Российская недвижимость / Офисная недвижимость » Новости

Итоги рынка офисной недвижимости Петербурга за I квартал 2017-го

Среди клерков по-прежнему наиболее активны госкомпании сырьевого сектора и IT. Потенциальных арендаторов, как правило, интересуют офисные помещения высокого класса. Ставки аренды на объекты класса А несколько подросли. «Коммерческая недвижимость» подводит итоги первого квартала на офисном рынке Петербурга.

Суммарный объем введенных за первый квартал качественных офисных площадей составил 51 000 кв.м (данные Knight Frank St Petersburg). Сдано в эксплуатацию восемь бизнес-центров, среди которых наиболее крупные – «Полис» на Софийской улице и Graffiti на Кондратьевском пр. Наибольшее количество офисных объектов, пригодных для аренды, сконцентрировано в зоне влияния Московского проспекта. Однако объем вакансий там минимален.

Среди значимых факторов выбора офиса – место БЦ, наличие организованной парковки, а также доступность объекта до ближайшей станции метро. Средний уровень арендной ставки, которую могут позволить себе компании, – 1240 руб./кв.м в месяц (согласно запросам в Knight Frank).

Как отмечают в JLL, на данный момент спрос концентрируется в первую очередь на Центральном и Петроградском районах. При этом крупных свободных блоков там не имеется, поэтому компании рассматривают еще строящиеся объекты. В результате ставки аренды в новых проектах, которые будут введены до конца года, уже сейчас превышают текущие среднерыночные значения.

В среднем за квартал ставки аренды в классе А выросли на 2,3% – до 1637 руб./кв.м в месяц, в классе В – на 2,6% до 1166 рублей (включая НДС и эксплуатационные расходы).

Наибольший удорожание зафиксировано на Васильевском острове – в целом на 7,3% в классе А и на 7,6% в классе В. Такой существенный квартальный рост ставок, подчеркивают в JLL, наблюдается впервые с 2014 года, когда рынок расчетов был полностью переведен на рубли.

По оценкам «АйБи ГРУПП», доля объектов во внешнем управлении на офисном рынке Петербурга составляет около 42-43% (и может еще подрасти до 50%), однако дальнейшие перспективы роста – туманные. Средний срок аренды по заключаемым договорам составляет три года, менее часто – на пять и десять лет. Достаточно распространено условие, когда базовая ставка аренды в первый год контракта снижена, что компенсируется за счет индексации в последующие годы.

В качестве причин поиска нового объекта арендаторы чаще всего указывают улучшение условий работы, расширение действующего или открытие нового офиса, а также экономию на аренде. Самыми востребованными остаются площади от 200 до 500 кв.м. По-прежнему интересуют в первую очередь помещения с чистовой отделкой. Однако пользуется спросом и формат shell&core: в таких случаях отделкой занимается сам съемщик, но обязательно оговаривается последующая компенсация при расчете арендной ставки.

Средний уровень цен на рынке офисных встроек составляет 96 200 – 106 200 руб./кв.м. За последние три месяца ценники на такие объекты несколько уменьшились – на 3,7% (данные оценкам «АйБи ГРУПП»). Диапазон арендных ставок на такие конторы – от 730 до 830 руб./кв.м в месяц (в целом подросли за квартал на 6,2%).

Среди наиболее крупных сделок по продаже - покупка Raven Russia двух бизнес-центров общей площадью свыше 56 000 кв.м, Kellermann Center и Premium. Кроме того, на аукционе РАД был также приобретен БЦ «Система» на Выборгской набережной (8240 кв.м) за 544,7 млн рублей. Состоялась также сделка по покупке ПАО «Газпром» офисного центра на Невском пр., 58.

Примеры бизнес-центров, введенных в Петербурге за I квартал 2017 г.

Название

Адрес

Класс

Арендная площадь, кв.м

БЦ Graffiti 

Кондратьевский пр., 15, кор.3

 14 000

БЦ Polis

Софийская ул., 6, кор. 7

 13 200

БЦ «Сенатор»

Большая Морская ул., 15

A

 4800

По данным Knight Frank St.Petersburg

Крупные сделки аренды офисов в I квартале 2017 г.

Арендатор

БЦ

Район Петербурга

Площадь офиса, кв.м

«Газпром переработка»

Renaissance Business Park

Выборгский

26 175

«Петер-Сервис»

«Смоленский»

Василеостровский

9300

Veeam Software

 Graffiti 

Калининский

3400 

«Астрософт»

ДЦ NEVKA

Выборгский

2300

Biocad

«Пассаж»

Центральный

2200

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:

- В среднем уровень вакантных площадей в Петербурге за первые три месяца снизился на 0,8 п.п. и составил 8,6%. Наибольшее падение произошло в классе В: там уровень вакансий не превышает 9,7%, в классе А – 5,9%. Открытие центрального участка ЗСД привело к увеличению спроса на офисную недвижимость на Васильевском острове. По итогам первого квартала этот район города стал лидером по чистому поглощению. В результате уровень вакантных площадей там снизился до наименьшего значения с конца 2013 года – до 4,1%. Мы ожидаем продолжения роста арендных ставок и оживления девелоперской активности на острове. Уменьшению доли свободных площадей способствовал умеренный объем поглощения при небольшом вводе. Так, чистое поглощение офисной недвижимости составило 41 700. кв.м, что на 13% превышает средний показатель первых кварталов предыдущих пяти лет. Основной спрос по-прежнему формируют IT и добывающий секторы; также было закрыто несколько сделок с участием производственных компаний.

