Российская недвижимость / Офисная недвижимость » Новости

Санкт-Петербург: спрос превышает предложение офисной недвижимости

На офисном рынке Петербурга спрос превышает предложение: объем незанятых офисов минимален, ставки аренды растут, а темпы поглощения опережают темпы строительства бизнес-центров.
В 2020 году рынок петербургской офисной недвижимости пополнится 20 новыми объектами под аренду площадью 240 тыс кв. м. Это на 75,5 тыс. кв. м больше, чем было сдано в прошлом году, подсчитали в JLL. Спрос на новые объекты на рынке крайне высок, что стимулирует рост цен и новое строительство.

Актуальное предложение

С начала года в Петербурге были сданы два объекта: Bronka Space на улице Красного Текстильщика и бизнес-центр на набережной Обводного канала. Всего за год на рынок выйдут 20 новых офисных объектов. К новому строительству относится 66% всех строящихся сегодня в городе офисов, 34% — это реконструкция, отмечают в JLL. По данным аналитиков Maris | Partofthe CBRE AffiliateNetwork, 205 тыс. кв. м, заявленных ко вводу в этом году, относятся к спекулятивным проектам, остальные площади возводятся для собственных нужд компаний и с высокой долей вероятности не будут экспонироваться на открытом рынке.
«Как правило, проекты бизнес-центров по схеме build-to-suit выбирают крупные компании, которые имеют специфические требования к офисным площадям и точно понимают перспективы развития своего бизнеса в будущем. Для девелопера же схема build-to-suit в первую очередь интересна тем, что он получает гарантию сдачи крупной площади одним лотом и может не опасаться, что после ввода объект будет не востребован. При этом существуют и риски, если бизнес-центр строился не под покупателя, а под конкретного арендатора. Объясняется это просто — в том случае, если этот арендатор примет решение переехать в другой БЦ, то помещения, имеющие нетиповые характеристики и выполненные в определенном фирменном стиле, могут оказаться невостребованными на рынке», — поясняет генеральный директор «Бронка групп» Никита Муров.

В строящихся сейчас бизнес-центрах, которые предназначены для сдачи в аренду, 4% площадей уже сданы, отмечают в JLL. «Скорость заполняемости зависит от многих факторов: локация, ставка, уровень объекта, а также состояние передаваемых помещений. Помещения без ремонта сдаются всегда дольше, чем готовые офисы. В условиях низкой вакансии и достаточно высокого спроса со стороны крупных компаний есть вероятность поиска арендаторов в новые объекты достаточно быстро, при условии соответствия цены качеству», — говорит Алена Бердиган, руководитель отдела офисной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE.

Спрос на open space

Сейчас очень редко крупные компании запрашивают помещения с кабинетами 15-20 кв. м, в основном арендаторы предпочитают открытое пространство с возможностью создания гибкого офиса, констатируют в Maris в ассоциации с CBRE. К самым востребованным относятся офисы размером 100–250 и 250–500 кв. м, на их долю в 2019 году пришлось 48% от общего числа сделок. Офисы таких размеров чаще других арендовали представители сферы профессиональных услуг и ИТ-индустрии, отмечают в Colliers International.

«Понятие «хороший офис» существенно преобразилось. Кроме традиционной ставки и близости к метро, арендаторы хотят получить не просто «метры», а эффективное пространство, где сотрудникам будет комфортно работать. Молодые специалисты еще на входе оценивают офис, где им придется трудиться. Работодатель вынужден придумывать «фишки», которыми можно привлечь хорошего эксперта. Разработка стратегии рабочего пространства — это целая прикладная дисциплина, и в борьбе за кадры чаще выигрывает тот, кто ей пользуется. Сейчас это очень важный критерий, и данная услуга (Workplace strategy) востребована у прогрессивных арендаторов», — говорит заместитель генерального директора Knight Frank StPetersburg Михаил Тюнин. По его словам, вид из окна по-прежнему важный критерий, но уже не решающий. Важнее — как организовано пространство БЦ.

«Если сравнивать два схожих объекта, преимущество будет на стороне того, который обладает лучшим видовыми характеристиками. Иногда (и довольно редко) к нам обращаются компании, которым необходим офис с видом на Неву, другие варианты ими не рассматриваются» — говорит руководитель отдела офисной недвижимости Maris Алена Бердиган.

