Склады в Москве и рядом: спрос есть, но строить дорого

Эксперты единодушно отмечают дефицит качественного складского предложения в черте «старой» Москвы и в непосредственной близости от МКАД на фоне высокого спроса. К настоящему моменту основной объем предложения сосредоточен в отдаленных точках столичного региона, однако компании все острее нуждаются в складах для внутригородской логистики в связи с повышением роли оперативности доставки товара до клиента. Вместе с тем, специалисты расходятся в оценках перспектив создания новых объектов в Москве: ценовые и бюрократические издержки могут оказаться слишком большими.   

В ближайшие 5-10 лет складской рынок ждет ускорение развития в черте Москвы и рядом с МКАД, в результате чего совокупный объем городских складоввозрастет на 20-30%. Сейчас в пределах кольцевой автодороги общий объем площадей достигает примерно 1 млн кв. м, причем некоторые объекты являются устаревшими постройками производственного назначения, зачастую имеющими низкие потолки и недостаточно прочные полы при отсутствии современных систем пожарной безопасности. Об этом говорится в информационном сообщении компании Knight Frank. Тем не менее аналитики заявляют, что даже такие объекты являются востребованными со стороны арендаторов, причем по ставкам, зачастую равным ставкам в комплексах класса А за пределами МКАД. Как отмечается в исследовании, такое положение вещей связано с возможностью максимально быстро доставлять заказ до конечного пользователя.

Рынок качественного складского предложения в пределах МКАД значительно отстает в своем развитии по сравнению с Московским регионом в целом, комментируетдиректор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский. Все крупные современные комплексы возводились преимущественно в области, а основа предложения в черте столицы сформирована объектами советского периода. «В пределах «старой» Москвы и в непосредственной близости от МКАД сконцентрировано до 7-10% всего объема качественных проектов», – отметил эксперт. По информации руководителя отдела складских и индустриальных помещений компании JLLЕвгения Бумагина, в Москве и области суммарно расположено более 17 млн кв. м качественных складских объектов, из них внутри МКАД – всего 1,1 млн кв. м, из которых только порядка 300 тыс. кв. м являются объектами класса А. При этом сегменты складов«последней мили» и городского формата в Москве практически отсутствуют: по сути, это единичные проекты, и, как правило, реконструированные объекты. Как рассказалдиректор отдела индустриальной и складской недвижимости СBRE Антон Алябьев,в 2018 году складов, находящихся в черте города и на удалении до 5 км от МКАД, введено не было. По его прогнозу, в 2019 году в заданном диапазоне ожидается строительство приблизительно 70 тыс. кв. м, что составит около 8% от общего объема нового строительства.

Тем не менее, складыдля внутригородской логистики крайне востребованы у транспортных компаний, фирм сегмента e-commerce, курьерских и почтовых сервисных служб, отмечают в компании JLL. Кроме того, особый спрос на внутригородские складыпредъявляют продуктовые ритейлеры и дистрибьюторы, а также логисты, которые обслуживают данный сектор. Со стороны этого сегмента были и будут востребованы здания, расположенные в городской черте, с максимальной транспортной доступностью, оборудованные холодильным, морозильным и мультитемпературным оборудованием. Заместитель директора департамента управления активами NAI BecarДарья Каневасчитает наиболее перспективным возведение современных многофункциональных логистических и крупных складских комплексовс существенной долей built-to-suit (до 40%), поскольку этот способ реализации в текущих условиях является наиболее рентабельным и наименее рискованным для девелоперов.

Вместе с тем, относительно темпов прироста складской недвижимости в городе и рядом с ним мнения экспертов разошлись. Как отмечает Дарья Канева, в непосредственной близости от МКАД пустует огромное количество земельных участков, например, на перспективном Шереметьевском направлении. По ее прогнозам, в течение 5 лет рынок складовв Москве и в непосредственной близости от нее может подрасти на 20%. Однако Дмитрий Герастовский считает строительный бум маловероятным. По его мнению, объем складских помещений в перспективе ближайших 5 лет может вырасти в пределах 10%. Камнем преткновения всегда являются стоимость земли, а также возможность более прибыльного использования земельного участка. Таким образом, строительство новых объектов будет носить точечный характер, также найдет свое место сегмент lightindustrial, но объем таких проектов будет невелик.  

Несмотря на высокий спрос, на текущий момент действуют довольно существенные ограничения, препятствующие активному складскому девелопменту внутри МКАД. «Например, ограничения въезда грузового транспорта, сложность получения градостроительного плана участка и исходно-разрешительной документации, а также необходимость перекладки большого количества коммуникаций и проведение due diligence актива», – перечисляет Евгений Бумагин. Таким образом, эксперт констатирует, что несмотря на одинаковый уровень затрат на строительно-монтажные работы, цены на проект внутри МКАД будут существенно выше за счет дорогой земли, получения согласований, документации, техусловий и прочих факторов. Как резюмировала Дарья Канева, развитие рынка будет упираться в условия, по которым город будет предоставлять участки под склады.