Почему в центре Новосибирска гектары земли «ушли» почти за бесценок

В центральной части Новосибирска право строительства по КРТ территории почти в 7 га было отдано за 60 млн руб. Чем объясняется такая сумма и почему двух застройщиков не допустили до аукциона — в материале РБК Новосибирск

В Новосибирске подведены итоги аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории (КРТ) площадью 6,76 га. Участок расположен в Центральном и Дзержинском районах возле волейбольного центра «Локомотив-Арена», рядом с ул. Ипподромской и ул. Фрунзе. Претендентов на эту землю оказалось четверо, однако заявки двух из них были отклонены. А сам лот ушел за сумму чуть более 60 млн руб., что всего на 2 млн руб. выше начальной цены.

По итогам аукциона победителем стала компания ООО «Комфорт», учредителями которой являются Сергей Чечко и Михаил Шашков. Оппонентом этой компании на торгах являлся застройщик «Краснообск.Монтажспецстрой».

До торгов не допустили двух новосибирских застройщиков: ООО «Строительная компания «Мета» (входит в Группу Мета) и ООО «Специализированный Застройщик «Акация на Ватутина» (входит в ГК «Расцветай»). Последний намерен обжаловать решение муниципалитета о недопущении участия в аукционе в Арбитражном суде Новосибирской области и Управлении Федеральной антимонопольной службы по региону. Об этом РБК Новосибирск сообщили в ГК «Расцветай». На заседании в горсовете Новосибирска в среду вице-мэр Алексей Кондратьев констатировал, что жалоба застройщиком уже направлена. В Новосибирском УФАС подтвердили, что жалоба поступила в управление, рассмотрение назначено на 7 июня.

«У компании имеется одобренное кредитное решение Сбера на приобретение прав на заключение договора о комплексном освоении территории на сумму более миллиарда рублей и необходимый пакет документов, который был подан в мэрию Новосибирска в установленные сроки и в установленном порядке. По решению мэрии, ГК «Расцветай» не была допущена к участию в торгах», — сказано в ответе на запрос редакции.

Почему 60 миллионов рублей

Как рассказал РБК Новосибирск координатор Национального объединения строителей в Сибирском федеральном округе Максим Федорченко, выиграть конкурс на право заключения договора о КРТ и просто приобрести участок — это не одно и тоже. При КРТ, кроме фиксированной стоимости, которую компания отдаст муниципалитету, на застройщика накладываются различные инвестиционные обязательства, которые он должен выполнить: расселение жилья, строительство инфраструктуры и т.д. Также в договоре определяются временные рамки и другие критерии, которые должен исполнять застройщик.

Аукцион на КРТ — это право расселять и застраивать территорию, и победитель должен будет инвестировать существенные средства для приведения площадки к состоянию, возможному для застройки жильем. Это длительный и затратный процесс для такой крупной площадки.

По словам независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, рыночная стоимость такого участка может составлять более 1 млрд руб.

laquo;На 7 га можно построить более 70 тыс. кв. м жилья. Плюс наверняка будет уплотнение, поэтому площадь может увеличиться до 100 тыс. кв. м. Квадратный метр в этом месте стоит минимум 100-120 тыс., а земля стоит минимум 10% от продажи», — считает собеседник.

По его словам, этот участок явно недооценен, поэтому и получился такой резонанс. «На сегодня 60 млн руб. — это грубо говоря пять квартир в этом месте не самой большой площади. Но опять же нужно изучать договор и смотреть, соответствуют ли возложенные на застройщика обязательства (расселение, строительство соцобъектов и инфраструктуры) рыночной цене этого участка», — отметил аналитик.

Также он добавил, что к конкурсу много вопросов в том числе и потому, что не все компании, которые могут заплатить большие деньги за право строить на этой земле, были допущены до этих торгов. 

laquo;Например, тот же «Расцветай» на пл. Калинина купил участок за 1,4 млрд руб., а это было три года назад. С тех пор земля подорожала как минимум на 60%. Да, в той локации не предполагалось расселения, но там была другая нагрузка на девелопере — выделение земли под школу и детский сад», — добавил эксперт, отметив, что механизм КРТ — новый и нужно давать дееспособным застройщикам возможность принимать участие в торгах, при этом формировать базовые условия максимально прозрачно.

РБК Новосибирск направил запрос в мэрию Новосибирска и Минстрой региона с просьбой прокомментировать ситуацию.

Проблемы и пробелы в механизме КРТ

Закон о комплексном развитии территории (КРТ) был принят в конце 2020 года. Первый реализуемый проект КРТ в Новосибирске — на улице Объединения. Второй проект зона КРТ в районе волейбольного центра «Локомотив». Всего к апрелю 2023-го определились планы и проекты по 13 площадкам, которых коснётся реновация.

Алгоритм КРТ пришел на смену механизму развития застроенных территорий (РЗТ), обычно действовавшему в отношении ветхого и аварийного жилья, которое надо было расселить, а на освободившемся участке застройщик строил новые дома.

КРТ в отличие от РЗТ более гибкий механизм, который позволяет включить больше объектов в территорию, которую отдадут под изъятие для последующей застройки, говорит Федорченко. При этом в КРТ сохраняются риски, характерные для РЗТ, когда компания, выигравшая конкурс, отказывалась от участка из-за объема средств, нужных для его освоения. Поскольку срок освоения определен договором, а это длинный срок, то в этом случае площадка не получает должного импульса развития.

«У нас был печальный пример в Октябрьском районе Новосибирска, касающийся РЗТ, когда дважды застройщики отказывались от территории, застроенной аварийными бараками. Также проходили конкурсы, объявлялся победитель, который потом понимал, что придется огромные деньги потратить на исполнение возложенных обязательств. В итоге компании отказывались от этого участка. А жители аварийных домов, ожидающие расселения, приходили в отчаяние от такой ситуации», — рассказал Федорченко.

Из основных недостатков механизма КРТ эксперт выделил несколько моментов. Сейчас невозможно включить в КРТ территории, если она застроена только индвидуальным жилищным строительством (ИЖС) и там нет других объектов, например, аварийных многоквартирных домов. «Эти изменения были бы актуальны для Новосибирска, но пока закон не позволяет формировать такие участки для КРТ», — сказал собеседник.

Еще один момент, — отсутствие софинансирования государства при расселении жителей территорий. Вместе с другими понесенными расходами эти затраты могут быть несопоставимы с рентабельностью проекта. «Строительным сообществом предлагается пункт, чтобы государство выкупало социальные объекты (школы, детские сады, и другие), который застройщик будет строить на данной территории. Должны быть четко регламентированы еще ряд пунктов, которые бы заставили работать этот механизм более эффективно», — заключил эксперт.