«Республику» отдают порциями: казанский ТЦ ищет владельцев на площади «якорей»

13 сентября 2017 06:19

Собственник рассчитывает получить почти полмиллиарда рублей за 17 торговых площадок.

Площади торгового центра «Республика», расположенного на ул. Петербургской, вновь выставлены на продажу. Арендаторы этих помещений, а среди них якорные «Магнит», «Детский мир», «Офисмаг», при этом остаются на своих местах — для них изменится только получатель арендного платежа. Пока речь идет о 17 объектах, хотя управляющие ТЦ не исключают, что со временем свой ценник появится и у остальных площадок. Эксперты «Реального времени» называют подобные сделки выгодными, хотя и небезрисковыми.

Продаются площади

Около пяти тысяч квадратных метров площадей торгового центра «Республика», расположенного в Казани на ул. Петербургской, выставлены на продажу. Соответствующие объявления размещены на Avito.ru и на сайте TPI Company — московской организации, занимающейся продажей арендного бизнеса (отметим, что она занимается реализацией коммерческой недвижимости, имеющей столичную прописку. Немосковский объект там лишь один — это как раз ТЦ «Республика»).

При этом торговый, общепитовый и иной бизнес, расположенный на продаваемых объектах, продолжит свою работу. Так, в одном из объявлений за 134,9 млн рублей предлагается приобрести торговое помещение площадью 1544 кв. метра, которое арендует гипермаркет «Магнит». «Срок окупаемости — 10,2 года (без учета индексации). Доходность — 9,8%», — говорится в объявлении. Продаются также площадки под магазином «Детский мир» (116 млн руб.), кафе Free Hugs (16 млн), магазинами «Глория Джинс», «Офисмаг», Fix Price и др.

Стоит отметить, что в свое время, а именно в апреле 2015 года, на продажу выставлялся весь торговый комплекс. Тогда объект был оценен владельцами в 1,5 млрд рублей. Торговый центр, который сменил уже три названия и нескольких хозяев, в то время был на треть пуст, потерял своего главного арендатора Media Markt. После прихода новой команды в 2015 году ТЦ удалось привлечь новых арендаторов (например тот же «Магнит»), провести ряд интересных маркетинговых мероприятий и вернуть привлекательность когда-то полупустого объекта. Видимо, сейчас владельцы решили частично капитализировать успех.

Очередная продажа «земли» под ними арендаторов ТЦ «Республика» не удивляет:

— «Детский мир» открывает супермаркеты на условиях аренды в действующих торговых центрах. Продажа самих помещений — это право собственника, возможная смена которого не влечет за собой автоматического расторжения договора с сетью, — заявил «Реальному времени» пресс-секретарь ГК «Детский мир» Валерий Прокопьев.

«Это обычная практика в России и во всем мире»

Директор ТЦ «Республика» Роман Котенков назвал нам следующую причину выставления торговых площадей на продажу:

"— Продажа арендного бизнеса — это обычная практика в России и во всем мире. У собственника ТЦ «Республи­ка» такая форма продаж является лишь одним из бизнес-форматов. Это не распродажа объекта, не ос­вобождение от активо­в. Подобная практика применяется нами на других аналогичных объектах, в частности, в Москве. Теперь ее решили применить и в Казани. Собственник принял такое решение, команда «Республи­ки» его исполняет и реализует, — заявил «Реальному времени» руководитель торгового центра."

Котенков подчеркнул при этом, что в работе самого торгового центра никаких изменений нет и не планируется: «Администрация и магазины работают в штатном режиме», — сообщил он.

Сотрудник агентства недвижимости, указанный как контактное лицо в одном из объявлений на Avito, это подтвердил, но с небольшой оговоркой: «Потенциальные покупатели продолжат работу по ранее заключенным договорам с арендаторами. Правда, срок соглашений у некоторых из них в ближайшие год—два истекает, поэтому существует вероятность заключения нового».

Телефоны самого собственника ТЦ «Республика» — «УК «Проект-сити» — молчали.

