Цена на квартиры в новостройках снизится не раньше весны

К этому моменту рынок недвижимости наконец отреагирует на текущее падение спроса. Надежда Мерешко Замедленная реакция рынка жилой недвижимости на изменение уровня спроса является его характерной особенностью. В среднем этот период занимает от трёх до шести месяцев. Поэтому, несмотря на длящееся уже три месяца падение спроса на квартиры на фоне их высокой стоимости, пересмотра цен и их снижения не стоит ожидать раньше марта-апреля 2020 года. Средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте московских новостроек к ноябрю этого года достигла рекордных за всю историю наблюдений 173 тыс. рублей. Об этом сообщили эксперты риелторской и консалтинговой компании «Метриум». По сравнению с прошлым годом рост стоимости в этом сегменте достигает 6-7%. На столько же подорожали и массовые апартаменты — до 182 тыс. рублей за кв. м. Квартиры бизнес-класса прибавили в цене 4% (до 237 тыс. рублей за кв. м), а бизнес-апартаменты — 7% (до 259 тыс. рублей за кв. м). Квартиры в Новой Москве подорожали на 8%. Сейчас средняя цена за «квадрат» здесь составляет 124 тыс. рублей. По мнению аналитиков, основными причинами столь внушительной ценовой динамики стали высокий спрос периода 2016–2018 годов, когда число сделок с новостройками нарастало, рост себестоимости строительства и реформа долевого строительства. По-видимому, девелоперы сделали ставку на агрессивную ценовую политику для того, чтобы максимизировать прибыль до реформы. Затем за счёт этой сверхприбыли они рассчитывали в спокойном режиме достраивать имеющиеся объекты. Наталья Сазонова директор по развитию компании «Метриум» Рост цен не был бы столь проблематичным, если бы сопровождался соизмеримым увеличением спроса и повышением благосостояния потенциальных покупателей. Однако этого не произошло. И, как результат, со второй половины этого года активность клиентов начала снижаться. В августе, сентябре и октябре наблюдается отрицательная динамика, хотя именно в эти месяцы клиенты бывают очень активны, — отмечают аналитики. Значительнее всего спрос на жильё упал в Новой Москве. По итогам 10 месяцев этого года количество заключённых в ТиНАО договоров долевого участия (ДДУ) сократилось на 11%. Ипотечная зависимость Большую роль в сокращении спроса сыграли ипотечные ставки, повысившиеся во второй половине прошлого года и достигшие пика к весне 2019-го. Хотя сейчас ставки снижаются, в статистике отражаются те сделки, которые заключались в период повышенных ставок. Поэтому спрос в Новой Москве сократился заметнее, чем в «старой». Местные покупатели чувствительнее воспринимают рост цен и больше зависят от ипотеки, — отметила Наталья Сазонова. Напомним, что весной этого года ставки по ипотеке достигали 10–10,5%. Это привело к тому, что доля ипотечных сделок в годовом выражении сократилась. В целом, по предварительным итогам 2019 года, с привлечением ипотеки на рынке новостроек заключается 47% сделок в «старой» столице и 56% соглашений — в Новой Москве. Средневзвешенная ставка по выданным кредитам на рынке строящегося жилья между тем к сентябрю вновь сократилась до 9% годовых, — говорится в материалах «Метриума». Впрочем, позитивный эффект этой коррекции будет наблюдаться только в следующем году. Но действительно простимулировать спрос ипотека сможет лишь в совокупности с ростом доходов населения. Сейчас возврата ставок на уровне 9% уже недостаточно, чтобы простимулировать спрос так же, как в 2018 году, потому что за прошедший год резко выросли цены на фоне падения доходов, — считает Наталья Сазонова. По её мнению, при сохранении текущих ставок активность клиентов продолжит снижаться примерно до 10–15% по сравнению с показателями конца 2018 года. Уверенности в том, что ставки по кредиту снизятся до нового рекордно низкого уровня (7-8%), пока нет. На этом фоне девелоперам придётся смягчать ценовую политику, чтобы сохранить приемлемые темпы продаж, — полагает эксперт. Замедленная реакция Исходя из наблюдений за динамикой цен в массовом сегменте квартир с 2014 года, эксперты отмечают, что реакция на рынке недвижимости происходит с отставанием. Рынок жилой недвижимости удивительно инертный. Мы спохватываемся и понимаем, что что-то происходит не так примерно в течении 3–6 месяцев. На сегодняшний момент у нас уже три месяца падает спрос. Но при этом цена продолжает расти. Мы пока не опомнились. Цены будут снижаться. Но будут снижаться не сегодня и не завтра, а, скорее всего, с марта-апреля следующего года, — сообщила Наталья Сазонова. По прогнозам «Метриума», смягчение ценовой политики девелоперами первоначально может выразиться в повышении среднего размера скидки с текущих 4% до 5–7%. В отдельных же проектах не исключено прямое снижение цен. При этом с учётом продолжающейся стагнации доходов населения вырастет доля ипотечных сделок в продажах новостроек примерно до 52–56%. Также будет распространяться и новая схема реализации новостроек с использованием эскроу-счетов. В следующем году доля предложения таких объектов может увеличиться до 40%, — прогнозируют аналитики. На данный момент по новой схеме с использованием эскроу-счетов продаётся около 15% столичных новостроек.