ОФИСЫ МОСКВЫ – ИТОГИ I КВАРТАЛА ОТ S.A. RICCI

Аналитики компании S.A. Ricci рассказали, что происходило с офисным рынком Москвы в I квартале 2019 г.

Общие тенденции и события По итогам I кв. 2019 г. девелоперская активность в части ввода в эксплуатацию новых качественных бизнес-центров отсутствует. Завершение строительства офисных объектов было перенесено на конец 1П 2019 г. и более поздние сроки.    Вакансия продолжает снижаться – средний уровень составляет порядка 8%, а в центральных районах Москвы этот показатель еще ниже. Активность спроса умеренная (82 тыс. кв. м). Объясняется, с одной стороны, интенсивным окончанием 2018 г., а с другой – вымыванием качественного предложения и сокращением объемов крупных блоков. Наметилась тенденция на рост уровня арендной ставки. Средневзвешенная ставка аренды (класс А, B+, B) увеличилась на 0,6% и по итогам I кв. 2019 г. составила 18 100 руб./кв.м/год.  Инвестиционный рынок В I кв. 2019 г. инвестиционная активность в офисном сегменте практически отсутствовала. Объем меньше 10 млн дол. сопоставим с погрешностью предыдущих периодов. Ставка капитализации в I кв. 2019 г. находилась на уровне 10-12%. Предложение По итогам I кв. 2019 г. не было введено ни одного качественного бизнес-центра, что повторяет результат аналогичного периода прошлого года. Напомним, что в I кв. 2018 г. также отсутствовал прирост новых качественных объектов, что явилось исключительным случаем за последние 10 лет. Таким образом, по итогам I кв. 2019 г. совокупный объем офисной недвижимости не изменился и составил 15,8 млн кв. м. Согласно заявленным планам по завершению строительства, в течение 2019 г. должен состояться ввод в эксплуатацию около 442 тыс. кв. м. Больше половины новых объектов – крупные бизнес-центры площадью от 20 тыс. кв. м. Однако все они будут располагаться вне зон БК и СК, таким образом, дефицит крупных качественных блоков в центре столицы будет накапливаться. Более половины офисных объектов (53% от общего объема) будет введено в зоне ТТК – 233 тыс. кв. м. В территориальной зоне МКАД к вводу планируется 119 тыс. кв. м (27% от общего объема). В зоне Садового кольца девелоперская активность будет невысокой – порядка 50 тыс. кв. м. Прирост нового предложения в территориальных зонах ММДЦ Москва-сити и Бульварного кольца составит 6% и 3% соответственно. Доля качественных объектов класса А составит 66% от общего объема (290 тыс. кв. м). Прирост новых офисных помещений класса B+ составит 152 тыс. кв. м (34% от общего объема). Спрос В первые три месяца 2019 г. спрос на рынке офисной недвижимости со стороны арендаторов/покупателей был довольно сдержанным. Данный факт объяснятся тем, что большое количество сделок было реализовано в конце 2018 г.  По итогам I кв. 2019 г. объем новых сделок составил 82 тыс. кв. м, что на 51% уступает показателю I кв. 2018 г. – 168 тыс. кв. м. Напомним, что в аналогичном периоде 2017 г. спрос составлял 91 тыс. кв. м.

