Ульяновцы устремились за город: спрос и цены на коттеджи бьют рекорды

В мае спрос на загородные дома достиг максимальных значений, говорят эксперты. Риелторы отмечают, что заинтересованность не сезонная, тенденции уже три года. При этом цены растут, а предложение сокращается. По оценкам Росстата, по итогам четырех месяцев этого года доля индивидуального жилья, построенного населением, достигла нового исторического рекорда. О том, чем привлекает людей покупка частного дома, за сколько его сейчас можно купить и какие прогнозы рынку дают эксперты — в материале 73online.ru.

В России рекордно вырос спрос на загородное жилье. Его доля в общем объеме спроса достигла в мае 29,3%, при этом вторичной недвижимостью интересовались 41,2% россиян, а новостройками — 29,5%. Для сравнения, в мае прошлого года доля спроса на загородную недвижимость была на уровне 16,8%, сообщил в интервью «Известиям» 8 июня руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков. При этом он отметил, что в части крупных городов за май и первую неделю июня этот показатель обогнал даже уровень интереса к многоквартирным домам.

Ульяновская область подтверждает общероссийскую тенденцию, хотя, по словам гендиректора агентства недвижимости «Перспектива 24» Тагира Хуснутдинова, спрос не ажиотажный. По его мнению, объем предложения загородной недвижимости в регионе пока маловат.

Учредитель агентства недвижимости Domatoot Светлана Пономарева уточняет: «Спрос в Ульяновской области на частные дома действительно вырос. Предложения тоже хорошие. Однако цены для региона очень высокие».

Как рассказывает коммерческий директор «Центра недвижимости» Мария Дикова, сейчас большой популярностью пользуются садовые некоммерческие товарищества (СНТ), также наблюдается интерес к дачам. При этом, по ее словам, спрос не сезонный — тенденции около трех лет.

— Если раньше в СНТ было много брошенных, запущенных участков, то сейчас найти подобные все сложнее. Особенно это касается дач и товариществ, расположенных в черте города, с хорошей транспортной доступностью — там берут даже пустыри. Во многом это обусловлено доступными ценами на подобные участки, — поясняет Дикова.

Что касается загородных домов, то здесь особой активности она не отмечает: «Внутри города и по периметру земля дорогая. А там, где вовсе нет инфраструктуры или же она существует только в проекте, можно приобрести участок за сравнительно небольшие деньги, но спрос со стороны населения на подобные объекты весьма ограничен».

Директор компании «ПРОФИ» Наталья Кутузова сообщает, что в Димитровграде ситуация иная: продается только дорогая, элитная недвижимость, остальное «стоит».

— Сейчас нет бездумных трат. Люди покупают жилье только при необходимости. Рынок обычно активизируется в октябре-ноябре. Объектов нормальных мало. В Димитровграде покупают жилье в основном приезжие. Рынок встал, сделок нет. Сейчас есть спрос на деревни, недорогие дачи, — объясняет Кутузова.

Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева говорит, что большое влияние на увеличение популярности ИЖС оказало развитие льготных ипотечных программ на покупку и строительство частных домов. Также рост спроса на загородную недвижимость подстегнула пандемия, когда людьми руководило желание сбежать из города от карантинных ограничений, и «дачная амнистия».

— Помимо этого, была разработана и запущена инициатива «Мой частный дом», которая направлена на облегчение и ускорение процесса оформления строительства за счет перевода документов в цифровой формат и сокращения сроков регистрации прав на землю и построенные дома. Важным фактором является и возможность применения инструмента счетов эскроу для долевого участия граждан в строительстве своих индивидуальных домов, по аналогии с многоквартирными жилыми домами, — объясняет специалист.

По словам руководителя Департамента развития ООО «ЭТАЖИ Ульяновск» Дмитрия Прибылова, рост интереса к строительству частного сектора собственными силами будет только нарастать, поэтому и предложений на рынке становится все больше и больше, потому что появляются земельные участки. «Люди размежевывают их из больших в поменьше, чтобы удовлетворить покупательский спрос», — говорит Прибылов.

— Дома выбирают больше для семейного проживания либо для спокойной жизни. Один из самых сильных факторов, который влияет на спрос в этом сегменте — это довольно высокие цены за квадратный метр в многоквартирных домах. Так, в новостройках это порядка 80-90 тыс. рублей за квадратный метр, а если речь идет о комплексах, то тут стоимость достигает 150 тыс. рублей, — рассказывает Прибылов.

Строительство же собственного жилья, с нормальной подрядной организацией, которая дает хорошую гарантию в рамках 5 лет, обходится в среднем по стране в 60- 65 тыс. за кв. м., говорят эксперты.

