Дело за малым | Столичному рынку торговой недвижимости больше не нужны крупные форматы

К 2021 году в Москве появятся 57 новых торговых центров (ТЦ). Из них 85% объектов (49 проектов) будут соответствовать ТЦ районного масштаба. По мнению экспертов, опрошенных ДН, такое соотношение свидетельствует о том, что столичный рынок торговой недвижимости начинает отказываться от мегамоллов в пользу небольших ТЦ.

Еще недавно качественный рынок торговой недвижимости Москвы был далек от насыщения. Однако всего за одно десятилетие этот дефицит в столице был восполнен, да так, что теперь девелоперы и вовсе переключили свой интерес с крупных ТЦ на малые. Правда, повлияло на это решение сразу несколько факторов.

Численный перевес
На протяжении последних трех лет торговые объекты малых форматов имеют заметное численное преимущество перед объемом вводимых крупных ТЦ. Как отмечает аналитик департамента исследования Cushman&Wakefield Евгения Сафонова, 8 из 15 торговых центров, открытых в столице в 2016 году, имели площадь менее 20 тыс. м², в 2017 году это соотношение составляло 4 из 5 торговых центров, а в 2018 году — 8 из 9. «В 2019–2020 годах 31 из 37 торговых объектов будет иметь площадь менее 20 тыс. м²», — приводит данные эксперт и добавляет, что до конца года среди малых торговых центров к открытию ожидаются ТЦ «Галеон», «Южный» (вторая очередь), «Гравитация», «Сказка» (ТПУ «Рассказовка»), а также бывшие советские кинотеатры «Ангара» и «Орбита» после реконструкции. Директор отдела ритейл-консалтинга департамента торговой недвижимости компании JLL Анастасия Садовская приводит примеры еще более компактных торговых объектов. По ее словам, с 2015 года в Москве было введено шесть торговых центров районного масштаба, площадь которых не превышает 14 тыс. м². Например, ТЦ «Краснопрудный» и ТЦ «Петровский», введенные в 2018 году. «В 2015–2017 годах районные торговые центры составляли 15% количества нового предложения, тогда как в 2018–2019 годах этот показатель достигает уже 44%.
Популярность этого формата игроки рынка объясняют тем, что потребители в условиях экономии времени все чаще отдают предпочтение торговым объектам в локации проживания. Это очень удобно, когда после работы можно зайти за покупками в торговый центр рядом с домом. Кроме того, потребитель, таким образом, еще и может сэкономить деньги на транспортных расходах, по крайней мере на обратный путь из любого крупного торгового центра за пределами района своего проживания. «Все это прямым образом влияет на их экономическую привлекательность объекта — ТЦ с небольшой площадью окупается намного быстрее, чем крупные торговые объекты. Концепция ТЦ малых форматов, сформированная на удовлетворение потребностей аудитории пешеходной доступности, способна предложить многопрофильную комфортную среду для проведения досуга, шопинга и развлечений», — делится своим мнением директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева.
Эксперт также считает, что в сложившихся рыночных условиях данный формат будет и дальше набирать популярность как у девелоперов, так и у потребителей, тем самым создавая конкуренцию более крупным торговым центрам с устаревающей концепцией, ориентированной только на шопинг. В качестве примеров традиционных районных торговых центров аналитик приводит еще несколько объектов: ТЦ на ул. Авиаконструктора Миля (общая площадь 11 тыс. м²) по соседству с действующим ТЦ «Миля» и ТЦ в ЖК «Ленинский 38» (арендопригодная площадь 10 тыс. м²), планируемые к открытию в 2021 году. На данный момент уже введен в эксплуатацию долгострой на Кронштадтском бульваре — ТЦ «Гавань» (GLA — 18,2 тыс. м²), однако арендная кампания на объекте еще продолжается.
Детальный разбор
Торговый центр районного формата — это, как правило, объект площадью до 20 тыс. м², но самый распространенный вариант — от 5 тыс. до 15 тыс. м² в зависимости от плотности населения в зоне охвата и уровня конкуренции. Чаще всего это двух- или трехэтажные здания. ТЦ площадью 3–4 тыс. м² — одноэтажные. Региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International Владислав Николаев говорит, что зона охвата таких объектов — до 15 мин пешеходной доступности, до 7 мин транспортной. «Основным якорным арендатором выступает продуктовый супермаркет (реже — гипермаркет). Дополнительным — супермаркет бытовой техники и электроники, детский супермаркет, фитнес-центр или мультиплекс. Основная доля неякорных арендаторов ориентирована на товары повседневного спроса (аптека, сотовая связь, детские товары, услуги и пр.). Общественное питание представлено несколькими кафе и ресторанами, фуд-корт может быть только в торговых центрах около станций метро», — перечисляет он.
