По данным компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость", интерес к проблеме перевода жилых помещений в нежилой фонд не ослабевает. Пик подобных сделок пришелся на 2005-2006 года, но после небольшого "кризисного" затишья, отмечается увеличение количества обращений за консультациями по "трудностям перевода". Сегодня стоимость нежилого помещения формата стрит-ритейл может быть на 50-100 % дороже аналогичной по метражу квартиры, расположенной в этом же доме, но по-прежнему остается одним из выгодных инвестиционных вложений.
Как сообщили корреспонденту "Российской недвижимости" в пресс-службе компании, существующий спрос сложно удовлетворить в виду ограниченности предложения. В центре города на первой линии домов, практически никогда не было первых жилых этажей. Исторически сложившиеся помещения стрит-ритейла внутри Садового кольца, в старых районах Москвы давно заняты. Рынок предложил единственный, хотя и достаточно трудный способ, позволяющий уравновесить спрос и предложение - это перевод из жилого фонда в нежилой квартир на первых этажах домов, первой линии проездных улиц, расположенных в шаговой доступности от метро.

"Спрос на помещения формата "стрит-ритейл" всегда высок. Он охватывает все сегменты бизнеса. Это помещения, которые востребованы, прежде всего, у мелкой розницы. К примеру, под аптеки, салоны красоты нужно 150-200 кв. м, банковским отделениям - в среднем 100-120 кв. м, салонам связи достаточно 50-60 кв.м" - говорит Юрий Тараненко, директор компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость".

Также перевод объектов из жилого фонда в нежилой дает шанс жилому неликвиду, где расположение на первом этаже и окнами на проезжую часть отнимают 10-15% стоимости. Выгоды же для жильцов близлежащих домов очевидны, потому что все услуги находятся в шаговой доступности.

Перевод жилого помещения в нежилое содержит ряд трудностей. Первая - подбор подходящего помещения. Оно будет пользоваться спросом только в том случае, если есть конструктивная возможность сделать отдельный вход. Далее следует серия согласований проекта в различных организациях: Мосгорархитектура, Мосгоргаз, Мосэнерго, пожарная инспекция, СЭС, отдел подземных сооружений, с балансодержателем. Последнее особенно трудно в случаях с ТСЖ, так как требуется согласие жильцов, чьи квартиры граничат с площадкой. Хотя в регламенте такого условия нет, на практике получить разрешение без этого не удается.

Сам проект включает в себя согласование не только отдельного входа, но и всей внутренней инженерии, требования к которой очень серьезные: усиленная шумоизоляция, отдельная вентиляция, отдельная пожарная сигнализация, электрика. Последняя инстанция - Департамент муниципального жилья, который рассмотрев весь пакет документов, выдает разрешение на строительно-отделочные работы. По их завершению, приемочная комиссия, состоящая из представителей всех вышеперечисленных организаций, выходит на сдачу-приемку объекта. После подписания всех актов, документы передаются на регистрацию с ФРС, которая занимает порядка 30 дней.

"Таким образом, процесс может занять от 2-3 месяцев до 1,5 лет. Практика показывает, что средние затраты по переводу могут составить 30-40 тыс. долларов," - заключает директор "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Юрий Тараненко.
Материал подготовлен ИА "Российская недвижимость".