В стрит-ретейле востребованы компактные помещения

За последний год увеличилось число пустующей торговой недвижимости в центре Ростова. Наименее востребованы в стрит-ретейле крупные помещения площадью более 100 кв. м, особенно если они предлагаются в состоянии стройварианта. Лидеры по заполняемости и, видимо, по цене — небольшие павильоны, построенные недавно на пересечении Красноармейской и Ворошиловского.

— Сейчас легче найти невесту, чем арендатора, — считает директор КУН «Время» Алексей Попов. — Многие собственники недвижимости не хотят снижать цены, а арендаторы не могут платить предлагаемые ставки аренды. В целом идет пересмотр цен в сторону снижения. Есть лишь 5% объектов, где цены за год несколько выросли.

Эксперт по коммерческой недвижимости компании «Южный инвес­тиционный фонд» Константин Поцелуев уточнил, что кризис не коснулся помещений площадью до 50 кв. м. Они по-прежнему стоят 1–1,2 тыс. рублей за кв. м в месяц, а если освобождаются, то находят нового арендатора в течение 2 недель.

Смещение спроса в сторону малых форматов хорошо иллюстрирует ситуация с новыми торговыми модулями, недавно построенными около Дома профсоюзов. Хотя они предлагались по цене 5 тыс. рублей за кв. м в месяц, сообщил эксперт, пожелавший остаться неназванным, арендаторы на все помещения, кроме одного, были найдены менее чем за три месяца. Собеседник N считает, что такой успех объясняется и удачным расположением.

— Еще в 2011 году предприниматели, уходившие с Б. Садовой, говорили мне, что готовы платить более высокую ставку аренды, но за качественный трафик, — рассказал собеседник N. — Видимо, это и есть как раз тот самый случай.

А вот помещения площадью более 100 кв. м теперь нужны только эксклюзивным арендаторам.

— Срок экспозиции крупных помещений год назад равнялся месяцу, а сейчас вырос до восьми, — рассказал г-н Поцелуев. — Хотя заполняемость помещений падает, многие собственники не снижают цены в ожидании крупного арендатора.

По его словам, сделки в этом сегменте редко, но случаются. Например, в бывший офис «МегаФона» площадью 270 кв. м на ул. Б. Садовой и в аналогичное помещение на пересечении пер. Соборного и ул. Б. Садовой пришли новые арендаторы из сферы фастфуда. Кроме того, находят арендаторов собственники, разделившие свою недвижимость на небольшие помещения. Те же, кто не желает ничего менять, могут ожидать арендаторов очень долго.

По мнению Алексея Попова, заявляемые и реальные ставки аренды зачастую сильно отличаются, разница может доходить до 25–50%. Константин Поцелуев привел в пример помещение под общепит, предлагавшееся за 90 тыс. рублей в месяц, а в итоге сданное за 65 тыс. рублей на первые 11 месяцев.

— Обычно собственники дают скидку на первый год, а потом стараются поднять цену, — поясняет г-н Поцелуев. — Однако чаще всего предметом торга выступают не ставки, а продолжительность арендных каникул, необходимых для проведения ремонта. Крупные помещения в новостройках в состоянии стройварианта, расположенные в 2 уровнях, совсем не интересны арендаторам, поэтому долго простаивают.

Снижение действующих арендных ставок случается по требованию арендаторов, столкнувшихся с ухудшением торговли из-за снижения покупательной способности населения. По наблюдениям г-на Поцелуева, нередко это связано еще и с переходом покупателей в торговые центры, а также в интернет-торговлю.

— Арендаторы плачут, так как у них нет торговли, — уверен Алексей Попов. — Освобождаются магазины одежды, недвижимость под продуктовой розницей, если рядом открывается «Пятерочка» или «Магнит», сокращаются сети по продаже телефонов, а также точки мобильных операторов, пошли на спад кафе и рестораны — только в центре Ростова за последние полгода закрылись два «Риса». Выросла ротация помещений. Скоро начнут схлопываться точки продажи электронных сигарет, а также пивные, пережившие свой расцвет.

По мнению Константина Поцелуева, рынок общепита не находится на спаде, а закрываются отдельные заведения, ставшие неактуальными.

— Одни рестораны открываются, другие закрываются, — рассуждает эксперт. — Например, в моде формат быстрого питания, а также кофейни. Кроме того, активно ищут помещения кальянные, барбер-шопы, пекарни.

По словам г-на Попова, пекарням подходят помещения площадью 50–100 кв. м по цене до 150 тыс. рублей в месяц.

В настоящее время цены предложения торговых помещений в центре Ростова на сайтах недвижимости составляют от 0,5 до 2,88 тыс. рублей за кв. м в месяц (см. таблицу), причем большинство вариантов находятся в ценовом сегменте до 1 тыс. рублей. За год несколько вырос ценовой разброс предложений. Как писал N, в конце 2015 года нижняя планка ставок аренды была такая же, а верхняя — 2,1 тыс. рублей.