Добро пожаловать или вход воспрещен: хостелы Петербурга в преддверии высокого сезона

Рынок объектов малого гостеприимства и хостелов переживает сложный период. Спрос на услугу есть. В этом формате представлено достаточное количество ярких проектов. Однако законодательные моменты по-прежнему не урегулированы. «Коммерческая недвижимость» выяснила, как обстоят дела у петербургских хостельеров.

В Петербурге работает порядка 1200 малых отелей с номерным фондом не менее 8400 номеров. В общей сложности они могут разместить около 15 000 гостей. Помимо того представлено не менее 340 хостелов (свыше 10 000 мест) и более 1200 сервисных апартаментов, где единовременно могут проживать почти 4000 человек. До 80% петербургских объектов малого гостеприимства расположено в жилом фонде.

Средняя загрузка хостелов в сезон составляет около 85%. Общее количество мест зависит напрямую от площади и может варьироваться от 5 до 170: как правило, комнаты рассчитаны на 4-15 человек, некоторые сделаны двухместными. Большинство хостелов вмещает по 4–8 номеров. Цена за койко-место – от 300 до 1000 рублей за ночь. По оценкам экспертов, каждый второй-третий хостел закрывается, не проработав на рынке и более полутора лет.

Есть, впрочем, и примеры успеха даже на международном уровне. В начале этого года бутик-хостел Soul Kitchen на наб. реки Мойки, 62/2 был признан лучшим в мире по версии портала бронирования жилья Hostelworld. Он получил премию Hoscar, которой награждают на основе экспертной оценки и отзывов постояльцев о хостелах, оставленных в Интернете. Хостел работает с 2012-го. В нем – 19 номеров, максимальное количество мест – 75. Стоимость проживания – от 827 до 5664 рублей в сутки.

Ситуация с законодательством в этом сегменте до сих пор не разрешена. Сейчас значительная часть индустрии гостеприимства работает в «серой» или даже «черной» сфере. Напомним, что с сентября 2015 года в Госдуме обсуждаются поправки в Жилищный кодекс, которые в том числе запретят отелям работать в жилых помещениях. Компромиссное решение пока не найдено, хотя на обсуждение депутатов внесен ряд альтернативных законопроектов.

Тем временем по искам прокураторы районные суды закрывают некоторые мини-отели и хостелы, ссылаясь как раз на то, что они размещены в помещениях, не переведенных в нежилой фонд (в Петербурге, заметим, процедура перевода фактически заморожена вот уже несколько лет). Так, в феврале закрылся довольно популярный среди туристов хостел Bagel, который с 2015 года работал в Саперном пер., 8. Иск подала прокуратура, которая отреагировала на коллективную жалобу жильцов дома.

Город готов передавать на торгах в долгосрочную аренду нежилые помещения специально под малые гостиницы и хостелы. Первая двадцатка адресов уже сформирована: в том числе, на Невском и Литейном проспекте, Васильевском острове, Петроградской стороне. Все они находятся в зданиях, где не живут люди. Самый дорогой лот – встройка размером 323 кв.м на первом и втором этажах дома на Невском, 87/2. Ее выставят примерно за 6 млн рублей (сумма годовой арендной платы). Даты торгов пока не назначены, но чиновники обещают провести их в ближайшее время.

По оценкам экспертов, обустройство такого объекта может потребовать от пяти до восьми месяцев. Так что даже в случае успешных торгов новые отели в лучшем случае выйдут на рынок только к новогодним праздникам. При этом владельцы действующих хостелов считают, что вряд ли кто из них смог бы потянуть такую аренду, когда ставка выходит свыше 1500 руб./кв.м в месяц.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Яна Окунева, президент Межрегионального объединения развития индустрии хостелов:

- Этот сезон рынок хостелов встречает, как того и требует федеральный закон о подготовке и проведению Чемпионата мира по футболу. Цивилизованные хостелы получили свидетельство о присвоении категории «без звезд» и тем самым могут официально подтвердить качество своих услуг.

Если говорить о поправках в законодательство, то пока рынок находится в подвешенном состоянии. В апреле премьер-министр Дмитрий Медведев поручил дополнительно проработать вопрос использования жилых помещений в домах под гостиницы. Надеемся, что разум победит, и правительство не допустит, чтобы рынок ушел в тень. Работать мы настроены серьезно и эффективно.

Могу подтвердить, что некачественные средства размещения, работающие под видом хостелов и отелей, по-прежнему портят имидж и рейтинг тех объектов, что прошли классификацию. Необходимо срочно разрабатывать системные меры регулирования. 

Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL:

- Сегмент недорогого временного размещения привлекает внимание многих девелоперов и инвесторов. Хостел, как одна из форм, дает возможность быстро и бюджетно выйти на этот рынок. Требования к размерам помещений невелики, а техническое оснащение проще, чем у гостиниц. Поэтому хостелы зачастую используют как средство диверсификации площадей в разных объектах. Для классических гостиниц хостелы конкурентами не являются, так как потоки гостей практически не пересекаются, за исключением, возможно, только в самом нижнем сегменте – эконом.

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate:

- На данный момент хостелы – один из самых востребованных форматов в сегменте гостиничного бизнеса, поскольку имеет быстрый период окупаемости, порядка 5-6 лет. В том числе инвесторы рассматривают отдельно стоящие здания от 1000 до 3000 кв.м. Бывают случаи покупки, но чаще их арендуют. Стоит, правда, понимать, что мы говорим не про те проекты, где сделан дешевый ремонт и поставлены двухъярусные кровати, а про хостелы, которые по уровню оснащения ничем не уступают трехзвездочным гостиницам.

Главное отличие таких объектов от гостиниц – проведение различных тематических мероприятий и возможность аренды совместного номера с другими проживающими. Кроме этого хостелы могут входить в состав офисных центров, театральных студий, на первых этажах часто работают заведения общепита. Сегодня таких проектов много. Так, недавно мы работали со зданием площадью порядка 5000 кв.м на Гражданской ул., 13-15. В итоге собственник создал там хостел и арт-пространство: на территории имеется кафе, театр, зоны для бизнеса и различных тематических мероприятий. Такие форматы востребованы.

Анна Панова, эксперт по гостиничной недвижимости Rusland SP:

- Если мы посмотрим на рынок Европы, то там сегмент хостелов – это качественная гостиничная недвижимость. Средняя площадь объектов – от 4000 до 6000 кв.м. И многие из них находятся в управлении сетевых брендов – Meininger, Generator, Wombats, Euro hostels. К тому же ряд международных гостиничных операторов также осваивают эту нишу. Так, например, Accor выводит на рынок новый бренд Joe&Joe, ориентированный на поколение Y: форматом предусмотрен хостел, обычные гостиничные номера, зоны коворкинга и апартаменты. Рынок хостелов Петербурга представлен в основном объектами малого формата гостеприимства. Из новых проектов следует отметить выход на рынок компании Meininger Hotels, которая планирует открыть хостел на 158 номеров в проекте «Никольские ряды». Это будет первый хостел в России под управлением международного оператора.

Елена Тищенко, зам. руководителя отдела исследований рынка компании Maris | CBRE:

- Спрос на хостелы остается на стабильно высоком уровне, а их заполняемость в среднем выше, чем в гостиницах сегмента три звезды. Количество непритязательных туристов по-прежнему достаточно велико. А это значит, что хостелы остаются одним из перспективных направлений в гостиничном бизнесе.

Стоимость размещения начинается от 300 рублей за место в сутки. Средний уровень цен – около 600-650 рублей за место в сутки в 6-8 местном номере. Для сравнения: стандартное размещение в трехзвездочном отеле обойдется от 3000 рублей за номер. Основные конкуренты – мини-отели и квартиры, сдаваемые в аренду посуточно. Собственники хостелов, как правило, частные лица. Профессиональных инвесторов в этом бизнесе мало. Самый примечательный проект в перспективе – хостел Meininger Hotels, который появится в здании Никольского рынка на Садовой улице вместе с трехзвездочным отелем Holiday Inn.

Илья Андреев, вице-президент Becar Asset Management Group:

- Как объекты коммерческой недвижимости в листингах предложения хостелы пока отсутствуют по нескольким причинам. Во-первых, они очень маленькие и возникают спонтанно. Во-вторых, чаще всего подобные проекты создаются с множеством серьезных нарушений, связанных с размещением в жилых домах. Либо можно обнаружить большое количество незаконных перепланировок.

Реконцепции таких проектов не встречал. Но периодически появляются новые достойные варианты.К сожалению, сейчас в гостиничном сегменте есть ряд требований, которые соблюсти в полном объеме практически невозможно. Люди делают подобные проекты на свой страх и риск. И надо понимать, что продать их будет крайне сложно. Покупатель хочет получить действующий бизнес без проблем и нюансов.

Потенциал данного сегмента в Петербурге весьма велик. Рынок еще далеко не насыщен предложением: сейчас у нас большое количество хостелов низкого качества, а проектов европейского уровня или сетевых проектов практически нет. Во всем мире хостелы – это полноценный сегмент гостиничной индустрии, ориентированный на временное размещение и экономный туризм. При этом стандарты для хостелов ниже, чем у гостиниц категории три звезды. Поэтому в целом они с ними не конкурируют.