Что грозит рынку жилой недвижимости до конца года?

Станислав Ришко – эксперт в сегменте премиальной недвижимости, блогер канала недвижимости «Стас Недвижка», основатель и CEO группы компаний LobsterGroup.

Перегрев рынка первичной недвижимости

Пока эксперты ведут дискуссии о том, перегрет ли рынок первичной недвижимости и не слишком ли много жилья строится, объемы этого рынка продолжают расти. В зависимости от города, конкретных локаций и сегментов, предложение может превышать спрос на 5-15%. Но никто не может спрогнозировать точно, как этот дисбаланс отразится на будущем рынка и отразится ли вообще.

Согласно изменениям в законе №214-ФЗ, с 1 июля 2018 года существенно изменились взаимоотношения между девелоперами и дольщиками. Теперь застройщик должен в обязательном порядке по каждому разрешению на строительство открыть в уполномоченном банке счет, на который будут перечисляться поступления от дольщиков. Таким образом, девелоперы не могут пользоваться деньгами дольщиков, как прежде, и вынуждены строить за собственные средства. Учитывая эту ситуацию, сейчас девелоперы заняты расширением портфелей и получением как можно большего числа разрешений на строительство, которыми они смогут воспользоваться в будущем. В каком объеме и в какие сроки будут реализованы эти потенциальные проекты – вопрос открытый. Не исключено, что кто-то из застройщиков не справится со взваленной на себя ношей и не сможет выполнить взятые на себя обязательства в срок или вообще.

Падение курса рубля

Согласно тенденции последних лет, к концу года обычно происходит проседание рубля по отношению к доллару. Некоторые аналитики полагают, что в этот раз курс сможет пробить отметку в 100 рублей за доллар. Если падение действительно произойдет, это затронет рынок вторичной недвижимости. Если собственник жилья будет ожидать, что доллар резко подорожает, он может решить, что ему выгодно продать квартиру сейчас, купить за вырученные деньги доллары, затем продать их за большую сумму и купить новое, инвестиционно привлекательное жилье на первичном рынке. Это означает, что на рынке произойдут определенные ценовые изменения, но вряд ли сильные. Проседание цен может составить не более 1-2%.

Перенасыщение рынка вторичного жилья

Уже сейчас в Москве продается слишком много квартир в старом жилом фонде, и этот объем будет только увеличиваться, ведь все больше собственников старых квартир хотят от них избавиться и купить жилье в новостройке. Этот фактор также будет негативно влиять на стоимость квартир на вторичном рынке.

Поэтому для собственников квартир в старых домах угроза остается прежней: они теряют вложенные средства. Несмотря на то, что недвижимость была и остается фундаментальным инструментом сохранения и приумножения денег, в случае со вторичным рынком этот закон практически не работает. Такие объекты плавно падают в цене, и перспектив для их роста нет. Если вчера в квартиру было вложено 50 миллионов рублей, сегодня она будет стоить 40 миллионов рублей, завтра – 35 миллионов рублей, а послезавтра – 30 миллионов рублей. Конечно, весь объем вложений не потеряется, но ликвидность снизится существенно. Решение этой проблемы – оперативный выход из текущего бесперспективного актива, пусть даже с убытком, и перевложение средств в новое, современное, технологичное жилье.