Если несколько лет назад торговые помещения в жилых домах стоили дороже квартир, то сейчас наблюдается обратная тенденция — торговые площади в жилых комплексах могут продаваться дешевле квартир. В каких случаях стоимость торгового помещения выше жилого, а в каких наоборот, рассказывают эксперты компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».
Как сообщили корреспонденту «Российской недвижимости» в пресс-службе компании, разница в стоимости жилого и нежилого помещений в одном и том же доме может достигать 5 раз. Основными факторами, оказывающими влияние на востребованность и ценовые показатели торгового помещения в жилом комплексе, являются расположение дома относительно пешеходного и автомобильного трафика, покупательский спрос, класс объекта и тип застройки.
1. Расположение дома относительно транспортных потоков и пешеходного трафика
По данным параметрам жилые и нежилые помещения обычно являются антагонистами. Чем дом привлекательней для жилья, тем он менее привлекателен для ритейла.
«Для жильцов чем тише и зеленее — тем лучше. Для торгового же оператора расположение дома в тихом, непроезжем месте означает потерю привлекательности», — поясняет Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».
Если же дом находится на первой линии трассы, то нежилые помещения под торговлю будут пользоваться популярностью и стоить дороже квартир.
Например, жилой комплекс премиум-класса «Мономах» находится на первой линии крупной магистрали — улице Алабяна. Все нежилые помещения в доме сданы в аренду и имеют низкую ротацию арендаторов. В доме работают отделения банков, автомойка, салон красоты, медицинский центр, балетная школа.
Примером не самого удачного проекта может служить «Дом на Беговой». Расположенный вплотную к крупной транспортной магистрали — Третьему транспортному кольцу — комплекс, тем не менее, имеет низкую наполняемость нежилых помещений. Причинами являются плохая визуализация и отсутствие прямого съезда с ТТК.
2. Объем покупательской аудитории
Количество торговых и инфраструктурных объектов ограничено спросом со стороны жителей комплекса и внешних посетителей.
Численность внутренней покупательской аудитории зависит от масштаба проекта, внешней — от близости «пешеходных троп» и наличия свободного прохода на территорию комплекса.  
«Популярность комплекса домов «Садовые кварталы» для ритейлеров объясняется масштабом проекта, рассчитанного более чем на 3 000 жителей, что гарантирует стабильный спрос на услуги операторов нежилых помещений, практически все из которых раскуплены»,  — приводит пример Елена Мишина.
А, например, в ЖК «Английский квартал», несмотря на его расположение в центре недалеко от крупных магистралей, продажа нежилых помещений идет не так хорошо. Во многом это связано с отсутствием притока покупателей: комплекс закрытый, имеет огороженную территорию.
3. Класс дома и тип застройки
Количество коммерческих площадей в ЖК и их востребованность во многом зависят от типа застройки и класса жилья.
«Как правило, чем выше класс жилого комплекса, тем ниже привлекательность его для ритейла, — говорит Елена Мишина. — Высокобюджетное жилье традиционно предполагает малоэтажную застройку, приватность и достаточную удаленность от метро. Эти факторы, привлекательные для элитной жилой недвижимости, являются непривлекательными для операторов торговой зоны».
В районах массовой типовой застройки эконом-класса спрос на торговые и инфраструктурные объекты высокий. В больших жилых комплексах, помимо стандартного набора операторов, часто открываются магазины стройматериалов, офисы в формате шоу-рум компаний-поставщиков мебели, сантехники, декора.
В то же время в некоторых спальных районах (например, Бутово) существует сложность реализации коммерческих площадей из-за переизбытка предложения в связи с массовой жилой застройкой. Помещения под объекты инфраструктуры остаются невостребованными и могут сдаваться под офисы, но ставка аренды в данном случае будет ниже, чем для торговых операторов.
Материал подготовлен ИА «Российская недвижимость»