Между торговыми объектами локальными и масштабными существуют принципиальные отличия. Так, в состав якорных арендаторов крупного ТЦ, по словам Анастасии Садовской, входят операторы всех сегментов ритейла, которые способны увеличить время пребывания покупателя на три часа и более. «В небольшом ТРЦ ориентир больше идет на услуги, общепит и магазины с брендами, ориентированными на узкий спрос целевой аудитории этого объекта. Якорными операторами ТЦ малых форматов может выступать супермаркет или рынок со свежими продуктами, а иногда фуд-корт или фуд-холл. Создать атмосферу комфортного пребывания в ТЦ сложно, если отсутствует разнообразное ресторанное предложение, именно оно является необходимым элементом для создания эффекта сообщества», — аргументирует эксперт.
Евгения Сафонова говорит, что состав арендаторов торговых центров площадью от 15 тыс. до 20 тыс. м² часто такой же, как и в крупных объектах — это сетевые якорные арендаторы (продуктовый, электроника, спортивные товары, детские товары), сетевые бренды (одежда, обувь, аксессуары и др.), зона фуд-корта, часто присутствует кинотеатр и/или развлекательный компонент. В торговых же центрах меньшего размера состав арендаторов заметно отличается. Обычно здесь представлено только несколько якорных арендаторов и небольшие операторы (часто несетевые), торгующие товарами повседневного спроса. Кинотеатр, развлекательный компонент и зона фудкорта встречаются редко, чаще всего в небольших объектах открыто несколько отдельных ресторанов/кафе. Как считает Анастасия Садовская, концепция и архитектура объектов небольшого формата ТРЦ должны быть с акцентом на дизайн интерьеров, например, важно наличие зон для отдыха и тематических кафе. Кстати, паркинг таких ТРЦ практически всегда платный и используется редко, так как объекты ориентированы на пешеходный трафик, но возможность припарковать машину важна для посетителей фитнес-клубов и ресторанов.
Ближе к земле
Основное предназначение локальных торговых центров — быть ближе к своим покупателям. Выше уже было сказано, что удобство и экономия времени становятся все более важными факторами для москвичей, поэтому они отдают предпочтение торговому объекту у дома. Однако девелоперский бизнес не может быть построен только на этой современной догме. Деньги любят счет, поэтому интерес к малым форматам имеет экономическую подоплеку. Москва не резиновая, это давно понятно, а уж земельные участки под строительство новых объектов, неважно жилищных или инфраструктурных, напоминают сегодня сжавшуюся до невозможно малых размеров шагреневую кожу. Так что в этих условиях выход один — довольствоваться малым. Для крупного торгового центра подобрать участок в столице уже очень сложно, а вот для малого формата варианты еще есть, и эксперты это подтверждают. «Существует достаточно большое количество участков, которые подходят для малых ТЦ. Фактически небольшие торговые центры районного формата могут работать во всех спальных районах. Для участка необходимо, чтобы в пешеходной доступности проживало более 20 тыс. человек. Это особенно актуально в условиях большого количества жилых проектов квартальной застройки, фактически в каждом таком жилом проекте может быть реализован локальный торговый центр», — объясняет Владислав Николаев.
Кроме того, по словам эксперта, ключевые группы арендаторов районных ТЦ активно развиваются, поэтому одновременно на рынке можно реализовывать достаточно большое количество проектов. Более того, ввиду большой доли высоко маржинальных торговых операторов средняя ставка в районных торговых центрах выше, чем в региональных ТРК. Евгения Сафонова называет еще одну причину интереса к локальным объектам. «Для девелоперов малый формат представляется наименее рискованным в нестабильных рыночных условиях — небольшие объекты быстрее заполняются арендаторами и остаются популярными у потребителей», — поясняет она. Анастасия Садовская согласна, что девелоперские и инвестиционные риски проектов небольшого формата значительно ниже, доступность финансирования выше, площадок под освоение больше. Строительство таких объектов стимулируют также насыщение рынка и усиление конкуренции в сегменте ТЦ суперрегионального масштаба. «Тренд на возведение малых торговых объектов, вероятно, будет держаться до момента, пока эта ниша не будет заполнена, но это может произойти нескоро, учитывая общее состояние рынка качественной торговли в большинстве крупных городов», — уточняет она.

До конца 2020 года, по данным компании Knight Frank, планируется вывести на столичный рынок 57 новых торговых центров, из них 85% объектов (49 проектов) соответствуют районному масштабу. Это еще раз говорит о том, что рынок отказывается от мегамоллов в пользу торговых центров районного масштаба. Кстати, есть и еще одна причина, почему это происходит. По словам Евгении Хакбердиевой, благодаря присоединению Новой Москвы и освоению промышленных зон начали активно развиваться новые жилые районы со своей инфраструктурой и социальными объектами. Плотность населения на этих территориях увеличилась, поэтому строительство новых локальных торговых площадей актуально, как никогда.