Итоги 2018 года на рынке складской недвижимости Петербурга

Дефицит качественного предложения на складском рынке Петербурга по-прежнему ощутим. Однако в целом спрос на логистику неустойчив, и девелоперы пока не спешат запускать в стройку крупные складские проекты. Верхняя планка запрашиваемых ставок постепенно растет.

За 2018 год на рынке складской недвижимости Петербурга и приграничных к нему районов Ленобласти суммарно введено в эксплуатацию около 103 000 кв.м (данные Knight Frank St Petersburg). Это на 19% больше, чем в 2017 году. Общая арендопригодная площадь качественных складских комплексов составила около 3,3 млн кв.м.

Крупнейшей покупкой года стала сделка с «АКМ-Лоджистикс», чей склад (63 422 кв.м) в рамках банкротства ушел к кипрской компании «Элисия Холдинг Лимитед». В сегменте аренды самый большой контракт заключил ритейлер алкоголя «Красное и Белое», снявший строящийся корпус (38 000 кв.м) в терминале «Осиновая роща».

В структуре складского спроса, отмечают в IPG.Estate, преобладают блоки от 1000 до 3000 кв.м, по-прежнему востребованы помещения до 1000 «квадратов». Интерес к аренде качественных объектов остается стабильно высоким. Так, по итогам 2018-го было заключено несколько крупных сделок, суммарной площадью порядка 108 200 кв.м.

Размер средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды в качественных складских комплексах составил 473 руб./кв.м в месяц (включая НДС и ОР). Заметное увеличение средневзвешенной ставки произошло в складах класса А, – подчеркивают в Knight Frank St Petersburg, – она подросла за год на 8,6% и впервые за три года увеличилась до отметки в 500 рублей за «квадрат».

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Михаил Тюнин, заместитель генерального директора компании Knight Frank St Petersburg:

- За минувший год ввод складских площадей, построенных в формате built-to-suit, увеличился в 2,6 раза. Объем свободного предложения к концу декабря не превышал 140 000 кв.м. Уровень вакантного предложения в сегменте складов класса А снизился до 3%. А вот в классе B, напротив, произошло некоторое увеличение – на 0,8 п. п. Вернул лидерство сегмент розничной торговли, его доля в структуре сделок с качественными складами составила 40%. Тренд на увеличение доли производственных компаний в сделках сохраняется. В этом году девелоперами заявлено к вводу порядка 200 000 кв.м качественных складских площадей. Мы не прогнозируем существенного роста уровня вакансий в связи с тем, что практика ввода складов, заполненных арендаторами на этапе строительства, сохраняется.

Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate:

- На начало января зафиксирован минимальный объем качественного спекулятивного ввода с 2011 года. Прирост рынка обусловлен вводом всего трёх ключевых складских комплексов, площади которых практически все уже реализованы. Общая структура рынка качественной складской недвижимости Петербурга изменилась незначительно. Склады для собственных нужд занимают долю в 52%, доля спекулятивных проектов составляет 48%. Исходя из планов некоторых девелоперов, существенный прирост нового качественного предложения ожидается на перспективу – в течение ближайших трех-пяти лет. Однако в 2019 году объем ввода вряд ли превысит 100 000 кв.м. Наиболее активными игроками в сегменте аренды станут компании интернет-торговли. Логистические компании в большей степени склонны на строительство собственных складов. В географической структуре спроса за чертой города лидирующие позиции удерживают южные районы города с удобным доступом к Московскому и Пулковскому шоссе. На складские помещения, расположенные в границах города, максимальный спрос сосредоточен в Красногвардейском, Московском и Приморском районах. На начало года вакантно примерно 3,5% от общего объема качественных производственно-складских помещений. Складские комплексы класса А номинируют ставки аренды в диапазоне 470-550 рублей за кв.м в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, но без учета стоимости коммунальных услуг. Склады класса В – от 400 до 480 рублей за «квадрат». Уровень ставок на качественные производственные помещения варьируется в границах 420-500 рублей.

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE:

- Минувший год отличался стабильно высоким уровнем спроса на складские помещения наряду с низким объемом нового строительства. Девелоперы по-прежнему с осторожностью подходят к строительству новых спекулятивных проектов по причине их невысокой рентабельности. Объекты вводятся в эксплуатацию после подписания предварительных договоров аренды на большую часть площадей. Ввиду ограниченного предложения крупные торговые и производственные компании все чаще выбирают формат built-to-suit. Так, при участии Maris в Петербурге были закрыты две крупнейшие сделки по этой схеме – общей площадью 24 500 кв.м. Основной диапазон запрашиваемых арендных ставок составляет 450-550 руб./кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению. Учитывая ограниченный прирост свободного спекулятивного предложения, ожидаем дальнейшего роста запрашиваемых ставок аренды на склады в промышленных зонах, пользующихся повышенным спросом.

Антон Бондаренко, коммерческий директор компании «А Плюс Девелопмент»:

- Спрос на складские площади со стороны арендаторов обеспечен не расширением бизнеса, а переездами с одного объекта на другой в поисках лучших условий аренды. Ожидать всплеска девелоперской активности на рынке не стоит. Сегодня ситуация стабильна – площади заполняются постепенно. Учитывая уровень спроса, можно ожидать, что новые проекты в регионе продолжат появляться с той же частотой. Ставки изменяться вряд ли. Поднимать их не будут, так как нет повышенного спроса. Опускать тоже, так как их нынешний уровень находится на грани рентабельности. Заметно оживился производственный сектор. Если до середины 2017 года заявок от производителей на строительство индустриальных и складских объектов практически не было, то в 2018 их доля стабильно росла – с 18,9% в первом квартале до 31,2% в четвертом. Всё более явным становится деление рынка на форматы. Продуктовые ритейлеры предпочитают мультитемпературные склады. Фармацевтика, производство и интернет-торговля все активнее внедряют технологии автоматизации. А именно компании данного профиля выступают ключевыми заказчиками индустриально-складских объектов. Наибольшим спросом в сегменте аренды пользуются небольшие складские помещения, в среднем 3000 кв.м. Самый востребованный формат build-to-suit – проекты площадью от 10 000 до 25 000 кв.м. Одна из самых перспективных локаций для логистики – участки возле проектируемой платной дороги «Москва-Санкт-Петербург».