Рынок складской недвижимости готовится к трансформации

В наше время все подвержено переменам. Даже такие консервативные объекты, как склады, меняются на глазах.

Складская недвижимость – важный сегмент общего рынка недвижимости. Но среди других его секторов он отличается тем, что чутко отражает то, что происходит в экономике, а потому представляет особый интерес, являясь важным индикатором ее состояния. К тому же современное состояние мирового складского хозяйства весьма наглядно показывает экономические и технологические тенденции на планете. Если оно застыло или меняется недостаточно, можно сделать обоснованный вывод, что эта страна отстает в своем развитии.

Склады на марше

В мире происходит четвертая промышленная революция, и складское хозяйство является составной ее частью. По словам председателя комитета по недвижимости Ассоциации Европейского бизнеса Татьяны Коваленко, в Европе идет активная автоматизация складских процессов, на складах рабочих все больше заменяют роботы. Меняются и способы доставки товаров, покупатель хочет получать их как можно быстрей, а потому все активней используются дроны, автомобили без водителей.

Участники рынка складской недвижимости в целом готовы к новым трендам, они все больше средств вкладывают в передовые технологии. Сегодня склады все сильней превращаются в составную часть умной экономики, обрастают дополнительными функциями. Классическое представление о складском помещении как месте хранения продукции, уходит в прошлое, в настоящее время там происходит маркировка товаров, их упаковка, появляются административные подразделения для повышения уровня и качества продаж. Склады предлагают целый комплекс функций, внедряют систему одного окна, исходя из принципа: чем меньше участников процесса, тем лучше он работает.

Новые стандарты складского хозяйства активно осваивают проектировщики, сближая склады с торговыми центрами. Но было бы неправильно говорить о том, что все идет быстро и успешно. Как замечает Татьяна Коваленко, многие потребители складских услуг еще не знают о новых тенденциях и возможностях в этой сфере. Так что должно пройти еще время, прежде чем они будут востребованы в полной мере.

По гамбургскому счету

Как известно, порт и складское хозяйство составляют единый комплекс. Как сегодня он развивается, можно проследить на примере одного из крупнейших портов Европы – гамбургского.

Гамбургский порт – это организм, который постоянно меняется, рассказывает Штеффен Зандлер, основатель компании «Sendler&Company, и активней всего в сторону умной цифровой экономики. Постоянно растет обмен информацией со всеми участниками портовой деятельности. Не все гладко, есть как положительные, так и отрицательные моменты. Например, это относится к доставке грузов дронами.

Для портово-складской деятельности характерно два взаимодополняющих тренда: с одной стороны происходит индивидуализация предоставляемых услуг, с другой – их стандартизация.

При этом, говорит немецкий бизнесмен, важно рассматривать порт не как отдельный хозяйствующий субъект, а в связке со всем городским пространством, как протекает его интеграция в производственные процессы на окружающей территории. Именно на таких принципах основывается управление портовым хозяйством, выстраивание логистических цепочек. При этом большое значение приобретает ГЧП; бизнес и государственные структуры объединяют свои усилия для развития всего экономического комплекса.

Важнейший вопрос, который не сходит с повестки дня – трансформация порта, предоставление им дополнительных услуг, появление новых функций. Сегодня гамбургский порт – сложный гибрид, который способен выполнять разнообразную деятельность.

В Москве густо, в других местах пусто

А что в России? Не секрет, что по количеству складских площадей мы сильно отстаем от наиболее развитых в этом плане стран. Например, сильно уступаем Канаде по складским площадям на душу населения – государству, по климату и территории сопоставимому с Россией.

На протяжении последних лет отечественный рынок складской недвижимости переживал стагнацию. Но в последнее время на нем заметно оживление. Как рассказывает Светлана Пронина, региональный операционный директор консалтинговой компании Colliers International, размер вакансий упал до 3,9%. Такого показателя не отмечалось с 2013 года. При этом рекорд вакансии был 12%. Реализуется много крупных проектов, чего также давно не отмечалось на рынке, при этом идет укрупнение игроков. Его структура меняется.

Самые развитые рынки складской недвижимости в Москве и в Санкт-Петербурге, оба мегаполиса далеко оторвались от остальных регионов и городов, а Москва в свою очередь сильно опережает северную столицу по количеству площадей. То, что происходит в городе, во много определяет ситуацию на рынке в целом.

В Москве заканчиваются качественные складские помещения в пределах МКАДа, а потому встает вопрос: куда идти дальше? На выбор новых участков для строительства складов влияет логистика, транспортная инфраструктура, а также все в большей степени политически и экономические тренды. Так, раньше для строительства новых складов преобладало западное направление, а сегодня – восточное.