— Некоторые люди выбирают строительство именно за свой счет, чтобы экономить на ремонтных и производственных работах. Однако технологические процессы зачастую нарушены, — добавляет Прибылов.

Он считает, что спрос на элитную загородную недвижимость будет сокращаться.

— В то время, когда строили большие замки с площадями от 500 кв. м, спрос был. Сейчас же многие пытаются создать именно комфортную площадь, на обслуживание которой не нужно будет тратить время и средства. Поэтому сегодня наиболее востребованные форматы домов — примерно до 150 кв.м., коттеджей — до 250 — 300 кв. м. И это с учетом саун либо гаражных помещений, — объясняет эксперт.

Как выросли цены и продолжится ли рост

Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» по итогу анализа 84 регионов страны зафиксировали в первом квартале 2022 года повсеместное подорожание индивидуальных домов в России. Кроме того, аналитики отметили, что предложение на этом рынке сократилось на 17% по сравнению с периодом январь-март 2021 года.

Средняя стоимость квадратного метра частного дома в России, по данным Mirkvartir.ru, составляет 48 399 рублей (+10,1% за квартал), средняя цена лота — 5,72 млн рублей (+11,3%).

Ульяновская область вошла в список регионов, где цена предложения за три первых месяца года наиболее резко поднялась: +18,8% за квартал, до 38 033 рублей. Средняя стоимость лота составляет 3,97 млн рублей (+25,9%).

По данным ЦИАН, рост стоимости участков к маю текущего года составил 26% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, рост стоимости дома — 7%.

В общей сложности рост цен на готовые дома площадью от 100 до 250 кв. м. за два года с января 2020-го составил 64%.

По итогу четырех месяцев 2022 года объем ИЖС впервые за последние 10 лет опередил строительство многоквартирных домов. По данным Росстата, за январь-март доля жилья, возведенного населением в этом сегменте, составила 62,3% от всего объема жилья в стране. В апреле этот показатель вырос еще и достиг рекордных показателей — 65,3% от всего объема.

Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева говорит, что эта тенденция сохранится, но рост станет менее активным. «За счет удорожания стройматериалов часть желающих построить свой дом предпочтет все же купить готовый».

— Мы полагаем, что к концу года особенно существенным будет рост цен в регионах, где недвижимость недооценена. Тогда как в субъектах с традиционно дорогой недвижимостью рост цен, наоборот, замедлится или даже сойдет на нет, — прогнозирует Пырьева.

По мнению коммерческого директора «Центра недвижимости» Марии Диковой, в Ульяновской области цены завышены: «Процент удорожания жилья совершенно неадекватен по сравнению с тем, сколько оно реально стоит».

Согласна с ней и учредитель агентства недвижимости Domatoot Светлана Пономарева, хотя продавцов понимает: если строить дом с «нуля», то выйдет всегда дороже.

— Пока желание населения приобрести дом не совпадает с возможностями. К тому же изменили условия по сельхозипотеке. Сейчас нельзя покупать дома старше пяти лет под 3%. Это сильно уменьшает возможности клиентов. За 6 млн рублей можно построить только очень скромный дом до 100 квадратов, и это без стоимости земельного участка, — рассказывает Пономарева.

Дмитрий Прибылов считает, что ценник на частный сектор зачастую обусловлен даже не тем, из каких материалов будет построен дом и кто будет это делать, а локацией и местом расположения жилья. «От этого очень сильно зависит стоимость земельного участка. В нашем городе она может стартовать от 10 тыс. и доходить до 20-30 млн руб. за 5-10 соток. Все довольно абстрактно».

Эксперты говорят, что предложение на рынке уже сокращается (в первом квартале — на 17% по отношению к аналогичному периоду прошлого года), и такая тенденция будет сохраняться за счет сжатия спроса.

Пырьева прогнозирует в дальнейшем снижение спроса по различным типам жилья, в том числе в сегменте элитного.

В целом аналитики довольно оптимистично оценивают состояние рынка ИЖС. Учитывая упрощение государством оформления, а также ввод эскроу-счетов, что должно увеличить число застройщиков в данном сегменте, в долгосрочной перспективе тенденция к росту и развитию будет сохраняться.

— Рост в любом случае продолжится. Это тренд следующего десятилетия, как раз то, что к нам приходит с Запада спустя 6 лет. Началось все еще в первую волну пандемии. В текущий момент, когда многие видят проблемы с продуктами, люди заинтересованы в выращивании своего урожая. Население стремиться вести здоровый образ жизни, больше находиться на свежем воздухе, ищет спокойствие. Это то, что хотят люди в нынешних реалиях, когда большие города начинают наводить непонятную суматоху. И даже Ульяновск все больше разрастается частными секторами. В области уже появились первые застройщики, которые занимаются только коттеджными поселками, — подытоживает Прибылов.