«Купили дисконтом, а продают по частям по более высокой цене»

Таким образом, стоимость 17 площадей ТЦ «Республика» оценена в сумму порядка 449 млн рублей. Как отметил Роман Котенков, всего в торговом центре насчитывается около 80 арендаторов, и, скорее всего, собственник выставит на продажу все площади. Напомним, что весной 2015-го за «Республику» просили 1,5 млрд рублей.

— Это на самом деле выгодно, — прокомментировал «Реальному времени» продажу площадей ТЦ «Республика» гендиректор «А-Девелопмента» Мурат Ахмеров. — В чем преимущества: современный торговый центр, стабильные арендаторы, объект расположен в центре, управляющая компания достаточно профессиональная. Ну и средний доход там варьируется от 10 до 12 процентов. Это, в принципе, в пределах ожидания инвесторов. Продать есть все шансы. Единственное, что покупка таких лотов, как «Детский мир» или «Магнит», обойдется в достаточно крупную сумму, что значительно сужает количество потенциальных инвесторов. Все это вопрос времени. Думаю, что в течение ближайшего года объекты будут реализованы, — заявил он.

По мнению Ахмерова, цены за площади в ТЦ установлены в пределах рыночных.

— Люди купили ТЦ в одной концепции, когда там были якорные арендаторы типа Media Markt. В результате они поменяли концепцию, сделали галерейную нарезку, посадили «якоря», например «Магнит» или «Офисмаг». И, соответственно, продают по частям. То есть купили дисконтом, а продают по частям по более высокой цене. А пока продают, зарабатывают на аренде — классика девелопмента, — говорит руководитель «А-Девелопмента».

Как отметил Ахмеров, Казань знает несколько примеров продажи площадей в торговых центрах:

— ТЦ «Караван» на Спартаковской тоже был реализован, там сейчас 135 собственников. Объект на Саид-Галеева, 6 (бывший «Дом быта», — примред.) находился в плачевном состоянии, но появились адекватные собственники, они объединились, решили вопросы по пожарной безопасности, теплу. Еще — торгово-офисный центр «Арго» на Чистопольской, центр «7 слонов» на Московской, — рассказывает Ахмеров. — Тут должны быть грамотно выстроены отношения с управляющей компанией, ведь у объекта должны исправно функционировать инженерные сети. Поэтому, заключая договор, следует проговаривать все детали. Де-юре покупатели становятся совладельцами мест общего пользования, коридоров, проходов, лестниц. Даже если у них не оформлено право собственности, в силу закона они станут собственниками, — отмечает девелопер.

Инвестиционная привлекательность равна нулю

— В успешных профессиональных торговых центрах продажа магазинов как арендного бизнеса не распространена, — сообщил «Реальному времени» директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Александр Обуховский. — В Москве подобные примеры есть, но эти объекты нельзя назвать профессиональными. Также мы знаем несколько примеров, когда в торговом центре продаются площади под продуктовыми «якорями», но, как правило, их приобретает сам гипермаркет-арендатор, — говорит эксперт.

По словам Обуховского, доходность от аренды мелких владельцев торговых помещений выше, чем по банковским депозитам, но и рисков здесь больше: успех отдельно взятого магазина зависит от большого количества внешних факторов и соседей.

— Если в торговом центре 50—100 магазинов и столько же собственников, соответственно, у каждого будет своя арендная политика, — поясняет эксперт. — Кроме того, все помещения неравнозначны по разному количеству параметров. В случае, когда объектом владеет один собственник, он может пожертвовать коммерческими условиями отдельных магазинов, но улучшить торговый центр в целом. Соответственно, когда в торговом центре много владельцев, то от 10% до 30% из них столкнутся с оттоком арендаторов. При этом его инвестиционная привлекательность будет равна нулю, так как инвестиционная история объекта уже состоялась. Как, например, в многоквартирном доме, когда в нем распроданы все квартиры, — отмечает специалист Knight Frank.