В столичном регионе предложение складов в III квартале 2019 года достигло 16 тысяч кв. м., это больше чем за аналогичный период 2013 года на 68%. Общий объем сделок за первые 9 месяцев текущего года составил 882 тысячи кв. м., что больше на 14%, чем в 2018 году. За три квартала 2019 года построено 459 тысяч кв. м. складских площадей класса А и В, это выше такого же показателя 2018 года на 58%.

По мнению Светланы Прониной, в ближайшее пять-семь лет складское хозяйство России должно серьезно трансформироваться. Появятся новые форматы, в том числе и в конструкции самих складов. Что такое до недавнего времени был российский склад? Это огромная коробка с большими пролетами и минимум механизации, в основном преобладал ручной труд.

Несмотря на определенное оживление на рынке, далеко не все потребители находят то, что им нужно, хороших складов сильно не хватает. Как отмечает эксперт, во многих городах просто отсутствует как таковая современная складская инфраструктура. Даже в городах-миллионниках ее бывает трудно найти. А потому ее нужно создавать и создавать.

«Афанасий Никитин» снова отправляется на Восток

Один из самых амбициозных проектов по развитию складской инфраструктуры намерена реализовать ассоциация «Афанасий Никитин». Она объединяет целый ряд организаций и компаний, которые ставят задачу по развитию экспортного потенциала Волго-Каспийского бассейна.

По словам руководителя комитета по взаимодействию со строительным комплексом ассоциации Антона Скирда, в этом регионе за последние 20 лет было сделано мало по развитию портово-складского хозяйства. Хотя разговоров на этот счет велось много. Между тем есть серьезные проблемы по экспорту аграрной продукции, в первую очередь зерна. Не хватает мощностей ни для его хранения, ни для его перевалки.

Между тем наращивание вывоза продукции для России проблема крайне актуальная. По этому показателю мы занимаем 26 место в мире, на страну приходится всего 1,1% мирового экспорта, и эта доля постоянно сокращается. Сегодня он составляет всего 57,7 млрд долларов, это на 18% меньше того же показателя пятилетней давности (2013г).

Есть понимание, где нужно и в каком количестве наращивать складское хозяйство региона, говорит Антон Скирда. Речь идет о создании стратегического торгового коридора прежде всего с такими странами, как Иран и Индия.

Цель – до 2025 года увеличить поток товаров в этом направлении на 4%. Акцент на развитие портов в нижнем течении Волги. В первую очередь речь идет о перевалке природных ресурсов, продукции сельского хозяйства, промышленной продукции.

Реализовать проект можно достаточно быстро, сегодня порты строятся за 2-3 года, элеваторы еще быстрей – 1-1,5 года. Вопрос в том, насколько бизнес и государство сумеют мобилизовать для этих целей ресурсы.

E-commerce изменит рынок складской недвижимости

Трансформация складского хозяйства тесно переплетена с развитием рынка интернет-торговли. По словам Александра Иванова, президента Национальной ассоциации дистанционной торговли, сектор e-commerce один из немногих в российской экономике, который развивается быстрыми темпами. Если общий розничный товарооборот упал в 2018 году на 1,5-2%, то интернет-оборот вырос более чем на 30%. А главное – ему есть куда расти.

Мировой размер e-commerce достигает 2,6 трлн долларов, доля России всего 13 млрд долларов. Одна из причин, почему так мало связано с тем, что сегодня активней всего растет, трансграничная торговля. Из 2,6 трлн долларов сектора e-commerce на нее приходится 1 трлн долларов. За последние пять лет она увеличивалась темпами в 30% в год. Но не в России, где она развивается очень плохо. По сути дела, наша страна здесь находится на обочине.

Чтобы в России e-commerce росла еще быстрей, требуется адекватное развитие складского хозяйства. Об этом свидетельствует мировая практика. Когда компания «Амазон» пришла в Германию, она имела там 6 распределительных складов, сейчас их там у нее 39, и она намерена наращивать эту сеть. Задача проста – находиться максимально близко к потребителю, сокращать сроки доставки товаров. У кого это получается лучше, тот и выигрывает.

Александр Иванов прогнозирует, что наши компании неизбежно станут в регионах создавать складские сети. Китайцы это уже делают. Они опираются на свой опыт; в Китае есть операторы, доставляющие товары в тот же день, когда поступил заказ. Но и российская практика свидетельствует о том же самом. Компания «Амазон» построила в Казани распределительный склад, размер продаж вырос на 30%.

Если отечественные компании хотят составить конкуренцию зарубежным коллегам, они должны обеспечить более высокую скорость доставки. А без формирования складской инфраструктуры в регионах этого не добиться, констатирует Александр Иванов.

При этом надо понимать, что развитие e-commerce – это еще серьезный стимул для роста малого и среднего бизнеса. Для него это важный канал продаж, от нехватки которых он сильно страдает.