Первые изменения на рынке строительства жилья после перехода на эскроу

1 августа исполнился ровно месяц с того дня, как в России начали действовать новые правила долевого строительства: отныне дольщики покупают квартиры в строящихся домах с обязательным использованием эскроу-счетов, а застройщик не может вкладывать эти деньги в строительство — он должен либо привлекать собственные средства, либо кредитоваться в банке.

Как изменился рынок строительства жилья за месяц? Какие компании уже начали строить по новым правилам, а какие получили разрешение на достройку объектов по старой схеме? Стоит ли торопиться с покупкой «остаточных» квартир? Обо всем этом GiperNN поинтересовался у экспертов рынка недвижимости.

Кто начал строить с применением эскроу-счетов?

Все девелоперы, которые начали строительство после 1 июля 2019 года, должны привлекать деньги исключительно через эскроу-счета. И даже те, кто приступил к работам раньше этой даты, но пока еще не вывел проект с начальной стадии готовности, тоже обязаны использовать новую схему. 

Вкладывать исключительно собственные средства в строительство могут позволить себе лишь немногие компании, поэтому в большинстве случаев застройщики обращаются в кредитные учреждения за проектным финансированием. Эскроу-счета дольщиков открываются в тех же банках.

По данным собственных источников GiperNN, из всего списка банков, допущенных к сопровождению застройщиков (их около 100), в Нижегородской области проектное финансирование реально предоставляют четыре. Официально информацию нам подтвердили только в двух — ПАО Сбербанк и АО «Банк ДОМ.РФ».

Как сообщили GiperNN в «ДОМ.РФ», к настоящему моменту на рассмотрение в банк поступило десять заявок на сумму 2,7 млрд рублей от застройщиков из Нижегородской области. Объем строительства по рассматриваемым проектам составляет более 100 тысяч квадратных метров. При этом застройщикам нашего региона уже одобрено пять заявок на сумму 2,2 млрд рублей. Объем строительства по одобренным проектам составляет более 82 тысяч квадратных метров.

Называть конкретных застройщиков в банке отказались, сославшись на то, что это возможно только после согласования непосредственно с компаниями. Впрочем, известно, что ЖК «Дом на гребешке» финансирует «ДОМ.РФ», причем сотрудничество началось задолго до вступления в силу новых правил.

Еще 20 сделок по проектному финансированию застройщиков в Нижегородской области находится сейчас на рассмотрении в Сбербанке. В пресс-службе финансового учреждения рассказали, что с начала года таких сделок одобрено на 7 миллиардов рублей, открыты 123 эскроу-счета.

Сбербанк официально заявлял о запуске кредитной линии для строительства нового дома ЖК «Торпедо» в Автозаводском районе. Застройщик входит в группу компаний «Жилстрой-НН», объем кредитования — 260 миллионов рублей. Договоры с использованием эскроу уже начали заключать.

Также Сбербанк кредитует застройщика из группы компаний «Столица Нижний». Проектное финансирование предоставлено под строительство новых домов в жилых комплексах «Цветы» и «Новая Кузнечиха», а также строительство ЖК «Симфония Нижнего». В компании нам сообщили, что им удалось достичь со Сбербанком «оптимальных договоренностей». Продажи с использованием эскроу уже идут в ЖК «Новая Кузнечиха».

Кстати, далеко не все банки, которые допущены к сопровождению застройщиков, собираются работать с проектным финансированием. Как нам пояснили в банке «Открытие», некоторые кредитные учреждения имеют узкое направление работы — например, сельское хозяйство или оборонная промышленность.

Сделок по проектному финансированию застройщиков у нас в Нижегородской области пока нет, но в других регионах мы уже начали работать по новой схеме, — сообщили в пресс-службе нижегородского отделения банка «ФК Открытие». — Действительно, в списке есть банки, которые не финансируют застройщиков, потому что у них другое направление деятельности. Но мы позиционируем себя как универсальный банк, поэтому готовы предоставлять проектное финансирование девелоперам.

Кто строит по старым правилам?

Список застройщиков, которые допущены к строительству по старым правилам в связи с высокой степенью готовности объектов, опубликован на сайте региональной инспекции Госстройнадзора. В нем 42 компании, которые ведут строительство в Нижнем Новгороде, поселке Ждановском Кстовского района, поселке Новинки Богородского района, в Кстове, Афонине, на Бору, в деревне Анкудиновка и Дзержинске. Объектов — более 100 по области. Большинство из них — многоквартирные дома, есть также таунхаусы.

Среди объектов — новые дома жилых комплексов «Красная поляна», «Новая Кузнечиха», «Академический», «Корабли», «Анкудиновский парк» и другие. В числе застройщиков, допущенных к работе по старым правилам, — такие крупные компании, как «Жилстрой-НН», ГК «Столица Нижний», «Андор», «Каскад-НН», «ННДК».

Проанализировать опубликованный список мы попросили Анатолия Рябинина, директора агентства недвижимости «Чекни», председателя комитета по новостройкам Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР). Ничего неожиданного эксперт в нем не увидел: все компании достаточно известны, имеют хорошую репутацию.

Анатолий Рябининдиректор АН «Чекни», председатель комитета по новостройкам НГСР

"Большинство из них — проверенные временем, имеют хорошую историю. Они уже достаточно много построили и не запятнали себя. Если учесть, что цены на жилье будут расти, у таких застройщиков можно покупать по старой схеме в целях выгоды."

Список, который представил Госстройнадзор, до осени будет дополнен новыми объектами — некоторые застройщики не успели пройти все необходимые процедуры, потому что перечень необходимых документов появился только в июне.

