Переуступка квартиры в новостройке: нюансы которые нужно учесть

Вам понравился проект новостройки, предложенный застройщиком. Но все квартиры уже распределены среди дольщиков. В такой ситуации приходится ждать, когда кто-то из дольщиков решит переуступить права требования квадратных метров. Или же нужно мониторить объявления, где предлагается переуступка квартир по не менее привлекательным проектам.

В качестве дольщика может выступать не только физическое лицо, но и паевой фонд, подрядчик (оказывающий застройщику услуги маркетингового или строительного характера), инвестор, юридическое лицо, владелец земли, на которой организована постройка. Поэтому нужно со всей ответственностью и внимательностью подойти к вопросу покупки не построенного жилья у дольщиков.

Нюансы оформления переуступи прав на квартиру в новостройке

Сначала нужно убедиться в наличии долевого права у продавца еще не возведенного жилья. Для этого достаточно запросить ДДУ, заключенный между ним и застройщиком. Этот документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в системе ЕГРН.

На нем обязан присутствовать штамп с надписью об успешно проведенной госрегистрации соглашения. Если штамп отсутствует, то покупать у дольщика права на строящийся объект не стоит. Другие важные нюансы:

1. Следует убедиться, что право собственности на квадратные метры не является объектом залога продавца. В таком случае в ДДУ вносится соответствующая пометка — произведена госрегистрация залог прав по договору долевого участия (еще может быть такая надпись — произведена госрегистрация ипотеки).
2. Нужно проверить наличие документов, официально разрешающих строительство объекта по утвержденному плану в выбранном месте. Стоит изучить проектную декларацию.
3. Также анализируется срок аренды земельного участка, предоставленного его владельцем застройщику. Если последний не выкупал участок, а взял его в аренду. Срок должен быть заметно больше обозначенной даты завершения стройки и ввода объекта в эксплуатацию. Если это не так, то высока вероятность того, что застройщик специально будет тянуть время и опаздывать от обозначенного графика.

Еще необходимо убедиться в том, что дольщик, продающий право требования, полностью оплатил стоимость будущей квартиры в новостройке. Что у него не осталось долговых обязательств перед застройщиком. Это проверяется в соответствующих документах (в том числе и в ДДУ). Оптимальный вариант — отправит запрос застройщику на предоставление официальной справки о том, что дольщик выплатил всю сумму и не должен компании.

Если выяснится, что дольщик не полностью выплатил стоимость будущего жилья, то остаток суммы придется платить вам, как новому покупателю права требования по ДДУ. Также в таком случае в переговорах по переуступке может участвовать и застройщик (а у него обычно есть свои условия сотрудничества и требования).

При переуступке прав на квартиру в новостройке не нужно платить налог. Даже можно воспользоваться системой налогового вычета и вернуть от 200 до 600 тысяч рублей при условии, что стоимость жилья не ниже 2-х миллионов рублей. Если она ниже обозначенного порога, то налоговый вычет исчисляется исходя из обозначенной продавцом суммы.