Хостелы ждут денег и брендов

Хостелы, являющиеся одним из наиболее быстроокупаемых форматов в сегменте коммерческой недвижимости, в последнее время активно развиваются.

По оценке экспертов, этот тренд получит дальнейшее распространение. А привлечение международных брендов может стать новым шагом в развитии сегмента.

Доходнее не бывает

По оценке экспертов, хостелы в настоящее время являются одним из наиболее выгодных форматов в сегменте гостиничной, да и в целом коммерческой недвижимости.«Хостелы на сегодняшний день – самые маржинальные из всех объектов размещения.У них небольшая доля операционных затрат, при этом номер приносит доход на уровне 3–4‑звездочной гостиницы за счет размещения нескольких гостей», – отмечает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Евгения Тучкова.

С ней согласна управляющий директор Property Management NAI Becar в Петербурге Наталья Скаландис. «Хостелы, как и большинство сегментов гостиничной инфраструктуры, крайне привлекательны для инвестиций. Хотя, безусловно, для достижения срока окупаемости этих объектов в пять лет необходима очень грамотная и детальная проработка клиентской базы, так как окупаемость зависит напрямую от ценовой политики и загрузки объекта», – говорит она.

По словам руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Игоря Кокорева, хостелы – один из наиболее доступных вариантов для размещения туристов, поэтому они будут достаточно уверенно занимать нишу на рынке. «В ближайшей перспективе она может быть даже расширена за счет развития внутреннего туризма, поскольку в текущих экономических условиях многие предпочитают путешествовать по стране», – считает он.

Эксперт отмечает также, что срок окупаемости хостелов может быть меньше, чем у форматных гостиниц и даже мини-отелей. В первую очередь за счет меньших инвестиций в открытие, в том числе и потому, что помещения под хостелы могут арендоваться, а не выкупаться.

«В данный момент сегмент недорогого размещения привлекает внимание многих девелоперов и инвесторов. Хостел как одна из форм средств для временного проживания дает возможность быстро и бюджетно выйти на этот рынок. Требования хостелов к размерам помещений невелики, техническое оснащение проще, чем у гостиниц. Поэтому хостелы активно используются как средство диверсификации площадей в разных объектах», – добавляет руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяна Веллер.

Она отмечает также, что в настоящее время для хостелов не предусмотрены нормативные требования и положения, регламентирующие их строительство. Поэтому реновация существующих помещений позволяет значительно сократить период окупаемости в сравнении со строительством нового объекта.

Алло, мы ищем бренды

При этом, по оценке специалистов Rusland SP, на отечественном гостиничном рынке сложилась уникальная ситуация: в России до сих пор нет ни одного реализованного проекта брендового хостела. На сегодняшний день о планах создать объект под управлением немецкой сети Meininger Hotels заявляла лишь компания VIYM. Первый объект планируется открыть в Петербурге к чемпионату мира по футболу в 2018 году.

«Наличие абсолютно свободной ниши в виде брендовых хостелов предоставляет инвесторам-первопроходцам уникальную возможность для реализации супердоходных проектов», – отмечает руководитель направления гостиничной недвижимости Rusland SP Анна Панова.

По подсчетам экспертов компании, среднегодовая заполняемость хостела под управлением международного оператора составит около 80 %, что на 22 % выше, чем в среднем по всем другим сегментам гостиниц. Средняя доходность номера (ADR) в брендовом хостеле составит порядка 4,5 тыс. рублей. Кроме того, средняя цена в гостиничном объекте международного бренда априори на 20–30 % превышает стоимость размещения в небрендовом объекте.

Другие эксперты в целом согласны с такой оценкой. «Если в Петербурге сохранятся позитивные тенденции в отношении туристического потока и заполняемости гостиниц, срок окупаемости небольшого брендированного хостела на 50–60 мест может составить порядка 5–7 лет. Это чуть больше, чем у обычного хостела, который позволяет вернуть вложения в среднем за 3–4 года – в ходе реализации такого проекта потребуется соблюсти стандарты международного оператора, что потребует дополнительных инвестиций. При этом срок окупаемости гостиниц среднего ценового сегмента – 8–12 лет. Появление брендированного проекта стало бы новым этапом развития этого сегмента», – говорит Евгения Тучкова.

Но нужно учесть

Хотя опрошенные газетой «Кто строит в Петербурге» эксперты и оценивают идею развития брендированных хостелов в Северной столице как перспективную, они отмечают ряд «узких мест», которые следует учесть инвесторам.«Необходимо помнить, что популярность хостелов обеспечивается в том числе и их ценовой политикой. Если привлечение бренда приведет к существенному росту стоимости размещения, многие туристы будут склонны предпочесть близкий по цене мини-отель и разместиться с большим комфортом», – говорит Игорь Кокорев.

Наталья Скаландис подчеркивает, что для успеха таких проектов нужно привносить в них некую «изюминку». «Успех такой сети, как и любого аналогичного проекта, помимо комфортных условий размещения и стандартного сервиса, будет зависеть от определенной атмосферы, создаваемой для целевой аудитории. Именно эту составляющую международная сеть хостелов может принести на отечественный рынок, причем речь идет об определенной атмосфере, характерной для конкретного бренда, которую можно будет найти в любом хостеле вне зависимости от города и даже страны, в которой он расположен, по аналогии с гостиничными сетями. Это позволит сформировать аудиторию гостей и добиться высокой заполняемости объектов», – отмечает она.

«В настоящее время активно рассматривается законопроект о запрете размещения хостелов в жилых домах», – напоминает Татьяна Веллер. Впрочем, по ее оценке, поскольку на сегодняшний день большая часть данных объектов располагается именно в жилых домах, маловероятно, что такое решение будет принято.

 КСТАТИ 
По данным JLL, номерной фонд мини-отелей и хостелов в Санкт-Петербурге составляет более 6 тыс. номеров – это более 20 % совокупного номерного фонда средств размещения в городе. В Москве цифра примерно такая же – около 7 тыс. номеров.