Дефицит и завышенные цены: что происходит на загородном рынке Подмосковья

Рассказываем, как изменились предложение и стоимость коттеджей, участков и таунхаусов

Лето — самое удобное время для выбора загородной недвижимости. Потенциальным покупателям этот период хорошо виден рельеф земли, тогда как под снегом или осенними листьями сложнее рассмотреть заболоченные участки. Кроме того, в теплое время года можно лучше оценить ландшафт и увидеть, что растет на участке, а также детально изучить фундамент дома.

Аналитики рассказали, как изменились цены, спрос и предложение на загородном рынке недвижимости Московской области за второй квартал 2022 года.

Дефицит дач

Объем предложения в большинстве сегментов первичного рынка Московской области вырос, на вторичном наблюдается падение, утверждают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. Однако общее число объявлений о продаже подмосковных объектов во втором квартале 2022 года увеличилось относительно первого на 21%, а за последний месяц — на 6% и сегодня составляет 43,5 тыс., отметил руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито» Сергей Хахулин. Он подчеркнул, что рост произошел за счет увеличения предложения на первичном рынке.

На первичном рынке Московской области экспозиция коттеджей и участков с подрядом по итогам второго квартала составила 3,8 тыс. штук, что на 11% превышает показатели предыдущих трех месяцев, подсчитали аналитики «Инком-Недвижимости». Число предложений по продаже участков без подряда за квартал выросло на 10% — до 35,2 тыс. Однако количество таунхаусов и дуплексов на первичном рынке Подмосковья, наоборот, снизилось на 12%, составив 1 тыс.

Предложение загородного жилья от собственников снизилось в большинстве сегментов. На вторичном рынке выставлено на продажу 13,37 тыс. коттеджей, что на 0,7% меньше, чем в предыдущем квартале, отметил руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов. Он также подчеркнул, что сегодня на вторичке почти не найти таунхаусов и дуплексов, их на рынке буквально единицы (менее 1% от общего числа), а предложение вторичных дач упало за квартал на 10% — до 52,15 тыс. В сегменте вторичных участков без подряда снижение чуть меньше — 7% (25,86 тыс.), резюмировал аналитик.

Рост и стагнация цен
Цены на большинство загородных объектов Московской области выросли, однако в некоторых сегментах зафиксирована стагнация, утверждают эксперты.

Средняя стоимость полноценного дома (пригодного для круглогодичного проживания — с электричеством, водоснабжением и газом — на землях под индивидуальное жилищное строительство) в Московской области за второй квартал, по данным ЦИАН, увеличилась на 2,3% — до 31,5 млн руб. Однако последние два месяца цены на коттеджи стагнируют, отметила эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина. Дачи подорожали еще сильнее — на 6,5% (до 4,3 млн руб.), при этом рост цен не прекращался, небольшое увеличение наблюдается и сейчас. На таунхаусы и дуплексы цены стагнировали, сегодня их стоимость составляет 31,6 млн руб. Средняя стоимость земельного участка за квартал увеличилась на 7,7%, составив 4 млн руб.

Рост стоимости на земельные участки объясняется тем, что дешевые лоты постепенно вымываются из экспозиции, а наиболее дорогие остаются, отметил Таганов из «Инкома». По его словам, вследствие дефицита предложения готовых домов на первичном рынке и переоцененности объектов на вторичном покупатели стали активнее приобретать участки. Стагнация стоимости коттеджей сейчас объясняется переоцененностью предложения от собственников, в выигрыше остаются те, кто готов пойти на дисконт в размере 15—20%, аналогичная ситуация и в сегменте таунхаусов, поэтому сегодня — рынок покупателя, резюмировал аналитик.

Цены на загородное жилье во втором полугодии, вероятно, будут стагнировать — предпосылок для роста нет, считает Лапшина. По ее словам, поздней осенью и зимой сделки проходят не так активно из-за погодных условий.

Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Цены на загородные дома зависят от разных факторов, рассматривать средние показатели иногда сложно. Например, на небольших участках стоимость сотки получается выше, кроме того, влияет близость воды или зеленого массива — самые дорогие участки находятся на первой линии около водоема или леса. Ниже цены на варианты, которые расположены около оживленных трасс или на пересечении поселковых дорог. В целом не могу сказать, чтобы цены на загородную недвижимость с начала года сильно изменились. Все так же есть собственники, которые выставляют один ценник, а потом меняют его в зависимости от активности потенциальных покупателей, так сказать, ищут свою цену. И если это не поселок со строгим ценообразованием (первичный рынок), а разные по качеству и площади дома, которыми владеют физические лица (вторичный рынок), то каждый продавец выставляет свою собственную цену.

Структура спроса изменилась
Число просмотров объявлений по продаже загородной недвижимости в Московской области во втором квартале по сравнению с первым кварталом выросло на 11%, отметил аналитик «Авито Недвижимости». По его словам, подобная тенденция связана с началом дачного сезона, при этом значительное удорожание туристических поездок сформировали дополнительный стимул для приобретения загородной недвижимости.

Однако структура спроса претерпела изменения. «Если в 2020—2021 годах большинство потенциальных покупателей на рынке загородной недвижимости выбирали для себя готовые дома или дачи (в среднем на такие запросы приходилось 70% спроса), то этой весной ситуация изменилась. Доля звонков на покупку готовых домов снизилась до 61%, а спрос на покупку участков вырос до рекордных 39%. Покупатели выбирают земельные участки с целью экономии, как инвестицию в будущее (сейчас денег на загородный дом нет, но в будущем планируется его строительство). При этом покупка участка — это возможность реализовать собственный проект», — отметила Лапшина.

Из-за рекордного спроса на протяжении последних двух лет на рынке загородной недвижимости формируется дефицит ликвидных объектов, подчеркнула аналитик ЦИАН. По ее словам, при отсутствии масштабных новых поселков от застройщиков покупателям приходится задумываться о строительстве самостоятельно. «Еще одной причиной роста спроса на участки является то, что продавцы существенно завышают цены на готовые дома. Покупатели выбирают те объекты, где цена соответствует качеству, а продавцы готовы к торгу», — подчеркнул Таганов.

Больше всего во втором квартале снизился спрос на дома с большими площадями — скажем, от 400 кв. м, уточнила аналитик «НДВ-Недвижимости». По ее словам, покупатели опасаются больших трат на налоги и содержание дома. Самые востребованные варианты — дома площадью 120—200 кв. м, в хорошем состоянии, с подведенными коммуникациями, с ухоженным участком, резюмировала Мищенко.

«Осенью (конец октября-ноябрь, не раньше) мы ожидаем традиционный спад спроса на загородную недвижимость — это стандартная ситуация, зимой активность покупателей также будет слабой. Хотя нельзя сказать, что в это время данный сегмент «умирает», сделки все равно проходят. Зимой люди также рассматривают загородные дома, так как хотят уже весной въехать в собственное жилье», — прогнозирует эксперт «НДВ-Недвижимости».