Ставки будут расти

На текущий момент средние арендные ставки на офисные помещения в классе А достигли уровня 1 900 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы, в классе В — 1 300 рублей. К концу 2020 года в JLL прогнозируют рост до 1 950 руб. в классе А и 1 350 руб. в классе В. По прогнозам Knight Frank StPetersburg, в условиях сохранения дефицита площадей сохраняются предпосылки для роста ставок, в двухлетней перспективе он может составить 5-7%

«Увеличение ставок не связано с ростом экономики. Скорее рынок перегрет переездом «Газпрома» и его готовностью платить высокую аренду. Для большинства местных компаний, не связанных с добычей и обработкой ресурсов, ставки становятся завышенными, и они ищут более демократичные варианты», — объясняет заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт — Петербурге Наталья Киреева. «Действительно, спрос со стороны «Газпрома» близок к насыщению, однако далеко не исчерпан. По нашим прогнозам, их активность сохранится еще 2-3 года. Это без учета «Лахта центра», который, как известно, давно расписан по этажам. Заселение главной башни не сильно изменит картину рынка, и мы не прогнозируем существенной миграции из существующих бизнес-центров», — уверен Михаил Тюнин.

«Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга находится в стадии дисбаланса спроса и предложения. Объем незанятых офисов минимален, ставки аренды уверенно растут, а темпы поглощения превышают темпы строительства бизнес-центров. На этом фоне среди инвесторов растет интерес к переформатированию и приспособлению зданий под офисы или коворкинги, а девелоперы объявляют о запуске строительства новых офисных зданий», — говорит заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов. Так, в прошлом году был анонсирован старт строительства новых очередей следующих проектов: «Невская ратуша», Pulkovo Star, «Технополис Пулково», Trinity Place, бизнес-парк «Полюстрово», «АЭРОПОРТСИТИ Санкт-Петербург». Всего, по оценкам Colliers International, в перспективе ближайших трех лет рынок может пополниться на 540 тыс. кв. м.

Никита Муров, генеральный директор «Бронка групп»:
«Несмотря на то что в течение 2020 года девелоперами анонсировано введение более 200 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, дефицит офисных площадей в Петербурге будет сохраняться в течение всего года. Ситуация стабилизируется лишь в следующем году, когда на рынок будет выведен достаточно большой объем нового предложения. Сегодня большой объем спроса в Санкт-Петербурге формируют IT-компании, которые готовы арендовать большие площади от 2 тыс. кв. м. В прошлом году доля компаний данного сегмента в общем объеме сделок на офисном рынке Петербурга составила порядка 30%. Наиболее предпочтительными для них являются помещения формата open space, поскольку они могут трансформироваться под требования каждой конкретной компании. Если говорить в целом о требованиях, которые предъявляют арендаторы к офисным помещениям, среди основных по-прежнему остаются транспортная доступность, удобство планировочных решений, наличие парковки, инженерная обеспеченность и наличие современных систем вентиляции и кондиционирования. При этом все чаще арендаторы обращают внимание на дизайн и качество отделки мест общего пользования. Немаловажным фактором становится и инфраструктура бизнес-центра (кафе, банкоматы, магазины). Иными словами, бизнес-центр сегодня должен создавать комфортную рабочую среду и иметь развитые общественные пространства, чтобы выигрывать в конкурентной борьбе за профессионалов в различных областях.

Например, наш бизнес-центр Bronka Space располагается на набережной в центре города, в шаговой доступности от двух станций метро, вблизи крупных транспортных магистралей — Синопской и Смольной набережных, Невского и Суворовского проспектов. В шаговой доступности от Bronka Space находятся «Невская Ратуша», здания администраций Санкт-Петербурга и Ленинградской области, крупные государственные и коммерческие учреждения, жилые комплексы бизнес— и премиум-класса. Безусловно, «вид из окна» является дополнительным преимуществом. Расположение же бизнес-центра на набережной, помимо уникальных видовых характеристик, обеспечивает прекрасную транспортную доступность».

Источник: plus.rbc.ru

Печать