При общем спаде на рынке ритейла сегмент общепита показывает хорошие темпы роста. Ресторанные сети расширяют свое присутствие в Москве и активно осваивают Подмосковье. Московская область, сопоставимая с Москвой по уровню потребительской активности, привлекает рестораторов меньшим уровнем конкуренции и более низкими ставками аренды. О подмосковном рынке помещений для общепита рассказывают специалисты «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».
Как сообщили корреспонденту «Российской недвижимости» в пресс-службе компании, рынок торговой недвижимости Подмосковья очень активно развивался в последнее десятилетие (за исключением кризисного и посткризисного периодов). Первоначально наибольшая активность наблюдалась в городах и на крупных трассах в зоне ближнего Подмосковья*.
В Химках, Мытищах, Балашихе появились крупные торговые комплексы. Затем началось освоение дальнего Подмосковья: торговые центры современного поколения начали открываться в Серпухове, Чехове, Дубне, Коломне, где обеспеченность торговыми площадями сегодня являются высокой.
Вместе с этим среднее Подмосковье остается наименее обеспеченным с точки зрения торговой недвижимости и одновременно наиболее привлекательным для девелоперов.
Стрит-ритейл
Примечательно, что стоимость нежилых помещений в жилых домах, пригодных для открытия предприятий общепита, зависит не столько от удаленности района от Москвы, сколько от расположения внутри города. Ключевыми факторами, влияющими на ставку аренды, являются интенсивность пешеходного и автомобильного трафика и состояние дома. По аналогии с Москвой, наиболее дорогими являются торговые помещения, расположенные на первой линии домов (либо на крупной трассе) в новом жилом фонде.
«Так, помещения формата стрит-ритейл в качественном жилом фонде, в местах с хорошим расположением и высоким пешеходным трафиком в крупных городах ближнего Подмосковья предлагаются в аренду по ставкам от 1200-1500 руб./кв. м/месяц, - приводит пример Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». - Минимальные ставки характерны для площадей низкого качества, расположенных в старых домах и на окраинах. Ставки аренды на них колеблются в пределах 750-1 000 руб./кв. м/месяц».
При этом ставки аренды на помещения стрит-ритейла в некоторых городах среднего Подмосковья даже опережают аналогичные показатели городов ближнего Подмосковья. В качестве примера можно привести Подольск, стоимость аренды торгового помещения в котором начинается от 1 000 руб./кв. м/месяц. Нежилые площади с удачным расположением и высоким трафиком стоят не менее 1 700 руб./кв. м/месяц.
Дальнее Подмосковье отличается более лояльными ценами. Средняя стоимость аренды нежилых площадей в стрит-ритейле составляет от 500 до 1 500 руб./кв. м/месяц.
Торговые центры
Стоимость аренды площадей под общепит в качественных торговых центрах Подмосковья на порядок выше ставок аренды помещений в жилых домах. В торговых центрах, расположенных в ближнем Подмосковье, арендные ставки сравнимы с московскими показателями, а в некоторых случаях даже превышают их.
Например, средние ставки аренды в современных торговых центрах Реутова, Химок, Мытищ, Красногорска составляют 1 500-3 000 руб./кв. м/месяц и доходят до 13 000 руб./кв. м/месяц. Данные показатели схожи со стоимостью аренды в окружных и районных ТЦ, расположенных на территории спальных районов Москвы.
Аренда площадей в современных торговых центрах крупных городов среднего Подмосковья колеблется в пределах 1 100-2 500 руб./кв. м/месяц. Помещения в менее качественных торговых комплексах сдаются по средним ставкам 800-1 500 руб./кв. м/месяц.
При этом разброс цен по городам дальнего Подмосковья достаточно большой и зависит от специфики города. В городах, имеющих туристическую ценность и привлекающих потоки туристов, стоимость аренды помещений выше. Например, в Сергиевом Посаде и Коломне площади в торговых центрах сдаются по ставке 1 500-2 000 руб./кв. м/месяц.
«Рынок общественного питания в Сергиевом Посаде представлен в основном заведениями фаст-фуда и дорогими ресторанами. Последняя категория рассчитана в основном на посещающих город туристов (преимущественно иностранцев), - рассказывает об особенностях местного рынка Елена Мишина. - Проблемой открытия точки общепита в городе может служить качество жилого и нежилого фонда, который не всегда пригоден для открытия магазина или ресторана. Особенностью города является наличие большого числа исторических зданий».
*В данном исследовании зоной ближнего Подмосковья принята территория, ограниченная 20 км от МКАД;
зона среднего Подмосковья: 20-50 км от МКАД;
зона дальнего Подмосковья - за 50 км от МКАД.
Материал подготовлен ИА «Российская недвижимость»