Совокупный объем спроса в I кв. 2019 г. составил 125 тыс. кв. м. Доля новых сделок уменьшилась по сравнению c I кв. 2018 г. на 51% с 168 до 82 тыс. кв. м. Показатель объема сделок по пересогласованию договоров аренды идентичен показателю I кв. 2018 г. – 43 тыс. кв. м.  По итогам трех месяцев 2019 г. спрос в разрезе классности по сравнению с I кв. 2018 г. скорректировался в сторону B+, но такое соотношение было сформировано одной крупной сделкой и довольно сдержанным спросом.  Доля реализованных сделок в объектах класса B+ составила 51% от общего объема (42 тыс. кв. м). Напомним, что в аналогичном периоде 2018 г. показатель арендованных/купленных офисных помещений составлял 62 тыс. кв. м. В I кв. 2019 г. объем спроса на качественные объекты класса А составил почти 34 тыс. кв. м (41% от общего объема). В I кв. 2018 г. доля сделок в объектах класса А составляла 55% от общего объема (93 тыс. кв. м).  По итогам I кв. 2019 г. фактически весь реализованный объем пришелся на аренду.  В I кв. 2019 г. средний размер сделки составил порядка 1 500 кв. м. Одна из причин уменьшения среднего размера сделки – отсутствие крупных блоков на рынке офисной недвижимости. Напомним, что в аналогичном периоде 2018 г. средний размер сделки составлял 2 тыс. кв. м. В спросе по профилям арендаторов в I кв. 2019 г. традиционно лидируют: - финансово-инвестиционный сектор – 40% от общего объема; - представители телекоммуникации и IT компаний – 17%;  - компании-производители – 14%.  Сегмент коворкингов не вошел в тройку лидеров, однако занимает 6% и, по прогнозам, продолжит развиваться в 2019 г. По итогам 1П 2019 г. доли финансовых компаний и государственных структур будут увеличиваться. Доля коворкингов также будет расти. Стоит отметить, что будет наблюдаться рост сделок формата built-to-suit, а также сделок по предварительным договорам аренды. Спрос по кольцевым зонам Москвы в I кв. 2019 г. распределился следующим образом: - традиционно зона ТТК стала лидером – 38% от общего объема; - спрос в зоне Москва-Сити был сформирован одной крупной сделкой и составил 31% от общего объема; - объем реализованных сделок в объектах, расположенных в зоне МКАД, занял 15% от совокупного объема. В центральных частях столицы (Садовое и Бульварное кольцо) процент реализованных сделок составил 13% и 3% соответственно. В I кв. 2019 г. доля российских компаний составила 77% от общего объема. Иностранные компании арендовали/купили 23% от общего объема реализованных сделок. По прогнозам, по итогам 1П 2019 г. объем спроса может быть реализован в диапазоне 400 – 500 тыс. кв. м. Ставки По итогам I кв. 2019 г. наблюдался медленный рост средневзвешенной ставки аренды. В классах A, B+ и B средневзвешенная ставка увеличилась на 0,6% и составила 18 100 руб./кв.м/год.

В классе А средневзвешенная ставка аренды не изменилась и составила 24 800 руб./кв.м/год. Ставка в классе B+ увеличилась менее чем на 1% и составила 13 200 руб./кв.м/год. Средневзвешенная ставка аренды в классе B увеличилась на 1,7% и составила 12 100 руб./кв.м/год. По итогам 1П 2019 г. ожидается сдержанный рост средневзвешенной ставки аренды. Темпы роста будут усиливаться по мере дальнейшего ухода площадей с рынка и формирования «наглядного» дефицита качественных офисных площадей. Вакантность По итогам I кв. 2019 г. совокупный уровень вакантных площадей (A, B+ и B) снизился и составил 8%. Напомним, что по итогам 2018 г. средняя вакантность на рынке составляла 9%. В зонах БК и СК уровень вакантных площадей - ниже 8%. По итогам I кв. 2019 г. мы видим падение вакантности в центральной части столицы, особенно в классах A и B+ в зоне Бульварного кольца, что подтверждает вымывание свободных площадей в центре столицы. В I кв. 2019 г. доля свободных помещений в классе А снизилась более чем на 1 п. п. По итогам 2018 г. вакансия составляла 11%, а в I кв. 2019 г. – менее 10%. Уровень вакансии снизился во всех зонах, особенно в территориальных зонах БК, ТТК и МКАД. В классе B+ вакансия также снизилась и по итогам I кв. 2019 г. составила 8,1%. Напомним, что в 2018 г. уровень вакантных площадей в данном классе составлял 9%. Особенно снижение вакансии (более чем на 2 п. п) было заметно в таких зонах как Бульварное кольцо и МКАД. При этом в зоне БК уровень вакансии - ниже 6%. В классе B вакантность снизилась незначительно (на 0,3 п. п.) и составила 6,2% по итогам I кв. 2019 г.  Если ввод новых площадей будет и дальше откладываться, то уверенная тенденция на снижение вакансии сохранится.