В поисках формата: как и почему в Екатеринбурге изменится рынок складов

По данным экспертов, сегмент складской недвижимости близок к насыщению. Как минимум, в его привычном виде: объекты, строящиеся под конкретные федеральные сети в формате built-to-suit.

По данным Knight Frank, екатеринбургский рынок складов — третий в России по объему после Москвы и Санкт-Петербурга. При этом, конечно, он демонстрирует значительный отрыв от лидеров: 76,7% качественных складских площадей в стране приходится на московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградскую область.

Оставшаяся доля объема предложения в основном распределена между городами-миллионниками и центрами промышленного роста. Так, 19% регионального рынка складов приходится на Екатеринбург, 17% на Новосибирск, 11% на Казань и далее по убывающей — Нижний Новгород, Самара, Ростов-на-Дону, Воронеж, Челябинск и другие города.

Однако, отмечают эксперты, ни спрос, ни предложение на рынке складов в Екатеринбурге нельзя назвать однородным и структурированным. Если еще год назад схема взаимодействия девелоперов с заказчиками built-to-suit считалась панацеей, то сегодня интерес к ней со стороны потенциальных партнеров заметно снижается. В ближайшие несколько лет, отмечают аналитики, девелоперы, владеющие земельными участками под логистику, будут вынуждены серьезно вкладываться в разработку концепций их освоения, искать новые варианты для расширения круга потенциальных арендаторов и клиентов для своих объектов.

По инициативе застройщика одного из крупнейших логопарков Екатеринбурга — ТЛК «Кольцовский» (группа компаний «Атлас Девелопмент») — прошел воркшоп с участием экспертов логистического рынка регионального и федерального уровня. Цель — собрать мнения аналитиков из первых уст, чтобы построить взвешенную стратегию дальнейшего развития для объекта. Напомним, первым объектом «Кольцовского», строительство которого завершено минувшим летом, стал комплекс помещений под склады А-класса общей площадью 36 126 квадратных метров и вместимостью до 6,5 тысяч тонн. Оптово-распределительный центр построен по заказу X5 Retail Group по схеме built-to-suit.

Редакция «РБК-Екатеринбург» собрала нескольких участников воркшопа, аналитиков в сфере складской недвижимости, за круглым столом в баре «Барборис» в Ельцин Центре, чтобы обсудить, какое будущее реально ждет этот сегмент строительного рынка в регионе.

Эксперты консалтинговой компании Knight Frank предрекают Екатеринбургу ажиотаж строительства крупных оптово-распределительных центров для федеральных компаний. «В Москве этому рынку расти больше некуда, торговые сети за последние годы обеспечили себя необходимым объемом складов высокого класса и сейчас все больше обращают внимание на регионы», — считает директор направления «Представление интересов корпоративных клиентов. Индустриальная и складская недвижимость, земля» компании Knight Frank Александр Кацегоров. При этом он добавляет, что объем этого рынка конечен, и экспансия может закончиться в течение 3—5 лет.

При этом в регионах федеральным сетям и не нужны такие суммарные площади, как в столице. Распределительный центр X5 Retail Group в составе ТЛК «Кольцовский» при его площади является одним из крупнейших объектов такого рода в регионе, однако значительно уступает столичным аналогам. «Схема built-to-suit, по которой мы строили этот комплекс под индивидуальные стандарты заказчика, позволила применить в нем самые передовые технологии современной складской логистики, — отмечает генеральный директор группы компаний «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер. — Мы изначально решили сначала найти партнера, а затем уже приступить к строительству, поскольку очевидно, что спекулятивные проекты на фоне снижающихся арендных ставок становятся все менее интересными и даже рискованными. Построив универсальный big box, не подкрепленный конечным потребителем еще на этапе проектирования, можно бесконечно долго ждать на него арендатора или покупателя».

«Основной объем складских площадей, готовящихся к вводу в эксплуатацию в 2018 году, определенно будет состоять из проектов формата built-to-suit или будет построен непосредственно самой компанией-эксплуатантом с привлечением генерального подрядчика на собственном земельном участке, — добавляет директор направления по представлению интересов корпоративных клиентов Knight Frank Константин Фомиченко, — но, конечно, потенциал этого рынка очень скоро начнет ослабевать».

