Итоги третьего квартала 2018 года на офисном рынке Петербурга

Доля свободных офисов в Петербурге достигла минимума за последние десять лет. Ввод новых качественных бизнес-центров по-прежнему мал. На общем фоне офисного дефицита идет постепенное увеличение арендных ставок.

Впервые с начала 2007 года доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А оказалась ниже 5%, подсчитали консультанты JLL, и составила 4,4% по итогам третьего квартала 2018-го. За прошедший квартал показатель уменьшился на 1,0 п.п.

В классе В, согласно отчету JLL, также наблюдалось уменьшение вакантности – на 0,4 п.п., до 7,6%. За три минувших месяца введены два бизнес-центра совокупной арендопригодной площадью 24 600 кв.м – бизнес-центр класса А Riverside (16 300 кв.м) и бизнес-центр класса B Grani (8300 кв.м). Оба деловых комплекса реализованы застройщиками жилья – Setl Group и «Строительный трест». При этом Riverside полностью занят собственником. В целом за девять месяцев введено 39 600 кв.м офисов, из них лишь 15 200 кв.м приходится на спекулятивные проекты.

Из заявленных к вводу в четвертом квартале (порядка 180 000 кв.м) около 80% приходится на «Лахта Центр» (данные JLL). По словам консультантов, арендаторам, которым нужно 5-10 тысяч «квадратов», практически не из чего выбирать – выбора нет не только в существующих, но и в будущих объектах. Ряд компаний готовы рассматривать заключение договоров аренды в формате built-to-suit, однако такая схема еще не прижилась на офисном рынке Петербурга.

Ввод почти полностью заполненных объектов способствовал росту объема чистого поглощения. С июля по сентябрь этот показатель возрос до 42 400 кв.м, что в четыре раза выше, чем за второй квартал (данные JLL). Так, в классе А поглощение достигло 24 900 кв.м, в классе В – 17 500 кв.м.

В классе А средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка (включая НДС и операционные расходы) составила 1748 руб./кв.м в месяц (рост на 1,6% за квартал), в классе В – 1218 рублей (рост на 1,2%).

Как отмечают в Maris, на рынке офисной недвижимости существует та же сезонность, что и в других сферах. Традиционно время с сентября по январь – это высокий спрос на смену рабочего пространства. Анонсируется большое количество проектов, которые будут построены через два-три года. Кроме того, отмечен существенный рост интереса к доходной недвижимости, с разумным сроком окупаемости в 9-10 лет. При этом в первую очередь инвесторам интересен офисный сегмент как наиболее понятный и ликвидный.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:

- В условиях отсутствия достаточного количества крупных офисных блоков на рынке, каждая сделка, связанная с расширением компаний, приводит к снижению доли свободных площадей. До конца года в городе не ожидаются новые спекулятивные объекты класса А, тогда как спрос на них сохраняется. До конца года мы прогнозируем дальнейшее снижение вакантности – до 4,2% в классе А и до 7,3% в классе В. Рост арендных ставок происходит преимущественно за счет динамики показателя в нецентральных районах Петербурга. Именно в них еще в начале года имелись вакантные помещения, которые предлагались по невысоким ценам, но по мере заполнения этих площадей собственники объектов начали повышать запрашиваемые ставки аренды. Этот рост сохранится и в среднесрочной перспективе.

Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости компании Colliers International:

- Предложение сокращается, а ставки за хорошие офисы в центральных и интересных локациях продолжают расти. На данный момент спрос на крупные качественные блоки от 1000 кв.м превышает предложение. В основном это IT-подразделения различных компаний и банков. Интерес к покупке офисных объектов со стороны инвесторов, безусловно, тоже сохраняется. При этом ожидания по доходности составляют не менее 11-12%.

Вероника Чаканова, руководитель отдела офисной недвижимости компании IPG.Estate:

- Нефтегазовая волна поглощает офисы ввиду переезда «Газпрома» из столицы в Петербург, а IT активно растет и развивается, перерастая свои офисы и даже здания. При этом оба сегменты формируют совершенно разный спрос: нефтегаз ищет отдельно стоящие объекты класса А в премиальных локациях, а IT рассматривают объекты с хорошим инженерным оснащением, высоким парковочным индексом (1:50) с возможностями роста в рамках проекта и развитой инфраструктурой.

Елена Тищенко, заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE: 

- По нашим подсчетам, с начала года завершена реконструкция и введено в эксплуатацию около 43 000 кв.м качественных офисных площадей. Это на 43% меньше объема по вводу за тот же период 2017-го. Средний уровень вакансии в бизнес-центрах класса А и В составил 6,2%. Ставка по вакантным площадям в зданиях класса А составляет в среднем 1865 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы. В зданиях класса В – 1240 рублей. За девять месяцев стоимость аренды подросла на 2,2-2,5%.

Андрей Бурунов, заместитель директора отдела офисной недвижимости компании East Real:

- Сохраняется устойчивый спрос на крупные офисные помещения от 1000 кв.м. Брокеры и арендодатели, ввиду сокращения уровня вакансии, идут на всё более нестандартные ходы по привлечению клиентов. Обращает на себя внимание интерес девелоперов к реконцепции зданий, изначально предназначенных под торговые или производственные цели, а также реконструкция офисных зданий класса С. Стоит отметить переезд подразделений Сбербанка из деловой зоны Пулково в бизнес-центр Office L27. Уровень вакансии как в классе А, так и в классе В продолжает снижаться, что вызывает умеренный рост ставок от 5 до 15%. Основную часть спроса составят, как и ранее, компании IT-сектора.