После затишья, наблюдавшегося на рынке стрит-ритейла Санкт-Петербурга с осени 2014 года, в марте эксперты JLL зафиксировали всплеск активности арендаторов. Ситуация в стрит-ритейле серьезно изменилась в течение 1-го квартала: если в январе-феврале спрос на объекты был минимальным и его предъявляли лишь продуктовые сети и предприятия общепита, то в марте наблюдалось существенное оживление спроса практически во всех сегментах, за исключением наиболее активного прежде - сетей одежды и обуви.
С точки зрения новых открытий наиболее высокую активность в 1-м квартале 2015 года на основных торговых магистралях в центральной части Петербурга проявляли кафе и рестораны. В частности были открыты ресторан «Гирлянда Steak Shop&Show» на ул. Рубинштейна, Pita's и «Мама на даче» на Невском проспекте. Кроме того, ряд ресторанов, арендовавших помещения, откроются в апреле-мае, завершив ремонт и отделку. Также стоит отметить и достаточно высокую долю, приходящуюся на магазины парфюмерии и косметики.
В то же время спрос со стороны fashion-операторов по-прежнему находится на относительно низком уровне: магазины одежды и обуви составляют 12% в общей структуре новых открытий в стрит-ритейле в 1-м квартале 2015 года, что существенно ниже их доли в среднем по рынку (25%). По словам Владислава Фадеева, руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, «среди закрытых с начала года объектов стрит-ритейла крупнейшая доля приходится на наиболее пострадавший от текущей экономической ситуации сегмент одежды и обуви (30% от всех закрытых магазинов). Почти столько же приходится на предприятия общепита, однако если многие из них замещаются новыми арендаторами - кафе и ресторанами, то на месте большинства закрытых магазинов одежды еще ничего не открылось».
«Спрос на объекты стрит-ритейла резко вырос к концу квартала. В марте был арендован целый ряд помещений, которые достаточно долгое время, зачастую с осени 2014 года, находились на рынке, - комментирует Анна Лапченко, руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге. - Безусловно, частично оживление связано с сезонным фактором, однако в первую очередь речь идет об отложенном спросе. Арендаторы, которые с осени 2014 года приостановили поиск новых площадок, смогли оценить ситуацию, сформировать планы по развитию и вернулись на рынок, чему способствовала и стабилизация курса рубля. Как следствие, резко сократились сроки экспозиции тех объектов, арендная ставка на которые адекватна цене спроса - по отдельным площадкам сделки закрываются за несколько дней. Пустующими остаются лишь помещения, собственники которых не готовы идти на уступки арендаторам, в частности на снижение арендной ставки».
Сегодня арендаторы не готовы платить высокую ставку аренды и очень внимательно анализируют каждое помещение в стрит-ритейле. В условиях сравнительно высокого объема свободных площадей - на основных торговых улицах показатель в среднем составляет 7,6% - арендаторы имеют достаточно широкий выбор альтернативной локации.
Как и другие сегменты рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, стрит-ритейл все больше переходит на номинирование арендной ставки в рублях. При этом рублевые арендные ставки в течение 1-го квартала в среднем по рынку сократились на 6%, хотя это снижение коснулось не всех улиц. Наиболее серьезное снижение ставок среди основных торговых коридоров наблюдалось на 6-7 линии В.О. (на 25%), что связано с ожидаемым закрытием станции метро «Василеостровская» и соответствующим перераспределением потоков. При этом увеличения средних арендных ставок не произошло ни на одной из торговых магистралей.
В то же время на рынке торговых центров Санкт-Петербурге, который во многом зависим от fashion-ритейлеров, активизации спроса не наблюдается. В течение 1-го квартала были частично закрыты магазины и кафе таких брендов, как Seppala, Lindex, «Телемакс», Carl's Junior, объявивших об оптимизации своих сетей в конце 2014 - начале 2015 года. Во многих торговых комплексах в случае ухода одного-двух ритейлеров, собственникам удается их заменить на других арендаторов. Однако если из-за стечения обстоятельств разом освобождается большое количество площадей, заполнить их другими игроками затруднительно. Именно поэтому ключевой задачей управляющих компаний является недопущение резкого роста вакансий в своих объектах.
Уровень вакантных площадей в действующих торговых центрах Петербурга к концу 1-го квартала 2015 года достиг 6,2%, увеличившись за квартал на 0,2 п.п. При этом, как и прежде, в наиболее качественных объектах объем свободных помещений остается минимальным, хотя полностью заполненных объектов практически не осталось. Эксперты JLL прогнозируют дальнейший рост доли вакантных площадей в течение 2015 года до 7-7,5%.
Максимальные базовые ставки в торговых центрах за 1-й квартал 2015 года снизились с 1,5 до 1,3 тыс. долл. за кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов), что обусловлено в первую очередь низким уровнем спроса со стороны fashion-операторов, значительная часть которых приостановила развитие и очень внимательно анализирует эффективность каждого магазина, в том числе и в свете потенциального развития.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, добавляет: «Обычно в случае сложных экономических условий прогнозы ввода меняются достаточно часто, однако с этой точки зрения рынок торговых центров Петербурга стабилен. С учетом малого количества проектов, которые планируются к открытию в 2015-2016 годах, никаких изменений прогнозов ввода пока нет. В 1-м квартале 2015 года новые объекты в городе не появились, а до конца года будут открыты 2-я очередь ТРК «Питер-Радуга» (27 тыс. кв. м) и аутлет-центр Outlet Village Pulkovo (15,4 тыс. кв. м). Перенос этих объектов на 2016 год не предполагается. Таким образом, ввод торговых площадей в нынешнем году окажется на 53% ниже показателей 2014 года».
Материал подготовлен ИА «Российская недвижимость»