Курортная недвижимость: сервисные апартаменты начинают и выигрывают

Один из самых активно растущих сегментов недвижимости в мире — сервисные апартаменты. Сюда относятся классические отели с апартаментами как типом номера; классические апарт-отели, в которых все номера находятся в управлении оператора; кондо-отели — находящиеся в одном здании гостиничные апартаменты, принадлежащие разным собственникам, с единым управлением и сервисом от оператора; апарт-отели с моделью таймшер, предполагающие частичное, ограниченное во времени использование номеров сети в обмен на владение апартаментом.

Один из самых активно растущих сегментов недвижимости в мире — сервисные апартаменты. По статистике компании Knight Frank Russia, с 2008-го по 2021 год суммарный номерной фонд апартаментов с гостиничным сервисом вырос с 400 тысяч до 1,3 млн юнитов — на 225%. При этом номерной фонд классических гостиниц увеличился только на 9% — с 16 млн до 17,5 млн юнитов.

Вообще, все имеющиеся в мире апартаменты профессионалы сегмента делят на несколько категорий, среди которых базовых — три. Как поясняют в Knight Frank Russia, первая — обычные апартаменты, которые покупаются преимущественно для собственного использования и как первое жилье, и как вторая или третья (например, курортная) недвижимость.

Вторая категория — это так называемые брендированные апартаменты, продающиеся под известным брендом, причем не обязательно отельного оператора или управляющей компании: в числе знаменитых примеров — апартаменты Armani, Bvlgari и даже Лувра. Понятно, что представители этой категории относятся к элитному классу недвижимости, имеют отделку по стандартам своего бренда, довольно часто совмещены с отелями и в подавляющем большинстве случаев также приобретаются для собственного использования.

Наконец, третья категория — как раз сервисные апартаменты или, как их еще называют, апартаменты гостиничного типа. Сюда относятся классические отели с апартаментами как типом номера; классические апарт-отели, в которых все номера находятся в управлении оператора; кондо-отели — находящиеся в одном здании гостиничные апартаменты, принадлежащие разным собственникам, с единым управлением и сервисом от оператора; апарт-отели с моделью таймшер, предполагающие частичное, ограниченное во времени использование номеров сети в обмен на владение апартаментом. В отличие от первых двух категорий, в третьей процент покупателей-инвесторов может быть весьма велик, и в 2021-2022 годах инвестиционные и страховые фонды, банки и мировые гостиничные сети, увидевшие в сервисных апартаментах устойчивый и безопасный актив, стали охотно вкладываться в их приобретение.

В последнее десятилетие сегмент начал активно развиваться и в нашей стране. А если учесть, что дефицит предложения курортной недвижимости в России составляет более 2 млн квадратных метров и более 300 тысяч квадратных метров — конкретно в высокобюджетном сегменте (как уже рассказывал BFM.ru, к такому выводу пришли эксперты сочинского проекта класса делюкс Mantera seaview residence, проанализировавшие спрос среди жителей городов-миллионников), понятно, что едва ли не самые серьезные перспективы развития — у апартаментов, которые можно назвать одновременно сервисными и курортными. И по мнению регионального директора департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Russia Ольги Широковой, совершенно очевидно, что лидером тут был и еще надолго останется Сочи.

Ольга Широковарегиональный директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Russia: «В Сочи число сервисных апартаментов достигло 5200 юнитов, учитывая строящиеся проекты, находящиеся в продаже. Это количество соотносится с действующим гостиничным фондом (около 80 500 номеров) как 1:15 и вполне соответствует мировым нормам, однако потенциал для роста в сегменте еще есть. Так, например, в Дубае, одном из лидеров среди городов по количеству сервисных апартаментов, соотношение составляет 1:3».

Курортные сервисные апартаменты обладают рядом черт, делающих их привлекательными и для девелоперов, и для покупателей, считает директор отдела исследований рынка компании CORE.XP Василий Григорьев.

Василий Григорьевдиректор отдела исследований рынка компании CORE.XP: «Что касается потребителя, то покупка данного типа недвижимости может быть выгоднее покупки жилья: при сроках проживания от одной-двух недель покупатель может сам несколько раз в год пользоваться сервисными апартаментами, а в остальное время управляющий отель будет сдавать номер. С этой точки зрения продукт выглядит как комбинация классического жилья для себя на период отпуска и инвестпроекта. А для застройщиков сервисные апартаменты интересны в первую очередь из-за своих сроков окупаемости».

Согласно расчетам Knight Frank Russia, классические апартаменты с их 50-процентной доходностью обеспечивают девелоперам быстрый выход из проекта, но актив при этом не сохраняется, отель — это сохраняющийся актив, но его средняя доходность — 16%, а вот сервисные апартаменты — это уже 40% доходности. Дополняя классический отель сервисными апартаментами, девелопер может существенно увеличить доходность проекта за счет продажи резиденций, но при этом он сохраняет за собой актив, который будет приносить постоянный операционный доход, продолжает тему коммерческий директор девелопера премиальной курортной недвижимости Five development Елена Кабешева.

Елена Кабешевакоммерческий директор компании Five development: «Что касается частных лиц, которые приобретают апартаменты в Сочи, чтобы сдавать их в аренду, такие инвесторы могут рассчитывать на 9-11% годовых, не говоря уже о капитализации квадратного метра, которая только с начала 2022 года в некоторых проектах составила более 20%. В отличие от апартаментов без гостиничного сервиса, которые приносят своим владельцам в лучшем случае 7-7,5% годовых, сервисные апартаменты гораздо более эффективный инструмент для сохранения капитала. Инвесторы это понимают, что заметно по изменившейся с начала года структуре спроса: в частности, в Mantera seaview residence доля инвестиционных покупок выросла с 44% до 65%».

Еще один интересант — сама территория, на которой идет развитие сегмента сервисных апартаментов: она получает крупных инвесторов, качественные проекты / места размещения и мощный стимул к дальнейшей инфраструктурной эволюции, а порой и революции. Поэтому, например, подписанное в августе соглашение о стратегическом партнерстве* между банком «Дом.РФ» и Five development (специализированный застройщик «Сочи-Парк пять плюс») стало серьезным предметом обсуждения не только в «родном» для компании Краснодарском крае, но и в Крыму и Абхазии, где застройщик также намерен обозначить свое присутствие. Для наглядности: по словам генерального директора Five development Александра Саурина, земельный банк компании превысил 500 гектаров и стремится к 550, перспективный строительный объем — свыше 1 млн квадратных метров, а запланированный объем инвестиций на стадии проектирования уже перевалил за отметку 130 млрд рублей, так что в сфере южного элитного курортного строительства обозначился очевидный лидер.