«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» провела микроисследование придорожной коммерческой недвижимости на ключевых направлениях из Москвы в область, в зоне удаления до 70 км от МКАД. Исследование показало, что придорожного сервиса больше на тех трассах, которые несут большую товарную нагрузку.
Как сообщили корреспонденту "Российской недвижимости" в пресс-службе компании, по итогам исследования лидером является Ленинградское шоссе. На этой трассе расположены крупные торговые центры, много АЗС с сервисом, несколько McDonald's , придорожных ресторанов и закусочных. Далее следует Горьковская трасса. Только в Балашихе, вдоль трассы расположено пять торговых центров, в каждом из которых есть фуд-корты и рестораны; много АЗС, сетевых предприятий быстрого обслуживания. Третье место занимает Рязанское шоссе, прежде всего благодаря придорожной инфраструктуре г. Люберцы. Несмотря на то, что Егорьевское шоссе небольшое по протяженности, этой трассе можно смело отдать четвертое место. Вдоль шоссе расположены небольшие населенные пункты с множеством маленьких частных кафе и закусочных. Старокаширское и Варшавское шоссе разделили пятое-шестое места. На этих трассах основными игроками, развивающими придорожный сервис, вдоль автострады являются индивидуальные предприниматели. Ярославское шоссе занимает седьмое место. На восьмом месте Калужское шоссе. Следом идут Можайское и Волоколамское шоссе, жизнь на этих трассах ярко представлена в подмосковных городах, через которые эти трассы проходят. В Одинцово и Красногорске плотность пунктов общественного питания и сервиса огромная, но далее в область, если АЗС с сервисом еще и встречаются, то кафе и рестораны крайне редки. И замыкают рэнкинг Минское шоссе и скоростные магистрали: Новорижское шоссе, трасса ДОН и элитная Рублевка.

В целом, придорожная инфраструктура выглядит следующим образом: 60% приходится на небольшие частные кафе и закусочные, 25% - торговые центры и сетевые рестораны фаст-фуд, 10% - магазинчики и кафе при АЗС, 5 % - специально оборудованные площадки для отдыха и небольшие мотели.

«К сожалению, пока девелоперские компании и крупные торговые операторы не готовы вкладываться в придорожную недвижимость и не рассматривают для себя это направление деятельности. Поэтому в большей пропорции придорожная инфраструктура представлена предприятиями малого бизнеса конкретного региона. На рынок коммерческой недвижимости такие помещения выходят крайне редко, в аренду практически не сдаются, если и появляются, то на продажу. При этом цена предложения не всегда попадает в понимание рынка, к примеру, в 10 - километровой зоне за МКАД небольшое кафе на федеральной трассе площадью 150-200 кв.м. предлагаются за 3000-5000 долл./ кв.м» - говорит Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».

Исключение составляют заправочные станции крупных нефтяных компаний, которые, в некотором смысле, аккумулируют дополнительный потенциал для развития ритейла вдоль трасс, несмотря на то, что их основное назначение - заправка автомобиля. Все, что строилось с конца 90-х годов, имеет некую инфраструктуру, но осталось достаточно много старых и немодернизированных заправок, которые конструктивно не предусматривают дополнительной сервисной составляющей. Соотношение постепенно будет меняться в пользу нового поколения АЗС. Самый подходящий и востребованный формат торгового объекта при АЗС - торговый зал площадью 200-300 кв.м, который пропорционально разделен на три зоны: кафе, кассовую зону, магазин.

Придорожная инфраструктура существовала и во времена СССР, хотя легковых машин было заметно меньше, но автотуризм был развит, и люди отправлялись в отпуск на своих автомобилях. Вдоль дорог встречались отдельные предприятия общественного питания, иногда и целые комплексы: заправка, столовая, стоянка для отдыха. По дороге к морю (ближе к Прибалтике; Черному, Азовскому морям) в определенных местах существовали кемпинги и мотели. В «перестроечные» годы инфраструктура по советским стандартам перестала развиваться, потом и поддерживаться на должном уровне, а со временем полностью исчезла или трансформировалась во всякого рода «шашлычные».

За последнее десятилетие ситуация заметно улучшилась, дорожная инфраструктура начала принимать цивилизованные формы, хотя и сейчас что-нибудь съесть предлагают покосившиеся избушки деревень, расположенных вдоль трасс. В целом, для непритязательного путешественника придорожного сервиса достаточно.

«До Запада нам еще далеко и в смысле качества самих дорог и придорожного обслуживания. К примеру, в Италии, вдоль любой автострады вы найдете места для отдыха через каждые 30 - 50 километров. Они легко узнаваемы, имеют одинаковую планировку здания и территории вокруг, предлагают стандартизированный набор услуг: заправка, магазин, кафе, иногда ресторан, большой чистый туалет. В Московской области такой формат постепенно развивается. Если качество дорог будет улучшаться, тогда, возможно, девелоперы и торговые операторы начнут обращать внимание на развитие придорожной инфраструктуры. Процесс будет развиваться «от хороших дорог к придорожной инфраструктуре», а не наоборот» - считает Юрий Тараненко.

Материал подготовлен ИА "Российская недвижимость".