетом властей станет развитие внутреннего благосостояния, то возможно внедрение на рынок современных и доступных по стоимости предложений.