В основном тезис о близком к насыщению рынке высококлассных складов применим к Москве и Санкт-Петербургу, где сосредоточено 4/5 складских помещений России. Тем не менее, говорят эксперты, и в регионах рынок наполнится очень быстро. Пока основную долю в структуре складской недвижимости занимают промышленные здания советской постройки, переоборудованные под склады. Яркий пример — территория завода «Уралмаш», площадь которой составляет порядка 400 га, при этом лишь малая часть занята производством, а в основном помещения сдаются в аренду. «Такая ситуация до сих пор характерна для всей страны, причем не только в регионах, — говорит генеральный директор, партнер Skladman USG Александр Хомич. — И в основном речь идет о цехах, которые сложно разделить на небольшие площади, поэтому каждое помещение, как правило, используется единственным арендатором или собственником».

Качественных же объектов катастрофически не хватает — спрос близок к предложению, и уровень вакантных площадей в столице составляет менее 5%, а во многих крупных городах также колеблется на уровне 1—5% (в Екатеринбурге по итогам 2017 года — 2%). С одной стороны, это подстегивает локальных девелоперов строить спекулятивные складские комплексы, с другой — никаких гарантий быстрой окупаемости такие объекты не дадут.

Причина в том, что стабильный спрос на объекты класса А проявляется в гораздо меньших площадях, нежели те, строительством которых экономически целесообразно заниматься девелоперам. «Резиденты не готовы входить в проекты на ранних стадиях, — уверяет директор по развитию компании «Логопарк» Виталий Хиль, — а девелоперы, наоборот, настроены на заключение контракта с потенциальным арендатором или покупателем до начала строительства».

По словам Виталия Хиля, средняя площадь спекулятивных складов, которые предпочитают возводить региональные девелоперы, обычно не превышает 5 000 кв. метров, хотя есть единичные проекты более 10 000 кв. метров. Классифицировать эти объекты зачастую невозможно, поскольку никакой проработанной концепции и оценки спроса при их строительстве не делается. Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков в продолжение приводит следующие цифры: за 2016-2017 годы региональным Минстроем выданы разрешения на строительство 114 тысяч кв. метров складских объектов площадью до 5 тысяч кв. метров. На строительство объектов площадью до 1500 кв. метров — разрешений на 78 000 кв. метров. «То есть это направление вполне живое, но сейчас — абсолютно стихийное, — объясняет эксперт. — Компании достраивают что-то, пристраивают новые площади к существующим, и этим занимаются либо сами владельцы, либо частные инвесторы по их заказам».

«В столице происходит то же самое, — подтверждает Александр Хомич. — Предприниматели, отчаявшись ждать дельных предложений от девелоперов, сами строят для себя мелкие складские объекты в необходимых конкретно им объемах, оборудуя их так, как нужно именно им. Такой формат уже получил устойчивое название Light Industrial, и интерес к нему проявляют уже все без исключения столичные девелоперы, специализирующиеся на логистике».

Сегодня под термином Light Industrial понимаются небольшие складские и производственные помещения площадью от 100 до 2500 кв. метров. На Западе этот формат уже получил широкое распространение, нишу прочно заняли профильные девелоперы и инвестиционные фонды. «Что лишь подтверждает привлекательность формата», — отмечает Владимир Городенкер. «Если уже бизнес сам строит такие объекты, значит, и платежеспособный спрос на них есть, — резюмирует Александр Хомич. — По нашим оценкам, более 15% потенциальных арендаторов готовы платить сопоставимую аренду либо выше».

В ходе прошедшего накануне воркшопа экспертам удалось убедить застройщика обратить внимание на формат Light Industrial. «В России пока нет ни одного реализованного проекта в таком формате. В стадии строительства — два комплекса в Москве, — рассуждает Владимир Городенкер. — А спрос на них мы, напротив, наблюдаем. Пока не берусь утверждать, какую долю ТЛК «Кольцовский» могут занять объекты Light Industrial, но это точно будет первый проект такого рода в нашем регионе».

По словам девелопера, результаты «творческого поиска» еще предстоит сформулировать во внятное предложение рынку и бизнес-концепцию, на что Владимир Городенкер отводит пару месяцев. Затем концепция будет презентована широкой общественности, и уже к концу года «Атлас Девелопмент» намерен приступить к строительству.

«При текущем соотношении объемов предложения (ноль) и спроса (определенно выше ноля) не приходится сомневаться в рентабельности Light Industrial, — добавляет Александр Хомич. — Мы уверены, что на ближайшее время этот формат станет самым востребованным в нашем сегменте недвижимости».