Елена Тищенко, зам. руководителя отдела исследований рынка недвижимости Maris | CBRE:

- По нашим оценкам, не менее 36% сделок по аренде приходится на IT сектор. Продолжают активный поиск офисных площадей компании нефтегазового сектора. Также отмечается активизация спроса со стороны фармацевтической и медицинской отраслей. По итогам квартала арендные ставки в классе А выросли на 1,4% по сравнению с декабрем 2016 года. Средневзвешенная запрашиваемая ставка в конце марта в офисных зданиях класса А составила 1740 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы. В классе В – 1145 рублей за кв.м, что сопоставимо с аналогичным показателем прошлого года. Наиболее востребованными являются офисы Центрального и Московского районов. Интерес потенциальных арендаторов в первую очередь ориентирован на небольшие помещения до 100 кв.м. Малый бизнес, арендующий конторы на условиях краткосрочной аренды, более мобилен и готов переехать в другое здание с целью снижения затрат на аренду.

Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов Colliers International в Санкт-Петербурге:

- С конца прошлого года ставки аренды увеличились примерно на 2% и составили 1340 руб./кв.м в месяц для бизнес-центров класса А (без учета НДС) и 980 руб./кв. м для класса В. По итогам 2017 года мы ожидаем рост ставок на 5-7%, а некоторые объекты могут подорожать и на все 10%. Ликвидные помещения в бизнес-центрах с выгодными коммерческими условиями довольно быстро уходят из экспозиции. В условиях лимитированного предложения компании все чаще сталкиваются с трудностями в поиске подходящих помещений.

Вероника Чаканова, директор департамента офисной недвижимости East Real:

-Рынок офисной недвижимости преодолел кризисное состояние и готов продолжить рост. По итогу первого квартала безусловным лидером поглощения в Петербурге стал IT-сектор. И в перспективе текущего года эти компании, вероятно, будут сильным конкурентом нефтегазовой отрасли в поглощении качественных офисных площадей. По-прежнему в дефиците крупные блоки в высококлассных бизнес-центрах, расположенных в центре городе и Московском районе. В то же время благодаря открытию ЗСД дан толчок к децентрализации офисных зон. Ставки аренды в классе А демонстрируют позитивный тренд, варьируясь в диапазоне 1700-2100 руб./кв.м в месяц (включая НДС). Если же говорить об объектах класса В, особенно о тех, что отдалены от метро, конкуренция там высокая. Соответственно и цены там очень разные – от 700 до 1350 рублей.

Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП»:

- На этот год запланирован ввод 180 000 кв.м качественной офисной недвижимости (это примерно 70% от объемов 2016-го). Примерно 10% площадей там уже взято в аренду. При этом около половины из заявленного – проекты, по которым ранее переносились сроки ввода. Впрочем, сдача оставшихся объектов также не гарантирована вовремя. С начала года заявлено несколько новых проектов. Самый крупный – строительство второй очереди БЦ сети «Сенатор» на ул. Чапаева, 15 (22 000 кв.м). Большинство новых БЦ строится для конкретного арендатора, поэтому рынок предложения арендных площадей почти не пополняется. Интерес инвесторов постепенно смещается от центра города на периферию. При этом речь идет не только об объектах низкого класса, но и о престижных проектах. Средняя площадь планируемых и вводимых в эксплуатацию объектов продолжает уменьшаться. Чистое поглощение остается значительным и продолжает расти; в значительной степени оно происходит за счет сокращения вакантных площадей в уже существующих объектах. Среднегодовая величина заполняемости для бизнес-центров класса А составляет 96%, для класса В – 92%.

Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg:

- Как уже отмечалось, спрос в основном формируется за счет компаний, оперирующих в сфере IT и телекоммуникаций. Их доля в общем объеме сделок за первый квартал составила 44%. В структуре сделок с начала года лидировал Василеостровский район.

До конца года, согласно заявленным девелоперами планам, ожидается к вводу в эксплуатацию 22 офисных центра (включая последующие очереди действующих объектов). Из них десять предназначены для собственных нужд компаний или для продажи. Суммарно на рынок аренды может выйти около 92 000 кв.м арендных офисных площадей. Однако мы не исключаем переноса сроков для ряда проектов. 

Источник: KOMNED.RU

Печать