Отельный передел. На рынке недвижимости упал объем сделок по продаже хостелов

Вступивший в силу 1 октября запрет на размещение хостелов в жилых домах привел к постепенному переделу рынка, хостелы перестали быть инвестиционно привлекательными. Объем сделок по покупке-продаже подобной недвижимости в Петербурге за год снизился на 12%, упала также и средняя сумма сделок по всей России.

Процесс передела рынка обещает затянуться в течение ближайших 2 лет. При этом еще до подписания закона президентом, по разным оценкам, петербургский гостиничный рынок насчитывал от 1,2 тыс. до 1,5 тыс. малых отелей, мини-отелей и мини-гостиниц, гостевых домов, а также 360 хостелов. Причем 80% игроков этого бизнеса располагались в жилом фонде.

Кому хостел

По данным сервиса "Avito Недвижимость", объем предложения по продаже готовых хостелов за год вырос на 7,9%. При этом спрос на подобные помещения существенно сократился — на 2,9% перед вступлением закона в силу и на 23% после вступления.

По подсчетам компании, 80% российских хостелов приходятся на Петербург и Москву, на оба мегаполиса в целом приходится 63% всех сделок по приобретению-продаже хостелов в стране. По сравнению с прошлым годом объем подобных сделок в Петербурге сократился на 12%, а в Москве, наоборот, вырос на 20%. Кроме того, 44% всех сделок пришлось на Москву, а 19% — на Петербург.

Также упала и средняя сумма сделок. В среднем по России в период с января по сентябрь 2019 года она составила 1,39 млн рублей, что меньше на 40% аналогичного периода в прошлом году. В целом разброс по стоимости готового бизнеса составил от 90 тыс. до 34,5 млн рублей. В I квартале 2019 года, средняя цена хостелов как готового бизнеса в Петербурге снизилась на 30%.

Помимо этого, отдельно в Петербурге за прошедший год на 36% упал спрос на посуточную аренду хостела, а предложение повысилось на 26% за год. Что касается долгосрочной аренды места, интерес снизился на 18%, а предложение – на 10% за год.

Глобальное изменение формата

По подсчетам компании NAI Becar? в Петербурге около 400 хостелов с общим номерным фондом порядка 4400 номеров.

"Вряд ли до 1 октября закрылось больше 10-20% от этого числа — собственники пытались извлечь максимальную пользу в высокий сезон. Сейчас на рынке хостелов происходит глобальное изменение формата, увеличение среднего объема одного объекта. Стали выходить на рынок крупные сети — Meininger, Netizen, эта тенденция продолжится, и в ближайшие 2 года мы увидим другие европейские сети на рынке гостеприимства Санкт-Петербурга. Мы видим, что хостел — это не самый дешевый вариант размещения, а креативный и удобный формат, иногда предполагающий “доступную роскошь”, развивающийся также в направлении поштелов (от англ. posh — “шикарный, люксовый” и hostel — “хостел”)", — считает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management.

Заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова отметила, что многие игроки рынка закрылись аккурат 1 октября, тем самым ознаменовав закрытие туристического сезона в Петербурге. При этом, по ее мнению, не так много игроков решились на смену локации своего хостела.

"Переезд мог бы стать решением, но надо понимать, что для этого нужны дополнительные инвестиции, кто их смог найти и посчитал это целесообразным, конечно же, переехали. Такое произошло с хостелами, у которых есть хорошая клиентская база или которые смогли найти новое место в хорошей транспортной доступности. Но, конечно же, такие переезды не касаются сетевых хостелов, потому что все сетевые хостелы изначально работали легально. Поэтому предполагаю, что, возможно, какой-то процент нелегальных хостелов сменил месторасположение. Также это могло касаться небольших игроков рынка, которые заранее присматривали себе место к 1 октября", — рассказала она.

По ее мнению, сейчас происходит перераспределение рынка. Часть хостелов вынуждена прекратить работу из-за невозможности перевода помещений в нежилой статус, другие могут выбрать теневой формат. Однако при этом важно помнить, что это публичный бизнес — хостелы регистрируются в различных агрегаторах, активно дают рекламу, и факт нелегальной работы легко выявить, поэтому рано или поздно такие заведения будут закрыты.

От запрета при этом выигрывают прежде всего другие хостелы и мини-отели, расположенные в нежилом фонде, на которые придется перераспределенный поток гостей.

"Сейчас как раз наступил низкий сезон, поэтому у многих хостелов появилось время на переезд и переоборудование помещений. К новому туристическому сезону можно ожидать значительного перераспределения помещений.

При этом многие хостелы, которые наработали постоянную клиентуру в течение многих лет работы, могут потерять спрос по причине всех происходящих на рынке изменений. Например, в случае если клиенты привыкли к тому, что хостел располагается в определенном месте, при смене его расположения посетители к нему навряд ли уже вернутся", — считает Тучкова.

Также, по мнению эксперта, для небольших хостелов процесс перевода помещения в статус нежилого может потребовать несоразмерных результату материальных и временных затрат. При этом она добавила, что потери бизнеса в данном случае можно сократить только в том случае, если новая локация будет сопоставима со старой по уровню безопасности, транспортной доступности и удобству для клиентов.