Что ждет сегмент деловой недвижимости в новом году?

О тенденциях в сегменте офисной недвижимости – общемировых, российских и региональных – рассказал руководитель проектов в консалтинговой компании Cushman&Wakefield Гайк Папоян. Московский эксперт посетил Самару в рамках двухдневной конференции «Все новинки редевелопмента 2019-2020» и поделился большим объемом практической информации в рамках своего мастер-класса. Публикуем самые интересные и актуальные для нашего региона эпизоды. 

Тренд 1. Региональный потенциал коворкингов будет зависеть от спроса

В Москве коворкинги стали развиваться после кризиса 2014 года. Число организаций, арендующих офисные площади, стремительно сократилось. В зданиях остались тысячи свободных помещений. «Собственники осознали: нужно что-то делать. Первопроходцем стала компания Regus: они стали предлагать открытые залы, и их идею подхватили все», - напомнил Гайк Папоян.

Эксперт убежден: перспективы коворкингов в регионе будут зависеть от спроса. «Если не вникать, кажется, что коворкинги существуют исключительно для айтишников. Однако это далеко не так: в коворкингах эффективно могут работать и юристы, и фрилансеры, и представители клиентоориентированного бизнеса».

Какие варианты использования коворкингов являются самыми перспективными? Первый – это коворкинг как временное решение для размещения рабочего пространства. В таком формате коворкинги востребованы среди IT-компаний, когда они работают над отдельным проектом. Помещение занимают на год-два, и важными характеристиками являются его оснащенность мебелью и техникой, готовность к работе начиная буквально с завтрашнего дня. Проект завершается – коворкинг освобождают. «По такой модели помещения часто арендуют сотрудники «Билайна», - приводит пример Гайк Папоян. – Начинают новый проект и арендуют коворкинг на 100-200 человек. Потом команда закончит работу – проект закроют. Такая модель удобна тем, что компании не нужно ломать голову, где разместить временных сотрудников, не нужно выделять им места в основных офисных зданиях».    

Второй вариант перспективного использования коворкингов связан с работой миллениалов. Философия многих представителей поколения, рожденного в конце второго тысячелетия, подчас связана с желанием работать не в отдельном кабинете, а просто на отдельном рабочем месте, а в идеале – с людьми схожих взглядов. «Настоящая синергия возникает, когда такие сотрудники не только работают, но и отдыхают, и даже живут в одном месте. Когда коворкинг сочетается с форматом коливинга», - объясняет Гайк Папоян.

Существует и другая логика формирования коворкингов: не «сверху», а «снизу». Иными словами, коворкинг формирует не собственник помещения, который решает изменить формат своего актива, а сами представители бизнеса, которые решают работать вместе. Так, коворкинг может быть перспективен для компаний из смежных бизнес-сфер, которые не будут конкурировать, а наоборот, смогут усилить друг друга соседством и достичь синергии. Коворкинг будет для них еще и экономически выгоден, поскольку позволит делить расходы на эксплуатацию помещения и рекламу.

Тренд 2. Спрос на офисную недвижимость в средне- и долгосрочной перспективе изменится количественно и качественно

По мнению Гайка Папояна, в определенный момент люди перестанут нуждаться в том количестве офисов, которое существует сейчас. «Спрос на стандартные помещения из бетона будет снижаться. Если сейчас 90% востребованных рынком помещений составляют стандартные варианты из бетона, а 10% - какие-то креативные объекты, то придет время, когда маятник спроса качнется в сторону необычных и уникальных решений», - убежден эксперт. И из этой тенденции вытекает следующая.

Тренд 3. Собственники офисных площадей должны учиться планировать на 3-5 лет вперед. Кто научится – будет успешен.

Структура спроса на офисные площади будет меняться медленно, но верно. И уже сейчас стоит об этом задуматься – причем не только собственникам коммерческой недвижимости, но и собственникам бизнеса. «Простой пример: сейчас главный офис Центрального банка ищет для себя помещение на 150 тысяч кв. м. В планах у них найти подходящий объект и переехать на новое место за 2 года. Однако эта цель фактически невыполнима. А если здание, хотя бы частично отвечающее запросу, все же найдется, то его стоимость неминуемо и необоснованно взлетит вверх, сломав всю систему рыночных предложений».

Каким может быть выход, если бизнес ищет уникальное помещение под индивидуальный запрос? «Например, для ЦБ РФ хорошим вариантом был бы следующий, - продолжает Гайк Папоян. – Запланировать переезд заранее. Спокойно найти подходящий земельный участок и выкупить его, возможно, даже в кредит. На этом участке спроектировать и построить здание, отвечающее необходимым запросам и полностью в формате Workplace Strategy*. Но желание получить рабочую площадь здесь и сейчас все же одерживает победу – и совершенно напрасно».

Тренд 4. Офис становится не просто местом работы, но и местом для отдыха и жизни.

«Жить на работе» - это не только мечта трудоголиков. Для все большего числа офисных сотрудников это реальность (причем добровольная), и востребованность этого формата со временем будет только расти. А значит, рабочее пространство должно научиться отвечать этим задачам. «Человеку нужно расслабиться, переключиться, не уходя при этом с рабочего места. Ведь доказано, что 15-20-минутный перерыв сделает дальнейшую работу более эффективной. Важно, чтобы современные офисы могли удовлетворить эту потребность в отдыхе и переключении внимания. Так, рабочее место может быть не только на офисном стуле за столом, но и на диване или в кресле-мешке. В офисе может быть до 10-11 различных типов пространств. В такой модели сотрудник не привязан к своему рабочему месту, чтобы поговорить – необязательно идти в переговорную, можно просто сменить пространство. И будущее вполне может быть именно за такой организацией рабочего процесса».

*Workplace Strategy – это профессиональная услуга по эффективной организации рабочего пространства. Ее главная цель – создать пространство, которое будет полноценно отвечать целям и стратегии компании.