Склады перестраиваются

Кризис заставил участников логистического рынка оптимизировать затраты.

К тому же торговые потоки в последние годы заметно переориентируются из Москвы и Петербурга в регионы, развивается онлайн-ретейл. Все это привело к радикальной перестройке складского рынка.

Рынок просел

Петербургский складской девелопмент в этом году просел как никогда. «Объем ввода складов за 2017 год составит 72 тысячи квадратов и станет минимальным за последние шесть лет», – говорит генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев. Аналитики JLL еще менее оптимистичны: по их прогнозу, в 2017 году рынок пополнится только на 59,5 тыс. кв. м. За первое полугодие было сдано лишь 37 тыс. кв. м, что в 4 раза меньше, чем за тот же период 2016 года.

При этом доля спекулятивных складов сокращается: лишь 4,5 % (1,5 тыс. кв. м) от всех введенных площадей будут сдаваться в аренду, остальное – объекты built-to-suit.

«Доля вакантных площадей уменьшается не очень значительно, снижается уровень арендных ставок», – признает руководитель отдела исследований компании JLL в СПб Владислав Фадеев.

В первом полугодии в аренду сдан рекордно низкий за 8 лет объем площадей – лишь 23 тыс. кв. м, почти в 5 раз меньше, чем за тот же период 2016‑го.

Онлайн-торговля диктует условия

Это не значит, что ситуация на складском рынке катастрофическая. Наоборот, эксперты ждут роста девелоперской активности в 2018 году. Руководитель отдела исследований Knight Frank St.Petersburg Светлана Московченко, в частности, отмечает, что в логистических комплексах Armada Park (от ХК «Адамант») и Nordway (BSV) проектируются новые очереди на 80 тыс. кв. м, предназначенные для сдачи в аренду.

Кроме того, усилия участников рынка сейчас направлены не столько на создание новых площадей, сколько на оптимизацию уже существующих. Они также решают проблемы логистической отрасли, возникшие в результате укрепления новых трендов. Сегодня меняется структура логистики. На Москву и Петербург сейчас приходится 75 % предложения складов, говорит региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Владислав Рябов. Если раньше весь товар в основном свозили в столицы, а уже оттуда распространяли по стране, то сейчас развивается складской девелопмент в регионах, отмечает он.

Прежде всего эти изменения связаны с развитием ретейла: как традиционного, так и интернет-продаж (e‑commerce), а также сервисного рынка.Операторы e‑commerce в объеме складского рынка России занимают пока не более 4 % (1 млн кв. м), но сектор электронной торговли активно растет на фоне общей стагнации сферы розничной торговли, говорят в JLL. «Темпы роста онлайн-розницы – 25–30 % в год. Это позволяет прогнозировать рост доли e‑commerce в объеме складского рынка России, в первую очередь за счет проектов built-to-suit», – говорит региональный директор и руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости JLL Вячеслав Холопов.

Представитель Wildberries Сергей Ануфриев продолжает: «Активный рост и развитие розничного бизнеса требуют от нас совершенных логистических решений, позволяющих с высочайшей скоростью обрабатывать большой объем заказов».

Специфика e‑commerce заключается в эффекте масштаба: чем более глобален бизнес, тем меньше его удельные затраты на единицу заказа. Поэтому грамотная логистика играет решающую роль. Склад для онлайн-операторов должен предоставлять возможности по штучной фасовке заказов, обеспечивать хранение товаров разного характера, заказы нужно доставлять оперативно и день в день. Общие расходы на содержание запасов в год, как правило, составляют около 25 % их стоимости. Поэтому чем эффективнее логистам удастся оптимизировать издержки, тем дешевле будет продукция для конечного потребителя.

Ближе к клиенту

Наличие собственного распределительного центра в регионе со значительным объемом продаж позволяет сократить логистические расходы на 15–25 %. Онлайн-торговцы активно развивают сети распредцентров. Так, в планах «Юлмарта» создание пяти таких объектов в Петербурге и Ленобласти общей площадью около 250 тыс. кв. м. «А Плюс Девелопмент» построит для Wildberries распределительный центр в Подмосковье площадью более 145 тыс. кв. м.

Традиционные ретейлеры также развивают это направление: в Петербурге и Ленобласти уже построили распредцентры и планируют в ближайшие годы сделать это сети «Ашан», «О`Кей», X5 и другие.

Энергичное развитие сервиса также стимулирует участников рынка пересмотреть свою логистику. Потребителю в любом городе важно быстро отремонтировать автомобиль, поэтому запчасти должны быть либо в наличии в регионе проживания автовладельца, либо в достаточной близости от него, отмечают эксперты представительства Itella в России. Также целесообразна диверсификация географического расположения центральных складов в зависимости от места производства и использования автомобилей.

Экономная автоматизация

Еще один способ снизить складские издержки – автоматизация и роботизация хранилищ.Правда, по оценке «А Плюс Девелопмент», создание высокотехнологичного склада обходится на 30–40 % дороже, чем обычного, но в перспективе эти затраты окупаются за счет оптимизации логистических процессов.«Автоматизация процессов увеличивает скорость обработки товаров на складе, это повышает качество сервиса, сокращаются затраты на единицу обрабатываемого груза. Упрощаются некоторые инженерные системы, например, пожаротушения и отопления. Кроме того, в современные складские помещения все чаще интегрируют различные дополнительные форматы: мобильные офисы, пункты выдачи продукции, шоу-румы», – говорит коммерческий директор «А Плюс Девелопмент» Вячеслав Зелепуга.

Директор по маркетингу Solutions to Business Максим Данилин отмечает: «Обычно заказчики ставят перед компанией, предоставляющей услуги по оптимизации логистики, одну из двух задач: снизить затраты или повысить уровень сервиса. Но в последнее время все чаще их ставят одновременно. Автоматизация позволяет их решить. К тому же благодаря автоматизации компания может отслеживать, насколько эффективно идут логистические процессы, и корректировать их по мере необходимости».

Завтра полегчает

Стабилизация экономики в 2016–2017 годах и предпринятые участниками рынка меры по сокращению издержек благоприятно отразились на логистике: логистический сегмент постепенно отыгрывает кризисное падение на 30 %, считают эксперты.

В 2017 году внешнеторговый оборот СЗФО вырос на 21 % (до 41,95 млрд долларов), примерно так же поднялся и логистический рынок. Многие компании, оказавшиеся в бедственном положении, смогли выйти из убыточности, говорят эксперты ГК TELS.

По прогнозу Международного валютного фонда, прирост импортных грузов в РФ в 2017 году составит 6,9 %, в 2018‑м – 3,1 %, а если динамика сохранится, то к 2022 году будет компенсировано резкое падение импорта 2015 года.