Снижение цен: что случилось летом на рынке дач и коттеджей в Подмосковье

Вместе с экспертами подводим итоги летнего сезона на загородном рынке Подмосковья

Лето — наиболее удобное время для выбора загородной недвижимости. В этот период традиционно совершается большинство сделок — потенциальным покупателям проще ознакомиться с рельефом земли на участке, тогда как под снегом или осенними листьями рассмотреть проблемные места сложнее. В теплое время года также можно лучше оценить ландшафт в целом, увидеть, что растет на участке, и детально изучить фундамент дома.

Аналитики рассказали, как изменились цены, спрос и предложение на загородном рынке недвижимости Московской области летом 2023 года.

За лето предложение уменьшилось

На начало сентября 2023 года на загородном рынке Подмосковья на продажу было выставлено 54,5 тыс. объектов (коттеджи и дома) со всеми коммуникациями, пригодных для круглогодичного проживания. По данным аналитиков платформы «Авито Недвижимость», это на 5,7% больше, чем в начале сентября прошлого года, но на 6% меньше, чем в конце весны 2023 года.

Руководитель центра загородной недвижимости компании «Этажи» Антон Сауков подтвердил, что лотов, которые отвечают запросам нынешних покупателей, за прошедшее лето на рынке стало меньше. По словам эксперта, спрос последних лет существенно сократил долю ликвидных объектов, что привело к вымыванию привлекательных для покупателей объектов.

Проблему недостатка ликвидного предложения мог бы решить масштабный выход на загородный рынок крупных застройщиков, но пока этого не наблюдается, отмечают опрошенные редакцией эксперты.

Цены снизились

Летний сезон не принес резких взлетов или падений цен на загородном рынке Подмосковья. По итогам августа средняя стоимость пригодного для круглогодичного проживания коттеджа или дома со всеми коммуникациями составила 23 млн руб., подсчитали для «РБК-Недвижимости» в «Авито Недвижимости». Этот показатель на 8,6% больше, чем в августе прошлого года (21 млн руб.), на 25% меньше, чем в январе 2023 года (28,9 млн руб.), и на 8,6% уступает показателю мая текущего года (25 млн руб.).

Максимальной средняя цена объекта была в феврале 2023-го (32,73 млн руб.), после чего пошло постепенное снижение стоимости и возвращение к показателям годичной давности. Во многом это связано с резким увеличением спроса на загородном рынке перед ростом ключевой ставки, который привел к вымыванию ликвидных объектов, считают в компании.

При неминуемом ослаблении спроса в осенне-зимний период стоимость объектов либо останется на сегодняшнем уровне, либо снизится, прогнозирует начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова. «Но не стоит ожидать резкого падения цен на загородную недвижимость, удешевление будет плавным», — считает эксперт.

В более выигрышном положении находится первичный рынок загородной недвижимости, здесь цены на жилье ниже, чем в городских квартирах Подмосковья, но при этом действуют те же льготные ипотечные программы. Поэтому спрос в ближайшее время будет стабильно расти, объяснят Антон Сауков. По словам эксперта, не исключено, что до конца 2023 года средняя цена на жилье на первичном загородном рынке может вырасти на 5—10%, в том числе за счет выбытия с него самых дешевых вариантов. На вторичном рынке ситуация чуть хуже, поэтому здесь цены, скорее всего, пока будут демонстрировать околонулевую динамику, добавляет Сауков.

Средняя стоимость загородного дома в Подмосковье

Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости компании «Этажи»:

mdash; Разрыв между ценой предложения и ожиданиями потенциальных покупателей вырос еще больше, в среднем ценовые ожидания сейчас на 10—15% ниже реальной рыночной цены загородной недвижимости. Ситуацию частично спасают льготные программы, которые действуют на первичном рынке загородных домов, они нивелируют эту разницу между желаниями продавцов и ожиданиями покупателей. Но, как показывает практика, не все потенциальные покупатели загородной недвижимости в курсе, что свой дом можно приобретать и по субсидированным ставкам.

Загородный рынок ждет падение спроса

В ближайшие месяцы спрос на загородную недвижимость будет сохраняться на сегодняшнем уровне, а потом начнет снижаться, считает руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин. По мнению эксперта, возможно, что после повышения Центробанком ключевой ставки до 12% те покупатели, которые ранее думали о приобретении загородного дома в кредит, ускорятся с выходом на сделку. Это также простимулировало бы спрос в данном сегменте жилья.

Все лето покупатели были не очень активными, но как только ЦБ поднял ключевую ставку, они попытались вскочить в последний вагон и успеть купить что-то по одобренным ранее кредитам, подтверждает Татьяна Максимова из «Инком-Недвижимости». Но, по мнению эксперта, это временное явление, в дальнейшем спрос снизится. Это связано не только с ростом ставки по ипотечным кредитам, но также с уменьшением количества покупателей с живыми деньгами, которым не надо брать кредит на покупку загородного жилья.

После пандемии и всплеска спроса и цен в тот период интерес к загородным домам стал снижаться. По нашей статистике, сейчас он примерно на 10% меньше, чем год назад. «Если в прошлом году дом продавался в среднем за десять месяцев, то теперь — год», — отмечает генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко. По его словам, на рынке очень много некачественного предложения, и это разочаровывает покупателей.

laquo;Имеет место и разочарование в загородной жизни как таковой, потому что комфорт проживания сильно уступает городскому. Многие из тех, кто купил дом в пандемию, сочли жизнь за городом неудобной», — добавил Луценко.

Эксперты предполагают, что в долгосрочной перспективе уровень спроса во многом будет зависеть и от вывода новых проектов от застройщиков. Сейчас выбор домов на первичном рынке минимален, а из-за недостатка предложения покупатели предпочтут вести самостоятельное строительство через подрядные организации.