Напомним, условия допуска к достройке по старым правилам таковы: готовность строения не менее 30%, договоров долевого участия (ДДУ) — не менее 10%. Они несколько смягчены для системообразующих застройщиков, но в Нижнем Новгороде таких нет.

Кто уйдет с рынка, а кто придет?

Новые правила дали больше гарантий дольщикам, но усложнили жизнь застройщикам. И если сильные компании, обладающие репутацией и ресурсами, в состоянии справиться с преградами, то слабые вряд ли смогут это сделать. Но, по мнению председателя комитета по новостройкам НГСР Анатолия Рябинина, для рынка это, скорее, благо.

Те компания, которые рассчитывали только на средства дольщиков при финансировании всех этапов строительства, с рынка уйдут. Обязательно должны быть собственные средства, собственные активы. Думаю, можно сказать, что схема защищает от недобросовестных застройщиков, — говорит Рябинин.

Где-то новый закон более актуален, где-то менее: в Краснодаре, например, очень большое количество обманутых дольщиков (это связано с большими объемами строительства в целом), а Нижнем Новгороде их меньше, хотя счет тоже идет на тысячи.

Анатолий Рябинин при этом добавляет, что даже «крепким» застройщикам сейчас приходится непросто: многие в личных беседах сетуют на то, что процентная ставка в банках высокая. 

Поскольку это растягивается на весь период строительства — примерно полтора-два года, — удовольствие получается недешевым, — отмечает эксперт.

Директор АН «Чекни» подчеркивает, что использование застройщиками проектного финансирования неизбежно отражается на цене готового жилья и в конечном счете оплачивается покупателями.

Борис Замский, заместитель гендиректора ГК «Столица Нижний» по стратегии по продажам, стратегии и развитию бизнеса, надеется, что в будущем кредитные учреждения будут предлагать более выгодные условия девелоперам и это повлияет на стоимость квартир.

Борис Замский, заместитель генерального директора ГК «Столица Нижний»

"Мы рассчитываем, что дальнейшее развитие продаж с использованием эскроу-счетов должно привести к усилению конкуренции между банками и сделать условия работы более привлекательными для наших покупателей."

В будущем, по мнению Анатолия Рябинина, на место «утонувших» застройщиков придут компании из других регионов, для которых нижегородский рынок может быть интересен: средняя цена квадратного метра при продаже у нас достаточно высокая.

Анатолий Рябинин, директор АН «Чекни», председатель комитета по новостройкам НГСР

"Москве и Санкт-Петербургу сюда приходить нет смысла, они привыкли к совсем другим ценам. А вот застройщики из других субъектов интересуются, потому что конкуренция у нас пока относительно небольшая."

Что будет с ценами?

По данным DomostroyNN, в июле средневзвешенная цена квадратного метра строящегося жилья в Нижнем Новгороде повысилась, но несущественно: менее чем на полпроцента (0,41%, или 284 рубля). Самое большое подорожание наблюдается в Приокском районе (+ 2,25%), а вот в Сормовском районе квадратный метр стал дешевле на 1,28%. Так, по результатам июля средневзвешенная цена «квадрата» на первичном рынке в Нижнем Новгороде составляет69 582 рубля против 59 298 в июне. 

Цены, однако, будут расти и дальше — в этом уверены все, кто работает на рынке недвижимости.

Борис Замский, заместитель генерального директора ГК «Столица Нижний»

"Цены на жилье определяют не столько правила строительства, сколько рыночный фактор — соотношение спроса и предложения. За год, прошедший с момента анонсирования изменений в законодательстве, предусматривающих реализацию жилой недвижимости по эскроу-счетам, цены в Нижнем Новгороде выросли на 8%, а соотношение спроса и предложения, по нашей оценке, таково, что рост цен, вероятнее всего, продолжится."

Анатолий Рябинин с этим мнением солидарен: помимо того, что затраты на проектное финансирование ложатся на себестоимость, есть еще и рынок, который диктует свои правила.

Анатолий Рябинин, директор АН «Чекни», председатель комитета по новостройкам НГСР

"Очень многое зависит от покупательской способности населения — будет она расти или снижаться. Если брать наш город, то у нас падает численность населения, но и объемы ввода жилья на низком уровне для города-миллионника. Покупатель в итоге настроен на то, чтобы брать новое жилье, так что потенциал для роста цен есть. С прошлого года цены поднялись как раз в связи со спросом, который был подогрет ожиданием подорожания в связи с введением эскроу и поднятием ипотечной ставки. А дальше все будет зависеть от экономической ситуации."

Директор АН «Чекни» добавляет, что на месте тех, кто сейчас раздумывает над покупкой квартиры в строящемся доме, воспользовался бы ситуацией и приобрел жилье у одного из застройщиков, которые допущены к достройке по старым правилам. Это реальная возможность сэкономить без больших рисков.

По информации Правительства РФ, переход на эскроу-счета и проектное финансирование идет не особенно активно: 30% застройщиков получили право достраивать по старым правилам, 7% начали работать по новым, а остальные все еще находятся в подвешенном состоянии. Об этом сообщает РИА «Новости» со ссылкой на заместителя председателя кабинета министров по вопросам строительства Виталия Мутко.

Виталий Мутко, вице-премьер РФ 

"Очень непростой переход, прямо скажем. Хотя все необходимые для плавности этого перехода мероприятия мы сделали."

Спустя месяц после вступления в силу изменений в законодательстве, в России на эскроу-счета перешли 373 компании, а в процессе строительства на данный момент находится 123 миллиона квадратных метров жилья. Подводить какие-либо итоги пока рано, но то, что новые правила сильно «встряхнули» рынок жилой недвижимости, — факт. А вот станет ли эта встряска толчком к развитию или спровоцирует «болезнь» отрасли, нам еще предстоит наблюдать.