Российская недвижимость / Торговая недвижимость » Новости

Площади в дефиците: помещения для супермаркетов в Петербурге

Многие супермаркеты сегодня продолжают оставаться активными игроками на рынке коммерческой недвижимости. Однако часть операторов пересмотрели форматы, развитием которых они займутся в следующем году. «Коммерческая недвижимость» разбиралась, какие тренды характерны для федеральных продуктовых сетей Петербурга.

В первую очередь изменения коснутся Х5 Retail Group. Так, «Пятерочка» по настоянию ФАС вынуждена свернуть свое развитие в Петербурге и Ленобласти на ближайшие год-полтора. По этой же причине «Перекресток», также входящий в Х5 Retail Group, сейчас развивается в других субъектах СЗФО, таких как Псковская и Новгородская области.

Вместе с тем, считают А2 Retail, такие сети как «Магнит», «Реалъ», «Дикси» продолжают анонсировать планы развития, но подходят к поиску объектов выборочно. Очень точечно развиваются «Окей» и «Лента», так как в городе практически нет помещений, подходящих под их формат.

По оценкам брокеров, имеющихся вакантных площадей не хватает, чтобы удовлетворить весь спрос. Многие подходящие объекты, указывают в А2 Retail, заняты продуктовым ритейлом схожего формата, либо рестораторами. В связи с этим крупные сети стараются арендовать или выкупать помещения еще на этапе строительства. Ни одна другая группа арендаторов не может позволить себе подобную стратегию. Предприятия общепита, представители промгруппы, аптеки и т.д. приходят в новый дом только после его заселения на 50% и более. В противовес им продуктовые магазины открываются, когда объект еще только начинает заселяться.

Формат супермаркета в торговых центрах варьируется от 1000 до 3000 кв.м, отмечают в JLL. Условия аренды различные и зависят от расположения, качества объекта и ожиданий собственника. В торговых центрах продуктовый «якорь» остается ключевым арендатором, и поэтому переговоры с ритейлерами этого профиля ведутся в первую очередь.

С учетом отсутствия ввода торговых центров в Петербурге предложений для продуктового ритейла в этом сегменте сейчас нет. В то же время продуктовые операторы охотно рассматривают стрит-ритейл, но с учетом требований по формату, предложение и там крайне ограничено. По оценкам брокеров, интересны жилые густонаселенные районы в непосредственной близости к покупателю. На данный момент несколько сетей заявляют о расширении за счет ввода новых форматов. Например, Prisma. 

Планы по открытию новых магазинов растянуты на несколько лет, а не месяцев, как было раньше. Наиболее активные операторы заявляют, что смогут запустить более чем десять объектов. Если их планы реализуются, полагают в JLL, то в течение двух-трех лет их сети вырастут на 20-30 торговых точек.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Юлия Корчемная, руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге: 

- В стрит-ритейле формат продуктовых сетей в среднем находится в диапазоне 1000-2000 кв.м. При этом предложение помещений большой площади в стрит-ритейле, пригодного для размещения магазина, очень ограничено, поэтому сетевым операторам приходится зачастую адаптировать свой формат под конкретные площадки. В большинстве случаев речь идет о ротации арендаторов, так как объем свободных помещений минимален.

Из последних примеров нестандартных сделок – аренда Spar помещения, ранее занятой пивоварней ночного клуба, «Лентой» - помещений в бизнес-центре, где прежде располагались рестораны. В первую очередь продуктовые сети заинтересованы в населенных жилых районах, и когда речь идет о новой комплексной застройке, они стараются зайти в проект на стартовом этапе, заняв наиболее ликвидную локацию.

Другая форма развития – поглощение локальных сетей: покупка их бизнеса интересна именно возможностью получить портфель их объектов и занять сразу несколько привлекательных площадок. Для федеральных сетей это возможность как выйти в новый регион, так и поддержать необходимые темпы экспансии.

Ставки аренды значительно разнятся в зависимости от локации, трафика, формата помещения и т.д. В среднем арендная ставка для помещений большой площади находится на уровне 1000-1500 руб. за кв. м в месяц, при этом в каждом отдельном случае условия определяются индивидуально.

Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International Россия:

-  За этот год в Петербурге открыто не менее 45 супермаркетов. Самой активной в этом сегменте стала сеть «Азбука вкуса», которая уже открыла четыре премиальных магазина мини-формата AB Daily и планирует запуск еще около десятка в конце этого и начале следующего года. Среди новичков можно отметить супермаркеты в сегменте алкогольной продукции – «Фанагория», которая в этом году открыла две точки и готовит еще одну до конца года. Открывала новые магазины и региональная сеть «Красное и Белое»: в ближайшие месяцы она намерена расшириться еще на семь точек. В формате супермаркетов активно расширялась сеть SPAR, открывшая 12 новых магазинов в этом году.

Ольга Аткачис, генеральный директор компании А2 Retail:

- Форматы продуктового ритейла можно подразделить на три группы, исходя из площади арендуемых ими помещений. Первая группа – небольшие продуктовые магазины, размещающиеся на площади от 260 до 350 кв.м. Средний формат предполагает помещения площадью от 350 до 700 кв.м. Также есть операторы, которые арендуют помещения площадью от 700 до 2000 кв.м.

Для всех сетей сегодня максимально интересны спальные районы города, где присутствует достаточное количество потенциальных покупателей. Ритейлеры, первыми открывающиеся в новых домах, получают преимущество, так как на первом этапе работы конкуренция для них минимальна. Центр также остается в зоне интереса федеральных сетей. Однако в этой локации гораздо сложнее найти свободное помещение, удовлетворяющее всем требованиям продуктовых операторов. Большинство объектов уже имеют долгосрочные договоры аренды, а новые помещения освобождаются крайне редко.

Пересмотр многими сетями планов развития на следующий год может привести к выборочному понижению арендных ставок по не самым рентабельным объектам, либо, в крайнем случае, к досрочному расторжению договора аренды. Но, как мы знаем, рынок не терпит пустоты. На освободившееся место придут другие профили арендаторов.

Ставки на объекты, которые выбирают продуктовые ритейлы, всегда рыночные. Минимальные ставки сегодня составляют 1000-1200 руб./кв. м в месяц. В более привлекательных локациях ставки составляют 1200-2200 рублей за кв.м.

Михаил Рожко, руководитель отдела торговой недвижимости IPG.Estate:

-  На рынке Петербурга практически не осталось свободных помещений, подходящих под требования сетевых операторов. Сделки проходят в закрытом формате и объекты, как правило, даже не выводятся на рынок. Если помещение долго экспонируется, значит, оно имеет проблемы с юридической точки зрения, либо слишком завышенную ставку. Оптимизация планов ритейлеров не несла массового характера, поэтому особо на состоянии рынка не сказалась. Высвобождаемые объекты практически сразу занимались другими сетевыми игроками. Ставки аренды для сетевых федеральных операторов находятся в диапазоне от 900 до 2500 рублей за кв.м.

Источник: komned.ru

Печать